La sauvegarde de la résidence principale et l’effacement partiel des dettes dans le surendettement des particuliers : principe de vente préalable, exception de relogement et pouvoirs du juge des contentieux de la protection

I. Le principe de subordination de l’effacement partiel à la vente des actifs et la recevabilité du débiteur propriétaire

A. La caractérisation de la situation de surendettement et la dissociation légale entre solvabilité apparente et liquidité financière

L’accès au traitement des difficultés financières des personnes physiques repose sur une appréciation pragmatique des flux de revenus et des charges incompressibles de l’emprunteur. Aux termes de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement ». Cette consécration législative protège le propriétaire dont la valeur vénale du patrimoine dépasse le passif exigible mais dont les liquidités disponibles s’avèrent insuffisantes.

La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation veille à l’application stricte de cette règle d’ordre public protectrice du foyer familial. Dans un arrêt rendu par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 11 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.323, la Haute juridiction rappelle que « Selon ce texte, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ». Les juges du fond ne peuvent dès lors déclarer un débiteur irrecevable au seul motif que son patrimoine immobilier présenterait une valeur théorique supérieure au montant des créances déclarées.

L’évolution du cadre normatif issu de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022 a consolidé cette approche globale de l’endettement des particuliers. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 8 février 2024, pourvoi n° 22-18.080 a affirmé que « toute loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l’objet d’une instance judiciaire. La loi du 14 février 2022, publiée au Journal officiel du 15 février 2022, ne comporte, en ce qui concerne son article 10, aucune disposition transitoire. Ce texte est donc applicable à compter du 16 février 2022 ». En conséquence, l’ensemble des dettes doit être appréhendé sans distinction d’origine pour caractériser l’impasse financière.

Dès lors que la recevabilité du dossier est formellement prononcée, la commission de surendettement examine les perspectives de redressement offertes par les ressources du débiteur. L’article L. 724-1 du Code de la consommation dispose que « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement dans les conditions prévues aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 ». La présence d’un bien immobilier réalisable oriente en principe la procédure vers des mesures d’apurement échelonnées plutôt que vers une liquidation immédiate.

Or, lorsque le débiteur ne possède aucun actif disponible susceptible d’être mobilisé pour désintéresser ses créanciers, l’office du juge consiste à vérifier la consistance exacte du patrimoine. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 26 mars 2026, pourvoi n° 23-17.670 a jugé qu’« Ayant retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis, que la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées ». L’existence de biens réalisables constitue donc le pivot de l’orientation procédurale.

À cet égard, les mesures imposées prévues à l’article L. 733-1 du Code de la consommation permettent à la commission d’imposer un rééchelonnement du paiement des dettes sur une durée maximale de sept années. Ce dispositif autorise également l’imputation prioritaire des versements sur le capital et la réduction des taux d’intérêt conventionnels en deçà du taux légal. Par ailleurs, une suspension de l’exigibilité des créances peut être ordonnée pour une durée maximale de deux années, créant un moratoire propice à la stabilisation budgétaire de la famille endettée.

En conséquence, la situation du propriétaire surendetté ne saurait être assimilée à une insolvabilité ordinaire, car la propriété immobilière confère un actif sous-jacent substantiel. La conciliation entre la protection du droit fondamental au logement et le désintéressement légitime des établissements bancaires constitue le cœur des arbitrages opérés par la commission. Dès lors, le traitement du passif immobilier obéit à des mécanismes légaux spécifiques conciliant étalement de la dette et sauvegarde des droits fondamentaux.

B. La règle impérative de la vente préalable du patrimoine immobilier comme condition de l’effacement partiel du passif

L’effacement partiel des créances constitue une mesure de faveur exceptionnelle qui déroge au principe de la force obligatoire des contrats et au droit de gage des créanciers. L’article L. 733-4 du Code de la consommation encadre strictement ces mesures en disposant que « La commission peut également, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations, imposer par décision spéciale et motivée les mesures suivantes : 1° En cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d’une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit ou aux sociétés de financement après la vente, après imputation du prix de vente sur le capital restant dû… La même mesure est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit… 2° L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ».

Ce texte pose ainsi les jalons d’un mécanisme de désendettement partiel subordonné à la réalisation effective de la valeur vénale de l’immeuble. Aux termes de l’article L. 733-7 du Code de la consommation, « La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ». La mise en vente du bien immobilier constitue l’acte préparatoire par excellence destiné à mobiliser les actifs du débiteur au profit de la collectivité des créanciers.

La Cour de régulation a posé un principe directeur d’une clarté absolue concernant cette exigence de cession préalable. Dans un arrêt de principe rendu par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900, la Haute cour a jugé que « La commission de surendettement des particuliers ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire ». Cette décision consacre la subordination impérative de tout abandon de créance à la liquidation préalable du patrimoine disponible du débiteur.

Or, cette exigence de vente préalable s’articule avec les effets protecteurs attachés à la décision initiale de recevabilité du dossier de surendettement. L’article L. 722-2 du Code de la consommation énonce que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ». Cette suspension légale neutralise temporairement les saisies afin de permettre une aliénation ordonnée et équitable de l’immeuble.

La portée de cette suspension protectrice a été explicitée avec force par la jurisprudence la plus récente. Dans son arrêt rendu par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 28 mars 2024, pourvoi n° 22-12.797, la Cour suprême a jugé qu’« Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur ». Les créanciers ne peuvent ainsi profiter de la période d’instruction pour inscrire de nouvelles sûretés sur le logement destiné à être vendu.

Cette solution a été réaffirmée à l’occasion de l’examen d’une question prioritaire de constitutionnalité par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 7 mai 2025, pourvoi n° 25-40.005, soulignant que « Selon l’article L. 722-5 du même code, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire… de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté ». L’équilibre procédural impose le gel simultané des actes de disposition du débiteur et des initiatives conservatoires des créanciers.

Par ailleurs, lorsque des poursuites de saisie immobilière sont déjà engagées, l’article L. 722-4 du Code de la consommation précise qu’« En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées ». Dès lors, l’articulation entre la vente amiable encouragée par la commission et la vente forcée judiciaire requiert une vigilance procédurale constante de la part du débiteur propriétaire.

II. L’exception d’impossibilité manifeste de relogement et l’office du juge des contentieux de la protection

A. Les critères cumulatifs de l’impossibilité manifeste de relogement et la sauvegarde du logement familial

Bien que la réalisation du patrimoine immobilier constitue la règle de principe pour apurer le passif, le législateur et la jurisprudence ont aménagé une dérogation d’une portée humaine déterminante. Dans son arrêt fondamental du 22 mai 2025, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi n° 23-10.900 a solennellement jugé que « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation ».

Cette exception prétorienne d’impossibilité manifeste de relogement permet ainsi au débiteur de solliciter un effacement partiel de ses dettes tout en conservant son toit familial. Pour prospérer, cette demande exige la réunion de conditions cumulatives particulièrement rigoureuses que le juge du contentieux de la protection doit examiner concrètement. Le débiteur doit démontrer par des pièces objectives que la charge d’un loyer sur le marché locatif local excéderait le montant des échéances de prêt rééchelonnées ou réduites par les mesures de redressement.

La condition tenant à l’absence de situation irrémédiablement compromise au sens de l’article L. 724-1 du Code de la consommation revêt une importance conceptuelle majeure. Si la situation du débiteur était totalement et irrémédiablement compromise, la procédure devrait nécessairement basculer vers un rétablissement personnel, avec liquidation judiciaire si des actifs existent, ou sans liquidation en l’absence de biens saisissables. Or, la sauvegarde de la résidence principale n’est concevable que si les facultés contributives résiduelles du ménage permettent de financer un plan de remboursement partiel après remise d’une fraction du passif.

La rigueur du cadre probatoire en matière d’effacement de dettes est illustrée par la jurisprudence relative aux causes d’exclusion du passif. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 12 décembre 2024, pourvoi n° 22-20.051 a ainsi rappelé que « Selon ce texte, sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement les dettes ayant pour origine des manoeuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale… Il résulte de ce texte que ce caractère frauduleux s’apprécie au jour où le juge statue et sur le fondement d’une décision de justice ou d’une sanction, notifiée et non contestée, prononcée par un organisme de sécurité sociale ». La loyauté du débiteur demeure la condition transversale de toute mesure de clémence financière.

De surcroît, l’étendue libératoire des décisions d’effacement adoptées par les organes du surendettement produit des conséquences radicales sur le passif antérieur. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726 a jugé qu’« à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ». Cette portée extinctive s’applique à l’ensemble des créances nées antérieurement à la décision.

Cette fixation temporelle intangible de l’effacement a été confirmée par un arrêt de la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.535, énonçant que « Selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 ». Dès lors, les créances postérieures demeurent exclues de la purge légale et conservent leur pleine force exécutoire.

En conséquence, lorsque le débiteur établit l’impossibilité manifeste de se reloger à un coût inférieur au maintien dans les lieux, le juge des contentieux de la protection peut valablement dispenser l’emprunteur de la vente de son logement. Cette dispense permet de calibrer un rééchelonnement adossé à un effacement partiel de la dette résiduelle. Par ailleurs, cette mesure préserve le foyer d’une dégradation sociale majeure tout en organisant l’apurement progressif des dettes dans le respect de la dignité humaine.

B. La plénitude de juridiction du juge face à la contestation des mesures et le pouvoir de dérogation au gage commun

La contestation des mesures imposées confère au juge des contentieux de la protection une plénitude de juridiction pour remodeler l’ensemble des modalités d’apurement du passif. Aux termes de l’article L. 733-10 du Code de la consommation, « Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1, L. 733-4 ou L. 733-7 ». Ce recours ouvre un débat contradictoire complet au cours duquel créanciers et débiteurs peuvent soumettre l’intégralité de leurs prétentions économiques.

L’article L. 733-13 du Code de la consommation précise l’étendue de cet office juridictionnel en énonçant que « Le juge saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10 prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. Dans tous les cas, la part des ressources nécessaires aux dépenses courantes du ménage est déterminée dans les conditions prévues à l’article L. 731-2. Elle est mentionnée dans la décision. Lorsqu’il statue en application de l’article L. 733-10, le juge peut en outre prononcer un redressement personnel sans liquidation judiciaire ».

La portée dévolutive de cette saisine impose au juge d’examiner la totalité de la situation financière du ménage sans pouvoir restreindre son contrôle aux seules dettes initialement examinées par la commission. Dans un arrêt fondamental rendu par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 17 mai 2023, pourvoi n° 21-15.373, la Haute juridiction a décidé qu’« Il résulte de la combinaison de ces textes que, par l’effet de la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement, le juge est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs, sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission. Dès lors, il appartient au juge, qui ne peut refuser d’examiner une créance déclarée pour la première fois par le débiteur à l’occasion de la contestation des mesures imposées, d’appeler à la cause, par convocation, en application de l’article 14 du code de procédure civile, le créancier concerné ».

Dans l’exercice de ce pouvoir réorganisateur, le magistrat dispose d’une prérogative essentielle qui l’affranchit des règles traditionnelles régissant les droits réels des créanciers. L’article 2285 du Code civil pose le principe civiliste classique selon lequel « Les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers ; et le prix s’en distribue entre eux par contribution, à moins qu’il n’y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence ». Or, l’article 2287 du Code civil dispose expressément que « Les dispositions du présent livre ne font pas obstacle à l’application des règles prévues… en cas d’ouverture d’une procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers ».

La Deuxième chambre civile tire toutes les conséquences juridiques de cette primauté des règles consuméristes sur le gage commun. Dans un arrêt retentissant rendu par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juillet 2024, pourvoi n° 23-17.625, la Cour de cassation a jugé qu’« Il résulte de ces textes que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil ». Le juge peut donc moduler les efforts exigés des créanciers de manière différenciée pour sauver le logement du débiteur.

Par ailleurs, la computation des délais de prescription et de forclusion est strictement neutralisée durant la phase juridictionnelle. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623 a précisé que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ». Cette suspension préserve les prérogatives des prêteurs sans précipiter la ruine du débiteur.

À cet égard, les décisions rendues par le magistrat dans le cadre de la vérification préalable des créances demeurent circonscrites aux nécessités du plan. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 23 octobre 2025, pourvoi n° 24-12.104 rappelle qu’« Il résulte des articles 1351, devenu 1355, du code civil, et R. 723-7 du code de la consommation que la décision par laquelle le juge de l’exécution statuant en matière de surendettement vérifie la validité et le montant des titres de créance, pour les besoins de la procédure devant la commission afin de permettre à celle-ci de poursuivre sa mission, n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal ». Cette autonomie contentieuse garantit la flexibilité indispensable aux mesures d’apurement.

Toutefois, la contestation du passif demeure enfermée dans des délais préfix rigoureux destinés à stabiliser la procédure. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 12 juin 2025, pourvoi n° 23-15.025 a souligné que « lorsque le juge des contentieux de la protection est déjà saisi par la commission aux fins de vérification d’une créance, le débiteur n’est pas recevable à contester lors de cette instance une autre créance, figurant à l’état du passif dressé par la commission, qu’il n’a pas contestée dans le délai de 20 jours suivant la date à laquelle cet état lui a été notifié ». La rigueur procédurale conditionne ainsi la sécurité juridique de l’ensemble du dispositif.

Dès lors, l’office du juge des contentieux de la protection constitue la clé de voûte de l’arbitrage patrimonial entre le débiteur et ses créanciers institutionnels. En usant de sa plénitude de juridiction pour combiner moratoires, rééchelonnements de taux et effacements ciblés, le juge donne toute son efficacité à l’exception d’impossibilité manifeste de relogement. En conséquence, la préservation du bien immobilier s’inscrit dans un cadre juridictionnel rigoureusement contrôlé qui assure l’équilibre économique global du traitement du surendettement.

Conclusion

Le traitement de la situation financière du particulier propriétaire d’un bien immobilier illustre la remarquable maturité du droit du surendettement des particuliers. Loin de contraindre systématiquement le débiteur à l’aliénation de son foyer familial, l’ordonnancement juridique consacre un équilibre subtil entre la règle générale de la vente préalable et l’exception humaniste d’impossibilité manifeste de relogement. L’arrêt de principe rendu le 22 mai 2025 par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation éclaire cette articulation complexe. Cette décision confirme que la sauvegarde de la résidence principale demeure un objectif légitime lorsque le coût d’un relogement locatif aggraverait l’insolvabilité du ménage.

Dès lors, la plénitude de juridiction conférée au juge des contentieux de la protection permet d’ajuster les mesures imposées sans être entravé par la règle du gage commun des créanciers. Par ailleurs, l’interdiction stricte des garanties conservatoires postérieures à la recevabilité et la suspension du cours de la forclusion garantissent la sérénité des débats judiciaires. En conséquence, les particuliers en situation de vulnérabilité financière disposent d’un ensemble de garanties procédurales solides pour préserver leur cadre de vie tout en s’acquittant loyalement de leurs engagements résiduels.