Votre bail commercial prévoit que le loyer augmentera automatiquement chaque année, d’un pourcentage fixé d’avance, sans lien avec un indice et sans plafond dans le temps. Le 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré exactement ce type de clause dans un arrêt publié au Bulletin, rendu sous le pourvoi numéro 25-14.904. La locataire, une société qui exploitait un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, contestait une stipulation selon laquelle le loyer serait révisé chaque année avec une hausse minimale garantie de 1,5 %. La Cour d’appel de Lyon avait validé la clause en la présentant comme une simple fixation du prix. La Cour de cassation casse : une clause qui organise une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, sans limite de plafond ni de durée, ne fixe pas le prix initial du bail, elle organise une révision du loyer à la seule hausse, et elle doit être réputée non écrite parce qu’elle fait échec aux règles d’ordre public de la révision. Si vous êtes commerçant, artisan ou exploitant à Paris ou en Île-de-France et que votre loyer grimpe chaque année en application d’une telle clause, cet arrêt vous concerne directement : la clause peut être anéantie, les sommes versées en trop au cours des cinq dernières années peuvent être récupérées, et le loyer peut être ramené à son niveau régulier. Ce guide explique comment repérer la clause interdite, comment la distinguer des montages licites, et comment agir concrètement devant le juge des loyers commerciaux.
I. Repérer la clause de hausse automatique que la Cour de cassation censure
A. Que faire si mon bail commercial impose une augmentation annuelle garantie du loyer
Commencez par relire la clause de votre bail, mot à mot. Dans l’affaire jugée le 3 septembre 2026, la stipulation disait que « le loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise de date d’effet du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an ». La société locataire avait assigné ses bailleurs « en constatation du caractère réputé non écrit de cette clause et restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années ». Voilà le réflexe à adopter : dès que la hausse est automatique, chiffrée d’avance et garantie au bailleur quelle que soit l’évolution économique réelle, faites vérifier la clause avant de continuer à payer sans discuter (faits jugés au paragraphe 2 de l’arrêt Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904).
Le raisonnement de la Cour de cassation tient en une phrase, à retenir telle quelle : « Une telle clause a ainsi pour effet de faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, et doit être réputée non écrite. » La Cour précise la méthode dans un attendu que tout preneur peut opposer à son bailleur : « A la différence d’un loyer progressif par paliers, ladite clause, en ce qu’elle stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée alors même qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices. » Trois marqueurs cumulatifs signalent donc la clause interdite : la périodicité automatique, le caractère forfaitaire déconnecté de tout indice, et l’absence de plafond ou de durée maximale. Si votre bail réunit ces trois traits, la clause est vulnérable, même si elle est présentée comme une simple modalité de fixation du prix (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904).
Le fondement textuel est l’article L. 145-15 du code de commerce, dont les termes sont d’ordre public : « Sont réputés non écrits, […] les clauses, stipulations et arrangements […] L. 145-37 à L. 145-41 […] » (lire le texte sur Légifrance : article L. 145-15 du code de commerce). Concrètement, « réputé non écrit » signifie que la clause est effacée du contrat comme si elle n’avait jamais existé, sans que le bail lui-même soit annulé : le bail continue, mais sans la hausse automatique. La Cour vise également les textes qui encadrent la révision, à savoir les articles L. 145-37 du code de commerce, L. 145-38 du code de commerce et L. 145-39 du code de commerce, ainsi que l’article L. 145-33, alinéa 1er, selon lequel « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » (voir l’article L. 145-33 du code de commerce sur Légifrance). L’arrêt du 3 septembre 2026 rappelle d’abord que « Aux termes du deuxième de ces textes, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », puis il développe cette solution aux paragraphes 13 à 15 avant de casser l’arrêt d’appel. Le dispositif est net : « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 mars 2025, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon » (décision intégrale : Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin).
Pour un preneur parisien, l’enjeu financier est immédiat. Prenez un loyer annuel de 30 000 euros majoré de 1,5 % chaque année pendant neuf ans : la dernière année frôle 34 200 euros, et le cumul des majorations versées sur la période dépasse 14 000 euros, alors que l’indice des loyers commerciaux a pu progresser moins vite, stagner, voire reculer certaines années. Chaque point de hausse automatique devient une somme à récupérer si la clause tombe. Rassemblez dès maintenant le bail signé et ses avenants, l’historique complet des loyers appelés et payés, les quittances, et relevez l’évolution de l’indice stipulé ou, à défaut d’indice, de l’indice des loyers commerciaux publié par l’Insee : ce dossier chiffré servira à la mise en demeure puis à l’assignation devant le juge des loyers commerciaux (arrêt de référence : Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904).
B. Distinguer les clauses licites des montages qui font échec à la révision légale
Toutes les progressions de loyer ne sont pas interdites, et c’est précisément là que les litiges se gagnent ou se perdent. La Cour de cassation admet trois familles de clauses qui font varier le loyer en cours de bail : les clauses recettes, assises sur le chiffre d’affaires du preneur, les clauses d’échelle mobile, qui indexent le loyer sur un indice pouvant jouer à la hausse comme à la baisse, et les clauses de loyer par paliers, qui fixent dès la signature des niveaux de loyer applicables à des dates déterminées jusqu’à un plafond connu d’avance. Le moyen de la locataire dans l’arrêt du 3 septembre 2026 le rappelait : « les seules clauses licites qui permettent de faire varier le montant du loyer au cours de l’exécution du bail commercial sont les clauses recettes, assises sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur, les clauses d’échelle mobile, reposant sur une indexation du loyer pouvant jouer à la hausse comme à la baisse et les clauses de loyer par paliers ». Si votre bail contient une indexation classique sur l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, qui répercute la variation réelle de l’indice dans les deux sens, vous êtes en principe face à un montage licite. La liste de ces clauses admises est rappelée par le moyen examiné dans l’arrêt Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904.
Deux précédents, rappelés par l’arrêt du 3 septembre 2026 lui-même, balisent la frontière. D’une part, le loyer progressif par paliers reste valable : « Constitue un mode de détermination du loyer originaire la conclusion d’un bail commercial à loyer progressif par paliers dans lequel les parties prévoient, dès la signature du bail, des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu’à un plafond déterminé par avance et ce mode de fixation de loyer ne fait pas obstacle au jeu de la révision légale » (Cass. 3e civ., 14 mai 1980, pourvoi n° 79-10.511, Bull. III, n° 98, solution reprise au paragraphe 11 de l’arrêt Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904). La différence avec la clause censurée en 2026 est claire : les paliers ont un plafond et une fin, la hausse automatique n’en a pas. D’autre part, une clause d’indexation qui ne joue qu’à la hausse est déjà prohibée : « En application de ce texte, est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence » (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié au Bulletin ; lire la décision sur le site de la Cour de cassation). L’arrêt du 3 septembre 2026 prolonge cette logique : même sans indice de référence, une majoration forfaitaire garantie chaque année, sans plafond ni terme, équivaut à une révision à la seule hausse et subit le même sort.
La loi définit strictement la révision légale, et c’est à cette aune que votre clause doit être mesurée. L’article L. 145-37 du code de commerce dispose que « Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. » L’article L. 145-38 du code de commerce ajoute que « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé », qu’elle « prend effet à compter de la date de la demande en révision », et que la majoration ou la diminution consécutive à une révision triennale « ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires », sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10 % de la valeur locative. L’article L. 145-39 du code de commerce vise le cas particulier de l’échelle mobile : « si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire », et « La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. » Au renouvellement, l’article L. 145-34 plafonne en principe la variation à celle des indices depuis la fixation initiale du loyer expiré, pour les baux d’une durée maximale de neuf ans, « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » (voir l’article L. 145-34 du code de commerce sur Légifrance). Retenez le test pratique : votre clause permet-elle au loyer de baisser quand les indices baissent, respecte-t-elle le rythme triennal et les plafonds légaux, ou garantit-elle au bailleur une hausse dans tous les cas ? Dans ce dernier cas, l’arrêt du 3 septembre 2026 vous donne un fondement solide pour la faire tomber.
Du côté du bailleur, l’arrêt est un signal de rédaction : pour organiser une progression du loyer sans risque, préférez des paliers chiffrés avec un plafond et un terme exprès, ou une indexation symétrique sur un indice légal jouant dans les deux sens, et conservez la preuve que le preneur a accepté ces niveaux en connaissance de cause. Une garantie plancher de hausse, même modeste, même présentée comme une simple modalité du prix, expose désormais à l’anéantissement de la clause et à une restitution sur cinq ans. Faire relire le bail avant le renouvellement ou avant toute cession du droit au bail coûte moins cher qu’un contentieux en remboursement.
II. Contester la clause et récupérer le trop-perçu à Paris et en Île-de-France
A. Comment obtenir l’anéantissement de la clause et la restitution des loyers versés en trop
L’action s’articule en deux demandes indissociables : faire juger la clause réputée non écrite, puis obtenir la restitution des sommes versées en application de cette clause. La première demande repose sur l’article L. 145-15 et sur l’arrêt du 3 septembre 2026 : vous demandez au juge de constater que la clause d’augmentation forfaitaire et automatique, sans plafond ni durée, fait échec aux règles d’ordre public de la révision et doit être effacée du bail. La seconde demande est une répétition de l’indu : l’article 1302-1 du code civil dispose que « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu » (voir l’article 1302-1 du code civil sur Légifrance). Chaque échéance majorée en application de la clause illicite constitue un versement sans cause, restituable. Dans l’affaire Semillance, la locataire réclamait la « restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années », et c’est ce périmètre de cinq ans qui correspond au régime de la prescription (demande formulée au paragraphe 3 de l’arrêt Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904).
Surveillez le délai : l’article 2224 du code civil prévoit que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (voir l’article 2224 du code civil sur Légifrance). Chaque loyer mensuel ou trimestriel indûment majoré donne naissance à sa propre action en restitution, prescrite cinq ans après son paiement. Concrètement, si vous agissez en septembre 2026, vous pouvez en principe remonter jusqu’aux échéances payées depuis septembre 2021, à condition de justifier de chaque versement. Ne laissez donc pas le temps éroder votre créance : une mise en demeure interrompt-elle la prescription ? Non, seule une demande en justice, une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée interrompt le délai, avec l’effet d’en faire courir un nouveau. La lettre recommandée au bailleur reste utile pour démontrer votre diligence et ouvrir une négociation, mais elle ne remplace pas l’assignation. Si votre bail se poursuit, chaque nouvelle échéance majorée fait courir un nouveau délai de cinq ans, ce qui laisse une fenêtre d’action permanente, mais les mensualités les plus anciennes se prescrivent mois après mois.
La procédure relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec le juge des loyers commerciaux statuant selon une procédure sur mémoires : les parties exposent leurs moyens dans des mémoires échangés, souvent après une expertise sur la valeur locative si le loyer contesté doit être ramené à sa valeur régulière. Vos conclusions demanderont au tribunal de dire la clause réputée non écrite, de fixer le loyer au montant qui aurait résulté de l’application régulière du bail sans la clause, de condamner le bailleur à restituer le trop-perçu sur cinq ans avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et de dire que les échéances futures seront appelées sans application de la clause. Joignez le bail et ses avenants, le tableau des loyers appelés et payés sur cinq ans avec les relevés bancaires correspondants, la mise en demeure restée sans effet, et un calcul comparatif entre le loyer effectivement payé et le loyer qui aurait résulté de l’indice légal. Si le bailleur oppose que la clause serait une simple fixation du prix acceptée par les parties, répondez avec l’attendu de l’arrêt du 3 septembre 2026 : sans plafond ni durée, et alors que le bail commercial ne s’achève pas automatiquement à son terme, la clause n’a pas fixé un prix, elle a organisé une révision à la seule hausse pouvant excéder la variation des indices. Anticipez aussi l’argument du loyer par paliers : produisez la clause litigieuse en entier et montrez qu’elle ne prévoit aucun niveau terminal, contrairement aux paliers validés en 1980.
Préparez également le chiffrage des intérêts et des frais. Les sommes restituées portent intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, et le juge peut assortir la condamnation relative aux échéances futures d’une astreinte si le bailleur persiste à appeler la majoration. Le bailleur condamné supporte en principe les dépens, et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile peut être sollicitée pour vos frais d’avocat et d’expertise. Dans l’arrêt du 3 septembre 2026, la Cour « Condamne M. et Mme [I] aux dépens » et, « En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [I], et les condamne à payer à la société Semillance la somme de 3 000 euros » (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904). Chaque euro de trop-perçu documenté compte : sur un loyer parisien de 60 000 euros annuels majoré de 1,5 % par an pendant cinq ans, le trop-versé cumulé avoisine 9 000 euros avant intérêts, et davantage si la clause s’applique depuis plus longtemps, puisque seules les échéances de plus de cinq ans sont perdues.
B. Agir vite à Paris et en Île-de-France : juridiction, délais pratiques et pièces à préparer
À Paris, l’assignation est portée devant le tribunal judiciaire de Paris, qui connaît d’un contentieux nourri des loyers commerciaux, avec des magistrats rompus aux questions d’indices, de valeur locative et de facteurs locaux de commercialité propres aux quartiers parisiens. En Île-de-France hors Paris, saisissez le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux loués : Nanterre, Bobigny, Créteil, Évry, Versailles, Pontoise, Melun ou Meaux selon le département. La règle ne change pas avec le ressort, mais le calendrier pratique oui : prévoyez plusieurs mois entre l’assignation et l’audience de plaidoiries, avec un échange de mémoires et, fréquemment, une expertise judiciaire sur la valeur locative lorsque le loyer doit être reconstitué sans la clause. Demandez dès la mise en demeure la communication des appels de loyers détaillés et conservez toute la correspondance avec le bailleur ou l’administrateur de biens : un bailleur qui reconnaît par écrit que la majoration est automatique et garantie vous facilite la démonstration.
Adoptez un calendrier resserré. Première semaine : faites relire le bail par un avocat, identifiez si la clause réunit les trois marqueurs de l’arrêt du 3 septembre 2026, et calculez le trop-perçu sur cinq ans. Deuxième semaine : adressez au bailleur une mise en demeure détaillée visant la clause, l’article L. 145-15 et l’arrêt du 3 septembre 2026, en réclamant la cessation de la majoration et la restitution chiffrée, avec un délai de réponse de quinze jours à un mois. Sans réponse satisfaisante, faites délivrer l’assignation avant que de nouvelles échéances anciennes ne se prescrivent. Pendant l’instance, continuez à payer le loyer hors majoration illicite en le précisant par écrit, pour éviter tout commandement de payer et toute invocation d’une clause résolutoire : consignez si nécessaire la part contestée ou payez sous toutes réserves expresses, selon la stratégie définie avec votre conseil. Si le bail arrive à renouvellement pendant le litige, le contentieux de la clause se combine avec la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative : l’article L. 145-33 et le plafonnement de l’article L. 145-34 s’appliquent alors, et la chute de la clause illicite peut peser sur la négociation du loyer du bail renouvelé.
Les exploitants de résidences gérées, de commerces de pied d’immeuble et de locaux d’activité en première couronne sont les premiers concernés : leurs baux comportent fréquemment des progressions programmées censées suivre l’inflation, parfois héritées de modèles anciens conçus avant le durcissement jurisprudentiel. Vérifiez aussi les baux en cours d’exécution conclus il y a dix ou quinze ans : la clause a pu produire ses effets pendant toute cette période, et même si seules les cinq dernières années sont restituables, la cessation de la majoration pour l’avenir représente l’économie principale. Pour les cessionnaires d’un droit au bail à Paris, intégrez cette vérification à l’audit d’acquisition : un loyer artificiellement gonflé par une clause illicite fausse le prix de cession et peut justifier une renégociation, voire une action contre le cédant si la garantie d’éviction est mobilisable. Pour les bailleurs parisiens, l’arrêt impose un audit préventif du stock de baux : remplacez les garanties planchers par des paliers plafonnés ou une indexation symétrique, et documentez l’accord du preneur, avant qu’un locataire ne découvre l’arrêt du 3 septembre 2026 et ne vous assigne à son tour.
Ne confondez pas ce contentieux avec la révision triennale classique. La révision des articles L. 145-37 et L. 145-38 suppose une demande formée au moins trois ans après l’entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, avec effet à la date de la demande et plafonnement à la variation des indices, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. L’action en anéantissement de la clause illicite, elle, n’est enfermée dans aucun rythme triennal : elle peut être exercée à tout moment dans la limite de la prescription quinquennale pour la restitution. Les deux actions peuvent d’ailleurs se cumuler : faire tomber la clause pour l’avenir et obtenir la révision du loyer à la valeur locative si les conditions en sont réunies. C’est cette combinaison qui donne à l’arrêt du 3 septembre 2026 sa portée pratique pour les preneurs parisiens : il ne s’agit pas seulement d’effacer une ligne du bail, mais de reconstruire un loyer conforme à la valeur locative des locaux, avec la restitution des sommes indûment versées et la sécurisation des échéances futures.
Conclusion
L’arrêt du 3 septembre 2026 tranche un débat qui empoisonnait de nombreux baux commerciaux : une clause qui augmente le loyer périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans plafond ni durée, n’est pas une fixation libre du prix, c’est une révision déguisée à la seule hausse, et elle doit être réputée non écrite parce qu’elle fait échec aux règles d’ordre public des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce. Pour le preneur, la feuille de route est claire : vérifier la clause à l’aune des trois marqueurs dégagés par la Cour, chiffrer le trop-perçu sur cinq ans, mettre le bailleur en demeure en visant l’article L. 145-15 et l’arrêt du 3 septembre 2026, puis assigner devant le juge des loyers commerciaux pour faire constater l’anéantissement de la clause et obtenir la restitution sur le fondement de l’article 1302-1 du code civil, avant que la prescription quinquennale de l’article 2224 ne grignote la créance. Pour le bailleur, l’enseignement est symétrique : les garanties planchers de hausse appartiennent au passé, et seuls des paliers plafonnés ou une indexation symétrique sur un indice légal résistent à la censure. À Paris et en Île-de-France, où les niveaux de loyers rendent chaque point de majoration coûteux, faire vérifier votre bail maintenant, avant le prochain appel de loyer majoré, est la décision la plus rentable.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Notre cabinet vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, première analyse : 80 EUR TTC. Pour être rappelé, appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact. Nous intervenons à Paris et dans toute l’Île-de-France pour l’audit de votre bail commercial et la contestation des clauses de hausse automatique.