Fin septembre, les radiateurs d’un immeuble au chauffage collectif restent froids, et le syndic répond que l’allumage est prévu vers le 15 octobre, parfois en ajoutant qu’il faut attendre 19 °C ou qu’un plan de sobriété justifie le report. La question n’est pas de savoir si l’on a froid : elle est de savoir ce que l’on peut exiger, et de qui. La réponse tient en trois distinctions, avec leurs réserves. Aucun des textes qui encadrent la température de chauffage, l’équipement des logements et la décence locative ne fixe de date nationale d’allumage : le 15 octobre est un usage, pas une loi. Les 19 °C dont on parle dans les consignes de sobriété sont un plafond moyen de température de chauffage lorsque l’installation fonctionne, pas un droit d’obtenir que la chaudière démarre dès que le thermomètre intérieur passe sous ce chiffre, ni un minimum garanti pièce par pièce. Ce que le locataire d’une résidence principale peut réclamer, c’est une installation permettant un chauffage normal, entretenue et en état de fonctionner ; ce que le copropriétaire peut exiger du syndic, c’est l’exécution du règlement et des décisions d’assemblée, pas un allumage automatique. Les réserves comptent autant que le principe : tout dépend du règlement, du contrat d’exploitation, de l’âge du permis de construire pour la règle des 18 °C, du caractère de résidence principale du bail, de la météo réelle et des preuves. Un logement encore tempéré à la mi-septembre n’ouvre pas les mêmes droits qu’un appartement où l’on ne peut plus vivre normalement. Cet article sépare la promesse calendaire des syndics et des sites d’exploitation, les textes applicables, puis les responsabilités du syndic, du bailleur et du locataire.
I. La promesse du 15 octobre, et ce que les textes fixent vraiment
A. Un usage de mi-octobre, pas une date légale nationale
Les pages que les occupants consultent en septembre racontent presque toutes la même histoire. Foncia, dans un article publié le 1er septembre 2026, écrit qu’aucun texte de loi ne fixe la date d’allumage et que le syndic la détermine chaque année, traditionnellement autour de la mi-octobre. Ista, dans une page publiée le 24 septembre 2025 pour la saison 2025-2026, rappelle que la période du 15 octobre au 15 avril n’a pas de caractère légal et que le climat local déplace le démarrage. Toutsurmesfinances, mis à jour le 7 octobre 2025, dit la même chose et ajoute que ces dates ne sont qu’indicatives. Ces trois lectures décrivent un usage professionnel. Elles ne créent pas une obligation. Elles ne prouvent pas non plus, à elles seules, qu’aucune commune de France n’a jamais pris un arrêté local : cette recherche n’a pas identifié, dans les textes lus, d’arrêté parisien imposant une date unique d’allumage. À Paris comme ailleurs, le point de départ utile reste donc le règlement de copropriété, le contrat passé avec l’exploitant de la chaufferie, et, pour le locataire, le bail.
Cette absence de calendrier national a une conséquence que les tableaux « date légale : aucune » présentent trop vite comme une liberté du syndic. Le syndic n’invente pas la saison de chauffe dans un vide juridique. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, le charge « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale » et « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ». S’il agit de sa propre initiative, c’est « en cas d’urgence », et seulement pour « l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde » de l’immeuble. Allumer ou retarder une chaudière qui fonctionne n’est pas, en soi, un travail de sauvegarde. C’est une décision de gestion. Elle est libre seulement dans la mesure où le règlement et l’assemblée ne l’ont pas déjà encadrée, et où le contrat d’exploitation ne fixe pas d’autres paramètres.
Le règlement est donc la première pièce à lire, avant d’écrire au syndic. Certains règlements anciens inscrivent une période de chauffe, souvent du 15 octobre au 15 avril, parfois avec une faculté d’avancer ou de retarder selon la température extérieure. D’autres se contentent de dire que le chauffage est collectif, sans date. D’autres encore renvoient au contrat d’exploitation. La portée n’est pas la même. Une date écrite dans le règlement lie le syndic : il doit l’exécuter, il ne peut pas la traiter comme un simple repère de communication. Une date absente du règlement ne devient pas obligatoire parce qu’un site professionnel la répète. Une clause qui permet de moduler selon la météo autorise un démarrage anticipé ou un report, elle n’autorise pas un report illimité si le logement loué n’est plus chauffé normalement. C’est là que la promesse commerciale et le droit se séparent : le 15 octobre rassure les gestionnaires parce qu’il est prévisible pour les équipes et les contrats ; il ne remplace pas la lecture du règlement de votre immeuble.
Quand le règlement est silencieux, l’assemblée peut fixer le calendrier de l’année. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 18 juin 2025, pose la règle de principe : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Une décision de gestion qui n’est pas réservée à une autre majorité, comme le vote d’un calendrier annuel de chauffe lorsque le règlement ne le fige pas, relève de cette majorité des voix exprimées. Les guides qui affichent un tableau « dates de chauffe = article 24 » simplifient une règle vraie dans ce cas précis, et fausse dans un autre. Si les dates sont déjà écrites dans le règlement et qu’on veut les changer, on ne vote plus une simple mesure de gestion. L’article 26 exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour « La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ». Une période de chauffe inscrite au règlement touche l’usage et l’administration d’un équipement commun. La modifier n’est pas un vote ordinaire. Confondre les deux majorités est une cause classique d’annulation, ou au contraire d’impuissance : on croit avoir « voté le 1er octobre » alors que le règlement dit toujours le 15, et le syndic continue d’appliquer le règlement.
L’assemblée peut aussi déléguer. L’article 25 de la même loi, également en vigueur depuis le 18 juin 2025, réserve à la majorité des voix de tous les copropriétaires « Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24 ». Et il ajoute : « Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre » Donner au syndic le pouvoir de décider chaque automne, selon la météo, d’avancer ou de retarder l’allumage, et d’en assumer le coût, n’est donc pas une simple consigne orale du conseil syndical. Si cette délégation porte sur une décision de gestion de l’article 24 et sur des dépenses, elle se vote à l’article 25 et elle doit plafonner les sommes. Un syndic qui dit « je décide seul, le conseil est d’accord » décrit une pratique, pas forcément une délégation régulière. À l’inverse, un copropriétaire qui exige un allumage immédiat sans regarder si une délégation plafonnée existe, ou si le règlement l’interdit avant une date, demande au syndic de sortir de son mandat.
Le contrat avec le chauffagiste ajoute une troisième couche, souvent plus concrète que la loi. Ista prévient que, hors des périodes prévues au contrat, la mise en route peut faire perdre les tarifs négociés. Ce n’est pas une règle du code. C’est un risque contractuel, à vérifier dans le contrat de votre immeuble, pas dans un article de blog. Un allumage anticipé peut être techniquement possible et juridiquement souhaitable pour les occupants, tout en déclenchant un surcoût d’astreinte, de combustible ou de main-d’œuvre. Ce surcoût n’est pas une raison automatique de refuser : c’est une dépense de service collectif, que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 répartit, lorsque les charges ne sont pas individualisées, « en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». Demander à avoir chaud plus tôt, c’est aussi accepter que l’immeuble paie plus tôt. La répartition fine, tantièmes ou répartiteurs, est une autre question que celle de la date. Elle ne doit pas servir à bloquer l’allumage, ni être réécrite ici.
Reste l’urgence de l’article 18. Elle permet au syndic de faire exécuter des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, sans attendre l’assemblée. Une chaudière en panne qui menace le gel des colonnes peut entrer dans ce cadre. Un désaccord sur le confort, alors que l’installation est prête et que le règlement fixe une date encore proche, n’y entre pas par principe. Qualifier toute demande d’allumage anticipé d’« urgence » pour contourner le règlement serait aussi inexact que refuser toute anticipation au nom d’un usage national inexistant. Le critère est la sauvegarde de l’immeuble et, pour le locataire, le chauffage normal du logement, pas le confort idéal de chacun.
B. 19 °C, 18 °C, chauffage normal : trois règles qui ne disent pas la même chose
La deuxième promesse, aussi répandue que le 15 octobre, est chiffrée. On lit que le chauffage doit être allumé si la température intérieure tombe sous 19 °C, que la loi impose 18 °C, ou qu’entre 18 et 19 °C il n’y a aucun recours. Ces phrases mélangent trois textes qui n’ont ni le même objet, ni le même champ, ni la même sanction.
Le chiffre de 19 °C vient de l’article R. 241-26 du code de l’énergie, en vigueur depuis le 1er janvier 2016. Il dispose que, dans les locaux à usage d’habitation, « les limites supérieures de température de chauffage sont, en dehors des périodes d’inoccupation définies à l’article R. 241-27 , fixées en moyenne à 19° C » pour l’ensemble des pièces d’un logement. Le mot décisif est « supérieures ». Il s’agit d’un plafond moyen, pas d’un plancher, et pas d’un signal de démarrage de la chaudière collective. L’article R. 171-10 du code de la construction et de l’habitation renvoie d’ailleurs, pour cette matière, aux dispositions du code de l’énergie relatives à la « limitation de la température de chauffage ». Limiter, ce n’est pas garantir. Lorsque le chauffage fonctionne, la moyenne du logement ne doit pas dépasser 19 °C, hors exceptions. Cela n’oblige personne à atteindre 19 °C, et cela n’oblige pas le syndic à mettre en route l’installation le jour où une pièce descend sous ce seuil.
La moyenne n’est pas non plus la température d’une chambre. L’article R. 241-25 définit la température de chauffage d’une pièce comme « la température de l’air, mesurée au centre de la pièce ou du local, à 1,50 mètre au-dessus du sol », et la température moyenne comme « la moyenne des températures de chauffage mesurées dans chaque pièce ou chaque local, le calcul de la moyenne étant pondéré en fonction du volume de chaque pièce ou local ». Une chambre à 17 °C et un séjour à 21 °C peuvent donc coexister avec une moyenne de 19 °C. Invoquer 19 °C au motif qu’un seul thermomètre, posé contre un mur froid ou près d’une fenêtre, affiche moins, ce n’est pas appliquer l’article. Ce n’est pas non plus le priver de tout intérêt : la méthode de mesure sert à parler précisément, elle ne transforme pas le plafond en droit au démarrage.
Les articles voisins confirment qu’on est dans une logique de limitation, y compris en l’absence des occupants. L’article R. 241-27 fixe, pendant une inoccupation de vingt-quatre heures à moins de quarante-huit heures, la limite de température moyenne de chauffage à 16 °C, et à 8 °C lorsque l’inoccupation dure quarante-huit heures ou plus. Lire ces chiffres comme des minimums à garantir aux absents serait inverser le texte. Ce sont des plafonds plus bas quand le logement est vide, pour éviter de chauffer inutilement. Ils ne créent pas un droit à 16 °C ou à 8 °C, et ils ne disent pas à quelle date la saison commence. Des arrêtés peuvent fixer d’autres limites pour certaines activités ou pour des locaux de soins, des établissements hospitaliers et des logements de personnes âgées ou de jeunes enfants, selon les articles R. 241-28 et R. 241-29. Ces arrêtés n’ont pas été lus ici dans leur détail : on ne peut donc pas en déduire une température spéciale pour un appartement ordinaire. On peut seulement retenir que le code prévoit des plafonds différents pour certains locaux, ce qui confirme encore que 19 °C n’est pas une température universelle de confort due à chacun.
Le chiffre de 18 °C vient d’un autre livre, et d’un autre verbe. L’article R. 171-11 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 4 mars 2022, prévoit que les équipements de chauffage du logement « permettent de maintenir à 18° C la température au centre des pièces du logement » et comportent des dispositifs de réglage automatique permettant à l’occupant d’obtenir une température inférieure. Le texte parle de capacité de l’équipement, pas d’une obligation d’allumer le chauffage collectif à une date. Et son champ est borné. L’article R. 171-12, dans sa version applicable, en vigueur depuis le 1er mars 2026, dit exactement : « Les dispositions de l’article R. 171-11 sont applicables à tous les projets de construction ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée postérieurement au 1er juin 2001. » Un immeuble dont le permis est antérieur à cette date n’est pas soumis à cette obligation d’équipement par cet article. Les pages qui généralisent 18 °C pour les permis postérieurs au 1er juin 2001, et rien pour les autres, ont donc raison sur le champ de R. 171-11, et tort si elles en concluent que, dans un immeuble ancien, aucune température n’est jamais due au locataire. L’absence de la règle de construction ne fait pas disparaître la décence.
Pour le logement loué, la règle de décence est ailleurs. L’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 exige parmi les éléments d’équipement « Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ». Le décret ne dit ni 18 °C, ni 19 °C, ni 15 octobre. Il dit « chauffage normal », adapté au logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de cette exigence lorsque les conditions climatiques le justifient. En métropole, l’exception climatique du décret ne joue pas. L’article 2 du même décret ajoute que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité et « en bon état d’usage et de fonctionnement ». Une installation existante mais hors d’état, ou une installation qui ne permet pas de se chauffer normalement quand la saison l’exige, ne satisfait pas ces caractéristiques. Une installation capable de chauffer, simplement pas encore mise en route à la fin septembre par un usage de gestion, n’est pas pour autant en panne. Le juge apprécie le caractère normal selon la saison, le logement, le bail et les températures constatées. Aucun seuil unique, du type « cinq jours sous 16 °C », n’a été trouvé dans ces textes. Quand un exploitant ou un syndic utilise un tel seuil, il s’agit d’un paramètre de contrat ou d’une pratique, opposable s’il a été adopté, pas d’une loi générale.
Cette nuance change la dispute. Le locataire qui écrit « la loi m’impose 19 °C, allumez demain » invoque un plafond comme s’il était un plancher, et une moyenne comme s’il était une pièce. Le bailleur ou le syndic qui répond qu’entre 18 et 19 °C il n’y aurait aucun droit mélange une règle d’équipement limitée aux permis postérieurs au 1er juin 2001 et un plafond énergétique, pour conclure à une immunité que le décret de décence ne leur donne pas. Le copropriétaire qui croit que 18 °C oblige la chaudière collective à démarrer dans un immeuble de 1970 se trompe de texte. Le bon enchaînement est plus sobre : le code de l’énergie limite la chaleur produite ; le code de la construction exige, pour les permis déposés après le 1er juin 2001, des équipements capables de tenir 18 °C au centre des pièces ; le décret de 2002 exige, pour le logement décent, une installation de chauffage normal, en état de fonctionner. Aucun de ces trois textes ne dit le 15 octobre.
II. Qui décide, qui paie, et ce que l’occupant peut réellement obtenir
A. Le copropriétaire : règlement, assemblée, contrat, et le coût d’un allumage anticipé
Pour le copropriétaire, le premier geste utile n’est pas une mise en demeure spectaculaire. C’est de rassembler le règlement, le dernier procès-verbal qui parle du chauffage, et le contrat d’exploitation, ou au moins la demande écrite de communication de ces pièces. L’article 18 fait du syndic l’exécutant du règlement et des délibérations, et le gestionnaire de l’entretien. S’il refuse de communiquer le contrat qui fixe les paramètres de saison, la discussion sur la date reste aveugle. La demande se fait par écrit, au syndic, avec copie au conseil syndical. Elle dit ce que l’on demande : la date prévue, la clause du règlement, la clause du contrat, et, si l’on veut un avancement, les températures extérieures et intérieures constatées, pas une indignation générale.
Si le règlement ou une décision d’assemblée fixe déjà la date, le syndic doit l’appliquer. Un report « pour sobriété » qui contredit une date votée ou écrite n’est pas une politique énergétique : c’est une inexécution. La sobriété a son siège dans le plafond de l’article R. 241-26, qui limite la température moyenne une fois que l’on chauffe. Elle ne donne pas au syndic le pouvoir d’écarter le règlement. Si, à l’inverse, le règlement est silencieux et qu’aucune délégation régulière n’a été votée, le syndic ne peut pas non plus se prétendre seul maître du calendrier pour toute la saison. Il administre, il n’écrit pas la loi de l’immeuble. La voie normale est alors une demande d’inscription à l’ordre du jour, pour voter le calendrier à la majorité de l’article 24, ou une délégation plafonnée à la majorité de l’article 25 si l’on veut qu’il module ensuite selon la météo et dans une enveloppe de dépenses.
Le conseil syndical n’est pas une assemblée miniature. Les pages professionnelles disent souvent qu’il « décide en concertation avec le syndic ». La concertation est une bonne pratique, et le syndic établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil. Elle ne remplace pas une délibération lorsque la loi en exige une. Un refus du conseil syndical n’est donc pas « final », contrairement à ce que certaines foires aux questions affirment. Le conseil peut déconseiller un allumage anticipé, alerter sur le surcoût, relayer les occupants. Il ne dessaisit pas l’assemblée, et il ne dessaisit pas le juge si le syndic n’exécute pas le règlement. Un copropriétaire isolé a moins de poids pratique qu’une demande groupée, c’est une évidence de gestion. Ce n’est pas une condition de recevabilité.
Lorsque l’assemblée a voté, la contestation a un délai court. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée « doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ». Le syndic notifie ce procès-verbal dans le mois de l’assemblée. Ce délai ne sert pas à contester un simple courriel du syndic qui dit « on allumera le 15 ». Il sert à contester une résolution : un calendrier voté, une délégation, un refus d’inscrire ou une décision irrégulière sur la majorité. Encore faut-il avoir voté contre, ou avoir été défaillant. Le copropriétaire qui a voté pour le 15 octobre ne peut pas, deux semaines plus tard, attaquer sa propre décision parce que le temps s’est refroidi. Il peut demander une nouvelle assemblée, pas réécrire le vote passé par une contestation dont il n’a pas la qualité.
Le coût est la conséquence inattendue de la demande d’anticipation, et il faut la regarder en face avant d’en faire une affaire de principe. Avancer l’allumage de dix jours consomme du combustible, de l’électricité des auxiliaires et parfois une intervention hors forfait. Ces dépenses sont des charges de service collectif. Lorsqu’elles ne sont pas individualisées, l’article 10 les répartit selon l’utilité objective de l’équipement pour chaque lot, dans les quotes-parts du règlement. Un lot qui ne bénéficie pas du chauffage collectif, s’il en existe, ne doit pas payer comme un lot desservi : c’est le sens de l’utilité objective, et le règlement peut déjà isoler ces charges. Lorsque les frais sont individualisés, la clé n’est plus celle de l’article 10 pour cette part de consommation. Dans les deux cas, l’allumage anticipé a un coût pour l’immeuble. Le présenter comme un droit sans prix, c’est la même erreur que le présenter comme une faveur sans texte. L’assemblée qui délègue le pouvoir de dépenser doit, on l’a vu, fixer un maximum. C’est le bon endroit pour encadrer les démarrages précoces : une enveloppe, des critères de température extérieure écrits au contrat, et une information des occupants, plutôt qu’un bras de fer chaque automne.
Si le syndic n’exécute pas une obligation déjà claire, le copropriétaire peut saisir le juge pour faire exécuter le règlement ou la résolution, et, dans les cas d’urgence de sauvegarde, les travaux nécessaires. Il ne peut pas, en revanche, descendre à la chaufferie et ouvrir les vannes. L’équipement est commun, sa conduite relève du syndicat, représenté par le syndic. Un geste individuel, même bien intentionné, peut engager la responsabilité de son auteur en cas de dégât. La pression utile est écrite, collective si possible, et appuyée sur la clause exacte, pas sur le souvenir d’un 15 octobre national.
B. Le locataire : le bailleur doit un chauffage normal, pas le syndic un calendrier national
Le locataire n’est pas partie au règlement de copropriété, même s’il en subit les effets. Son contrat est le bail. Son débiteur, pour le logement, est le bailleur. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, sans qu’il soit besoin d’une clause spéciale, à délivrer la chose louée et, s’il s’agit de l’habitation principale, un logement décent, puis à l’entretenir « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et à en faire jouir paisiblement le preneur. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, reprend cette logique pour les baux qu’elle vise : le bailleur remet un logement décent, délivre les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement, assure la jouissance paisible, et doit « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».
Le champ de cette loi n’est pas universel, et il faut le dire avant d’en faire un mode d’emploi. L’article 2 précise que les dispositions du titre sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte qui constituent la résidence principale du preneur, entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Le titre ne s’applique pas, sous des réserves, aux logements-foyers, aux meublés, au bail mobilité, ni de la même façon aux logements de fonction. Pour un bail d’habitation vide, résidence principale, les articles 6 et 20-1 ne peuvent pas être écartés par une clause. Pour un meublé, c’est un autre titre de la loi, non développé ici ; l’article 1719, lui, continue d’imposer un logement décent lorsque le local est l’habitation principale, et l’entretien conforme à l’usage convenu. Un calendrier de copropriété, un usage de syndic ou une clause qui dirait que le chauffage n’est jamais dû avant le 15 octobre, quelle que soit la température, ne dispense pas le bailleur d’un logement décent. L’ordre public du titre, pour les baux qu’il couvre, et l’article 1719, pour l’habitation principale, empêchent cette dispense.
Concrètement, le locataire écrit d’abord au bailleur, pas au syndic comme s’il était son cocontractant. La lettre décrit le bail, le mode de chauffage prévu, les pièces froides, les dates, les relevés, et demande la mise en route ou les diligences auprès du syndic. Le bailleur copropriétaire ne peut pas répondre que « c’est le syndic » et s’arrêter là. Il doit les diligences : demander l’exécution du règlement, saisir le conseil, faire inscrire une résolution, et, si l’installation est en panne plutôt que simplement pas encore allumée, faire réparer. Le syndic gère l’équipement commun ; le bailleur reste tenu envers son locataire. Cette distinction évite deux erreurs symétriques : le locataire qui assigne le syndic comme s’il avait un bail avec lui, et le bailleur qui se croit libéré parce qu’il a transféré la clé de la chaufferie.
Il ne faut pas, dans le même mouvement, cesser de payer. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Un paiement partiel organisé par le code de la construction dans un dispositif précis d’aide ne se confond pas avec une retenue décidée seul parce que les radiateurs sont froids. La suspension ou la réduction du loyer est une mesure que le juge peut prononcer, pas une faculté ouverte par un courriel. L’article 20-1 de la même loi, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, permet au locataire, si le logement ne satisfait pas aux premier et deuxième alinéas de l’article 6, de demander au propriétaire sa mise en conformité « sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». À défaut d’accord ou de réponse dans les deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Sa saisine n’est pas un préalable obligatoire au juge. Le juge « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ».
Cet article ne dit pas que tout automne froid est une indécence, ni que le juge ordonnera toujours des travaux de performance énergétique. Il limite d’ailleurs, dans certains cas de copropriété et de contraintes architecturales, le pouvoir d’ordonner les travaux visant le seul niveau de performance énergétique minimale, lorsque le copropriétaire a fait ses diligences ou que le bâtiment s’y oppose. Cette limite concerne l’étiquette énergétique, pas la remise en route d’une installation qui existe déjà. Un logement classé G et un logement dont le chauffage collectif n’est pas encore allumé sont deux problèmes distincts. Le premier relève du niveau de performance de l’article 6 et de son calendrier, déjà traité à part. Le second relève de l’installation de chauffage normal et de son fonctionnement de saison. Les mélanger conduit soit à exiger une rénovation de façade pour obtenir dix jours de chauffe, soit à croire qu’un DPE correct dispense de chauffer en novembre.
La preuve se constitue avant l’assignation, pas le jour de l’audience. Des relevés datés, au centre de la pièce et à hauteur d’homme si l’on veut se rapprocher de la méthode de l’article R. 241-25, des photos des radiateurs froids, la météo extérieure, le bail, les échanges avec le bailleur et, si on les a, les réponses du syndic, suffisent à ouvrir une discussion sérieuse. Un constat de commissaire de justice est plus solide qu’un thermomètre personnel, surtout si la mesure indique les conditions de la pièce, fenêtres fermées, heure, température extérieure. Il n’est pas une formalité obligatoire pour la première lettre. Il devient utile lorsque le bailleur conteste les faits ou lorsque l’on s’apprête à saisir le juge. Garder la trace écrite compte davantage que le ton. Une relance après un silence de quelques jours, puis le délai de deux mois de l’article 20-1 si l’on vise la mise en conformité, structurent le dossier mieux qu’une retenue de loyer immédiate, qui offre au bailleur un moyen de résiliation sans trancher la question du chauffage.
Lorsque la saison est déjà ouverte, que le règlement est respecté et que les radiateurs restent froids parce que l’installation est en panne, le litige change de nature. Ce n’est plus un débat de calendrier. C’est une obligation de réparation et d’entretien, avec mise en demeure, travaux et, le cas échéant, baisse de loyer. Ce chemin est celui de la panne de chauffage en location, de la mise en demeure et de la baisse de loyer, non celui d’une date d’allumage. Le confondre ferait assigner pour une chaudière morte avec les arguments d’un usage du 15 octobre, ou l’inverse.
À Paris et en Île-de-France, les mêmes textes nationaux s’appliquent. Aucune date municipale parisienne d’allumage n’a été identifiée dans les sources lues pour cet article. Le nombre d’immeubles au chauffage collectif y rend le conflit plus fréquent, il ne crée pas une règle locale de température ou de calendrier. Le juge du bail, lorsque le logement est à Paris, est le tribunal judiciaire de Paris, souvent par le juge des contentieux de la protection pour les litiges locatifs de cette nature. Cela ne raccourcit pas les délais par magie, et cela ne dispense pas de la lettre au bailleur. Si les pièces, le règlement et les relevés ne permettent pas de voir seul si l’on est avant la saison, en indécence, ou face à une simple gêne encore tolérable, un avocat en droit immobilier à Paris peut ordonner ces questions avant toute assignation. Cette lecture ne promet ni l’allumage, ni une baisse de loyer.
Dans le parc social qui n’est pas une copropriété, il n’y a pas de syndic de la loi de 1965 pour voter la date. Le bailleur social décide de la mise en route de ses installations, dans le cadre de ses contrats d’exploitation. Le locataire n’en reste pas moins titulaire, lorsque son bail entre dans le champ de la loi de 1989, de l’obligation de logement décent et de chauffage normal. L’interlocuteur change, pas l’idée : on n’oppose pas un usage national de mi-octobre à un appartement où l’on ne peut plus vivre normalement, et on ne retient pas le loyer pour forcer la chaufferie.
Conclusion
Le 15 octobre n’est pas une date légale d’allumage du chauffage collectif. C’est un usage que les syndics et les exploitants répètent, utile pour organiser les équipes, insuffisant pour trancher un logement froid. Les 19 °C du code de l’énergie plafonnent la température moyenne une fois que l’on chauffe. Les 18 °C du code de la construction décrivent une capacité d’équipement pour les permis déposés après le 1er juin 2001. Le décret de décence exige une installation de chauffage normal, en état de fonctionner, sans chiffre et sans calendrier. Le syndic exécute le règlement et les décisions d’assemblée ; il ne les invente pas, et l’urgence ne couvre que les travaux de sauvegarde. Le locataire s’adresse à son bailleur, paie le loyer tant que le juge n’en a pas décidé autrement, et ne confond pas un démarrage tardif avec une chaudière en panne ou avec une étiquette énergétique. Avant d’écrire, il faut le règlement, le contrat, les relevés et la qualité de celui qui demande : copropriétaire ou locataire. Ce sont ces pièces, et non la date affichée sur un site, qui disent si le report est encore une gestion ordinaire ou déjà un manquement.
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