Dans la vie quotidienne des copropriétés, la jouissance exclusive accordée à un copropriétaire sur une partie commune, telle qu’une terrasse, une toiture-terrasse, un balcon ou un jardin privatif, constitue une source permanente d’interrogations juridiques et de contentieux complexes. Lorsqu’un sinistre survient, tout particulièrement sous la forme d’infiltrations d’eau endommageant les appartements situés aux étages inférieurs, un réflexe quasi systématique des syndics de copropriété et de leurs compagnies d’assurance consiste à opposer aux victimes les stipulations du règlement de copropriété. Très fréquemment, ces règlements prévoient en effet que l’entretien, les menues réparations ou même la réfection des espaces extérieurs affectés à l’usage exclusif d’un lot déterminé incombent exclusivement au copropriétaire qui en a la jouissance. Sur le fondement de telles stipulations, syndics et assureurs refusent régulièrement d’assumer la prise en charge des désordres, invitant les copropriétaires inondés à diriger leurs réclamations contre leur seul voisin usager de la terrasse.
Cette pratique d’éviction, préjudiciable aux victimes confrontées à des désordres affectant leur cadre de vie et la valeur patrimoniale de leur logement, vient de recevoir un coup d’arrêt d’une portée considérable de la part de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Par un arrêt de principe rendu le 17 septembre 2026 (pourvoi n° 24-20.973, accessible sur la Cour de cassation), la juridiction suprême a solennellement affirmé que si le règlement de copropriété peut valablement mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, une telle clause ne peut en aucun cas avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit à l’égard des victimes. Cette responsabilité objective, instituée à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, revêt un caractère d’ordre public absolu garanti par l’article 43 du même texte.
L’arrêt du 17 septembre 2026 clarifie ainsi de manière décisive l’articulation entre les clauses conventionnelles du règlement de copropriété et le régime légal de protection des copropriétaires et des tiers. Face à un défaut d’étanchéité ou à une dégradation de l’ouvrage, le syndicat des copropriétaires demeure le garant légal de l’intégrité de l’immeuble et ne peut se retrancher derrière la convention pour refuser d’indemniser les préjudices causés par les parties communes. Les clauses d’entretien insérées dans les règlements conservent certes une utilité juridique, mais leur efficacité est strictement circonscrite aux rapports internes entre le syndicat et l’usager exclusif, dans le cadre d’éventuelles actions récursoires. Pour tout justiciable confronté à des infiltrations en copropriété, l’assistance d’un avocat en droit immobilier s’avère essentielle pour mobiliser efficacement cette jurisprudence protectrice et déjouer les contestations dilatoires des gestionnaires d’immeubles.
I. Le principe d’ordre public de la responsabilité de plein droit du syndicat face aux clauses du règlement
La distinction entre parties communes et parties privatives forme l’armature fondamentale du droit de la copropriété. Lorsque cette frontière s’estompe par l’octroi d’une jouissance exclusive au profit d’un lot, les risques de confusion patrimoniale et de défaillance dans la gestion de l’immeuble s’accroissent substantiellement. L’analyse du statut réel de ces espaces et la portée de la responsabilité de plein droit du syndicat permettent de mesurer la portée protectrice de la décision du 17 septembre 2026.
A. Le statut juridique des parties communes à jouissance privative et les clauses d’entretien conventionnelles
Aux termes de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont réputées communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. À l’inverse, l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et constituant sa propriété exclusive. Pendant de longues décennies, la nature juridique des espaces extérieurs contigus aux lots, tels que les cours, balcons et toitures-terrasses, a suscité d’âpres controverses doctrinales, oscillant entre qualification de parties privatives et qualification de parties communes grevées d’un droit d’usage particulier.
Le législateur est venu parachever l’édifice prétorien en insérant dans la loi du 10 juillet 1965 l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Le texte consacre expressément le principe selon lequel le droit de jouissance privative sur une partie commune est nécessairement subordonné au lot auquel il est attaché et ne constitue en aucune façon un droit de propriété autonome. Comme le rappelle également l’analyse institutionnelle diffusée sur Service-Public relative aux parties communes à jouissance privative, cette modalité d’occupation n’enlève en rien à l’espace concerné sa qualité intrinsèque de partie commune, laquelle demeure soumise au contrôle et aux pouvoirs de sauvegarde du syndicat des copropriétaires.
Cette qualification a des implications directes sur la répartition des charges d’entretien et de réfection. Ainsi que le souligne l’Agence nationale pour l’information sur le logement dans son guide sur les parties privatives et à jouissance privative, l’exercice du droit d’usage exclusif n’emporte à la charge du titulaire que l’entretien courant et les petites réparations d’usage, telles que le balayage, le maintien de la propreté des revêtements superficiels ou le dégagement des siphons d’évacuation des eaux pluviales. En revanche, le gros œuvre de la terrasse, la dalle béton, la structure porteuse de l’immeuble et le complexe technique d’étanchéité relèvent indiscutablement des parties communes générales, dont la conservation incombe à la collectivité des copropriétaires.
Dans la pratique notariale et rédactionnelle, les règlements de copropriété comportent fréquemment des clauses hybrides, stipulant par exemple que les réparations de toute nature afférentes aux terrasses ou cours à jouissance exclusive incombent au copropriétaire occupant. Comme le relève la doctrine spécialisée sur Village de la Justice, ces stipulations contractuelles créent une ambiguïté redoutable : de nombreux gestionnaires prétendent en déduire que le syndicat est totalement déchargé de toute obligation matérielle et juridique dès lors que la surface de la toiture est réservée à l’usage d’un seul copropriétaire. Or, assimiler l’étanchéité structurelle à un simple accessoire d’entretien privatif méconnaît la fonction primordiale de la toiture, qui est d’assurer le clos et le couvert de l’ensemble de l’immeuble collectif.
En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose certes librement des parties privatives et use des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Toutefois, une clause contractuelle insérée dans un règlement de copropriété ne saurait dénaturer les responsabilités légales d’ordre public établies pour garantir la sécurité et la pérennité du bâtiment dans son ensemble. C’est précisément sur cette ligne de crête que l’arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2026 est venu poser une règle de droit incontournable.
B. La primauté de la responsabilité objective de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 affirmée le 17 septembre 2026
L’affaire soumise à la Cour de cassation mettait en lumière un schéma contentieux classique mais révélateur des impasses pratiques créées par des décisions judiciaires erronées. À la suite d’infiltrations d’eau persistantes provenant d’une toiture-terrasse couvrant un local commercial et affectée à l’usage exclusif d’un lot, le copropriétaire sinistré avait assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que son assureur, la société Allianz IARD, en réparation de ses préjudices matériels et de jouissance. Pour débouter la victime de l’ensemble de ses demandes, la cour d’appel de Lyon, dans un arrêt rendu le 3 septembre 2024, s’était exclusivement fondée sur l’article 17 du règlement de copropriété, lequel prévoyait que l’entretien et la réparation des parties communes à usage exclusif étaient à la charge des propriétaires de ces lots. Les juges du fond en avaient déduit que la responsabilité du syndicat devait être catégoriquement écartée lorsqu’une partie commune à jouissance privative est affectée par un défaut d’entretien.
Saisie du pourvoi, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré avec éclat ce raisonnement dans son arrêt du 17 septembre 2026 (pourvoi n° 24-20.973, consultable sur la Cour de cassation). Relevant d’office le moyen tiré de la méconnaissance des textes légaux, la Cour a énoncé la motivation doctrinale suivante : « Selon ce texte, d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il en résulte que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires. »
Poursuivant son examen des faits souverainement constatés par les juges d’appel, la Haute juridiction relève le vice rédhibitoire de la décision attaquée : « Pour rejeter la demande de M. [O] dirigée contre le syndicat des copropriétaires, l’arrêt retient que le sinistre a pour origine la défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse couvrant le local commercial, partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot et que l’article 17 du règlement de copropriété précise que l’entretien et la réparation des parties communes à usage exclusif d’un ou de plusieurs lots sont à la charge des propriétaires de ceux-ci, ce qui exclut la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsqu’une partie commune à jouissance exclusive est concernée par un défaut d’entretien. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Cette solution puise sa force dans la combinaison rigoureuse de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 14 dispose que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. De son côté, l’article 43 frappe de nullité absolue toute clause contraire en disposant que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de la loi sont réputées non écrites. En conséquence, aucune convention privée, fût-elle intégrée au règlement de copropriété accepté par tous les copropriétaires, ne peut faire échec au mécanisme légal de responsabilité objective institué au bénéfice des victimes de désordres.
Cette décision s’inscrit en parfaite continuité avec une autre décision fondamentale rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-11.742, publié sur la Cour de cassation). Dans cette espèce relative à des désordres survenus dans un immeuble ancien, la Cour suprême avait déjà rappelé la rigueur de ce régime d’ordre public en jugeant que « le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage. » En censurant les juges du fond qui avaient tenté d’exonérer le syndicat au motif que la victime connaissait l’état de vétusté de l’immeuble ou que le syndic n’avait commis aucune faute personnelle, la Cour de cassation confirmait que la responsabilité de l’article 14 est une responsabilité de plein droit, détachée de la notion de faute prouvée du gestionnaire.
En harmonisant ces principes le 17 septembre 2026, la Cour de cassation verrouille définitivement la situation procédurale des copropriétaires victimes d’infiltrations. Les syndicats de copropriétaires et leurs assureurs de responsabilité civile ne peuvent plus brandir les clauses d’entretien des terrasses pour opposer des refus de garantie aux victimes. Dès lors que l’infiltration trouve son origine dans le complexe d’étanchéité d’une toiture ou d’une terrasse, élément constitutif du gros œuvre et partie commune par nature, le syndicat en répond de plein droit à l’égard de la victime. Dans cette optique, l’appui d’un cabinet aguerri au contentieux de la copropriété permet d’obtenir rapidement la condamnation solidaire du syndicat et de son assureur devant les juridictions civiles.
II. Le contentieux des infiltrations, l’action récursoire et les stratégies procédurales des parties
L’affirmation de la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires ne clôt pas le débat indemnitaire mais en déplace le centre de gravité. D’une part, la victime dispose d’un boulevard procédural pour obtenir réparation intégrale de ses préjudices ; d’autre part, le syndicat des copropriétaires doit mobiliser les voies récursoires appropriées s’il estime que la défaillance de la partie commune résulte d’une négligence fautive du copropriétaire ayant la jouissance exclusive du lieu.
A. L’articulation des recours de la victime entre syndicat, assureur dommages-ouvrage et copropriétaire usager
Pour le copropriétaire ou le locataire occupant un logement endommagé par des coulures, des moisissures ou des chutes d’enduits, la détermination des débiteurs de l’obligation de réparation conditionne le succès de l’action indemnitaire. La clarification opérée par l’arrêt du 17 septembre 2026 simplifie considérablement la phase d’assignation en référé ou au fond. La victime n’a pas à s’immiscer dans la querelle interne opposant le syndic à l’usager de la terrasse : elle dirige son action principale directement contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, ainsi que contre la compagnie garantissant la responsabilité civile de la copropriété.
Sur le plan des chefs de préjudice indemnisables, la victime peut réclamer non seulement la remise en état intégrale de ses embellissements, peintures, parquets et isolants, mais également l’indemnisation de son trouble de jouissance pour la période durant laquelle le logement a été rendu insalubre, inconfortable ou partiellement inhabitable. Pour un propriétaire bailleur dont le locataire a légitimement sollicité une diminution de loyer ou donné congé en raison des désordres, la perte de loyers subie constitue un préjudice financier directement imputable au défaut d’entretien des parties communes, dont le syndicat doit répondre intégralement. Dans ces situations délicates de dégradations locatives, la consultation d’un avocat spécialisé dans les troubles de jouissance permet de chiffrer méthodiquement chaque poste de dommage.
La délimitation des compétences procédurales entre l’action individuelle du copropriétaire sinistré et l’action du syndicat des copropriétaires obéit par ailleurs à des règles rigoureuses fixées par la Haute juridiction. Par un arrêt du 7 novembre 2024 (pourvoi n° 23-14.464, accessible sur la Cour de cassation), la troisième chambre civile a jugé qu’« un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots. Il n’est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires. » Le syndicat peut donc engager des démarches collectives pour la réfection du gros œuvre et la réparation des préjudices matériels de certains lots particuliers.
Toutefois, cette prérogative collective ne prive pas le copropriétaire sinistré de son droit d’action propre pour la défense de ses droits patrimoniaux. Comme l’a précisé la Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2023 (pourvoi n° 21-15.692, consultable sur la Cour de cassation), « si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux. » En pratique, le copropriétaire individuel agit pour la réparation de ses préjudices privatifs et sollicite sous astreinte la condamnation du syndicat à exécuter les travaux de reprise de l’étanchéité des parties communes nécessaires à la cessation durable des infiltrations.
Sur le terrain probatoire, l’instauration d’un référé préventif sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile s’impose presque invariablement. La désignation d’un expert judiciaire permet d’examiner contradictoirement le complexe d’étanchéité, les relevés de solins, les descentes d’eaux pluviales et l’état des dalles sur plots. Le rapport d’expertise permettra de déterminer avec une précision scientifique si la fuite provient de la vétusté intrinsèque de la membrane d’étanchéité, d’un défaut de conception originel ou d’une intervention humaine inadaptée. En cas de contestations techniques portant sur la structure du bâti, l’assistance d’un cabinet intervenant en expertise bâtiment et désordres est indispensable pour formuler les dires à expert pertinents avant le dépôt du rapport définitif.
B. L’action récursoire du syndicat des copropriétaires et la charge probatoire de la faute d’entretien
L’arrêt du 17 septembre 2026 prend soin de préciser, en reprenant fidèlement les termes de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, que la responsabilité de plein droit du syndicat s’applique « sans préjudice de toutes actions récursoires ». Cette formule réserve expressément au syndicat des copropriétaires la possibilité d’exercer un recours en garantie ou en remboursement à l’encontre du copropriétaire ayant la jouissance exclusive de la terrasse, dès lors qu’une faute personnelle d’entretien ou d’utilisation peut lui être légalement reprochée.
Cette distinction entre l’obligation à la dette, qui pèse de manière inconditionnelle sur le syndicat à l’égard de la victime, et la contribution à la dette, qui s’opère dans les rapports internes, constitue le cœur de l’équilibre juridique rétabli par la Cour de cassation. La clause du règlement de copropriété mettant l’entretien de la terrasse à la charge du titulaire du lot conserve toute son efficacité contractuelle au stade récursoire. Si le syndic est contraint de dédommager le voisin du dessous, il peut ensuite se retourner contre l’usager de la terrasse en invoquant la violation des stipulations du règlement ou les principes généraux de la responsabilité civile délictuelle prévus à l’article 1240 du Code civil.
Cependant, la charge de la preuve pèse intégralement sur le syndicat demandeur à l’action récursoire. Pour triompher dans son recours, le syndicat ne peut se contenter d’alléguer la présence d’une clause d’entretien dans le règlement : il doit prouver avec certitude une faute caractérisée du copropriétaire usager et établir un lien de causalité direct entre cette faute et la survenance des infiltrations. La jurisprudence retient notamment comme fautes d’entretien la perforation de la chape d’étanchéité par la fixation non autorisée de pergolas, de parasols lourds ou de garde-corps, l’accumulation de terreau ou de détritus végétaux ayant obstrué les évacuations d’eau, ou encore l’installation de jardinières massives excédant la charge admissible et fissurant les supports.
Si, en revanche, les investigations techniques démontrent que les infiltrations résultent de la dégradation naturelle par vétusté du complexe bitumineux, dont la durée de vie moyenne oscille entre quinze et vingt-cinq ans, ou d’une malfaçon lors de la construction de l’immeuble, le syndicat ne dispose d’aucun recours contre le copropriétaire usager. La réfection intégrale du complexe d’étanchéité relève alors de la catégorie des gros travaux de copropriété, dont le financement doit être voté par l’assemblée générale des copropriétaires et réparti entre tous les membres du syndicat selon les tantièmes généraux des parties communes. Les copropriétaires confrontés à des délibérations refusant de voter des travaux indispensables peuvent se tourner vers un avocat rompu aux procédures d’assemblée générale de copropriété pour contester les décisions abusives ou solliciter une autorisation judiciaire de travaux.
Enfin, le rôle des assurances obligatoires s’avère prépondérant dans la liquidation amiable ou judiciaire de ces litiges. En application de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, que son lot soit occupé à titre personnel ou donné en location. De même, le syndicat des copropriétaires est soumis à une obligation d’assurance multirisque de l’immeuble. Lorsque le syndicat forme une demande récursoire contre le copropriétaire usager, c’est l’assureur responsabilité civile de ce dernier qui est appelé à intervenir. Toutefois, en vertu de la primauté affirmée par l’arrêt du 17 septembre 2026, les conventions inter-assurances telles que l’accord IRSI ne sont jamais opposables au copropriétaire victime, qui conserve le droit d’exiger son indemnisation intégrale directement auprès du syndicat et de son assureur. La coordination de ces recours et le suivi des travaux en copropriété exigent une expertise juridique rigoureuse pour garantir le rétablissement durable de la salubrité du logement.
Conclusion
L’arrêt rendu le 17 septembre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation constitue une avancée jurisprudentielle majeure pour la protection des copropriétaires et des occupants victimes de sinistres en habitat collectif. En proclamant l’inefficacité des clauses du règlement de copropriété qui prétendraient décharger le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit pour les dommages issus du défaut d’entretien des parties communes à jouissance exclusive, la Cour suprême restaure la plénitude de l’ordre public de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Les toitures-terrasses et balcons demeurent des ouvrages concourant à la structure et à la sauvegarde de l’immeuble tout entier : le syndicat ne peut s’en désintéresser au détriment des habitants des étages inférieurs.
Pour les copropriétaires et locataires confrontés à des dégâts des eaux récurrents, cette jurisprudence offre une voie d’action directe, claire et sécurisée contre le syndicat et sa compagnie d’assurance, sans risquer de voir leurs demandes rejetées au profit de renvois sans fin vers les occupants des terrasses. Dans le même temps, elle invite les syndics à une vigilance accrue quant à l’inspection technique des ouvrages d’étanchéité et à la mise en œuvre diligente d’actions récursoires motivées lorsqu’une imprudence d’un copropriétaire est avérée. Dans un contentieux où s’entremêlent expertises d’assurance, contraintes techniques et règles impératives de la copropriété, une stratégie procédurale rigoureuse demeure le gage d’une indemnisation intégrale et de la réfection définitive des désordres.