Le bail interdit les animaux, le locataire a un chien, et chacun brandit sa certitude : le bailleur exige le départ de l’animal, le locataire répond que la clause ne vaut rien. À la rentrée, quand les emménagements se multiplient, cette scène se répète dans les agences, les halls d’immeuble et les permanences juridiques. Un assureur vient d’y consacrer un guide très partagé, publié le 20 septembre 2026, preuve que la question travaille autant les locataires que les propriétaires. La réponse tient en trois temps, et elle est moins simple que les deux certitudes adverses. Oui, l’interdiction de principe est presque toujours inefficace : Sauf dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Mais cette protection s’arrête là où commencent les dégâts et les troubles : Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci. Et les juges de l’été 2026 le montrent sans détour : certains baux sont résiliés avec expulsion et dommages-intérêts, d’autres demandes de bailleurs sont rejetées parce que la preuve manque ou que le trouble a cessé. Trois réserves cadrent donc tout ce qui suit : avant la signature, le bailleur reste libre de choisir un autre candidat ; pendant le bail, c’est celui qui allègue le trouble qui doit le prouver ; et chaque affaire se juge sur ses faits, jamais sur le seul texte de la clause.
I. L’interdiction écrite au bail face à la loi : une clause presque toujours inefficace
A. Une nullité de principe aux exceptions étroites
Le point de départ ne se discute plus depuis 1970, et la version applicable aujourd’hui résulte d’une retouche de 2012. L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970, en vigueur dans sa rédaction issue de la loi du 22 mars 2012, pose une règle d’ordre public : la stipulation qui interdit l’animal familier est réputée non écrite, c’est-à-dire qu’elle est censée ne jamais avoir existé, sans que le locataire ait besoin de saisir un juge pour le faire constater. Le locataire qui signe un bail contenant une telle clause peut donc emménager avec son chat ou son chien sans violer son contrat, et le bailleur ne peut pas s’appuyer sur cette seule stipulation pour exiger le départ de l’animal, retenir une somme sur le dépôt de garantie ou faire jouer une résiliation de plein droit. Le champ est large : tous les locaux d’habitation soumis ou non à la loi du 6 juillet 1989 sont concernés, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée à titre de résidence principale.
Les exceptions, elles, sont étroites, et c’est ici que les résumés grand public se trompent le plus souvent. Première exception, les locations saisonnières de meublés de tourisme : le même article ouvre par ces mots, Sauf dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, ce qui signifie qu’un loueur de courte durée peut valablement refuser les animaux. Pour une résidence principale en revanche, aucune rédaction habile ne sauve la clause : ni la formule « animaux interdits », ni la liste des espèces tolérées assortie d’une interdiction générale, ni la menace d’une résiliation automatique ne lui rendent une efficacité juridique. Seconde exception, les chiens dits dangereux, et c’est le point sur lequel il faut corriger une idée reçue tenace, reprise jusque dans le guide de l’assureur précité : Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime. La loi n’autorise expressément l’interdiction que pour les chiens de première catégorie. Or le code rural, lui, distingue bien deux catégories : sont répartis en deux catégories : 1° Première catégorie : les chiens d’attaque ; 2° Deuxième catégorie : les chiens de garde et de défense. Autrement dit, interdire par principe un chien de deuxième catégorie, un rottweiler ou un american staffordshire terrier avec pedigree par exemple, par une clause générale, c’est rédiger une clause nulle exactement comme pour un labrador. L’administration le confirme d’ailleurs sans ambiguïté : Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut choisir d’indiquer dans le bail que la détention d’un chien dangereux de 1re catégorie (chien d’attaque) est interdite. Seule cette catégorie est citée, et ce silence sur la deuxième est volontaire : pour elle, le bailleur devra démontrer un trouble réel, comme pour n’importe quel animal.
Cette architecture explique un paradoxe apparent de la jurisprudence récente : des locataires qui détenaient un chien de première catégorie en violation expresse de leur bail ont vu la résiliation demandée par le bailleur rejetée. Le 7 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a ainsi débouté un bailleur social qui poursuivait l’expulsion de locataires dont le chien, admis comme relevant de la première catégorie après évaluation vétérinaire, persistait dans les lieux malgré sommation (tribunal judiciaire de Tours, 7 novembre 2025, RG 25/03475). Le manquement au règlement intérieur était pourtant établi, mais le tribunal a relevé qu’il n’était ni démontré ni même allégué que l’animal eût troublé l’usage paisible des locaux, par aboiements, agressivité ou fugues, et que la persistance de la détention, près d’un an après le dernier courrier du bailleur, n’était pas justifiée : la gravité de ce manquement et de ses conséquences n’est pas démontrée. La formule mérite d’être méditée par les bailleurs : même une violation caractérisée d’une interdiction valable ne suffit pas si elle reste sans conséquence concrète sur le voisinage et si le dossier, au jour où le juge statue, ne prouve plus rien d’actuel. La clause n’est donc que le premier étage du raisonnement ; le second, celui des troubles, décide de tout.
B. Avant la signature : le bailleur choisit encore, et la copropriété encadre les communs
Tout ce qui précède ne vaut qu’une fois le bail signé, et c’est une nuance que les locataires découvrent souvent trop tard. Avant la signature, le bailleur n’est tenu de contracter avec personne : il peut préférer un candidat sans animal à un candidat avec trois chiens, sans avoir à motiver son choix, dès lors qu’il ne se fonde sur aucun motif discriminatoire prohibé par la loi. La protection de l’article 10 ne crée aucun droit au logement avec animal, elle neutralise seulement la clause une fois le contrat conclu. Concrètement, le propriétaire qui ne veut pas d’animaux a donc intérêt à sélectionner son locataire en amont plutôt qu’à insérer une interdiction dont il découvrira l’inefficacité au premier litige ; et le candidat qui détient un animal a intérêt à l’annoncer loyalement, car un mensonge découvert plus tard, même s’il ne ressuscite pas la clause nulle, dégrade durablement la relation et peut nourrir d’autres griefs, sur l’assurance ou l’état des lieux, dont il sera question plus loin.
Une fois le bail signé, un second acteur entre en scène dans les immeubles collectifs : la copropriété. Le règlement de copropriété ne peut pas davantage bannir les animaux familiers des parties privatives, mais il régit les parties communes, et c’est là que les conflits naissent : chiens non tenus en laisse dans les escaliers, déjections dans la cour, aboiements dans le parking, occupation exclusive d’un jardin à usage commun. Le syndic, gardien de l’application du règlement et du maintien de la tranquillité de l’immeuble, peut mettre en demeure l’occupant, puis agir en justice contre les troubles, y compris quand l’auteur des nuisances est locataire et non copropriétaire. Une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Marseille du 8 janvier 2026 en donne l’illustration : saisi par le syndicat des copropriétaires excédé par les aboiements diurnes et nocturnes de plusieurs chiens, les déjections et les nuisances olfactives imputés à l’occupante d’un rez-de-chaussée, le juge a ordonné la cessation des nuisances sonores et olfactives sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard dans la limite de deux mois, tout en écartant les demandes relatives au jardin et au garage faute d’urgence caractérisée (tribunal judiciaire de Marseille, 8 janvier 2025, RG 23/04740). L’enseignement vaut pour les bailleurs comme pour les locataires : en copropriété, le litige animalier se joue sur deux tableaux, le bail et le règlement, et le syndic n’a pas besoin d’attendre que le bailleur agisse pour faire cesser un trouble qui affecte l’immeuble entier.
Reste le socle documentaire que chacun devrait constituer avant que le conflit n’éclate. Pour le bailleur, un état des lieux d’entrée précis, pièce par pièce, avec photographies datées des sols, plinthes, portes et jardin, conditionne toute retenue ultérieure sur le dépôt de garantie : sans comparatif d’entrée, aucune dégradation imputée à l’animal ne peut être chiffrée sérieusement. Pour le locataire, l’attestation d’assurance habitation remise à l’entrée puis chaque année, l’identification de l’animal et, pour les chiens catégorisés, les documents du code rural, ferment par avance les griefs accessoires. Car la loi l’impose au locataire : De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Un locataire assuré, identifiable et dont l’état des lieux est propre retire au bailleur trois griefs sur quatre ; il ne reste alors que la question centrale, celle des troubles, et c’est elle que la seconde partie examine.
II. Quand l’animal trouble le voisinage : preuves, juge et sortie du bail
A. Aboiements, déjections, morsure : la preuve fait le procès, pas l’émotion
Dès que l’animal cause un dommage ou un trouble, le décor juridique change complètement. L’administration le résume d’une phrase : S’il détient un ou plusieurs animaux, il est alors responsable des dégâts et des troubles anormaux de voisinage causés par son ou ses animaux. Trois textes portent cette responsabilité. Le premier vise le locataire en tant que tel : D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ; le second, plus ancien, donne au bailleur son arme de la résiliation : Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le troisième fonde l’action des voisins eux-mêmes, codifié depuis 2025 : Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. À quoi s’ajoute la responsabilité spécifique du fait de l’animal : Le propriétaire d’un animal, ou celui qui s’en sert, pendant qu’il est à son usage, est responsable du dommage que l’animal a causé, soit que l’animal fût sous sa garde, soit qu’il fût égaré ou échappé. Quatre fondements, donc, qui se cumulent sans se confondre : le bailleur peut demander la résiliation du bail, le voisin peut demander réparation de son préjudice, et la victime d’une morsure peut agir contre le gardien de l’animal même sans aucun bail dans l’affaire.
Mais aucun de ces textes ne dispense de prouver, et c’est là que les procès animaliers se gagnent ou se perdent. Le contraste entre deux décisions de l’été 2026 est à cet égard une leçon de procédure. D’un côté, la cour d’appel d’Agen, le 9 septembre 2026, a confirmé l’expulsion d’une locataire dont le chien abattait le voisinage d’aboiements établis par de nombreux témoignages, dont ceux du maire et de sa première adjointe, auxquels s’ajoutaient d’autres nuisances graves : congé et résiliation validés, expulsion avec le concours de la force publique, 2 000 euros de préjudice moral et 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seule l’indemnité d’occupation mensuelle de 517 euros, charges comprises, étant réformée en un arriéré de 1 646,49 euros (cour d’appel d’Agen, 9 septembre 2026, RG 25/00516). De l’autre, le tribunal judiciaire de Tours, le 19 août 2026, a débouté une bailleresse qui demandait pourtant la même résiliation pour trois chiens aboyeurs : le tribunal a bien retenu que la locataire avait occasionné des troubles anormaux du voisinage à raison des aboiements, au vu d’un courriel du syndic, d’un mot d’excuses affiché par la locataire elle-même, d’une main courante, des constats de la gardienne et de deux mises en demeure. Mais la bailleresse ne prouvait ni les urines qui auraient coulé dans le logement du dessous, ni les dégradations imputées au fils de la locataire, et surtout elle ne justifiait d’aucune persistance des troubles après septembre 2025, date à laquelle la locataire déclarait ne plus détenir de chien : Par ailleurs, Madame [F] ne justifie pas de la persistance des troubles après septembre 2025, date à laquelle Madame [P] déclare ne plus avoir de chien à son domicile. Résiliation, indemnité d’occupation, expulsion et dommages-intérêts : tout a été rejeté, dépens à la charge de la bailleresse (tribunal judiciaire de Tours, 19 août 2026, RG 25/05464).
Deux règles pratiques se dégagent de ce diptyque. D’abord, la nature des preuves : témoignages circonstanciés et concordants, constat de commissaire de justice, courriers du syndic, main courante, mises en demeure restées sans effet. Les photographies non datées, les allégations d’odeurs ou d’écoulements sans constat, les griefs visant un tiers occupant sans pièce, tout cela pèse peu. Ensuite, l’actualité du trouble au jour où le juge statue : un trouble qui a cessé parce que l’animal est parti ne fonde plus ni expulsion ni injonction. C’est exactement ce qu’a jugé le tribunal judiciaire de Paris en référé le 7 août 2026, dans une affaire pourtant spectaculaire : plusieurs chiens hébergés dans un logement parisien, une morsure du locataire lui-même en mai 2025 avec intervention de la police et des pompiers, un malinois sorti par la fenêtre de la cuisine dans la nuit du 10 au 11 juillet 2026. Le bailleur demandait au juge des référés d’interdire sous astreinte tout hébergement de chiens. Refus : le locataire justifiait avoir signé le 31 juillet 2026 un bail d’habitation dans une autre commune, y avoir transféré les chiens, et avoir donné congé du logement litigieux le 3 août. Le trouble ayant cessé à la date de l’audience, sans éléments caractérisés faisant redouter un retour durable des animaux, il n’y avait lieu ni à injonction ni à astreinte, en application des règles du référé : Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En revanche, le même juge a condamné le locataire à 150 euros de dommages-intérêts pour les déjections canines, en rappelant qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes survenues dans les lieux loués, y compris celles causées par le fait d’un tiers qu’il y a lui-même introduit, plus 800 euros au titre de l’article 700 (tribunal judiciaire de Paris, 7 août 2026, RG 26/07444). La morale est double : le départ de l’animal éteint l’urgence mais n’efface pas l’addition, et héberger durablement les chiens d’un tiers, c’est en répondre comme des siens.
B. Résiliation, dépôt de garantie et assurance : l’addition se paie à la sortie
Quand le trouble est établi et actuel, le bailleur dispose de la résiliation judiciaire, jamais d’une expulsion sauvage : lui couper l’eau, changer la serrure ou entasser ses affaires sur le palier exposerait le bailleur à une condamnation pénale et à des dommages-intérêts, quel que soit le comportement de l’animal. La voie régulière passe par le juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 1729 du code civil ou de la résolution judiciaire pour inexécution suffisamment grave. En sens inverse, la clause qui prévoirait une résiliation de plein droit pour le seul motif de la présence d’un animal serait inefficace, car la loi limite étroitement les cas où le contrat peut prendre fin automatiquement : Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Ce texte figure parmi les clauses réputées non écrites : une résiliation automatique stipulée pour un autre motif ne produit aucun effet. Et même quand le bailleur emprunte la voie judiciaire, le juge garde trois issues, comme le rappelle le jugement tourangeau déjà cité : constater ou prononcer la résolution, ordonner l’exécution du contrat, ou allouer seulement des dommages-intérêts. Il apprécie souverainement si les fautes sont suffisamment graves, et l’absence de trouble actuel, comme l’animal parti depuis des mois, fait pencher la balance vers le maintien du bail. Pour le bailleur qui hésite entre mise en demeure, commandement et assignation, l’analyse d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de choisir la procédure proportionnée au trouble prouvé, au lieu d’engager des frais irrécupérables sur une résiliation que le dossier ne portera pas.
La sortie des lieux réserve un second contentieux, celui de l’argent. Les dégradations causées par l’animal, griffures de portes et de parquets, sols souillés, jardin ravagé, sont à la charge du locataire en application de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, qui le rend responsable des dégradations et pertes survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit. Le bailleur peut donc imputer ces sommes sur le dépôt de garantie, mais dans le cadre strict de l’article 22 : Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Chaque retenue doit être justifiée par des pièces, factures, devis ou constat comparant les états des lieux d’entrée et de sortie, et le délai tombe à un mois quand la sortie est conforme à l’entrée : Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Une retenue forfaitaire « pour l’odeur de chien » ou « pour les poils », sans devis de remise en état, ne résiste pas à la contestation, et le retard de restitution fait courir une majoration légale. Symétriquement, le locataire qui a fait réparer lui-même les dégâts avant l’état des lieux, avec factures d’artisan à l’appui, prive le bailleur de toute retenue sur ce poste.
Dernier poste, souvent oublié jusqu’au sinistre : l’assurance. Le locataire doit être assuré contre les risques locatifs, et sa garantie responsabilité civile, incluse dans la plupart des contrats multirisques habitation, couvre en principe les dommages que son animal cause aux tiers, sur le fondement de la responsabilité de plein droit du gardien. Mais la couverture a des limites qu’il faut lire avant le litige : plafonds par sinistre, exclusion des chiens catégorisés dans certains contrats, franchise. Quant au bailleur, son assurance propriétaire non occupant ne couvre pas les troubles de jouissance subis par les voisins du fait du chien du locataire : son recours reste l’action en résiliation et, pour les voisins, l’action personnelle contre le locataire ou contre le syndicat quand le trouble affecte les parties communes. Vérifier ces trois polices, locataire, bailleur et copropriété, au premier signalement du syndic, c’est souvent ce qui sépare un différend réglé par une mise en demeure d’un procès qui dure deux ans.
Au bout du compte, l’animal en location n’est ni le droit absolu que revendiquent certains locataires, ni l’interdit absolu qu’écrivent encore beaucoup de baux. La clause d’interdiction générale ne vaut rien, sauf pour les locations saisonnières de meublés de tourisme et les chiens d’attaque de première catégorie. Tout le reste se joue après la signature, sur les faits : un animal silencieux et propre ne donne prise à aucune action, tandis que des aboiements établis, des déjections répétées ou une morsure ouvrent la voie à l’injonction sous astreinte, à la résiliation avec expulsion et aux dommages-intérêts. Les décisions de l’été 2026 ajoutent l’avertissement symétrique : sans preuve, sans trouble actuel et sans gravité démontrée, c’est le bailleur qui perd et qui paie les dépens. Pour le locataire, la conduite à tenir tient en quatre gestes : annoncer l’animal, l’assurer, faire cesser le trouble dès le premier signalement écrit, et conserver les preuves de cette diligence. Pour le bailleur, elle tient en quatre autres : sélectionner en amont plutôt qu’interdire en aval, faire constater par écrit, agir tant que le trouble est actuel, et chiffrer chaque retenue. Entre les deux, le juge ne tranche jamais la Clause, il tranche les faits.
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