Vous emménagez, on vous tend un état des lieux d’entrée de trois lignes, ou pas d’état des lieux du tout, et vous signez parce que le camion attend en bas. Trois ans plus tard, à la sortie, le bailleur pointe chaque tache, chaque joint, chaque parquet marqué, et retient une partie du dépôt de garantie pour des désordres qui étaient déjà là quand vous avez reçu les clés. La réponse du droit est brutale : sans état des lieux d’entrée, vous êtes présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives, et c’est à vous de prouver le contraire. Le 10 septembre 2026, le juge des contentieux de la protection de Paris vient encore d’en faire l’application : une locataire entrée sans aucun constat s’est vu imputer les dégradations relevées à la sortie, faute d’avoir rapporté la preuve de l’état initial. Mais cette présomption a des limites précises, et elles protègent aussi le locataire : la vétusté n’est jamais à sa charge, la partie qui a fait obstacle à l’état des lieux ne peut pas s’en prévaloir, et le bailleur ne peut retenir que ce que le comparatif et des justificatifs réels établissent. Dans cette même décision parisienne, la facture de remise en état présentée par le bailleur a été largement écartée et ramenée à 600 euros. Autrement dit, l’entrée sans traces fait payer le locataire, mais la sortie approximative fait perdre le bailleur.
Cet article explique la mécanique complète, à partir des textes vérifiés en vigueur et de deux décisions rendues en septembre 2026 et lues intégralement : un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 septembre 2026 et un arrêt de la cour d’appel de Rennes du 2 septembre 2026. Première partie : comment la présomption fonctionne et ce que le comparatif avec la sortie permet d’en faire. Seconde partie : ce que chaque partie doit faire concrètement, le locataire le jour de l’entrée et le bailleur le jour de la sortie, pour ne pas payer ce qu’elle ne doit pas.
I. L’entrée sans traces : une présomption qui coûte cher au locataire
A. Présumé en bon état : la charge de la preuve bascule dès la remise des clés
Le point de départ est une phrase courte du code civil, toujours en vigueur, qu’il faut lire mot à mot : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Ce n’est pas une sanction, c’est une présomption simple : le droit fait comme si le logement était en bon état à l’entrée, et celui qui prétend le contraire doit le démontrer. En pratique, celui qui prétend le contraire, c’est presque toujours le locataire sortant, à qui l’on présente un état des lieux de sortie chargé. S’il n’a rien pour établir l’état initial, le comparatif se fait entre un bon état supposé et un état réel dégradé, et la différence lui est imputée.
Le pendant de cette règle figure juste avant dans le code : quand un état des lieux a été établi, « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Et le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». L’architecture est donc la suivante : avec un état des lieux d’entrée précis, le locataire ne rend que ce qu’il a reçu, vétusté déduite ; sans état des lieux, il rend un bon état supposé, et doit prouver soit la vétusté, soit l’antériorité des désordres, soit l’absence de faute. L’écart entre ces deux situations se chiffre en milliers d’euros de retenues.
La loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation, ajoute un correctif d’équité souvent ignoré : la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux, ou qui a refusé d’en remettre un exemplaire à l’autre, ne peut pas ensuite invoquer la présomption à son profit. Autrement dit, le bailleur qui refuse le rendez-vous d’entrée, ou qui garde le seul exemplaire par-devers lui, se prive lui-même de l’arme. C’est le troisième alinéa de l’article 3-2 de cette loi, et les juges l’appliquent : dans le jugement parisien du 10 septembre 2026, le tribunal vérifie expressément qu’il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi et qu’il n’est pas soutenu que cette absence serait imputable au bailleur, avant d’en déduire que la locataire est présumée avoir reçu l’appartement en bon état de réparations locatives. La formule du jugement mérite d’être citée parce qu’elle montre le raisonnement type : « Ainsi, Mme [Z] [R] est présumée avoir reçu l’appartement situé [Adresse 3], à [Localité 2] en bon état de réparations locatives. » Puis, constatant qu’elle ne fournit aucune preuve de désordres à l’entrée et se contente d’affirmer que le bien a été rendu en bon état, le juge tranche : « Il doit donc être considéré que le logement a été donné à bail à Mme [Z] [R] en bon état de réparations locatives. » Affirmer que l’on a rendu en bon état ne sert à rien quand c’est l’état d’entrée qu’il fallait documenter.
De cette première mécanique se dégagent trois conséquences pratiques. D’abord, signer un état des lieux d’entrée vague, du type « bon état général » coché en deux minutes, équivaut presque à ne pas en avoir : le comparatif de sortie écrasera ces mentions génériques. Ensuite, refuser de signer n’est pas une protection : à défaut d’acte contradictoire, c’est la présomption légale qui s’applique, sauf à démontrer que c’est l’autre partie qui a fait obstacle. Enfin, la preuve contraire reste possible, mais elle doit porter sur l’entrée, pas sur la sortie : photographies datées de l’emménagement, constats, attestations, échanges écrits avec le bailleur signalant les désordres dès les premiers jours. La locataire parisienne a produit des pièces relatives à une prestation de ménage, mais le juge les a écartées d’un motif imparable : l’intervention était postérieure à l’état des lieux de sortie et à la remise des clés, donc elle ne prouvait rien de l’état d’entrée.
B. Le comparatif de sortie : vétusté exclue, facture du bailleur contrôlée
Une fois le bon état d’entrée présumé, tout se joue sur la comparaison avec l’état des lieux de sortie. Et c’est là que la protection du locataire se reconstruit, pièce par pièce. Premier filtre : la vétusté. L’usure normale des choses, ce que les décisions appellent l’état d’usage, n’est jamais imputable au locataire. Dans le jugement parisien, le tribunal écarte expressément de la liste des dégradations les éléments constatés en état d’usage, en rappelant que cet état correspond à une détérioration due à un usage normal et que la loi exclut toute obligation de réparation à la charge du locataire dans ce cas. Peinture passée par les années, parquet légèrement marqué par une occupation normale, joints vieillis : cela relève du propriétaire, pas de l’occupant. En revanche, le défaut d’entretien courant reste au locataire : dans cette affaire, les peintures, sols, radiateur, hotte et sanitaires simplement sales ont été retenus contre la locataire, parce que le maintien du logement en état de propreté relève de l’entretien courant. La frontière est donc nette : sale se nettoie et s’impute, usé par le temps ne se facture pas.
Deuxième filtre : l’état des lieux de sortie signé par les deux parties fait foi de ce qu’il constate. La locataire parisienne contestait ce document après l’avoir signé, mais le tribunal a jugé cette contestation inopérante, précisément parce qu’en signant elle avait elle-même attesté de la réalité des constatations. On ne signe pas un état des lieux de sortie « pour en finir » en se réservant de le discuter ensuite devant le juge : la signature vaut reconnaissance des constats, et seules des réserves écrites portées sur l’acte lui-même, ou une démonstration d’erreur manifeste, permettent d’en sortir. C’est le symétrique du conseil donné pour l’entrée : ne signez que ce que vous avez vérifié, pièce par pièce, robinet par robinet.
Troisième filtre, le plus sous-estimé par les bailleurs : chaque dégradation retenue doit être chiffrée à partir des désordres réellement constatés, pas à partir d’une remise à neuf générale. La société bailleresse parisienne produisait une facture d’entreprise de plus de plusieurs milliers d’euros, couvrant peinture complète avec grattage et enduits, dépose d’un parquet imbibé d’eau et pose d’un neuf, changement de vasque et de meubles de salle de bain, démontage de convecteurs et de porte de chambre. Le tribunal a relevé que ces travaux apparaissaient injustifiés au regard des désordres constatés dans l’état des lieux de sortie, et n’a accordé que 600 euros au titre de la remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, comme le retrace le dispositif du jugement parisien du 10 septembre 2026 Le message est clair : gonfler la facture au-delà du constat de sortie, c’est perdre le surplus devant le juge, et parfois perdre aussi le dépôt qu’on croyait pouvoir compenser. Dans cette affaire, le bailleur a en outre été condamné à restituer le solde du dépôt de garantie, soit 198,27 euros après déduction d’un arriéré de loyer prouvé, avec compensation ordonnée entre les deux créances.
Quatrième filtre : la preuve contraire peut renverser entièrement la présomption quand elle documente l’état initial. La cour d’appel de Rennes, le 2 septembre 2026, en donne la démonstration inverse dans une affaire où il n’existait pas non plus d’état des lieux d’entrée. Les bailleurs invoquaient la présomption pour imputer au preneur l’état très dégradé constaté à la sortie, après près de dix-neuf ans d’occupation. Mais le preneur produisait des constats d’huissier de 1999 et 2000 établissant que la partie habitation était déjà affectée d’une vétusté très avancée à son entrée, et la cour a jugé que le constat de sortie, qui mettait en évidence un état général dégradé, sale et défraîchi, ne suffisait pas à établir que cet état résultait de l’occupation plutôt que de la persistance du mauvais état originel et de la simple vétusté après presque deux décennies. Conclusion de la cour : « Au vu de ces éléments, la présomption de bon état est renversée, l’état très dégradé de la partie habitation ne pouvant pas être imputé au locataire. » Seules des dégradations ponctuelles excédant la vétusté, comme des chocs sur les arêtes de murs ou des carreaux cassés, sont restées à la charge du preneur. La leçon vaut pour le bail d’habitation : un vieux constat, de vieilles photographies, un vieux courrier signalant l’état initial peuvent, vingt ans après, faire échec à des milliers d’euros de demandes.
II. Sécuriser l’entrée, contester la sortie : le mode d’emploi des deux côtés
A. Locataire entrant : fabriquer la preuve avant d’en avoir besoin
Le jour de la remise des clés, le locataire tient son sort entre ses mains, et la procédure est gratuite quand elle est amiable. L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties ne coûte rien : les honoraires d’agence pour cette prestation sont strictement encadrés, et l’acte lui-même, dressé ensemble, n’a pas à être payé. Exigez qu’il soit précis, pièce par pièce, équipement par équipement, avec un vocabulaire qui distingue le neuf, le bon état, l’état d’usage et le dégradé. Refusez les mentions globales : « cuisine en bon état » ne dit rien du joint d’évier hors service, du four encrassé ou du tiroir manquant, qui sont exactement les postes retenus dans le jugement parisien. Faites allumer chaque plaque, ouvrir chaque fenêtre, tirer chaque chasse, et faites écrire ce que vous voyez.
Si vous découvrez un désordre dans les jours qui suivent, la loi vous ouvre une fenêtre de correction : vous pouvez demander au bailleur de modifier l’état des lieux d’entrée dans les dix jours calendaires pour tout élément du logement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage selon la fiche officielle de l’état des lieux d’entrée. C’est le moment de signaler par écrit, avec photographies datées, ce que la visite rapide n’avait pas révélé : traces d’humidité derrière un meuble, pression d’eau insuffisante, interphone muet, VMC poussive. Envoyez ces réserves en lettre recommandée ou par tout moyen conférant date certaine, et conservez la preuve de l’envoi. Passé ce délai, toute contestation de l’entrée devient un combat d’experts au lieu d’une simple formalité.
Photographiez systématiquement, et intelligemment : chaque pièce sous plusieurs angles, chaque équipement, chaque compteur avec son relevé, chaque défaut en gros plan avec un repère de date. Transmettez ces photographies au bailleur ou à l’agence dès l’emménagement, par un message écrit qui en accuse la date : une photo conservée sur votre seul téléphone vaut moins qu’une photo dont vous pouvez prouver la transmission à l’époque. Si le bailleur refuse le rendez-vous d’entrée ou refuse de signer, ne restez pas sans rien : c’est lui qui fait alors obstacle à l’acte, et cette obstruction le privera d’invoquer la présomption, mais encore faut-il pouvoir la démontrer. Faites constater le refus par écrit, relancez en recommandé, et si le blocage persiste, le constat locatif par commissaire de justice décrit par le service public reste l’arme ultime : le commissaire prévient les deux parties par lettre recommandée au moins sept jours à l’avance, dresse seul l’état des lieux, et le coût de son intervention, dont les tarifs sont réglementés, est partagé par moitié entre le locataire et le bailleur. C’est une dépense modeste au regard d’une retenue de plusieurs milliers d’euros trois ans plus tard.
Pensez enfin à la grille de vétusté : bailleur et locataire peuvent convenir, dès la signature du bail, d’appliquer une grille de vétusté qui fixe la durée de vie théorique de chaque équipement et la part restant à la charge du locataire selon l’ancienneté. Quand une telle grille a été convenue, elle s’impose au comparatif de sortie et évite la plupart des litiges sur l’usure. À défaut de grille, c’est le juge qui appréciera, au cas par cas, ce qui relève de la vétusté : autant figer la règle à l’entrée, quand les deux parties sont encore de bonne humeur. Pour les litiges parisiens, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue avec l’exécution provisoire de droit : une décision obtenue s’exécute sans attendre un éventuel appel, ce qui donne un poids réel à la mise en demeure préalable que vous adresserez au bailleur qui retient indûment votre dépôt.
B. Bailleur : ne retenir que ce que le comparatif et les justificatifs établissent
Côté bailleur, l’erreur la plus coûteuse consiste à confondre l’état des lieux de sortie chargé avec un blanc-seing pour rénover le logement aux frais du sortant. Chaque euro retenu sur le dépôt de garantie doit passer trois contrôles, et le jugement parisien les illustre tous. Premier contrôle, le comparatif : la retenue doit correspondre à une différence entre l’entrée, réelle ou présumée, et la sortie, à l’exclusion de la vétusté et de l’état d’usage. Retenir la réfection complète d’une peinture simplement passée par les ans, ou le remplacement d’un équipement en fin de vie, c’est retenir de l’indu. Deuxième contrôle, les justificatifs : devis ou factures, mais aussi photographies et, surtout, cohérence entre les désordres constatés à la sortie et les travaux facturés. La facture d’entreprise écartée à Paris l’a été pour défaut de cohérence, pas pour défaut de réalité : les travaux existaient peut-être, mais ils dépassaient ce que le constat autorisait. Troisième contrôle, le contradictoire : l’état des lieux de sortie établi et signé ensemble selon les règles officielles doit être remis en exemplaire au locataire. Un constat unilatéral dressé seul par le bailleur ne vaut pas comparatif.
Le calendrier de restitution est impératif et le retard se paie comptant. Quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt doit être rendu dans le mois de la remise des clés ; quand le comparatif révèle des dégradations imputables au locataire, le délai est de deux mois, et les retenues doivent être justifiées par le comparatif et par des devis ou factures. Chaque mois de retard commencé ajoute une pénalité égale à dix pour cent du loyer mensuel hors charges. Ces règles sont rappelées par l’Agence nationale pour l’information sur le logement, qui précise que les réparations déduites doivent être justifiées par le contenu de l’état des lieux de sortie et par des devis et factures : les délais et la pénalité de restitution du dépôt de garantie exposés pour l’état des lieux de sortie. Retenir sans justifier, c’est donc payer deux fois : restituer la retenue et verser la pénalité.
Le bailleur doit aussi distinguer les dettes : dans l’affaire parisienne, la société bailleresse a pu déduire de la garantie un arriéré de loyer prouvé par le décompte depuis le début du bail, parce que le compte du locataire était resté continûment débiteur et que la charge de la preuve du paiement pesait sur la locataire, en application du principe selon lequel « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Mais elle n’a pas pu y ajouter des dommages et intérêts sans préjudice démontré : sa demande a été rejetée. Et le solde du dépôt, 198,27 euros, a dû être restitué avec compensation ordonnée contre les 600 euros de remise en état mis à la charge de la locataire. La morale est symétrique à celle du locataire : documentez tout, ne réclamez que le prouvé. Lorsque le dossier mêle arriérés, dégradations, vétusté et présomption d’entrée, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de calibrer la retenue, de mettre en demeure utilement et de saisir le bon juge avec des pièces qui tiennent, plutôt que de voir une facture de plusieurs milliers d’euros réduite à 600 euros à l’audience.
Conclusion
L’état des lieux d’entrée n’est pas une formalité, c’est le prix d’achat de votre tranquillité de sortie. Sans lui, le droit présume le bon état et vous fait payer les dégâts d’avant ; avec un descriptif précis, daté, photographié et corrigé dans les dix jours, vous ne rendez que ce que vous avez abîmé, vétusté déduite. Les deux décisions de septembre 2026 le confirment des deux côtés du prétoire : à Paris, une locataire entrée sans traces a payé 600 euros de remise en état mais récupéré le solde de son dépôt face à une facture excessive ; à Rennes, un preneur muni de constats vieux de vingt-cinq ans a fait renverser la présomption et échapper l’essentiel des demandes. Dans les deux cas, ce sont les pièces d’entrée qui ont décidé de la sortie. Alors le jour des clés, prenez une heure, un stylo et un appareil photo : c’est l’heure la mieux payée de votre bail.
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