Le 8 juillet 2026 au soir, le Sénat a voté en première lecture un texte qui concerne directement quelque 700 000 logements : les passoires thermiques classées F ou G pourraient de nouveau être louées, contre un engagement de travaux matérialisé par un contrat conclu avant 2030. Pour les bailleurs bloqués depuis l’interdiction de louer les logements G entrée en vigueur le 1er janvier 2025, l’annonce ressemble à une sortie de tunnel. Pour les locataires qui vivent dans ces logements, elle soulève une question immédiate : quels droits pendant la transition, et qui paie la rénovation. Reste une réserve de taille, rappelée par tous les observateurs du dossier : le texte doit encore passer devant l’Assemblée nationale, et tant qu’il n’est pas promulgué, l’interdiction actuelle continue de s’appliquer. Cet article explique l’état exact du droit applicable à Paris et en Île-de-France, le contenu précis du vote du Sénat, les obligations du bailleur sur le diagnostic de performance énergétique, et les recours concrets du locataire devant le juge des contentieux de la protection, pièces à réunir et délais à respecter.

I. Relouer un logement classé F ou G : interdiction en vigueur et ce que le vote du Sénat change

A. DPE F ou G : pourquoi la location est interdite, depuis quand et sur quel fondement

Depuis le 1er janvier 2025, un bailleur ne peut plus proposer à la location un logement dont le diagnostic de performance énergétique est classé G. L’échéance suivante vise la classe F en 2028, puis l’exigence se resserrera encore par étapes. La location de ces logements est progressivement interdite par la loi Climat et résilience, avec les logements G visés depuis le 1er janvier 2025 et les logements F à partir de 2028. Le mécanisme passe par la décence du logement : l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 21 août 2021 fait des logements G des logements non décents, et cette non-décence interdit au bailleur de les louer au titre de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Source : le vote du Sénat du 8 juillet 2026 sur la relocation des passoires thermiques.

Ce fondement, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, impose au bailleur de remettre un logement décent. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé mot pour mot dans un jugement du 15 mai 2026 : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » La décision complète est lisible ici : jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 mai 2026, RG 22/05847. Le critère énergétique fait donc partie intégrante de la décence, au même titre que la sécurité et la santé.

Le Code civil pose le même principe sous une forme plus ancienne mais toujours applicable. L’article 1719 du Code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » L’article 1720 du Code civil ajoute l’obligation d’entretien : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Un logement qui consomme trop parce qu’il est mal isolé, mal ventilé ou mal chauffé relève de ces deux textes à la fois.

Le diagnostic de performance énergétique lui-même est défini par l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Pour la location, l’article L. 126-29 du même code impose son annexion au bail : « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. » Le même article limite toutefois la portée des préconisations : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. » Autrement dit, le classement du DPE engage le bailleur, mais les simples recommandations de travaux ne créent pas à elles seules une obligation dont le locataire pourrait exiger l’exécution littérale.

Concrètement, à la date de publication de cet article, un logement classé G ne peut pas faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation en France métropolitaine, et un logement classé F le pourra jusqu’à l’échéance de 2028. Le bail signé en méconnaissance de l’interdiction n’est pas automatiquement nul, mais le locataire peut saisir le juge pour obtenir la mise en conformité du logement, une réduction de loyer et des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi. Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent que les juges ordonnent des travaux précis d’isolation et de ventilation et chiffrent le préjudice mois par mois, comme on le verra dans la seconde partie. Si votre projet porte sur l’achat plutôt que sur la location, notre analyse du DPE opposable à l’achat d’une passoire thermique et des recours quand le DPE est faux complète utilement ce guide.

B. Sénat du 8 juillet 2026 : contrat de travaux avant 2030, dérogations pour les copropriétés et navette parlementaire

Le vote intervenu le 8 juillet 2026 au soir porte sur le projet de loi dit Relance du logement, examiné en première lecture et en procédure accélérée. Le Sénat a adopté le 8 juillet, en première lecture, le projet de loi Relance du logement, qui permettrait au propriétaire d’un logement classé F ou G de le relouer contre un engagement de travaux formalisé avant 2030 (analyse du vote du Sénat sur la relocation des logements F et G). Le texte initial du gouvernement prévoyait un délai de travaux de trois ans, cinq ans en copropriété ; les sénateurs ont retenu une autre horloge, avec un contrat de travaux à conclure avant 2030. Le mécanisme repose donc sur un engagement contractuel de rénover : relouer immédiatement, contre une obligation de travaux datée et vérifiable.

Le dispositif voté comporte des soupapes. D’abord, la relocation resterait possible quand la rénovation se heurte à un blocage réel, comme le refus d’une copropriété, et des dérogations sont prévues pour les copropriétés en difficulté. Ensuite, les sénateurs ont inscrit le confort d’été dans la définition même de la rénovation énergétique performante et dans les plans pluriannuels de travaux des copropriétés, avec un verrou levé sur l’avis des Architectes des bâtiments de France pour la pose de protections solaires extérieures, qui deviendrait non contraignant. Pour un bailleur parisien, ces deux points comptent : beaucoup de passoires franciliennes se trouvent dans des copropriétés anciennes où le vote de travaux en assemblée générale conditionne tout, et les étages élevés sous toiture cumulent précarité hivernale et surchauffe estivale.

L’étape suivante est connue : Le texte a été transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet, et l’examen interviendra à la rentrée dans un hémicycle où aucune majorité absolue ne se dégage, ce qui rend le parcours plus disputé. Le point que tout bailleur doit graver dans son calendrier est simple : rien ne s’applique pour l’instant et, tant que la loi n’est pas promulguée, l’interdiction de location reste en vigueur (suite de la navette parlementaire du projet Relance du logement). Signer aujourd’hui un bail sur un logement G en pariant sur la future loi expose aux mêmes sanctions que hier : mise en demeure du locataire, saisine du juge, injonction de travaux, réduction de loyer et dommages et intérêts. « Environ 700 000 logements sont concernés » par la réouverture annoncée, ce qui explique l’emballement médiatique, mais l’emballement ne vaut pas autorisation.

Que faire en pratique pendant cette période d’attente. Côté bailleur, la fenêtre doit servir à préparer le dossier qui rendra la relocation possible le jour où la loi entrera en vigueur : faire établir un DPE récent par un diagnostiqueur certifié, chiffrer les travaux par des devis d’entreprises, vérifier en copropriété ce qui relève des parties communes et ce qui relève des parties privatives, et inscrire la question des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Côté candidat locataire, la vigilance reste de mise : exiger le DPE avant toute signature, vérifier son classement et sa date, et refuser de signer un bail dont l’annexe énergétique manquerait. Côté locataire en place dans un logement G, la période est au contraire favorable pour agir, puisque l’interdiction conforte la demande de mise en conformité et de réparation du trouble de jouissance. Chaque situation appelle un calendrier propre, détaillé dans la seconde partie.

II. Bailleur ou locataire d’une passoire à Paris : DPE, travaux et juge, que faire concrètement

A. Bailleur : DPE joint au bail, annonces sanctionnées et DPE erroné après un achat

Le premier réflexe du bailleur porte sur les documents. L’article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire. » Le DPE doit donc être disponible dès la visite, puis joint au bail lors de sa conclusion. Un bail signé sans DPE annexé expose le bailleur à voir sa responsabilité recherchée, et prive le dossier de toute base sérieuse si le classement est ensuite contesté.

Le deuxième réflexe porte sur l’annonce. L’article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation impose que « le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre et, pour les biens immobiliers à usage d’habitation et à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat. » Le manquement d’un professionnel à cette obligation est lourdement sanctionné : « Tout manquement par un professionnel à l’obligation d’information mentionnée au présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. » Les agences parisiennes qui publient des annonces sans mention du classement s’exposent donc directement, et le bailleur qui mandate un agent a intérêt à vérifier que la mention figure dans chaque diffusion.

Le troisième point concerne le bailleur qui vient lui-même d’acheter le bien et découvre que le DPE fourni par le vendeur était faux. La Cour de cassation a fixé le cadre d’indemnisation dans un arrêt du 21 novembre 2019 : « le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative », puis elle a approuvé les juges d’appel d’avoir retenu que « le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ». L’arrêt complet se lit ici : Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 novembre 2019, pourvoi n° 18-23.251. Pour l’acheteur lésé, la voie n’est donc pas le remboursement automatique des travaux, mais la démonstration qu’un DPE exact lui aurait permis d’acheter moins cher, avec à la clé une indemnité calculée sur cette chance perdue. Le dossier de diagnostic technique du vendeur reste encadré par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, qui liste les documents annexés à la promesse puis à l’acte authentique. Quand le DPE erroné s’accompagne de désordres cachés plus larges, comme des infiltrations ou une isolation inexistante, l’acheteur examine aussi l’action pour vice caché immobilier contre le vendeur, dont les conditions et les délais obéissent à un régime propre qu’il faut articuler avec le recours contre le diagnostiqueur.

Le quatrième point est le calendrier de travaux. En maison individuelle, le bailleur commande et paie directement. En copropriété, ce qui est fréquent à Paris, il faut distinguer : l’isolation des murs par l’extérieur, la réfection de la toiture et le changement de chaudière collective relèvent de la collectivité et supposent un vote en assemblée générale, tandis que les fenêtres, la ventilation du logement et les émetteurs de chaleur relèvent le plus souvent du lot privatif. Le futur contrat de travaux exigé par le texte du Sénat devra vraisemblablement articuler ces deux niveaux, et le bailleur avisé fait établir dès maintenant des devis séparant parties communes et parties privatives, demande l’inscription des travaux collectifs à l’ordre du jour et conserve les procès-verbaux de refus éventuels, qui serviront ensuite à solliciter les dérogations prévues pour les blocages réels. Les aides à la rénovation se mobilisent dossier par dossier, avec des conditions de ressources, de gain énergétique et de recours à des entreprises qualifiées qu’il faut vérifier avant de signer quoi que ce soit.

B. Locataire à Paris et en Île-de-France : mise en demeure, conciliation et juge des contentieux de la protection

Le locataire qui vit dans une passoire dispose d’une procédure en trois temps, écrite dans la loi. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, cité par le jugement parisien du 15 mai 2026, RG 22/05847, prévoit que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » La demande prend la forme d’une mise en demeure envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément les désordres, visant le classement du DPE et listant les travaux attendus. Le même texte organise la suite : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » Le locataire peut donc saisir directement le juge après le délai de deux mois, sans passer par la conciliation, même si cet avis reste utile pour documenter le dossier.

À Paris, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue au sein du pôle civil de proximité pour les litiges locatifs. La commission départementale de conciliation de Paris siège pour les différends entre bailleurs et locataires du département, et l’ADIL 75 renseigne les ménages parisiens sur leurs droits avant toute procédure. Les pièces à réunir avant d’agir sont les mêmes dans tous les arrondissements : le bail et le DPE annexé, les avis d’échéance et quittances, les échanges écrits avec le bailleur, la mise en demeure et son accusé, des photographies datées des désordres, les factures d’énergie qui établissent la surconsommation, et si possible un constat de commissaire de justice qui fige l’état du logement. En Île-de-France, les délais d’audiencement varient selon les juridictions, et un dossier complet avec constat et devis contradictoires avance nettement plus vite qu’une demande fondée sur de simples affirmations.

Les juges n’hésitent plus à ordonner des travaux lourds et à chiffrer le trouble de jouissance au mois le mois. Dans le jugement parisien déjà cité, rendu le 15 mai 2026 dans un litige né d’un dégât des eaux de 2015 dans un logement de 13 mètres carrés, l’expertise avait préconisé des travaux d’isolation thermique du plafond à concevoir par un thermicien, une ventilation mécanique contrôlée adaptée avec apport d’air neuf, l’assainissement des plafonds et parois et la sécurisation des accès, et le tribunal a ordonné à la bailleresse d’exécuter ces travaux sous astreinte, après avoir constaté que les réparations antérieures s’étaient révélées inopérantes et que l’occupation par la locataire n’était pas la cause principale des désordres. La cour d’appel de Douai, le 3 avril 2025, a confirmé la même logique dans un dossier d’indécence : arrêt de la cour d’appel de Douai du 3 avril 2025, RG 23/03142. La cour a enjoint au bailleur « la réalisation d’une isolation thermique adaptée à la nature du bâtiment et ses caractéristiques », avec une liste complémentaire de remises en état allant de la toiture à la ventilation, et elle a condamné le bailleur à payer à la locataire « un montant de 300,00 euros par mois d’occupation à compter du 18 décembre 2020 et jusqu’à ce que les travaux soient effectués », avec exécution des travaux « dans un délai de 12 mois maximum suivant la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard ». Pour un locataire parisien qui paie un loyer élevé dans un logement énergivore, l’addition du rappel mensuel et de l’astreinte donne au bailleur une raison financière directe de programmer les travaux plutôt que de laisser le dossier s’enliser.

Quelques points d’attention propres au ressort parisien. D’abord, l’encadrement des loyers applicable à Paris interagit avec ces litiges : un loyer déjà contesté au titre du dépassement du loyer de référence peut se cumuler avec une demande de réduction pour indécence, et les deux actions se plaident utilement ensemble devant le même juge. Ensuite, les logements parisiens cumulent souvent humidité, ventilation insuffisante et installation électrique ancienne, et l’expertise judiciaire tranche entre ce qui relève de l’indécence structurelle imputable au bailleur et ce qui relève de l’entretien courant ou du mode d’occupation. Enfin, le locataire qui envisage de quitter les lieux doit choisir sa voie : la demande de résiliation judiciaire aux torts du bailleur suppose des manquements graves démontrés, tandis que le congé classique avec préavis laisse subsister l’action en indemnisation du trouble subi pendant l’occupation. Dans les deux cas, la mise en demeure initiale et le constat daté conditionnent l’issue, et un départ précipité sans écrit fait perdre la moitié du dossier.

Conclusion

Le vote du Sénat du 8 juillet 2026 ouvre une perspective réelle pour les propriétaires de passoires thermiques, avec une relocation conditionnée à un contrat de travaux conclu avant 2030 et des dérogations pour les copropriétés bloquées, mais il ne change rien au droit applicable aujourd’hui : les logements classés G restent interdits à la location, les logements F le seront en 2028, et le texte doit encore franchir l’Assemblée nationale avant toute promulgation. Bailleur, préparez dès maintenant le triptyque qui fera la différence, DPE récent, devis chiffrés séparant parties communes et parties privatives, et délibérations de copropriété, sans signer de bail prématuré sur un logement interdit. Locataire, la période vous est favorable : mise en demeure détaillée, délai de deux mois, puis juge des contentieux de la protection avec un dossier photographié, constaté et chiffré, sur le modèle des décisions qui ordonnent l’isolation thermique sous astreinte et indemnisent le trouble mois par mois. À Paris et en Île-de-France, où les loyers élevés rendent chaque mois d’indécence particulièrement coûteux, ni l’attentisme ni la précipitation ne paient : seul un calendrier écrit, adossé aux textes et aux pièces, sécurise la relocation d’un côté et l’indemnisation de l’autre.

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