Vous venez de recevoir un arrêté d’alignement et, sur le plan joint, la limite de la voie publique mange plusieurs mètres de votre terrain : un bout de jardin, une bande le long du mur, parfois l’accès au garage. Le réflexe habituel consiste à croire que la mairie est dans son droit et que la parcelle est définitivement amputée. Ce réflexe est souvent faux. L’arrêté individuel d’alignement obéit à des règles strictes : en l’absence de plan d’alignement, le maire doit se borner à constater la limite actuelle de la voie, sans y ajouter un mètre carré de votre propriété. Quand il dépasse cette limite, le juge administratif annule. Et quand un véritable plan d’alignement transfère une partie de votre sol à la collectivité, ce transfert ouvre droit à indemnité. Enfin, si votre terrain est en plus frappé d’un emplacement réservé, vous pouvez mettre la commune en demeure de l’acheter et, à défaut, retrouver un terrain libre de la réserve. Cet article explique, pas à pas, comment contester l’arrêté, comment obtenir l’indemnité et comment forcer la commune à acheter, avec les textes en vigueur, cinq décisions récentes des cours administratives d’appel et les démarches concrètes à engager, à Paris comme en Île-de-France.
I. Contester l’arrêté d’alignement qui ampute votre terrain
A. Ce que le maire peut inscrire dans l’arrêté, et ce qui le fait annuler
L’alignement est défini par le code de la voirie routière : « L’alignement est la détermination par l’autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines. » Le même article ajoute la phrase qui commande tout le contentieux : « En l’absence d’un tel plan, il constate la limite de la voie publique au droit de la propriété riveraine. » Autrement dit, sans plan d’alignement régulièrement adopté après enquête publique, l’arrêté individuel est un acte de constat. Le maire photographie juridiquement la limite existante de la voie ; il ne dessine pas la voie de demain et ne s’attribue pas votre sol.
La cour administrative d’appel de Marseille l’a rappelé le 5 décembre 2025 dans une affaire où le maire de Mane avait, par un arrêté du 20 juin 2022 pris sans plan d’alignement, fixé la limite de la rue Grande au niveau de la façade nord de la maison du requérant, intégrant ainsi la partie non bâtie de sa parcelle de 195 mètres carrés dans la voie publique. La cour énonce la règle de contrôle : « en l’absence de plan d’alignement, un arrêté individuel d’alignement ne peut être fixé qu’en fonction des limites actuelles de la voie publique en bordure des propriétés riveraines, empiètements inclus. » Elle constate ensuite que le maire « ne s’est pas borné à constater les limites actuelles de la voie publique » et annule l’arrêté du 20 juin 2022 ainsi que le jugement du tribunal administratif de Marseille du 23 janvier 2025 qui l’avait validé (CAA Marseille, 5 décembre 2025, n° 25MA00708). La commune a en outre été condamnée à verser 2 000 euros au requérant pour ses frais de procès. La leçon est directe : un arrêté qui incorpore dans la voie une portion de terrain qui n’en fait pas partie est illégal, et le juge le sanctionne.
Le revers de cette jurisprudence est tout aussi net. Quand le maire se borne réellement à constater les limites existantes, l’arrêté est un acte purement déclaratif et le propriétaire ne peut pas le faire annuler en invoquant son droit de propriété. La cour administrative d’appel de Toulouse l’exprime ainsi : l’arrêté « constitue ainsi un acte purement déclaratif sans effet sur les droits des propriétaires riverains », de sorte qu’il « ne peut être fixé qu’en fonction des limites actuelles de la voie publique en bordure des propriétés riveraines, éventuels empiètements inclus » (CAA Toulouse, 31 janvier 2023, n° 20TL23930). Dans cette affaire, l’arrêté du maire de Portet-sur-Garonne du 7 mai 2019 a été maintenu et la requérante condamnée à 1 500 euros de frais. De même, la cour administrative d’appel de Lyon a maintenu le 3 juillet 2025 l’arrêté du maire d’Annecy du 29 janvier 2021 définissant l’alignement du chemin du Maréchal : en l’absence de plan d’alignement publié, le maire a pu se fonder sur les limites réelles constatées sur place le 14 septembre 2020, et la contestation portant sur la propriété elle-même, qui relève du seul juge judiciaire, « ne peut, dès lors, être utilement soulevée » contre un tel arrêté (CAA Lyon, 3 juillet 2025, n° 24LY00184).
Trois conséquences pratiques découlent de cet état du droit. D’abord, avant tout recours, faites vérifier par un géomètre-expert où passe la limite réelle de la voie : si l’arrêté reprend cette limite, le recours a peu de chances d’aboutir ; s’il la déplace à votre détriment, l’annulation est envisageable, comme à Mane. Ensuite, ne confondez pas le document graphique annexé à l’arrêté avec un plan d’alignement : la cour de Lyon juge que ce document, qui « se borne à matérialiser les différents points correspondant aux limites réelles de la voie », « ne constitue pas le plan d’alignement de la voie », faute d’avoir pour objet de fixer de manière générale la limite entre voie publique et propriétés riveraines. Enfin, si votre vrai litige porte sur la propriété de la bande de terrain, portez-le devant le juge judiciaire ; le juge administratif ne tranchera pas cette question à l’occasion du recours contre l’arrêté, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Lyon le 3 juillet 2025.
B. Attaquer l’arrêté dans les délais : autorité compétente, recours et moyens utiles
Le premier contrôle porte sur l’auteur de l’acte. Le code de la voirie routière dispose : « L’alignement individuel est délivré par le représentant de l’Etat dans le département, le président du conseil départemental ou le maire, selon qu’il s’agit d’une route nationale, d’une route départementale ou d’une voie communale. » Vérifiez donc la nature de la voie : un arrêté pris par le maire pour une route départementale, ou l’inverse, est entaché d’incompétence. Dans l’affaire d’Annecy, les requérants plaidaient l’incompétence du maire et l’application du régime des chemins ruraux ; la cour a écarté ces moyens après avoir constaté, pièces à l’appui, que le chemin du Maréchal avait été classé dans la voirie communale sur la section en litige et que le maire était donc compétent. Le classement de la voie, que vous pouvez demander en mairie, conditionne tout.
Le deuxième contrôle porte sur le délai. Le recours pour excès de pouvoir contre l’arrêté doit être formé « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée », selon l’article R. 421-1 du code de justice administrative. Ce délai est strict. Adressez d’abord, dès réception de l’arrêté, un recours gracieux au maire : il prolonge le délai contentieux et donne parfois un résultat rapide, comme le montre l’affaire d’Annecy où un recours gracieux avait été exercé avant le recours au tribunal (rejeté le 3 mai 2021, puis jugement du tribunal administratif de Grenoble le 23 novembre 2023). Si le recours gracieux est rejeté, ou resté sans réponse pendant deux mois, saisissez le tribunal administratif dans le délai restant. Joignez l’arrêté notifié, le plan annexé, votre titre de propriété, un plan de géomètre et des photographies datées des lieux.
Le troisième contrôle porte sur les moyens. Les moyens de légalité externe visent la forme de l’arrêté : motivation et procédure. Les administrés invoquent régulièrement l’insuffisance de motivation, sur le fondement du droit d’être informé des motifs des décisions défavorables, rappelé à l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration. Dans l’affaire de Mane, ce moyen était soulevé, mais la cour a annulé l’arrêté sur le fond, « sans qu’il soit besoin de statuer » sur les autres moyens : retenez que la motivation mérite d’être contestée quand l’arrêté ne dit rien de ses bases, mais que le moyen décisif reste le dépassement des limites actuelles de la voie. Les moyens de légalité interne visent le fond : erreur sur la limite réelle, incorporation d’une parcelle privée dans la voie, détournement de la procédure à des fins d’élargissement futur sans indemnité. C’est ce dernier grief qui a fait annuler l’arrêté de Mane.
Deux avertissements complètent le tableau. D’une part, l’annulation ne vous donne pas automatiquement un nouvel arrêté : dans l’affaire de Mane, la cour a rejeté la demande d’injonction, jugeant que l’annulation « n’implique pas nécessairement » la délivrance d’un nouvel arrêté. Préparez donc la suite, indemnitaire ou foncière, plutôt que d’attendre un nouveau document. D’autre part, le perdant paie généralement les frais de l’autre partie : 2 000 euros à Annecy contre les requérants, 1 500 euros à Portet-sur-Garonne, 2 000 euros à Mane contre la commune. N’engagez le recours que sur la base d’un dossier étayé par un géomètre. Si votre projet global porte sur une construction compromise par la position de la commune, un recours contre un refus de permis de construire à Paris obéit à des délais et à des moyens voisins, et les deux contentieux se préparent ensemble utilement.
II. Obtenir l’indemnité et forcer la commune à acheter votre terrain
A. Quand un plan d’alignement prend votre sol : le transfert et son prix
Tout change quand il existe un véritable plan d’alignement, adopté après enquête publique. Dans ce cas, la limite fixée n’est plus un simple constat : elle transfère la propriété. Le code de la voirie routière prévoit : « La publication d’un plan d’alignement attribue de plein droit à la collectivité propriétaire de la voie publique le sol des propriétés non bâties dans les limites qu’il détermine. » Pour les terrains bâtis, le transfert est différé : « Le sol des propriétés bâties à la date de publication du plan d’alignement est attribué à la collectivité propriétaire de la voie dès la destruction du bâtiment. » Concrètement, si votre jardin non bâti entre dans l’emprise du plan, il devient propriété de la commune dès la publication ; si votre maison est frappée, le transfert attend sa démolition, ce qui fige toute reconstruction à l’alignement.
Ce transfert n’est pas une prise sans contrepartie. Le même article L. 112-2 dispose : « Lors du transfert de propriété, l’indemnité est, à défaut d’accord amiable, fixée et payée comme en matière d’expropriation. » Vous avez donc droit à une indemnité égale à la valeur du sol transféré, fixée à l’amiable ou par le juge de l’expropriation. Pour la chiffrer, faites établir une estimation par un expert foncier à la date du transfert, en comparant avec des mutations de terrains comparables du secteur, et réclamez par écrit à la collectivité. À défaut d’accord, saisissez le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire. Notez la différence avec l’arrêté individuel sans plan : celui-ci ne transfère rien et n’ouvre pas droit à indemnité d’alignement, puisqu’il est censé ne rien prendre ; s’il prend, il est annulable, comme à Mane, et le préjudice se répare par la responsabilité de la commune plutôt que par l’indemnité de transfert.
Avant de saisir le tribunal d’une demande d’argent, et comme l’exige l’article R. 421-1 du code de justice administrative, adressez à la commune une demande préalable chiffrée et laissez-lui le temps de répondre : « Lorsque la requête tend au paiement d’une somme d’argent, elle n’est recevable qu’après l’intervention de la décision prise par l’administration sur une demande préalablement formée devant elle. » Sans cette demande, formalisée par écrit avec le montant réclamé et les justificatifs, votre recours indemnitaire est irrecevable, même si le préjudice est certain. La propriétaire de Bagnolet l’avait compris, avec sa demande préalable du 6 avril 2022 restée sans réponse, ce qui lui a ouvert la porte du tribunal. Joignez à cette demande l’estimation de l’expert foncier, le plan de géomètre et, le cas échéant, le compromis de vente qui a échoué à cause de la réserve ou de l’alignement : le juge ne répare que ce qui est prouvé et chiffré.
Vérifiez aussi la validité du plan lui-même avant de réclamer : un plan d’alignement adopté sans enquête publique régulière, ou par une autorité qui n’est pas propriétaire de la voie, peut être contesté, et l’illégalité du plan rejaillit sur les mesures prises pour l’appliquer. Rassemblez la délibération qui approuve le plan, le dossier d’enquête publique, le plan parcellaire et l’historique cadastral de votre parcelle. Si le plan est ancien et jamais appliqué, contrôlez qu’il n’a pas été abrogé ou remplacé : certaines communes conservent des plans d’alignement du dix-neuvième siècle dont elles ont oublié l’existence, et leur opposabilité doit être vérifiée pièce par pièce.
B. Quand la réserve bloque toute vente : la mise en demeure d’acquérir et ses délais
L’arrêté d’alignement n’est pas toujours votre seul problème : beaucoup de terrains rognés par la voirie sont aussi frappés d’un emplacement réservé au plan local d’urbanisme, pour un élargissement de rue, un équipement ou un espace vert. La réserve interdit pratiquement toute construction et fait fuir les acheteurs. Le code de l’urbanisme vous donne alors une arme précise : « Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants. » C’est le droit de délaissement : vous forcez la collectivité à acheter, au lieu de subir indéfiniment une réserve qui stérilise votre bien.
La procédure est formaliste et chaque étape compte. La mise en demeure « est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. » Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception, en visant expressément les articles L. 152-2 et L. 230-1, en décrivant la parcelle et en listant les occupants et droits existants. À compter de sa réception en mairie, la collectivité dispose d’un an pour se prononcer : « La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. » En cas d’accord sur le principe, le prix doit être payé au plus tard deux ans après la réception de la demande. « A défaut d’accord amiable sur le prix à l’expiration du délai d’un an […], le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité […], prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. » Et si personne ne saisit le juge, la sanction joue en votre faveur : « les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an » (article L. 230-4). Autrement dit : un an pour négocier, trois mois de plus pour saisir le juge, puis la réserve tombe si rien n’a été fait.
L’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 18 mars 2026 illustre chaque piège de cette mécanique (CAA Paris, 18 mars 2026, n° 24PA00836). La propriétaire d’une parcelle de Bagnolet, classée en emplacement réservé pour espaces verts depuis 2015, avait signé un compromis de vente en 2017, adressé une déclaration d’intention d’aliéner en mars 2018, vu la commune proposer d’acquérir puis renoncer en mai 2019, avant de réclamer 451 527,90 euros de préjudices. La cour rejette l’essentiel de la demande pour un motif que tout propriétaire doit méditer : « Ni la déclaration d’intention d’aliéner du 5 mars 2018 adressée à la commune, ni le courrier du 21 juin 2018 ne peuvent être assimilés à une mise en demeure de procéder à l’acquisition de la parcelle. » Une DIA n’est pas une mise en demeure, un simple courrier d’information non plus : sans l’acte formel prévu par l’article L. 230-1, le délai d’un an ne court pas et le délaissement n’existe pas. En revanche, la cour confirme que la commune, qui avait adressé une proposition amiable d’acquisition claire avant d’y renoncer, avait rompu un engagement et engagé sa responsabilité pour promesse non tenue. Deux enseignements : envoyez une vraie mise en demeure, et conservez chaque écrit de la commune, car une proposition chiffrée suivie d’un renoncement peut fonder une indemnisation.
Un dernier arrêt complète le dispositif : quand la commune renonce à acquérir et fait lever la réserve par une modification du plan, le propriétaire peut contester la délibération, mais le juge vérifie seulement sa légalité. À Villié-Morgon, le conseil municipal avait renoncé à acquérir une parcelle grevée d’un emplacement réservé et fait lancer une modification simplifiée du plan pour lever la réserve ; le tribunal administratif de Lyon puis la cour administrative d’appel de Lyon ont rejeté la demande d’annulation des propriétaires (CAA Lyon, 18 décembre 2024, n° 22LY02767). La renonciation de la commune n’est pas en soi illégale : l’enjeu pour vous est alors de vérifier que la levée de la réserve est effective et que votre terrain redevient constructible, plutôt que de poursuivre un rachat que la commune refuse.
À Paris et en Île-de-France : juridictions, mairie et pièces à préparer
À Paris, l’alignement des voies communales est délivré par la maire de Paris, en application de la règle de compétence rappelée plus haut, et le contentieux relève du tribunal administratif de Paris dans le délai de deux mois. La mise en demeure de délaissement s’adresse à la mairie de Paris, et le juge de l’expropriation compétent est celui du tribunal judiciaire de Paris. En petite et grande couronne, adressez-vous à la mairie de la commune du bien, mais vérifiez au préalable si la compétence voirie a été transférée à l’intercommunalité : un arrêté signé par une autorité incompétente est annulable, et ce moyen a été plaidé avec succès potentiel dans plusieurs affaires récentes. Préparez un dossier complet : arrêté notifié et plan annexé, titre de propriété et historique cadastral, plan de géomètre avec la limite réelle de la voie, délibération du plan d’alignement ou du plan local d’urbanisme avec le zonage et l’emplacement réservé, échanges avec la commune, compromis de vente bloqué et estimation de l’expert foncier. Pour connaître la procédure de délivrance vue de l’administration, la fiche officielle sur l’arrêté d’alignement individuel décrit la demande, son instruction et sa remise au propriétaire.
Conclusion
Face à un arrêté d’alignement qui rogne votre terrain, l’ordre des opérations est simple. D’abord, comparez l’arrêté à la limite réelle de la voie : s’il déborde, contestez dans les deux mois, car le juge annule l’arrêté qui ne se borne pas à constater l’existant, comme celui de Mane en 2025. Ensuite, si un plan d’alignement transfère votre sol, exigez l’indemnité prévue par la loi, fixée comme en matière d’expropriation. Enfin, si un emplacement réservé bloque la vente, adressez une mise en demeure formelle de délaissement et surveillez les délais d’un an puis de trois mois, sans confondre DIA et mise en demeure, comme l’a rappelé la cour de Paris en 2026. Chaque situation mêle constat technique, délais couperets et stratégie indemnitaire : un dossier préparé tôt préserve vos droits, un dossier tardif les fait perdre.
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