Le commissaire de justice vient de vous signifier un commandement de payer valant saisie de votre appartement ou de votre maison, puis une assignation devant le juge de l’exécution pour une audience d’orientation. La peur est immédiate et légitime : la banque va-t-elle vendre votre logement aux enchères, à quel prix, et que restera-t-il de vos dettes après la vente ? Si vos crédits immobiliers, vos crédits à la consommation, vos dettes fiscales et vos charges sont devenus impossibles à rembourser ensemble, le dossier de surendettement déposé auprès de la Banque de France peut changer le cours de la saisie immobilière. Tout dépend du moment : une décision de recevabilité obtenue avant que la vente forcée soit ordonnée suspend la procédure et ouvre la voie à une vente amiable mieuxnégociée ; une recevabilité obtenue après oblige à demander le report de l’adjudication par la commission pour des causes graves et dûment justifiées. Cet article explique pas à pas ce que le dépôt du dossier bloque, ce qu’il ne bloque pas, comment vendre dans de bonnes conditions quand la vente est inévitable, et comment contester chaque décision devant le juge des contentieux de la protection ou le juge de l’exécution.
I. Recevabilité obtenue avant la vente forcée : comment la suspension bloque la saisie immobilière
A. Déclarer la maison et toutes les dettes, puis invoquer la suspension devant le juge de l’exécution
Le point de départ est le dépôt du dossier devant la commission de surendettement des particuliers. L’article L. 721-1 du code de la consommation prévoit que « Le débiteur saisit la commission de surendettement des particuliers d’une demande tendant au traitement de sa situation de surendettement dans laquelle il déclare les éléments actifs et passifs de son patrimoine. » Concrètement, vous devez déclarer votre bien immobilier avec sa valeur estimée, le capital restant dû sur chaque prêt, les mensualités, vos revenus, vos charges courantes et l’ensemble de vos dettes, y compris les dettes fiscales, les découverts et les arriérés de charges de copropriété. Une omission volontaire peut faire douter de votre bonne foi et conduire à une décision d’irrecevabilité, que le créancier poursuivant ne manquera pas d’exploiter devant le juge de l’exécution.
Dès que la commission déclare votre demande recevable, l’effet est automatique et puissant. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » La saisie immobilière engagée contre votre logement entre dans ces procédures d’exécution : le créancier ne peut plus faire avancer la vente tant que la suspension joue. Seules les dettes alimentaires échappent à cet arrêt : une pension alimentaire impayée peut continuer à être recouvrée par voie d’exécution pendant le traitement du dossier.
Cette protection est bornée dans le temps. L’article L. 722-3 du code de la consommation prévoit que « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans.» Vous disposez donc d’une fenêtre de deux ans au maximum pendant laquelle la commission instruit, négocie un plan ou impose des mesures, sans que la maison soit vendue aux enchères.
En pratique parisienne, le réflexe qui sauve le dossier tient en trois gestes. D’abord, déposez le dossier sans attendre l’audience d’orientation : chaque semaine compte, car la suspension ne joue qu’à compter de la décision de recevabilité. Ensuite, transmettez cette décision sans délai à votre avocat dans la procédure de saisie et au juge de l’exécution, avec une demande écrite de constat de la suspension : le juge ne devine pas l’existence de votre dossier Banque de France. Enfin, continuez à payer ce que le dossier n’interdit pas, en particulier la pension alimentaire et les charges courantes indispensables, et ne contractez aucun nouveau crédit : tout nouvel endettement après le dépôt fragilise la bonne foi et peut conduire la commission à clore la procédure.
Si la commission déclare votre demande irrecevable, tout n’est pas perdu. L’article R. 722-2 du code de la consommation précise que « La décision rendue par la commission sur la recevabilité du dossier est susceptible de recours devant le juge des contentieux de la protection. » Ce recours doit être formé vite, en respectant le délai indiqué dans la notification, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au secrétariat de la commission. Le juge vérifie alors la situation de surendettement, la bonne foi et la nature des dettes. Pendant ce recours, signalez systématiquement au juge de l’exécution que la recevabilité est contestée : selon l’avancement de la saisie, il peut en tenir compte dans le calendrier de l’orientation.
B. Vente amiable à l’audience d’orientation : vendre mieux pour effacer plus
La suspension ne signifie pas que vous garderez toujours la maison. Quand les mensualités du prêt immobilier absorbent l’essentiel de vos revenus et qu’aucun rééchelonnement ne permet de les payer, la vente du bien est souvent la seule issue saine : elle rembourse le prêt, éteint les intérêts qui courent et laisse un reliquat de dettes que le plan ou les mesures imposées peuvent traiter. L’audience d’orientation est le moment décisif pour obtenir cette vente dans de bonnes conditions. Le service public officiel rappelle que l’assignation doit vous parvenir dans un délai d’un à trois mois avant l’audience, que votre avocat peut contester la saisie pendant cette audience et que vous pouvez demander au juge la vente amiable plutôt que la vente forcée, car une vente amiable permet souvent d’obtenir un meilleur prix que des enchères (fiche Service-Public sur la saisie immobilière).
Le texte donne au juge un vrai pouvoir d’appréciation. L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. » Pour convaincre, présentez un mandat de vente signé avec une agence, des estimations concordantes, la preuve de visites déjà organisées et un prix plancher réaliste : le juge autorise la vente amiable quand il voit un projet de vente sérieux, pas une manœuvre pour gagner du temps.
L’enjeu financier est considérable. L’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant. Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. » Prenez un exemple simple : un appartement estimé 280 000 euros, un créancier qui fixe la mise à prix à 120 000 euros, un capital restant dû de 190 000 euros. Adjugé 130 000 euros aux enchères, il reste 60 000 euros de dette sans logement ; vendu 265 000 euros à l’amiable, le prêt est soldé et il reste un reliquat pour désintéresser les autres créanciers. Quand la mise à prix est manifestement dérisoire, demandez au juge de la relever en produisant deux estimations indépendantes et des ventes comparables du quartier.
Rappelez-vous enfin la définition légale de ce qui vous menace. L’article L. 311-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que « La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix. » Le prix est distribué entre les créanciers selon leur rang : le prêteur avec hypothèque ou privilège passe avant les crédits sans garantie. C’est pour cela que la commission de surendettement exige l’état hypothécaire et le tableau d’amortissement : sans ces pièces, elle ne peut ni chiffrer le passif immobilier ni orienter vers la bonne solution.
II. Vente forcée déjà ordonnée et adjudication fixée : obtenir le report et contester utilement
A. Demander le report de l’adjudication par la commission pour causes graves et dûment justifiées
Quand le jugement d’orientation a déjà ordonné la vente forcée et fixé la date de l’adjudication, la décision de recevabilité obtenue après ne suspend plus automatiquement la vente. L’article L. 722-4 du code de la consommation est strict : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » Trois points sont décisifs : seul le juge de la saisie immobilière peut reporter, seule la commission peut le saisir à cette fin, et le report exige des causes graves et dûment justifiées. Une demande de report présentée directement par le débiteur, sans passer par la commission, est vouée à l’échec.
La Cour de cassation applique ce mécanisme sans faiblir. Dans un arrêt du 5 septembre 2019, deuxième chambre civile, n° 18-15.547, publié au Bulletin, des époux poursuivis en saisie immobilière avaient obtenu du juge du tribunal d’instance, le 7 juillet 2017, un jugement déclarant recevable leur demande de traitement de leur surendettement, alors qu’un jugement d’orientation du 17 janvier 2017 avait ordonné la vente forcée. La cour d’appel de Caen avait débouté la banque en retenant l’effet suspensif de la recevabilité. La Cour de cassation a censuré cette analyse : « Qu’en statuant ainsi alors que, lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;» L’enseignement est double : l’appel contre le jugement d’orientation ne bloque rien, car ce jugement est exécutoire de plein droit, et la recevabilité tardive ne fait pas disparaître l’ordre de vente.
Une décision antérieure de la même chambre, du 7 janvier 2016, n° 14-26.908, publiée au Bulletin et citée en rapprochement par l’arrêt de 2019 comme une cassation sans renvoi, avait déjà posé la même frontière. Une débitrice demandait le sursis de l’adjudication forcée ordonnée en août 2013 en invoquant la recevabilité prononcée en septembre 2013. La cour d’appel avait déduit la suspension de la seule décision de recevabilité en visant l’article L. 331-3-1, ancêtre de l’actuel article L. 722-2. La Cour de cassation a cassé sans renvoi. Moralité pratique : dès que la vente forcée est ordonnée, cessez de compter sur la suspension automatique et faites écrire sans délai à la commission pour qu’elle saisisse le juge du report.
Que sont des causes graves et dûment justifiées ? La loi ne les liste pas, mais les dossiers qui aboutissent ont des traits communs : une vente amiable en cours à un prix supérieur à la mise à prix avec une offre écrite à l’appui, une régularisation imminente et documentée des échéances, un plan conventionnel en voie d’approbation qui désintéresse le poursuivant, ou un état de santé rendant l’expulsion immédiate inhumaine avec certificats médicaux. À l’inverse, la simple affirmation que le prix sera meilleur un jour, sans offre ni mandat, ne suffit jamais. Joignez toujours au courrier adressé à la commission les justificatifs datés : offre d’achat, accord de prêt de l’acquéreur, calendrier du notaire, attestations. La commission, convaincue, saisit alors elle-même le juge chargé de la saisie immobilière, et lui seul tranche.
B. Mesures imposées, rétablissement personnel et contestation devant le juge des contentieux de la protection
Quand la vente, amiable ou forcée, ne suffit pas à tout rembourser, ou quand vos revenus permettent de payer les dettes en les étalant, la commission oriente vers des mesures de traitement. L’article L. 724-1 du code de la consommation prévoit que « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement dans les conditions prévues aux articles L. 732-1 , L. 733-1 , L. 733-4 et L. 733-7 . Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa, la commission peut, dans les conditions du présent livre : 1° Soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire si elle constate que le débiteur ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle, ou que l’actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale ; 2° Soit saisir, si elle constate que le débiteur n’est pas dans la situation mentionnée au 1°, avec l’accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » Propriétaire d’un bien vendable, vous relevez presque toujours du premier cas ou du rétablissement avec liquidation, jamais du rétablissement sans liquidation qui suppose l’absence d’actif réalisable.
Le contenu des mesures que la commission peut imposer est large. L’article L. 733-1 du code de la consommation dispose qu’« En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ; en cas de déchéance du terme, le délai de report ou de rééchelonnement peut atteindre la moitié de la durée qui restait à courir avant la déchéance ; 2° Imputer les paiements, d’abord sur le capital ; 3° Prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées ou rééchelonnées porteront intérêt à un taux réduit qui peut être inférieur au taux de l’intérêt légal sur décision spéciale et motivée et si la situation du débiteur l’exige. Quelle que soit la durée du plan de redressement, le taux ne peut être supérieur au taux légal. 4° Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. Sauf décision contraire de la commission, la suspension de la créance entraîne la suspension du paiement des intérêts dus à ce titre. Durant cette période, seules les sommes dues au titre du capital peuvent être productives d’intérêts dont le taux n’excède pas le taux de l’intérêt légal. » Prenez un ménage parisien avec 1 900 euros de revenus, un reste à vivre sanctuarisé d’environ 1 100 euros pour deux personnes et 800 euros de capacité mensuelle : un reliquat de 60 000 euros après la vente peut être rééchelonné sur sept ans, soit environ 715 euros par mois hors intérêts réduits, donc tenable, là où les mensualités d’origine de 1 400 euros ne l’étaient pas.
Ni vous ni le créancier poursuivant n’êtes prisonniers de ces mesures. L’article L. 733-10 du code de la consommation ouvre le recours : « Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1 , L. 733-4 ou L. 733-7 .» Le décret précise la forme et le délai. L’article R. 733-6 du code de la consommation indique que « Elle indique que la contestation à l’encontre des mesures que la commission entend imposer est formée par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son secrétariat dans un délai de trente jours à compter de leur notification ; elle précise que cette déclaration indique les nom, prénoms et adresse de son auteur, les mesures contestées ainsi que les motifs de la contestation, et est signée par ce dernier. » Notez ce délai de trente jours : passé, les mesures s’appliquent. La banque conteste souvent en soutenant que le bien aurait dû être vendu plus tôt ou que vos revenus permettent davantage ; vous contestez quand la mensualité imposée dépasse votre capacité réelle ou quand la commission a sous-évalué vos charges de logement après la vente, notamment un loyer parisien de remplacement.
Quand aucun échéancier n’est possible, même en vendant, le rétablissement personnel prend le relais. Sans actif réalisable, l’article L. 741-1 du code de la consommation prévoit que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Avec un immeuble vendable, c’est l’autre voie qui s’ouvre : l’article L. 742-1 du code de la consommation dispose que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et dispose de biens autres que ceux mentionnés au 1° du même article, la commission, après avoir convoqué le débiteur et obtenu son accord, saisit le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. L’absence de réponse du débiteur aux convocations vaut refus de cette saisine. En cas de refus du débiteur, la commission reprend sa mission dans les termes des dispositions des articles L. 732-1 , L. 733-1 , L. 733-4 et L. 733-7 .» Le juge prononce alors la liquidation : un mandataire vend le bien, distribue le prix aux créanciers selon leur rang, et le jugement peut effacer le solde des dettes non professionnelles, hors dettes exclues comme les pensions alimentaires, les amendes pénales et les dettes frauduleuses. Répondez toujours aux convocations : ne pas répondre vaut refus et referme cette porte.
En Île-de-France, deux réflexes locaux font la différence. D’abord, saisissez tôt : la commission de Paris et celles des départements limitrophes instruisent des volumes lourds, et l’audience d’orientation devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle des criées, n’attend pas. Ensuite, constituez un dossier chiffré parisien : estimation du bien par deux professionnels du secteur, tableau d’amortissement complet, état hypothécaire, trois derniers relevés de chaque compte, avis d’imposition, justificatifs de charges et budget de relogement avec des loyers réels du marché. Les erreurs qui coûtent le plus cher sont connues : déposer sans déclarer le bien en espérant le sauver, demander le report au juge sans passer par la commission, laisser passer le délai de trente jours contre les mesures imposées, ou signer une vente à vil prix dans la panique alors que la vente amiable autorisée par le juge aurait rapporté davantage.
Conclusion
Face à une saisie immobilière, le dossier de surendettement n’est ni une baguette magique ni une formalité inutile : c’est un calendrier juridique où chaque date commande la suite. Recevable avant l’ordre de vente forcée, il suspend la procédure jusqu’à deux ans et permet de négocier une vente amiable qui protège le prix ; recevable après, il impose de passer par la commission pour obtenir du juge le report de l’adjudication, uniquement pour des causes graves et dûment justifiées, comme la Cour de cassation l’a jugé en 2016 puis en 2019. Derrière la vente, les mesures imposées, le plan et au besoin le rétablissement personnel avec liquidation organisent l’apurement du reliquat, sous le contrôle du juge des contentieux de la protection saisi dans les trente jours. Déposez tôt, déclarez tout, joignez chaque justificatif, contestez chaque décision défavorable dans son délai, et faites vérifier chaque étape par un avocat : votre logement mérite cette rigueur, et vos créanciers la respectent quand elle est documentée.
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