Vous êtes propriétaire de terres agricoles données à bail et vous découvrez qu’un tiers les exploite à la place de votre fermier, qu’une redevance est versée à votre preneur ou qu’un contrat écrit organise cette occupation sans que vous ayez jamais donné votre accord. La question qui se pose alors est directe : votre fermier peut-il sous-louer vos terres sans votre autorisation, et que pouvez-vous obtenir devant le tribunal s’il l’a fait. La réponse du statut du fermage est ferme sur le principe, plus exigeante sur la preuve et jamais automatique sur la sanction. Toute sous-location est interdite par un texte d’ordre public, le bailleur peut en demander la résiliation au tribunal paritaire des baux ruraux, mais il doit démontrer une véritable mise à disposition à titre onéreux avec transfert de la maîtrise du fonds, et le juge conserve le pouvoir d’apprécier la sanction. Deux décisions récentes de cours d’appel rendues en 2025 illustrent parfaitement ce contraste : l’une prononce la résiliation du bail, alloue 18 000 euros de dommages-intérêts et ordonne l’expulsion sous trois mois, l’autre rejette la demande parce que la preuve de la sous-location n’est pas rapportée et qu’il ne s’agit que d’entraide entre voisins. Cet article explique l’interdiction, ses rares exceptions, les situations voisines qui ne sont pas des sous-locations, la preuve à réunir et la procédure à suivre devant le tribunal.
I. L’interdiction de sous-louer vise toute mise à disposition onéreuse, sauf exceptions étroites
A. Une prohibition d’ordre public qui ouvre l’action en résiliation
Le point de départ est l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur au 23 septembre 2026, qui dispose que « Toute sous-location est interdite. » Le même article ajoute que « Les dispositions du présent article sont d’ordre public. » Concrètement, aucune clause du bail ne peut autoriser par avance le preneur à sous-louer, et le bailleur ne peut pas renoncer par avance au bénéfice de cette protection. Le caractère d’ordre public signifie aussi que le juge doit faire respecter l’interdiction même si le bail contient une stipulation contraire.
La sanction procédurale de cette interdiction figure à l’article L. 411-31 du même code, qui prévoit que « Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ». Deux précisions de vocabulaire s’imposent ici. D’abord, le bailleur « peut demander » la résiliation : il s’agit d’une résiliation judiciaire, prononcée par le tribunal, et non d’une rupture automatique du bail par la seule volonté du propriétaire. Ensuite, le bailleur doit « justifier » de la contravention : c’est à lui d’apporter la preuve de la sous-location, avec les exigences détaillées dans la seconde partie de cet article. Lorsque la contravention est établie et que le juge prononce la résiliation, le même article dispose que « Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail. » La résiliation s’accompagne donc de la restitution des terres au bailleur et, le cas échéant, d’une indemnisation de son préjudice.
Le même article L. 411-35 interdit en parallèle toute cession du bail, sauf hypothèses familiales strictement encadrées : la cession n’est possible qu’avec l’agrément du bailleur au profit du conjoint ou du partenaire de pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou au profit des descendants majeurs ou émancipés, et à défaut d’agrément elle peut être autorisée par le tribunal paritaire. La Cour de cassation a rappelé que la cession du bail rural et la sous-location constituent, selon ses propres termes repris dans un arrêt de la troisième chambre civile du 1er février 2018, des manquements à une prohibition d’ordre public qui ouvrent au bailleur le droit d’agir en résiliation. Cet arrêt, rendu sur le pourvoi numéro 16-18.724, apporte en outre une solution majeure sur le délai pour agir, examinée plus loin : pour un manquement qui se prolonge dans le temps, la prescription ne court qu’à compter de la cessation du manquement reproché au preneur. Un bailleur qui découvre tardivement une sous-location installée depuis des années n’est donc pas nécessairement privé d’action, dès lors que l’occupation irrégulière se poursuit.
Les exceptions à l’interdiction de sous-louer sont étroites et ne concernent pas l’exploitation agricole elle-même. D’une part, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs, chacune ne pouvant excéder trois mois consécutifs, sans droit au renouvellement ni au maintien dans les lieux pour le bénéficiaire ; en cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire, qui peut autoriser la sous-location s’il estime les motifs d’opposition infondés et fixer éventuellement la part du produit reversée au bailleur. D’autre part, le bailleur peut autoriser par accord écrit la sous-location des bâtiments à usage d’habitation, cet accord fixant la part du produit reversée, la prise en charge des travaux et les modalités de l’indemnité de fin de bail. Enfin, le preneur peut héberger dans les bâtiments d’habitation loués ses ascendants, descendants, frères et sœurs ainsi que leurs conjoints ou partenaires, sans pouvoir exiger pour cet hébergement un aménagement intérieur ni une extension. Aucune de ces exceptions ne permet au fermier de confier à un tiers l’exploitation des terres labourables, des prés ou des vignes contre paiement : dès que le fonds agricole lui-même est mis à disposition à titre onéreux, l’interdiction s’applique pleinement.
B. Les situations voisines qui ne sont pas des sous-locations prohibées
Avant de saisir le tribunal, le bailleur doit vérifier que la situation constatée relève bien de la sous-location et non d’un mécanisme voisin que le statut du fermage autorise ou traite différemment. Cette étape est décisive car la confusion entre ces régimes fait échouer de nombreuses demandes, comme le montre une décision récente.
L’entraide entre exploitants n’est pas une sous-location. La Cour de cassation l’a jugé en février 2014, solution rappelée par la cour d’appel de Poitiers dans un arrêt du 8 avril 2025 (numéro de répertoire général 22/02471) : la pratique d’actes d’entraide ne caractérise pas une sous-location. Dans cette affaire, des bailleurs reprochaient à leur fermier d’avoir laissé une exploitante équestre voisine disposer de deux parcelles louées, soutenant qu’au-delà d’une simple entraide existait une unicité des deux exploitations traduisant au minimum une cession prohibée. La cour a écarté la demande après examen des faits, retenant qu’il ne s’agissait que d’entraide entre voisins exerçant une activité équestre sur deux sites distincts. Le critère distinctif, explicité par la même cour, tient à la contrepartie : lorsque le fermier abandonne la jouissance de parcelles au profit de celui qui lui a fourni des services, cette contrepartie transforme l’entraide apparente en sous-location ; à l’inverse, des coups de main réciproques sans transfert durable de la maîtrise du fonds restent de l’entraide. Les bailleurs qui se contentent d’observer un voisin sur leurs terres sans établir ni redevance ni transfert de maîtrise s’exposent donc au rejet de leur demande, avec condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.
La mise à disposition des terres louées à une société agricole n’est ni une cession ni une sous-location dès lors qu’elle respecte son propre régime. L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime permet au preneur associé d’une société à objet principalement agricole de mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens loués, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, à condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée. Deux arrêts récents de la Cour de cassation précisent les frontières. Par un arrêt du 12 décembre 2024 (pourvoi numéro 23-20.354), la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui déduisait l’existence d’une cession illicite du seul fait que les statuts du groupement agricole d’exploitation en commun et leur annexe ne mentionnaient aucun bail mis à disposition : selon la Cour, la mise à disposition des parcelles peut exister indépendamment des stipulations des statuts et de leurs annexes, et ces motifs étaient impropres à écarter une mise à disposition régulière pour retenir une cession prohibée. Par un arrêt du 6 février 2025 (pourvoi numéro 23-12.274), la même chambre a jugé que le seul fait qu’une copreneuse ne soit pas associée de la société au profit de laquelle les terres étaient mises à disposition ne suffisait pas à caractériser une cession illicite, et que le manquement aux dispositions de l’article L. 411-37 nécessitait, pour entraîner la résiliation, la preuve d’un préjudice subi par le bailleur. À l’inverse, l’article L. 411-38 du même code dispose que le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société que moyennant l’agrément personnel du bailleur : l’apport non agréé constitue une contravention distincte, sanctionnée par le même article L. 411-31. Le bailleur doit donc qualifier exactement l’opération : mise à disposition notifiée dans les deux mois, apport social sans agrément, ou véritable sous-location à un tiers.
Deux autres figures doivent être écartées. L’échange en jouissance de parcelles entre exploitants obéit à son propre régime de notification au bailleur et d’opposition dans un délai de deux mois, distinct de la sous-location ; les lecteurs concernés peuvent se reporter à l’analyse détaillée de ce mécanisme dans l’article du cabinet sur l’échange de parcelles louées entre voisins, et plus largement au dossier de fond sur les arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage. L’occupation accessoire et restreinte ne constitue pas davantage une sous-location : la Cour de cassation a ainsi refusé la qualification lorsque le preneur avait seulement permis l’implantation d’un panneau publicitaire dont un unique poteau prenait appui sur la parcelle louée, le fermier conservant l’entière maîtrise de l’exploitation (troisième chambre civile, 22 septembre 2016, pourvoi numéro 15-16.230, solution rappelée par la cour d’appel de Montpellier en 2025). Enfin, la simple mise à disposition réciproque de parcelles entre deux propriétaires, sans contrepartie onéreuse véritable, n’est pas un bail rural : par un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi numéro 25-15.803), la troisième chambre civile a jugé, au visa de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, que la contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie, de sorte que deux propriétaires qui se concèdent mutuellement la jouissance de leurs fonds ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre. Ce rappel éclaire en creux la sous-location : c’est l’existence d’une contrepartie à l’occupation, et non la réciprocité des services, qui fait basculer l’opération dans le champ de l’interdiction.
II. Faire constater la sous-location et obtenir la sanction devant le tribunal paritaire
A. La preuve d’une mise à disposition onéreuse avec transfert de maîtrise
La cour d’appel de Poitiers, dans son arrêt du 8 avril 2025 déjà cité, rappelle les trois éléments cumulatifs qui caractérisent la sous-location : le consentement du preneur, une mise à disposition du fonds loué par laquelle le preneur transfère au sous-locataire la maîtrise du fonds de façon durable, et une contrepartie financière à l’occupation des terres affermées. La contrepartie peut revêtir des formes variées, en espèces ou en nature, comme l’a admis la Cour de cassation dans des arrêts de 2010 et de 2015 rappelés par la cour. Le bailleur doit donc établir trois faits : que son fermier a accepté l’occupation par le tiers, que ce tiers exerce une maîtrise durable et autonome sur tout ou partie des parcelles (et non une simple présence tolérée ou un passage), et qu’une contrepartie est versée en échange de cette jouissance. Chacun de ces éléments se prouve par pièces : écrit constatant l’accord, constats d’huissier décrivant qui exploite effectivement, qui donne les ordres, qui récolte et qui perçoit les fruits, relevés bancaires ou reçus établissant les versements, témoignages des voisins ou des fournisseurs.
L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 novembre 2025 (numéro de répertoire général 24/05751) montre une preuve qui emporte la conviction des juges. Dans cette affaire, le bail rural avait été conclu le 15 février 2013 au profit d’une société civile d’exploitation agricole pour des activités équestres. Les bailleurs avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier en novembre 2023, après l’échec d’une tentative de conciliation en décembre 2023, en invoquant le défaut d’exploitation personnelle, la sous-location et le défaut d’entretien du domaine. Le tribunal paritaire avait prononcé la résiliation judiciaire du bail par jugement du 18 octobre 2024. Devant la cour, la société preneuse soutenait que la jurisprudence récente excluait la qualification de sous-location et invoquait l’arrêt de 2016 sur le panneau publicitaire ; la cour a écarté l’argument en relevant que cette solution ne valait que pour une emprise très restreinte, sans commune mesure avec l’espèce. La cour s’est fondée sur la convention conclue par la société preneuse, dont l’article 3.1 mettait à disposition d’un tiers une carrière de dressage de 1 200 mètres carrés, une carrière de saut d’obstacles de 4 900 mètres carrés, un manège de 800 mètres carrés, un enclos clôturé pour les poneys, dix boxes individuels, une sellerie, deux paddocks et un bureau, moyennant une redevance mensuelle totale de 5 000 euros hors taxes, soit 6 000 euros toutes taxes comprises. L’ampleur des surfaces, la perception d’une redevance substantielle et la durée de l’occupation caractérisaient une mise à disposition d’une partie du fonds loué à titre onéreux, donc une sous-location prohibée. La cour a en conséquence confirmé la résiliation, fixé à 18 000 euros les dommages-intérêts dus aux bailleurs au titre de la sous-location fautive, et ordonné que la société ait quitté les lieux dans les trois mois de la notification de l’arrêt, en la condamnant en outre aux dépens et à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.
Le contraste avec l’arrêt de Poitiers est instructif pour les bailleurs comme pour les fermiers. À Poitiers, les bailleurs affirmaient que l’exploitante voisine avait la libre et entière disposition des deux parcelles et que les deux exploitations n’en formaient qu’une, mais ils ne démontraient ni redevance ni transfert durable de maîtrise ; la cour a confirmé le jugement qui les déboutait, sauf sur un point accessoire, et les a condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon pratique est nette : des soupçons, des allées et venues ou la présence visible d’un tiers ne suffisent pas ; sans écrit, sans flux financier établi et sans démonstration de qui maîtrise réellement le fonds, l’action échoue et coûte cher au demandeur. Pour le fermier assigné à tort, la défense consiste symétriquement à démontrer le maintien de son exploitation personnelle, l’absence de contrepartie et le caractère ponctuel et réciproque des interventions du voisin. Pour le bailleur, la préparation du dossier avant toute assignation est essentielle : constats d’huissier à différentes saisons culturales, recherche de la convention éventuelle, relevés des versements, photographies datées des cultures et des matériels présents, attestations circonstanciées. Un constat unique en hiver, alors que les terres sont nues, pèse moins lourd qu’une série de constats montrant qui sème, qui traite et qui moissonne.
B. La procédure, les sanctions et le délai pour agir
La demande de résiliation pour sous-location prohibée relève du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres. La saisine commence par une tentative de conciliation : dans l’affaire montpelliéraine, les bailleurs ont d’abord demandé la convocation des parties en audience de conciliation, l’échec constaté en décembre 2023 ayant ouvert la voie au jugement au fond rendu en octobre 2024. Cette phase doit être prise au sérieux car elle fige les positions et permet parfois d’obtenir la cessation amiable de l’occupation litigieuse. Si la conciliation échoue, le tribunal statue au fond sur la résiliation, l’expulsion et l’indemnisation. Le bailleur formule ses demandes au visa des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, et le preneur présente ses moyens de défense, notamment la contestation de la qualification de sous-location, l’autorisation qu’il prétend avoir reçue, ou l’absence de préjudice.
Sur les sanctions, trois idées structurent la décision du juge. Premièrement, la résiliation n’est pas de plein droit : le tribunal apprécie si la contravention est établie et prononce ou refuse la résiliation judiciaire du bail. Deuxièmement, le bail rural étant indivisible, la sous-location d’une partie seulement des terres peut entraîner la résiliation du bail pour l’ensemble des parcelles louées, comme l’illustre l’affaire de Montpellier où la mise à disposition d’infrastructures équestres a conduit à la résiliation de tout le bail rural. Troisièmement, la résiliation s’accompagne de la rentrée en jouissance du propriétaire et de dommages-intérêts à la charge du preneur, fixés en fonction du préjudice : 18 000 euros dans l’affaire montpelliéraine, outre l’expulsion ordonnée sous trois mois. Le sort du sous-locataire suit celui du bail principal : privé de titre par l’effet de la résiliation, il doit quitter les lieux, sans pouvoir revendiquer aucun droit au renouvellement ni au maintien dans les lieux.
Le délai pour agir obéit à la prescription quinquennale de droit commun, avec une précision capitale pour les manquements qui durent. L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Pour la sous-location, la Cour de cassation a tranché par son arrêt du 1er février 2018 que la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur. Dans cette espèce, le bail avait été consenti en 2001, le bailleur avait eu connaissance dès 2007 d’indices de coexploitation par le beau-frère du preneur, mais n’avait saisi le tribunal paritaire qu’en juillet 2013 ; la cour d’appel de Riom avait déclaré l’action prescrite en faisant courir le nouveau délai de cinq ans issu de la loi du 17 juin 2008 jusqu’au 19 juin 2013. La Cour de cassation a cassé en toutes ses dispositions cet arrêt du 4 avril 2016 et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Limoges, au motif que le manquement tenant à la cession ou à la sous-location se prolongeant, le délai n’avait pu commencer à courir avant sa cessation. Concrètement, tant que le tiers occupe et exploite, le compteur ne part pas : le bailleur qui découvre une sous-location ancienne mais toujours en cours reste recevable à agir, mais il lui faut démontrer la persistance de l’occupation irrégulière jusqu’à une date récente. À l’inverse, une fois l’occupation définitivement cessée, le délai de cinq ans commence à courir et le bailleur qui tarde plus de cinq ans après cette cessation s’expose à l’irrecevabilité de sa demande.
Enfin, le bailleur qui obtient la résiliation doit anticiper la suite de la jouissance des terres. Le preneur évincé ne peut prétendre au renouvellement, puisque l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime n’ouvre droit au renouvellement qu’à défaut pour le bailleur de justifier de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou d’invoquer régulièrement son droit de reprise. Le propriétaire rentre en jouissance et peut soit exploiter directement, soit consentir un nouveau bail, en veillant cette fois à insérer les clauses de rappel utiles et à surveiller effectivement l’exploitation personnelle du nouveau preneur. Pour le fermier régulier, la contrepartie de cette sévérité est la sécurité du statut : hors motif grave établi devant le juge, le renouvellement lui est acquis.
En résumé, le propriétaire qui découvre une sous-location doit d’abord qualifier exactement les faits en écartant l’entraide, la mise à disposition sociétaire régulière et l’échange en jouissance, puis réunir des preuves de la contrepartie et du transfert de maîtrise avant de saisir le tribunal paritaire, d’abord en conciliation puis au fond. Le fermier qui fait l’objet d’une mise en cause infondée oppose utilement la preuve de son exploitation personnelle et l’absence de tout versement. Dans les deux cas, l’assistance d’un avocat dès la phase des constats conditionne l’issue du litige, car tout se joue sur la qualification juridique des faits et sur la qualité des pièces produites devant le juge.
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