Vous êtes propriétaire de terres données à bail rural et vous envisagez d’y construire : une maison pour vos enfants, un hangar, un lotissement, ou tout autre projet qui suppose de mettre fin à l’exploitation agricole sur tout ou partie des parcelles. Le réflexe le plus fréquent consiste à notifier au fermier qu’il doit partir, puis à déposer un permis de construire. Ce réflexe conduit très souvent à un échec devant le tribunal. Le statut du fermage protège le preneur en place, et la résiliation motivée par un projet de construction obéit à un régime propre, sévère, qui ne pardonne ni l’anticipation ni l’approximation.
Ce régime figure à l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » La formule « à tout moment » impressionne, et elle est exacte : contrairement au congé-reprise qui suppose d’attendre l’échéance du bail, la résiliation pour changement de destination peut intervenir en cours de bail. Mais chaque mot de la suite du texte conditionne la validité de l’opération, et deux arrêts récents montrent que les bailleurs perdent lorsqu’ils négligent l’ordre des démarches ou la rigueur de la notification. La cour d’appel de Douai, le 18 septembre 2025, a annulé une résiliation parce que l’autorisation préfectorale avait été obtenue après la notification. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac, le 19 septembre 2024, dans une affaire jugée en appel par la cour d’appel de Riom le 17 mars 2026, a déclaré nulle une notification de résiliation pour changement de destination et a imposé au bailleur de faire intervenir un géomètre à ses frais.
Cet article explique la méthode complète : quand la résiliation pour construire est ouverte, comment la notifier sans créer une nullité, ce que le fermier peut opposer, et ce que le départ coûte réellement. Pour replacer ce mécanisme dans l’ensemble du statut du fermage, on pourra lire utilement la synthèse du cabinet sur les cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, la préemption et le contrôle des structures.
I. La résiliation pour construire suit un régime autonome, à ne confondre avec aucun autre
A. La résiliation n’est ouverte que si la destination agricole peut réellement changer
Le point de départ n’est pas le projet du propriétaire, mais le zonage. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime distingue deux situations. Première situation : les parcelles « sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ». Dans ce cas, le droit de résiliation joue de plein droit, sans autorisation administrative préalable, parce que le document d’urbanisme a déjà tranché : la vocation agricole du terrain a juridiquement disparu. Seconde situation : « En l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative. » Autrement dit, hors zone urbaine du plan local d’urbanisme, notamment en zone à urbaniser ou en zone agricole, le propriétaire doit obtenir l’autorisation du préfet avant toute notification. La cour d’appel de Douai l’a rappelé le 18 septembre 2025 dans une affaire où les parcelles n’étaient pas situées en zone de plein droit du plan local d’urbanisme : « l’accord du préfet était nécessaire après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux » (arrêt de la cour d’appel de Douai du 18 septembre 2025). L’avis de cette commission départementale éclaire donc la décision préfectorale, et le bailleur avisé la saisit d’un dossier complet avant de solliciter l’arrêté.
Cette condition de zonage distingue la résiliation pour construire de tous les régimes voisins, avec lesquels les propriétaires la confondent régulièrement. D’abord, elle n’a rien à voir avec la résiliation pour faute : l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », à savoir les défauts persistants de paiement du fermage, les agissements compromettant la bonne exploitation du fonds ou la violation de certaines clauses, et il réserve expressément le cas de la résiliation pour changement de destination, qui relève d’un autre texte. Construire sur ses terres n’est donc pas une faute du preneur et ne peut pas être déguisée en grief d’exploitation : le bailleur qui invoque un mauvais entretien imaginaire pour masquer un projet de construction s’expose au rejet de sa demande et à des dommages-intérêts. Ensuite, la résiliation pour construire n’est pas un refus de renouvellement. Le preneur tient de l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime un droit au renouvellement : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ». L’article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime ajoute que « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article ». La résiliation pour changement de destination, elle, joue « à tout moment », donc en cours de bail, sans attendre l’échéance ni démontrer une faute. Enfin, elle ne doit pas être confondue avec la reprise pour exploiter soi-même : l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime ouvre au bailleur « le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint », et l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime impose au bénéficiaire de « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans ». Reprendre pour construire et reprendre pour exploiter sont deux voies étanches : le propriétaire qui veut bâtir ne peut pas emprunter le congé-reprise pour exploitation, qui suppose un délai de dix-huit mois, une exploitation personnelle effective pendant neuf ans et des conditions de capacité professionnelle. Choisir la mauvaise voie, c’est offrir au fermier une nullité sur un plateau.
En pratique, le propriétaire doit donc commencer par une vérification d’urbanisme, parcelle par parcelle : lecture du plan local d’urbanisme en vigueur à la date de la notification, repérage exact des zones urbaines et des zones à urbaniser, état des autorisations déjà obtenues. Si les parcelles convoitées se trouvent hors zone urbaine, aucune notification ne doit partir avant l’arrêté préfectoral définitif, purgé de tout recours administratif susceptible de le faire retirer. L’arrêt de Douai montre pourquoi : un premier arrêté du 21 octobre 2022 avait été pris, puis, après un recours en excès de pouvoir du preneur, un arrêté modificatif du 18 janvier 2023 s’y était substitué. La notification, délivrée entre les deux, le 7 novembre 2022, a été annulée. L’ordre chronologique autorisation puis notification n’est pas une formalité, c’est la condition de validité.
B. La notification doit respecter une forme et un contenu intangibles
Le texte impose une forme solennelle. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime dispose : « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification ». L’acte extrajudiciaire désigne en pratique l’acte d’huissier, aujourd’hui de commissaire de justice. Une lettre recommandée, même détaillée, même signée d’un avocat, ne satisfait pas à cette exigence. Le délai d’un an court à compter de la notification régulière, et le bailleur doit intégrer ce calendrier dans son projet : entre la demande d’autorisation préfectorale, l’avis de la commission, l’acte de résiliation et l’année de préavis, deux années peuvent s’écouler avant la libération des lieux, sans compter l’année culturale dont il sera question plus loin.
Le contenu de l’acte est tout aussi contrôlé. La notification, selon le même article L. 411-32, « doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation ». Trois enseignements en découlent. Premièrement, l’engagement doit figurer dans l’acte lui-même : son absence vicie la notification. Deuxièmement, l’engagement porte sur un changement effectif de destination dans un délai de trois ans après la résiliation, dans le respect du document d’urbanisme. Le propriétaire qui notifie sans projet réel, ou dont le projet est incompatible avec le zonage, prend un risque majeur : si le changement de destination n’intervient pas dans les trois ans, le preneur évincé disposera d’un argument puissant pour soutenir que la résiliation était détournée de son objet et pour réclamer réparation. Troisièmement, l’engagement peut être exécuté par le propriétaire lui-même ou par un tiers auquel il transmet le terrain, puisqu’il s’engage à changer ou à « faire changer » la destination. Cette souplesse intéresse les collectivités et les aménageurs : une commune qui acquiert des terres louées pour réaliser une opération d’aménagement peut faire porter l’engagement sur son propre projet, à condition que celui-ci corresponde au zonage et aux autorisations obtenues.
La délimitation exacte des parcelles reprises mérite le même soin. Dans l’affaire jugée à Aurillac puis à Riom, le bail portait sur seize hectares et quarante-cinq ares, et la résiliation ne visait que les fractions devenues constructibles, de l’ordre de soixante-quinze ares. Le tribunal a constaté l’accord des parties sur le retrait de soixante ares d’une parcelle et de quinze ares d’une autre, puis a dit que le bailleur « devra faire intervenir à ses frais un géomètre expert afin de délimiter le parcellaire devant être repris au regard des limites des terrains constructibles, et de procéder à ses frais à l’installation d’une clôture en limite du parcellaire repris », selon le jugement repris dans l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 17 mars 2026. Le bailleur qui notifie une résiliation partielle sans bornage précis s’expose à des années de contestation sur les limites, les accès et les servitudes d’exploitation. Commander le bornage avant la notification, joindre le plan du géomètre à l’analyse du dossier, et prévoir la clôture dans le budget de l’opération : voilà des précautions concrètes que les décisions rendent presque obligatoires.
Un dernier piège de forme doit être signalé. Lorsque le bien loué comprend des bâtiments, la notification doit dire précisément si les bâtiments sont repris ou exclus. Dans l’affaire d’Aurillac, le bail excluait expressément certains espaces réservés au bailleur dans les bâtiments, et le litige a dégénéré en conflit d’occupation des locaux, avec injonction d’enlever matériels et objets sous astreinte et indemnité pour trouble de jouissance. Une résiliation partielle qui laisse dans le vague le sort des bâtiments d’exploitation ou d’habitation fabrique le contentieux de demain. Le propriétaire décrit donc, parcelle par parcelle et bâtiment par bâtiment, ce qui est repris et ce qui reste loué, en cohérence avec le zonage et avec l’autorisation préfectorale.
II. Le fermier dispose d’armes réelles, et le juge contrôle chaque étape
A. Les nullités qui font tomber la résiliation : autorisation tardive, mauvais fondement, reprise partielle abusive
Le premier moyen du preneur, et statistiquement le plus efficace, porte sur la chronologie de l’autorisation administrative. La cour d’appel de Douai, le 18 septembre 2025 (arrêt n° RG 24/04093), a jugé que « L’autorisation du préfet permettant le changement de destination des biens n’ayant ainsi pas été obtenue antérieurement à la délivrance de la notification de résiliation du bail », la notification devait être annulée. En l’espèce, la communauté de communes propriétaire avait fait délivrer la résiliation par acte d’huissier le 7 novembre 2022, alors que l’arrêté préfectoral initial du 21 octobre 2022, attaqué en excès de pouvoir par le preneur, avait été remplacé par un arrêté du 18 janvier 2023. La cour a considéré que ce second arrêté, qui ouvrait une voie de recours autonome et complétait l’appréciation portée sur l’équilibre économique de l’exploitation, constituait un acte individuel distinct, et non la simple correction d’une erreur de plume. La notification, intervenue avant l’autorisation finalement applicable, était donc privée de base légale. Le dispositif est sans appel : la cour « ANNULE la notification de résiliation du bail délivrée à M. [P] [J] à la demande de la Communauté de communes du Pays d’Opale le 7 novembre 2022 » et infirme le jugement qui avait validé la résiliation et alloué des indemnités. Pour le propriétaire, la leçon est brutale : notifier pendant que l’arrêté préfectoral est fragile, c’est construire sur du sable. Il faut attendre un arrêté définitif, vérifier qu’aucun recours administratif n’est pendant, et seulement ensuite faire délivrer l’acte. Pour le fermier, la leçon est symétrique : dès réception d’une notification, il faut vérifier la date et le contenu de l’autorisation préfectorale, saisir le cas échéant le juge administratif d’un recours contre l’arrêté, et contester la notification devant le tribunal paritaire des baux ruraux en invoquant l’antériorité.
Le deuxième moyen porte sur le fondement juridique lui-même. Dans l’affaire de Douai, le preneur soutenait que la résiliation relevait des dispositions applicables à l’État, aux collectivités et aux établissements publics pour le non-renouvellement, et non de la résiliation anticipée pour changement de destination. La cour a tranché : « le présent litige concerne une résiliation anticipée d’un bail en cours en raison d’un changement de la destination agricole des parcelles et non une procédure de non renouvellement du bail à échéance » (arrêt de la cour d’appel de Douai du 18 septembre 2025). La distinction est décisive dans les deux sens. Le bailleur public ne peut pas se prévaloir d’un régime de non-renouvellement pour échapper aux exigences de l’autorisation préalable et de l’acte extrajudiciaire. Inversement, le preneur ne peut pas exiger du bailleur public les formes du non-renouvellement lorsque celui-ci résilie en cours de bail pour un changement de destination avéré. Chaque voie a ses conditions, et le juge les fait respecter strictement.
Le troisième moyen concerne les résiliations partielles. L’affaire d’Aurillac et de Riom (arrêt de la cour d’appel de Riom du 17 mars 2026, RG 24/01576) montre un tribunal paritaire qui, le 19 septembre 2024, a « déclaré nulle et de nul effet la notification aux fins de résiliation d’un bail à ferme adressée le 1er mars 2022 », tout en constatant l’accord des parties sur le retrait de soixante-quinze ares devenus constructibles. La nullité de l’acte initial n’a donc pas empêché une sortie négociée sur le périmètre réellement constructible, avec bornage et clôture aux frais du bailleur. Mais elle a coûté au bailleur deux années de procédure, une expertise sur la valeur locative, et une condamnation pour trouble de jouissance liée à l’occupation des bâtiments. Le texte donne d’ailleurs au preneur une arme spécifique contre les reprises partielles déstabilisantes. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime prévoit : « Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. » Le fermier dont on amputte les meilleures parcelles, ou dont on désorganise le parcellaire au point de rendre l’exploitation non viable, peut donc retourner la résiliation partielle contre le bailleur en exigeant la reprise totale, avec l’indemnité totale correspondante. Le bailleur doit évaluer ce risque avant de notifier : une reprise partielle qui coupe un îlot irrigué, supprime l’accès à une parcelle ou prive l’exploitation de sa cohérence peut se transformer en reprise totale imposée. L’expertise agricole, dans l’affaire du Pas-de-Calais, avait précisément chiffré la perte de bénéfice, la rupture de bloc cultural et le coût du rétablissement du réseau d’irrigation : le tribunal de première instance avait alloué cinquante-huit mille cinq cent cinquante-six euros hors taxes au titre de l’indemnité d’éviction et dix-huit mille huit cent cinquante-sept euros hors taxes au titre de la remise en état de l’irrigation. Même si l’arrêt d’appel a ensuite annulé la résiliation sur le terrain de la validité, ces chiffres rappellent l’ordre de grandeur des enjeux et l’importance d’une expertise solide.
Le fermier contestataire saisit le tribunal paritaire des baux ruraux, comme l’ont fait les preneurs dans les deux affaires citées, par requête en annulation de la notification, avec demandes subsidiaires d’indemnisation et d’expertise. Le tribunal statue sur la validité de l’acte, sur le périmètre repris, sur les mesures de bornage et de clôture, et sur les indemnités. En appel, la cour d’appel statuant en matière de baux ruraux rejugera l’ensemble. Les délais de saisine étant stricts et les nullités devant être soulevées à bon escient, le preneur qui reçoit une notification a intérêt à consulter sans attendre : chaque semaine perdue complique la contestation, notamment si un arrêté préfectoral devient définitif entre-temps.
B. Le départ du fermier a un prix et un calendrier que le propriétaire doit provisionner
Sur le prix, la règle est posée par l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » La référence à l’expropriation n’est pas décorative. Elle signifie que l’indemnité couvre l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain lié à la perte de la jouissance : perte de bénéfice d’exploitation sur la durée restant à courir et au-delà, trouble cultural, frais de réinstallation, perte de droits à produire attachés aux parcelles, dépréciation du surplus d’exploitation, coût de remise en état des réseaux comme l’irrigation. L’évaluation relève de l’expertise agricole, qui examine les bénéfices déclarés, la qualité des terres, la distance au corps de ferme, la possibilité de retrouver des surfaces équivalentes. Le propriétaire qui budgétise son opération doit provisionner cette indemnité dès l’étude de faisabilité : dans l’affaire du Pas-de-Calais, la première instance avait retenu plusieurs dizaines de milliers d’euros pour quatre hectares et demi, outre la remise en état de l’irrigation des parcelles conservées par le preneur.rapporté à des surfaces plus vastes ou à des cultures à forte valeur, le coût peut transformer l’économie du projet.
Sur le calendrier, le texte protège le preneur jusqu’au bout. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. » Deux protections se cumulent. D’une part, le départ ne peut intervenir avant la fin de l’année culturale en cours au moment du paiement : le fermier récolte ce qu’il a semé, et le bailleur ne peut pas le chasser en pleine campagne culturale. D’autre part, le paiement conditionne le départ : à défaut d’accord sur le montant, le président du tribunal paritaire fixe en référé une indemnité prévisionnelle, qui permet au preneur de partir sans attendre la fin de l’expertise tout en préservant ses droits sur le solde. Le bailleur pressé par son calendrier de construction doit donc anticiper la procédure de référé et le financement de l’indemnité prévisionnelle, faute de quoi son chantier restera bloqué par un occupant en droit de rester.
La résiliation partielle ajoute une couche de mesures pratiques. Outre le bornage et la clôture aux frais du bailleur, déjà évoqués, le juge veille à la continuité de l’exploitation du surplus : accès maintenus, réseaux d’irrigation rétablis, bâtiments d’exploitation utilisables. Dans l’affaire du Pas-de-Calais, l’autorisation préfectorale elle-même subordonnait la résiliation à une condition liée à l’irrigation des terres conservées, et le tribunal avait condamné la collectivité à financer la remise en état du réseau. Le propriétaire qui reprend une partie des terres sans régler la question des réseaux, des accès et des bâtiments s’expose à des condamnations complémentaires qui s’ajoutent à l’indemnité d’éviction. Le dossier de demande d’autorisation préfectorale doit donc traiter ces points en amont, avec plans, devis et engagements précis, plutôt que de les découvrir devant le tribunal.
Enfin, le sort des améliorations apportées par le preneur ne doit pas être oublié. Le fermier qui a drainé, irrigué, amendé ou construit avec l’accord du bailleur détient des droits à indemnité de sortie qui se cumulent, selon leur régime propre, avec l’indemnité de résiliation pour changement de destination. L’expertise devra distinguer ce qui relève de la perte de jouissance et ce qui relève des améliorations, sans double compte mais sans oubli. Un protocole transactionnel bien rédigé solde l’ensemble en une fois : indemnité de résiliation, indemnité d’améliorations, remise en état des réseaux, calendrier de libération aligné sur l’année culturale, bornage et clôture. La transaction, homologuée si nécessaire, éteint le risque de contentieux en cascade et sécurise le calendrier du projet.
Conclusion
Reprendre des terres louées pour y construire est juridiquement possible, mais c’est une opération chirurgicale, pas une simple lettre de congé. La méthode qui ressort des textes et des décisions récentes tient en cinq vérifications. Premièrement, qualifier le zonage parcelle par parcelle et, hors zone urbaine du plan local d’urbanisme, obtenir l’autorisation préfectorale définitive avant tout acte, après avis de la commission consultative. Deuxièmement, choisir le fondement exact de la résiliation pour changement de destination, sans l’habiller en faute du preneur ni en reprise pour exploiter. Troisièmement, faire délivrer un acte extrajudiciaire complet, mentionnant l’engagement de changer la destination dans les trois ans dans le respect du document d’urbanisme, avec un périmètre borné et un sort des bâtiments clairement réglé. Quatrièmement, provisionner l’indemnité calculée comme en expropriation, l’année culturale en cours et, si nécessaire, l’indemnité prévisionnelle fixée en référé. Cinquièmement, traiter la résiliation partielle comme un réaménagement d’exploitation : accès, irrigation, clôture et cohérence du surplus conservé par le fermier.
Le fermier qui reçoit une telle notification n’est pas démuni : vérification de l’autorisation et de sa date, recours contre l’arrêté préfectoral, contestation de la notification devant le tribunal paritaire, exigence de la reprise totale si l’équilibre de l’exploitation est gravement compromis, expertise sur l’indemnité. Dans les deux affaires analysées, ces moyens ont conduit à l’annulation des notifications. Propriétaires comme exploitants ont donc intérêt à faire vérifier leur dossier avant d’agir : une résiliation bien construite aboutit en un an, une résiliation improvisée s’enlise pour plusieurs années.
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