La requête taxe foncière est apparue dans les tendances Google France le 24 septembre 2026, à 1 h 50 UTC. Le volume indiqué est de 20 000 recherches et plus, la croissance de 700 %, et la tendance est encore active. Les articles reliés par Google Trends disent pourquoi les avis de 2026 occupent les recherches. Capital a publié le 24 septembre 2026 un papier d’Eva Pelletier sur les allègements après 65 ans. BFM a relayé, à Saint-Laurent-du-Var, une exonération de 50 % de la part communale pour des travaux de rénovation énergétique. L’Est Républicain a rendu compte, le 23 septembre 2026, du point fait par la direction départementale des finances publiques de la Meuse. La direction générale des finances publiques fixe, elle, le calendrier national : le 15 octobre 2026 si le paiement n’est pas dématérialisé, le 20 octobre 2026 s’il l’est. Parmi les saisies réelles, une question n’est ni celle de l’exonération ni celle de l’échéance. Les suggestions Google « taxe foncière vente en cours d’année » et « taxe foncière vente qui paie » visent le vendeur qui a signé cette année et l’acheteur qui découvre une ligne sur le décompte du notaire. Le fisc ne coupe pas l’impôt en deux. L’acte peut le faire. Encore faut-il savoir qui reste débiteur du Trésor, ce que la clause répartit vraiment, et ce qui arrive si la mutation cadastrale n’a pas suivi.
I. Taxe foncière vente qui paie
A. Taxe foncière vente maison qui paie
Pour une maison vendue en 2026, la première question n’est pas celle du prorata notarié. C’est celle du redevable légal. L’article 1415 du code général des impôts, en vigueur depuis le 16 février 2025, dispose que « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » Le texte ne parle pas de la date du compromis, ni de la remise des clés, ni du jour où l’acheteur a viré le prix. Il fixe l’impôt sur les faits du 1er janvier, et il le fixe pour l’année entière.
L’article 1400 du code général des impôts ajoute, sous réserve des articles 1403 et 1404, que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. » Lu avec l’article 1415, ce propriétaire actuel est celui qui l’était au 1er janvier de l’année d’imposition. Le commentaire administratif publié au BOFiP sous la référence BOI-IF-TFB-10-30, le 6 juillet 2016, tire la conséquence pratique : les changements intervenus pendant l’année d’imposition ne sont pas pris en compte, de sorte que le débiteur légal reste le propriétaire au 1er janvier et demeure imposable pour l’année entière, alors même qu’il se dessaisirait de l’immeuble en cours d’année. Cette fiche, BOI-IF-TFB-10-30, vise la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle correspond au cas de la maison d’habitation vendue entre le 2 janvier et le 31 décembre.
La direction générale des finances publiques le dit dans les mêmes termes aux particuliers, dans une réponse mise à jour le 20 juillet 2026. Sur la page J’ai acheté ou vendu un bien immobilier cette année, dois-je payer une partie de la taxe foncière ?, l’administration écrit que la taxe est due pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier. Si la vente intervient en cours d’année, le vendeur qui était propriétaire à cette date demeure le seul redevable de la totalité de la taxe pour l’année entière. L’avis est établi à son nom. L’administration n’émet pas un second avis au nom de l’acheteur pour la fraction d’année postérieure à la signature.
Concrètement, une maison vendue par acte authentique le 15 juin 2026 laisse le vendeur unique débiteur de la taxe foncière 2026 auprès du Trésor, dès lors qu’il était propriétaire le 1er janvier 2026. Peu importe qu’il ait quitté les lieux en mars, que l’acheteur ait déjà fait assurer le bâtiment, ou que le prix ait été payé. L’acheteur n’est pas, pour cette seule raison, le redevable de l’avis 2026. L’inverse est vrai aussi. Si l’acte authentique a été signé le 30 décembre 2025 et que la propriété a été transférée avant le 1er janvier 2026, c’est l’acheteur qui est le propriétaire du 1er janvier. C’est alors lui qui reçoit l’avis 2026 et qui doit l’acquitter intégralement auprès du fisc, même s’il n’a pris possession que quelques jours plus tard.
Cet avis n’est pas une simple information. L’article 1658 du code général des impôts prévoit que « Les impôts directs et les taxes assimilées sont recouvrés en vertu soit de rôles rendus exécutoires par arrêté du directeur général des finances publiques ou du préfet, soit d’avis de mise en recouvrement. » La taxe foncière de la maison suit cette voie de rôle. Le nom qui figure sur l’avis est celui du redevable contre lequel le comptable public peut poursuivre le paiement, sous réserve d’une erreur de redevable que les articles 1402 à 1404 permettent de corriger. Ce n’est pas le nom de la personne qui a économiquement supporté une quote-part dans l’acte de vente.
Le calendrier 2026 est publié par l’administration, et c’est lui qui explique la vague de recherches de cette fin de septembre. La page À quelle date vais-je recevoir mon avis de taxe foncière et quand dois-je la payer ?, modifiée le 17 septembre 2026, indique que les avis des contribuables non mensualisés sont mis en ligne à partir du 27 août 2026, et ceux des contribuables mensualisés à partir du 19 septembre 2026. Le papier part entre le 24 août et le 21 septembre 2026 hors mensualisation, et entre le 21 septembre et le 9 octobre 2026 en cas de mensualisation. La date limite est le 20 octobre 2026 pour un paiement en ligne par internet, smartphone ou tablette, et le 15 octobre 2026 pour un autre moyen de paiement. L’événement PART 15/10/2026, taxes foncières, date limite de paiement vise précisément les particuliers qui n’utilisent pas un moyen dématérialisé. L’Est Républicain, en citant la direction de la Meuse, a donc repris la date du 15 octobre, qui est réelle, mais qui n’est pas la seule.
Le retard n’est pas neutre. L’article 1730 du code général des impôts commence ainsi : « Donne lieu à l’application d’une majoration de 10 % tout retard dans le paiement des sommes dues au titre » des impôts qu’il énumère, parmi lesquels « des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties ». La majoration vise les sommes « qui n’ont pas été acquittées dans les quarante-cinq jours suivant la date de mise en recouvrement du rôle », « sans que cette majoration puisse être appliquée avant le 15 septembre pour les impôts établis au titre de l’année en cours ». Le vendeur qui laisse passer le 15 ou le 20 octobre selon son mode de paiement s’expose donc à cette majoration de 10 %, alors même qu’il aurait déjà quitté la maison. L’acheteur n’efface pas cette majoration en ayant versé sa quote-part au notaire. Les modalités de mensualisation, de remise gracieuse et de contestation du montant sont un autre sujet, déjà traité pour les avis 2026 : quand payer la taxe foncière 2026, mensualiser ou demander une remise gracieuse.
Deux erreurs reviennent dès que l’avis arrive dans la boîte du vendeur. La première consiste à croire que la vente a transféré la dette fiscale. Elle ne l’a pas fait. La seconde consiste à croire que le prélèvement mensuel s’est arrêté tout seul le jour de la signature. Rien, dans l’article 1415, ne le prévoit. Le vendeur qui était mensualisé reste le redevable de l’année. Il doit ouvrir son espace sur impots.gouv.fr, comparer les prélèvements déjà opérés et le solde de l’avis 2026, et payer ce qui reste avant la date qui correspond à son mode de paiement. L’acheteur, de son côté, ne doit pas attendre un prélèvement sur son propre compte pour la taxe 2026 de cette maison, sauf s’il était déjà propriétaire le 1er janvier.
B. Taxe foncière vente appartement
La vente d’un appartement ne change pas la règle d’annualité. Le lot de copropriété est une propriété bâtie. L’article 1415 s’applique au lot comme à la maison. Le redevable de la taxe foncière 2026 est le propriétaire du lot au 1er janvier 2026, pour l’année entière. La circonstance que le bien soit un appartement, un local accessoire ou une cave comprise dans le même lot ne crée pas un partage fiscal de l’année. L’avis porte sur la propriété telle qu’elle existait au 1er janvier, et il est établi au nom de celui qui en était alors le propriétaire.
Il faut toutefois ne pas confondre cette taxe avec les charges de copropriété. L’assemblée générale vote le budget du syndicat, les provisions et, le cas échéant, la répartition des charges entre vendeur et acquéreur selon le règlement et l’état daté. Ce compte de charges n’est pas l’avis de taxe foncière. Le syndic n’est pas le comptable public. Une résolution d’assemblée, ou une ligne du décompte de charges, ne désigne pas le redevable de l’impôt et n’empêche pas le Trésor de poursuivre le propriétaire du 1er janvier. Inversement, le fait que le vendeur ait payé les charges de copropriété jusqu’au jour de la vente ne prouve pas qu’il ait soldé la taxe foncière 2026. Ce sont deux créanciers, deux titres et deux délais.
L’appartement vendu avec réserve d’usufruit, ou déjà grevé d’un usufruit au 1er janvier, obéit à une règle spéciale. L’article 1400, II, du code général des impôts énonce que « Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail réel solidaire, soit par bail à réhabilitation ou fait l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier ». Si, au 1er janvier 2026, l’appartement est grevé d’un usufruit, le redevable légal n’est pas le nu-propriétaire. C’est l’usufruitier. Une vente de la seule nue-propriété en cours d’année ne transfère donc pas, pour 2026, la dette fiscale au nu-propriétaire acquéreur. L’usufruitier du 1er janvier reste imposable pour l’année entière, par combinaison de ce II et de l’article 1415.
Cette solution rejoint le code civil, sans se confondre avec le prorata de vente. L’article 608 du code civil dispose que « L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits. » La taxe foncière est une contribution annuelle. Elle pèse sur l’usufruitier pendant sa jouissance. Elle ne pèse pas, par ce texte, sur l’acheteur d’un appartement en pleine propriété qui n’a aucun usufruit. Article 608 et article 1400, II, servent à identifier le redevable quand un démembrement existe au 1er janvier. Ils ne créent pas, à eux seuls, une obligation de l’acheteur de rembourser le vendeur d’une pleine propriété.
Le droit d’usage et d’habitation n’est pas un usufruit. Le commentaire BOI-IF-TFB-10-20-20 du 10 janvier 2019 indique que, dans une vente en viager avec réserve du seul droit d’usage et d’habitation, c’est l’acheteur qui est le redevable légal de la taxe. Avant de signer un viager sur un appartement, il faut donc lire la réserve : usufruit, ou simple usage et habitation. Le mot « viager » ne suffit pas. Si la réserve est un usufruit existant au 1er janvier, l’article 1400, II, désigne l’usufruitier. Si la réserve n’est qu’un usage et une habitation, la doctrine administrative place la taxe au nom de l’acheteur, sous réserve des faits du 1er janvier et de la date à laquelle la propriété lui a été transférée.
D’autres qualités de propriétaire déplacent aussi le nom porté sur l’avis. L’article 1400, III, du code général des impôts prévoit, pour les sociétés immobilières de copropriété visées à l’article 1655 ter, que « la taxe foncière est établie au nom de chacun des membres de la société pour la part lui revenant dans les immeubles sociaux. » Un appartement détenu par ce type de société n’est pas imposé au nom de la seule personne morale : chaque membre l’est pour sa part. Le IV du même article ajoute que « Lorsqu’un immeuble a été transféré en application d’un contrat de fiducie, la taxe foncière est établie au nom du fiduciaire. » Dans une vente d’appartement logé dans une fiducie, le nom à chercher au 1er janvier est celui du fiduciaire, pas celui du constituant, si le transfert fiduciaire était déjà intervenu.
Le compromis pose une question distincte, et c’est souvent là que l’acheteur d’appartement se trompe. L’article 1583 du code civil énonce que « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Entre les parties, la vente d’un appartement peut donc être parfaite avant l’acte authentique, dès l’accord sur le lot et sur le prix. Ce texte ne dit pas que le fisc ignore l’acte authentique, ni que tout compromis transfère la propriété au jour de sa signature. Il dit que, à l’égard du vendeur, la propriété est acquise à l’acheteur dès que la chose et le prix sont convenus, sauf stipulation contraire.
C’est la clause qu’il faut lire, pas le titre du document. Un compromis signé en décembre 2025, qui subordonne le transfert de propriété à la signature de l’acte authentique et à la réalisation d’une condition de prêt encore pendante au 1er janvier 2026, ne fait pas de l’acheteur le propriétaire fiscal du 1er janvier si la propriété ne lui a pas été transférée avant cette date. Un acte authentique signé le 30 décembre 2025, qui constate le transfert, place au contraire l’acheteur dans les faits existants au 1er janvier 2026. L’article 1415 ne demande pas si l’acheteur a déjà emménagé. Il demande qui était propriétaire. Pour un appartement, la réponse se trouve dans la date de transfert écrite au compromis et reprise, ou corrigée, dans l’acte authentique, puis publiée.
La publication ne remplace pas cette date, mais elle conditionne l’opposabilité de la mutation et la mise à jour du cadastre. On y revient dans la seconde partie, parce que l’absence de mutation ne change pas le redevable légal de l’année de la vente : elle peut laisser l’ancien nom sur les rôles des années suivantes. Pour l’année 2026 elle-même, si l’acheteur n’était pas propriétaire le 1er janvier, l’administration n’a pas à établir l’avis à son nom au motif que le compromis a été signé en février. Capital, dans un article de Guillaume Botton du 28 août 2026, Taxe foncière 2026 : achat ou vente en cours d’année, qui paie quoi ?, décrit la même distinction entre le débiteur fiscal et l’accord privé. Ce papier explique l’écho médiatique. Il ne remplace pas les articles 1415, 1400 et 1583.
II. Taxe foncière vente notaire
A. Taxe foncière vente immobilière
La suggestion « taxe foncière vente notaire » correspond à la seconde couche du problème : non plus qui doit payer le Trésor, mais qui doit quoi à l’autre partie. La page impots.gouv.fr déjà citée, actualisée le 20 juillet 2026, indique qu’il est possible d’inclure dans l’acte un accord entre le vendeur et l’acheteur pour répartir le paiement selon la date de la transaction. Elle appelle cet accord un prorata temporis. Elle précise qu’il figure généralement dans le compromis ou dans l’acte de vente, qu’il est privé, et qu’il ne concerne pas l’administration fiscale. Le propriétaire au 1er janvier reste redevable de l’intégralité. L’administration recommande de lire l’accord. Elle n’impose ni le décompte en jours, ni le décompte en mois, ni l’inclusion du jour de signature.
Cette limite est celle du droit des contrats. L’article 1199 du code civil dispose que « Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. » La clause de répartition oblige le vendeur et l’acheteur l’un envers l’autre. Elle n’oblige pas le comptable public à poursuivre l’acheteur, ni à diviser le rôle, ni à adresser un second avis. Les tiers, et l’administration en est un au sens de ce texte, ne peuvent ni demander l’exécution de cette clause ni se voir contraints de l’exécuter, sous les réserves que l’article lui-même énonce. Payer sa part au notaire ne substitue donc pas l’acheteur au vendeur dans le rôle de taxe foncière 2026.
Entre les parties, en revanche, la clause tient lieu de loi. L’article 1103 du code civil énonce que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Si l’acte dit que l’acheteur rembourse au vendeur la fraction correspondant à la période postérieure à la signature, cette obligation existe. Si l’acte ne dit rien, elle n’existe pas par défaut. Aucun article du code général des impôts ne crée, au profit du vendeur, une créance automatique de prorata contre l’acheteur pour l’année de la vente. L’article 1403, que l’on verra plus loin, ouvre un recours de l’ancien propriétaire contre le nouveau lorsque l’ancien reste imposé au rôle faute de mutation cadastrale. Ce n’est pas la même créance que la quote-part conventionnelle du jour de la vente.
L’absence de clause est donc le premier point à vérifier sur le compromis et sur le projet d’acte, avant la signature. Le vendeur qui a négocié un prix « net vendeur » et qui découvre, en septembre, qu’aucune ligne ne met une fraction de taxe foncière à la charge de l’acheteur, ne peut pas exiger ce remboursement au nom d’un usage notarial non écrit. L’usage est fréquent. La réponse administrative le constate. Il ne devient une obligation que s’il est stipulé. L’acheteur, symétriquement, ne doit pas signer une clause qu’il n’a pas lue au motif que « le notaire fait toujours comme ça ». L’article 1103 jouera contre lui si la clause est claire.
Une clause utile nomme cinq éléments, parce que ce sont eux qui font les litiges de l’automne. Elle fixe la période supportée par chacun, et elle dit si le jour de l’acte est inclus dans la part de l’acheteur ou dans celle du vendeur. Elle choisit l’unité : jours civils ou mois entiers. Elle désigne la base : dernier avis connu, souvent celui de 2025, ou avis définitif de 2026 lorsqu’il sera émis. Elle dit si la somme versée le jour de la signature est forfaitaire et définitive, ou si elle sera régularisée après réception de l’avis 2026, dans quel délai et par quel paiement. Elle dit enfin si le partage porte sur la seule taxe foncière ou sur l’ensemble de l’avis, taxe d’enlèvement des ordures ménagères comprise. Rien de tout cela n’est imposé par l’article 1415. Tout cela décide, entre les parties, de qui paie quoi.
Un exemple chiffre la méthode par jours, sans en faire un tarif légal. L’année 2026 compte 365 jours. Supposons un acte signé le 15 septembre 2026 et une clause qui met à la charge de l’acheteur la période allant de ce jour inclus au 31 décembre. Cette période compte 108 jours : 16 jours en septembre, du 15 au 30, puis 31 jours en octobre, 30 en novembre et 31 en décembre. Sur une taxe annuelle de 1 200 euros retenue comme base contractuelle, la part de l’acheteur est de 1 200 × 108 / 365, soit 355,07 euros, si la clause commande ce calcul et si elle retient 1 200 euros comme base définitive. Si la clause retient l’avis 2025 à titre provisoire et prévoit une régularisation sur l’avis 2026, le même ratio s’appliquera au montant finalement établi, et la différence donnera lieu à un versement complémentaire ou à une restitution, dans le délai écrit. Si la clause qualifie les 355,07 euros de forfait définitif, une hausse de l’avis 2026 reste à la charge du redevable fiscal, c’est-à-dire du propriétaire du 1er janvier, sauf autre stipulation.
Cette difficulté du montant inconnu est réelle pour les ventes signées avant la mise en ligne des avis, à partir du 27 août 2026 pour les non-mensualisés. Le notaire ne peut pas, en mai, lire un avis qui n’existe pas encore. Les parties peuvent convenir d’une base provisoire. Elles doivent le dire. Capital, dans l’article du 28 août 2026, signale le même décalage entre le dernier avis connu et l’avis de l’année. Le droit applicable n’est pas le chiffre de presse. C’est la clause, lue à la lumière de l’article 1103.
Un point fiscal de mutation, distinct du paiement au Trésor, est souvent oublié dans les guides grand public. Le commentaire BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20 du 12 septembre 2012 traite l’engagement de l’acquéreur d’acquitter la taxe foncière afférente à l’immeuble vendu pour une période antérieure à l’entrée en jouissance comme une charge augmentative du prix. Le même commentaire range, parmi les obligations qui ne constituent pas des charges augmentatives, les impôts directs dus pour la période postérieure à la date d’entrée en jouissance. Autrement dit, la part que l’acheteur accepte de payer à la place du vendeur pour la période déjà écoulée depuis le 1er janvier peut augmenter l’assiette des droits de mutation. La part correspondant à la période postérieure à la jouissance n’est pas, dans cette doctrine, une charge augmentative du prix. Le décompte notarié de taxe foncière n’est donc pas neutre pour les droits d’enregistrement. Il doit être cohérent avec la période d’entrée en jouissance écrite dans l’acte.
B. Taxe foncière vente du bien
Une fois le bien vendu, deux séries de difficultés restent ouvertes. La première est le paiement de l’avis 2026 par celui qui était propriétaire le 1er janvier, puis le recours contractuel contre l’autre partie. La seconde est la mise à jour du cadastre, qui commande les années suivantes et, parfois, une imposition au mauvais nom. Les suggestions « taxe foncière vente du bien » recouvrent les deux, et les confondre coûte cher.
L’article 1402 du code général des impôts pose d’abord une diligence : « Les mutations cadastrales consécutives aux mutations de propriété sont faites à la diligence des propriétaires intéressés. » Il ajoute qu’« Aucune modification à la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier ». La vente du bien ne met pas, à elle seule, le cadastre à jour. Il faut un acte ou un jugement publié, puis une mutation cadastrale demandée par les propriétaires intéressés. Le notaire accomplit en pratique la publication. Le texte, lui, vise les propriétaires. L’acheteur qui quitte l’étude sans s’assurer que l’acte sera publié et que la mutation sera demandée prend un risque sur les rôles des années suivantes, pas seulement un risque de forme.
Tant que cette mutation n’est pas faite, l’article 1403 du code général des impôts est sévère : « Tant que la mutation cadastrale n’a pas été faite, l’ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire. » Le texte ne limite pas cette contrainte à l’année de la vente. Il vise la situation dans laquelle l’ancien nom reste au rôle faute de mutation. L’ancien propriétaire, ou ses héritiers naturels, peut être poursuivi. Il a alors un recours contre le nouveau propriétaire. Ce recours légal n’est pas le prorata du jour de la vente. C’est le correctif civil d’une imposition qui continue de frapper l’ancien nom parce que le cadastre n’a pas suivi.
Lorsque la cotisation a été établie au nom d’une personne qui n’est pas le redevable légal, l’article 1404 du code général des impôts ouvre le dégrèvement : « Lorsque au titre d’une année une cotisation de taxe foncière a été établie au nom d’une personne autre que le redevable légal, le dégrèvement de cette cotisation est prononcé à condition que les obligations prévues à l’article 1402 aient été respectées. » L’imposition du redevable légal, au titre de la même année, est alors établie au profit de l’État dans la limite de ce dégrèvement. Les réclamations sont présentées, instruites et jugées comme les demandes en décharge ou en réduction de taxe foncière. S’il y a contestation sur le droit de propriété, le I peut s’appliquer jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit le jugement définitif portant sur ce droit. La condition n’est pas cosmétique : sans publication préalable et sans diligence de mutation, le dégrèvement de l’article 1404 n’est pas ouvert dans les termes du texte.
L’article 1405 du code général des impôts fixe la portée de ces décisions : « Les décisions de l’administration des impôts et les jugements des tribunaux administratifs prononçant les dégrèvements ou impositions prévus par l’article 1404 ont effet, tant pour l’année qu’elles concernent que pour les années suivantes, jusqu’à ce que les rectifications nécessaires aient été effectuées dans les rôles. » Deux enseignements en sortent. Le dégrèvement n’est pas un geste isolé pour une seule année : il produit effet jusqu’à la rectification des rôles. Et le juge de ce dégrèvement est le tribunal administratif, pas le tribunal judiciaire. Le litige fiscal sur le nom du redevable ne se porte pas, en premier réflexe, devant le juge civil.
La Cour de cassation a jugé, le 23 mai 2024, le lien entre ce dégrèvement et le recours civil, dans une affaire qui n’était pas une vente ordinaire et qu’il ne faut pas déformer. Il s’agissait d’un bail à construction entre la SCI Incana Cambaie et la commune de Saint-Paul, résilié judiciairement, la SCI ayant continué d’être imposée et ayant demandé le remboursement des taxes foncières des années 2008 à 2015. L’arrêt de la troisième chambre civile, pourvoi n° 22-22.282, cassation partielle, est publié sur courdecassation.fr. La Cour vise les articles 1400, II, et 1403. Elle rappelle que « Selon le premier de ces textes, lorsqu’un immeuble est loué par bail à construction, la taxe foncière est établie au nom du preneur. » Elle rappelle ensuite le second : « Aux termes du second, tant que la mutation cadastrale n’a pas été faite, l’ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire. »
La cour d’appel avait rejeté la demande de remboursement au motif que la SCI aurait dû demander un dégrèvement sur le fondement de l’article 1404. La Cour de cassation censure cette motivation. Elle juge, dans le même arrêt du 23 mai 2024, qu’« En statuant ainsi, alors que, même en l’absence de dégrèvement, le preneur à bail à construction qui a continué à être imposé au rôle de la taxe foncière, alors que le bail avait pris fin, peut recourir pour cette taxe contre le propriétaire des biens imposés, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » Le dégrèvement fiscal n’était donc pas, dans cette espèce, le préalable obligatoire du recours civil. La cassation est partielle. Elle ne dit pas que tout acheteur d’appartement doit rembourser le vendeur en l’absence de clause. Elle dit que la personne qui a continué d’être imposée au rôle après avoir perdu la qualité de redevable peut agir contre le propriétaire des biens imposés, même sans avoir obtenu au préalable le dégrèvement.
Pour une vente du bien en 2026, la conduite à tenir se déduit de ces textes, sans les mélanger. Si vous étiez propriétaire le 1er janvier 2026, vous payez l’avis 2026 au Trésor, ou vous le mensualisez, avant le 15 ou le 20 octobre selon le mode de paiement. Vous réclamez ensuite à l’acheteur uniquement ce que la clause prévoit, dans le délai qu’elle fixe, avec le calcul qu’elle impose. Si la clause est muette, vous n’avez pas de créance de prorata pour l’année de la vente du seul fait de l’article 1415. Si, pour une année postérieure, votre nom est encore au rôle alors que l’acte a été publié et que vous n’êtes plus le redevable légal, vous demandez le dégrèvement de l’article 1404, et l’article 1403 vous ouvre un recours contre le nouveau propriétaire. L’arrêt du 23 mai 2024 montre que, dans la situation de bail à construction qu’il juge, ce recours civil n’est pas fermé par l’absence de dégrèvement préalable. Il ne dispense pas, dans une vente, de faire publier l’acte et de faire établir la mutation.
À Paris et en Île-de-France, le geste utile est le même, avec des pièces locales. L’avis indique le service de recouvrement. La réclamation sur le nom du redevable ou sur le montant part de ce service, dans les formes des demandes en décharge de taxe foncière, avant tout débat devant le tribunal administratif visé par l’article 1405. Le litige sur la clause de répartition, lui, est un litige civil entre vendeur et acheteur. Il se prépare avec l’acte publié, le compromis, le décompte notarié, l’avis 2025 utilisé comme base et l’avis 2026 définitif, ainsi que la preuve du paiement au Trésor. Un propriétaire parisien qui a vendu au printemps et qui reçoit l’avis en septembre ne gagne rien à écrire au syndic, ni à attendre que l’administration « bascule » l’impôt sur l’acheteur. Pour l’année de la vente, elle ne le fera pas.
Les autres questions ouvertes par la vague de septembre ne se règlent pas par la clause de vente. L’exonération ou la réduction selon l’âge et les revenus, que Capital met en une le 24 septembre 2026, suit des conditions de revenu fiscal de référence, d’âge au 1er janvier et parfois d’allocations. Elle est traitée à part : exonération ou réduction de taxe foncière 2026 selon l’âge et les revenus. L’exonération liée à des travaux de rénovation énergétique, illustrée localement par le reportage de BFM à Saint-Laurent-du-Var, n’est pas non plus un prorata de vente. Elle suppose un régime propre et, souvent, une demande dans un délai qui ne se confond pas avec la date de l’acte : exonération de taxe foncière après rénovation énergétique. Un bail rural a, de son côté, une répartition entre bailleur et fermier qui n’est pas celle de la vente d’une maison. Mélanger ces régimes, c’est réclamer la mauvaise somme à la mauvaise personne.
Le vendeur qui a déjà versé, chez le notaire, une provision calculée sur l’avis 2025 doit encore comparer cette provision à l’avis 2026 lorsqu’il arrive. Si la clause prévoit la régularisation, le différentiel se calcule sur la même fraction de jours ou de mois, pas sur la totalité de la hausse. Une hausse de 150 euros sur une taxe de 1 200 euros ne se répercute intégralement sur l’acheteur que si la clause met toute la taxe à sa charge. Si elle ne lui impute que 108 jours sur 365, seule la fraction 108/365 de la hausse lui incombe, soit environ 44 euros dans cet exemple, et seulement si la clause commande la régularisation. Si elle a figé un forfait, la hausse reste au vendeur, qui est aussi celui que le Trésor poursuit. L’acheteur qui refuse de régulariser alors que la clause l’y oblige ne devient pas pour autant le redevable fiscal. Il devient le débiteur civil du vendeur, pour la somme stipulée, pas pour l’avis entier.
L’héritier du vendeur décédé après le 1er janvier et avant la réception de l’avis n’échappe pas non plus à l’article 1403 lorsque la mutation n’est pas faite : le texte vise expressément les héritiers naturels, qui peuvent être contraints au paiement, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire. Le décès ne transfère pas la dette fiscale à l’acheteur de l’année. Il peut transférer, dans la succession, la charge de l’avis établi au nom du défunt pour l’année où il était propriétaire au 1er janvier, puis le recours civil prévu par l’acte ou par l’article 1403 selon le cas. Là encore, le notaire de la vente et le notaire de la succession ne règlent pas la même créance. L’avis 2026 du bien déjà vendu se lit d’abord comme un rôle au nom du propriétaire du 1er janvier, ensuite comme une créance entre parties si un texte ou une clause la crée.
Conclusion
La hausse des recherches sur la taxe foncière, le 24 septembre 2026, vient des avis qui sortent et des questions d’allègement ou d’échéance que la presse relaie. Pour qui a vendu ou acheté un logement dans l’année, la question utile est autre. Le Trésor regarde le 1er janvier. L’article 1415 établit la taxe pour l’année entière d’après les faits de ce jour. L’article 1400 met l’imposition au nom du propriétaire actuel, sous les tempéraments de l’usufruit, de certains baux réels, de la société immobilière de copropriété et de la fiducie. Le prorata du notaire est un contrat. L’article 1199 l’enferme entre les parties. L’article 1103 le rend obligatoire seulement s’il a été stipulé. Sans clause, l’acheteur ne doit pas automatiquement au vendeur une part de l’avis 2026. Avec une clause, il doit exactement ce qu’elle calcule, sur la base et dans le délai qu’elle écrit. Pour les années suivantes, les articles 1402 à 1405 commandent la publication, la mutation cadastrale et, s’il le faut, le dégrèvement devant l’administration et le juge administratif. L’arrêt du 23 mai 2024 rappelle que le recours civil contre celui qui doit supporter la taxe n’est pas, dans l’espèce jugée, subordonné à ce dégrèvement. Le vendeur qui tient l’avis 2026 paie le Trésor avant le 15 ou le 20 octobre, selon son mode de paiement, puis ouvre l’acte. Il ne demande pas à l’administration de réécrire l’année.
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