Le propriétaire de vos terres louées veut vendre. Vous les exploitez depuis des années, vous souhaitez les acheter, et vous apprenez que la SAFER a été avertie elle aussi. Qui passe en premier ? Selon quelles formalités, dans quels délais, à quel prix, et avec quels recours si la vente vous échappe ? La réponse tient en une hiérarchie que beaucoup de notifications rédigées trop vite méconnaissent : le fermier en place qui remplit les conditions légales prime la SAFER, et la vente à la SAFER ne peut être conclue qu’après que les titulaires des droits prioritaires ont été mis en mesure d’exercer le leur. Cette priorité ne joue pourtant ni automatiquement ni sans délai. Le preneur doit répondre dans les deux mois à une offre notifiée en la forme, exploiter lui-même pendant neuf ans, et agir en nullité dans les six mois de la connaissance de la date de la vente s’il a été contourné. Le tribunal judiciaire de Reims vient de le rappeler avec netteté le 5 septembre 2025 en annulant la préemption d’une SAFER exercée contre un preneur en place. La Cour de cassation, de son côté, a précisé en 2024 le point de départ du délai de forclusion et en 2023 le régime de la nullité de la déclaration de préemption restée sans suite. Ce dossier expose la mécanique complète : conditions du droit du preneur, articulation avec la SAFER, purge, prix et actions en justice.
I. Le fermier en place dispose d’une préemption prioritaire sur la SAFER
A. Un droit personnel réservé au preneur qui exploite depuis trois ans au moins
Le point de départ est l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime : « Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. » (texte officiel). Toute vente à titre onéreux de terres louées est donc concernée, y compris la vente forcée, à la seule exception de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Le droit appartient au preneur même copropriétaire du bien mis en vente, ce qui règle le cas fréquent des indivisions familiales où l’exploitant détient déjà une part.
La loi écarte toutefois les transmissions intrafamiliales : « Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables s’il s’agit de biens dont l’aliénation, faite en vertu soit d’actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus » (texte officiel). Si le vendeur transmet à son fils dans le cadre d’un partage, le fermier ne préempte pas, sauf si lui-même est parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré. En pratique, le preneur qui apprend une vente au profit d’un membre de la famille du bailleur doit donc vérifier l’acte exact : une vente ordinaire déguisée en arrangement familial ne le prive pas de son droit, tandis qu’un partage régulier l’exclut.
Bénéficie du droit « le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente » (article L. 412-5). Deux conditions cumulatives se dégagent : une ancienneté professionnelle de trois ans et une exploitation effective du fonds vendu, directement ou par la famille. Le texte ouvre aussi la subrogation : « Il peut aussi subroger dans l’exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l’alinéa précédent. » (article L. 412-5). Un fermier proche de la retraite peut ainsi faire acheter par son enfant qui remplit les critères, sans passer par une cession de bail distincte. Le droit est en revanche strictement personnel : « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires. » et « Il ne peut en aucun cas être cédé. » (article L. 412-4). Une clause du bail qui neutraliserait la préemption est sans effet, et le preneur ne peut pas vendre son droit à un tiers.
Lorsque le bailleur aliène d’un bloc un fonds qui comprend plusieurs exploitations distinctes, « il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite » (article L. 412-6). Le fermier n’a pas à acheter l’ensemble du domaine pour protéger ses parcelles : il préempte son lot. Cette règle prend une importance concrète quand le propriétaire veut vendre à un investisseur un ensemble loué à plusieurs exploitants.
La qualité de preneur ouvrant droit à préemption s’apprécie largement, comme l’illustre le jugement du tribunal judiciaire de Reims du 5 septembre 2025 (RG 22/01336). Un restaurateur de profession exerçait à titre accessoire une activité de naisseur de chevaux de courses, sur une parcelle de 18 ares 8 centiares louée par bail verbal et qualifiée d’agricole dans l’acte, utilisée comme parc à chevaux. La SAFER soutenait qu’il n’était qu’hébergeur de chevaux et contestait la nature agricole de l’activité. Le tribunal retient que l’élevage correspond à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal au sens de l’article L. 311-1, qui dispose : « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. » La saillie, l’hébergement de la jument jusqu’au poulinage et le caractère habituel de l’activité sur plus de dix ans suffisent à caractériser une activité agricole, alors même qu’elle n’est pas principale. Le tribunal ajoute que l’affiliation à la mutualité sociale agricole n’est pas exigée pour la qualité de preneur en place et que les irrégularités du bail verbal sur la durée d’ordre public sont indifférentes. Le tribunal juge que l’intéressé avait la qualité de preneur en place au sens de l’article L. 412-5 et que la SAFER ne pouvait donc exercer valablement sa préemption à son encontre (tribunal judiciaire de Reims, 5 septembre 2025, RG 22/01336). Trois enseignements pour les exploitants : une activité accessoire suffit si elle est réelle et habituelle, l’absence d’affiliation MSA ne fait pas perdre la qualité de preneur, et un bail verbal n’empêche pas la préemption dès lors que le statut du fermage s’applique.
Celui qui préempte s’engage pour neuf ans : « Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 » (article L. 412-12). Il doit exploiter personnellement le fonds, faute de quoi « l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires », et « Il est privé de toute action après expiration de la période d’exploitation personnelle de neuf années prévues aux articles L. 411-59, L. 411-60 et L. 411-63. » Préempter pour revendre vite expose donc à une condamnation indemnitaire au profit de l’acheteur écarté. Seul l’apport du bien à un groupement foncier agricole, à condition de continuer à exploiter personnellement dans les conditions légales, est admis. Pour une analyse d’ensemble du statut du fermage et des arrêts récents qui l’éclairent, le lecteur peut se reporter à notre analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
B. La SAFER ne peut acheter qu’après purge des droits prioritaires
La SAFER dispose de son propre droit de préemption sur les biens agricoles, mais il s’exerce après celui du preneur. L’article L. 143-8 du code rural et de la pêche maritime est explicite : « La vente à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ne peut être réalisée qu’après accomplissement des procédures destinées à mettre les titulaires des droits de préemption prioritaires en mesure de les exercer. » (texte officiel). Le notaire chargé de la vente doit donc purger le droit du fermier avant que la SAFER puisse acquérir. Une notification à la SAFER qui mentionnerait qu’il n’existe aucun droit prioritaire, alors qu’un preneur exploite les terres, vicie toute la chaîne : c’est exactement ce qui s’est produit dans l’affaire jugée à Reims, où la demande d’information du 29 octobre 2021 présentait la vente comme libre de tout droit prioritaire à celui de la SAFER malgré l’existence d’un bail au profit de l’acquéreur pressenti. La préemption exercée le 20 décembre 2021 a été déclarée nulle.
La protection va plus loin avec l’article L. 143-6 : « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé » (texte officiel), « si ce preneur exploite le bien concerné depuis plus de trois ans, est titulaire d’un droit de préemption en application du même article L. 412-5 et exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles » (texte officiel). Trois verrous cumulatifs protègent donc le fermier : trois ans d’exploitation du bien vendu, titularité du droit de l’article L. 412-5, et régularité au regard du contrôle des structures, appréciée sur les seules parcelles vendues. Le preneur qui veut acheter a intérêt à réunir dès la notification ces trois preuves : historique d’exploitation, ancienneté professionnelle et autorisation d’exploiter en règle.
La procédure SAFER emprunte les formes de la préemption du preneur : son droit « s’exerce dans les conditions prévues par les articles L. 412-8 à L. 412-11 et le troisième alinéa de l’article L. 412-12 », avec une différence de juge puisque « la fonction impartie par les dispositions susmentionnées au tribunal paritaire des baux ruraux est exercée par le tribunal compétent de l’ordre judiciaire » (article L. 143-8). Concrètement, la contestation d’une préemption SAFER se porte devant le tribunal judiciaire, tandis que celle du droit du preneur relève du tribunal paritaire des baux ruraux. La SAFER « peut demander à visiter le bien », et « Le délai d’exercice du droit de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande de visite par le notaire chargé d’instrumenter la cession », puis court à nouveau après le refus ou la visite, avec un minimum d’un mois si le reliquat est plus court. Enfin, « Passé ce délai, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » Le vendeur et le fermier doivent donc suivre le calendrier de la visite : une demande de visite fige les délais, et l’absence de réponse de la SAFER à l’expiration du délai libère la vente.
Pour le fermier, la stratégie qui découle de cette articulation est simple. D’abord, répondre à la notification du notaire dans les deux mois, car le silence vaut renonciation et ouvre la voie à la SAFER. Ensuite, si la SAFER préempte malgré un droit prioritaire, assigner en nullité devant le tribunal judiciaire en démontrant les trois conditions de l’article L. 143-6. Dans l’affaire de Reims, les vendeurs et l’acquéreur évincé avaient assigné dès le 29 avril 2022 ; le tribunal a annulé la préemption et condamné la SAFER aux dépens et à 2 000 euros de frais, tout en rejetant les dommages-intérêts faute de préjudice spécifique démontré. La nullité purge la vente au profit du préempteur prioritaire, mais l’indemnisation suppose de prouver un préjudice distinct, pièces à l’appui.
II. Purge manquée ou prix discuté : les recours du fermier, du vendeur et de l’acquéreur évincé
A. La notification qui vaut offre et le délai de deux mois pour répondre
Tout repose sur le notaire. Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, « le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée » (article L. 412-8). La notification doit aussi indiquer les nom et domicile du candidat acquéreur dans le cas prévu au dernier alinéa de l’article. Cette exigence de forme est substantielle : une information orale, un courrier simple ou une notification incomplète sur le prix, les charges ou les modalités ne purge pas le droit. Le preneur qui n’a rien reçu en recommandé ou par huissier conserve son action en nullité, comme on le verra.
« Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. » Le preneur dispose alors « d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre », et « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. » (article L. 412-8). Chaque mot compte : le délai court à compter de la réception, pas de l’envoi ; la réponse doit parvenir au bailleur dans le délai, l’expédition le dernier jour ne suffit pas ; et les mêmes formes s’imposent, c’est-à-dire recommandé avec accusé de réception ou acte d’huissier. Le fermier qui reçoit la lettre doit donc répondre vite, par écrit, dans la même forme, en identifiant précisément la personne qui exerce le droit, lui-même ou le conjoint, partenaire ou descendant subrogé.
S’il préempte, le preneur bénéficie « d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet » (article L. 412-8). Le financement doit être prêt : au-delà des deux mois, le vendeur ou l’acquéreur évincé peut mettre en demeure par huissier, et quinze jours plus tard la préemption tombe. « L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption. » Ce mécanisme symétrique protège le vendeur contre un préempteur qui bloquerait la vente sans signer.
Le prix n’est pas imposé au preneur. « Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. » (article L. 412-7). Le fermier qui trouve le prix excessif saisit le tribunal paritaire des baux ruraux, qui ordonne expertise et fixe la valeur vénale. « Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur. » Et si le propriétaire refuse le prix fixé, « Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente », les frais d’expertise restant alors à la charge de celui qui refuse. Pour la SAFER, la même révision du prix passe devant le tribunal judiciaire. En pratique, la saisine sur le prix n’interrompt pas le délai de deux mois pour répondre : le preneur prudent accepte sous réserve de fixation judiciaire du prix, ou saisit le tribunal tout en manifestant sa volonté de préempter, afin d’éviter toute forclusion.
Dernier outil souvent ignoré : le tiers acquéreur peut joindre à la notification « une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée » (article L. 412-8), que le notaire communique au preneur dans les mêmes formes. Le preneur qui renonce à préempter « pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période » (article L. 412-8). Autrement dit, même en laissant passer la vente, le fermier peut sécuriser son bail contre une reprise par le nouvel acquéreur pendant la durée promise. Exiger cette déclaration dans la négociation vaut souvent mieux qu’une préemption financée dans l’urgence.
B. Les actions en nullité et leurs délais couperets
Quand la purge a été omise, le preneur dispose d’une action en nullité de la vente. « Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. » (article L. 412-12). Le délai est une forclusion, non une simple prescription : passé six mois, l’action est irrecevable sans examen du fond, et le juge doit la déclarer d’office.
Le point de départ fait toute la différence, et la Cour de cassation l’a tranché le 30 mai 2024 (3e chambre civile, pourvoi n° 21-21.366, cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel de Bourges du 10 juin 2021). Sur le visa de l’article L. 412-12, alinéa 3, la Cour rappelle que l’action en nullité et en dommages-intérêts se prescrit dans les six mois du jour où la date de la vente est connue du preneur, à peine de forclusion. La cour d’appel avait déclaré le preneur forclos au motif que, même sans connaître la date exacte de la vente du 22 mars 2014, il savait qu’elle était antérieure à des échanges avec le notaire de juillet 2018 et devait agir avant janvier 2019, alors qu’il n’avait assigné qu’en avril 2019. La cassation est intervenue parce que le délai court du jour où le preneur a eu effectivement connaissance de la date de la vente, et non du jour où il a su qu’une vente était intervenue. Pour le fermier, la leçon est double : conservez tout écrit qui révèle la date exacte de l’acte, et n’attendez pas, car une fois la date connue, le compte à rebours de six mois est impitoyable.
L’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 6 mars 2025 (chambre des baux ruraux, RG 24/03051) montre l’envers du décor. Un preneur contestait une vente notariée du 26 novembre 2021 conclue sans notification de son droit, après un jugement du tribunal paritaire de Morlaix du 14 mai 2024 qui l’avait déclaré forclos. La cour infirme le jugement sur la recevabilité et déclare le preneur recevable à agir, mais, statuant au fond après évocation, elle rejette sa demande de nullité de la vente du 26 novembre 2021 comme ses dommages-intérêts, et le condamne aux dépens d’appel ainsi qu’à 3 000 euros de frais (cour d’appel de Rennes, 6 mars 2025, RG 24/03051). Être recevable ne suffit pas : encore faut-il démontrer sur le fond que les conditions de la préemption étaient réunies et que la vente encourt la nullité. Le preneur doit donc préparer ensemble la recevabilité, avec la preuve de la date de connaissance de la vente, et le fond, avec la preuve de sa qualité d’exploitant et de la réalité du contournement.
Symétriquement, la déclaration de préemption qui n’est pas suivie de la signature de l’acte peut être anéantie. La Cour de cassation a jugé le 14 décembre 2023 (3e chambre civile, pourvoi n° 22-11.505, publié au Bulletin, cassation de l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 6 décembre 2021) que l’action en nullité de la déclaration de préemption de l’article L. 412-8, alinéa 4, se prescrit par cinq ans à compter de l’expiration du délai imparti au préempteur par la mise en demeure du vendeur ou de l’acquéreur évincé de signer l’acte authentique. Le vendeur ou l’acquéreur évincé qui met en demeure le préempteur de signer dispose donc de cinq ans à compter de l’expiration du délai donné pour faire constater la nullité de plein droit. En pratique, la mise en demeure par huissier doit fixer un délai précis, de quinze jours au moins, car c’est son expiration qui fait courir la prescription comme la nullité elle-même.
Le contentieux se répartit entre deux juges. La nullité de la vente pour défaut de purge du droit du preneur se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux, dans les six mois. La nullité d’une préemption SAFER se porte devant le tribunal judiciaire, comme à Reims, où vendeurs et acquéreur évincé ont agi ensemble. L’acquéreur évincé par une préemption régulière n’est pas sans droit : pendant les neuf années d’exploitation personnelle imposées au préempteur, il peut réclamer des dommages-intérêts devant le tribunal paritaire si le préempteur manque à ses obligations, par exemple en cessant d’exploiter ou en revendant. Passé ce délai de neuf ans, son action est éteinte.
Pour agir utilement, chaque partie doit réunir ses pièces sans attendre. Le fermier contourné : l’acte de vente ou tout document qui révèle sa date exacte, la preuve de ses trois ans d’exploitation et de profession agricole, le bail même verbal et les quittances de fermage, l’autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures, et la copie de la notification reçue ou la preuve qu’il n’en a reçu aucune. Le vendeur : la preuve de l’information donnée au notaire, les accusés de réception, la mise en demeure de signer adressée au préempteur défaillant. L’acquéreur évincé : l’avant-contrat ou l’offre, la notification reçue, et les justificatifs du préjudice si le préempteur n’exploite pas. Dans tous les cas, le calendrier commande : deux mois pour répondre à l’offre, deux mois pour signer l’acte authentique, six mois de forclusion pour contester la vente, cinq ans pour faire constater la nullité d’une préemption restée sans suite. Un jour de retard sur le premier ou le troisième de ces délais fait perdre le droit, quelle que soit la solidité du dossier au fond.
En conclusion, la vente de terres louées obéit à un ordre strict : le fermier qui exploite depuis trois ans au moins est purgé en premier, par une notification qui vaut offre, et la SAFER ne peut acheter qu’ensuite, sans pouvoir s’exercer contre ce preneur prioritaire. Le prix se discute devant le juge, qui fixe la valeur vénale, et chaque manquement ouvre une nullité enfermée dans des délais courts. Fermier, vérifiez la notification dès réception et répondez dans les deux mois en la forme ; vendeur, faites purger par le notaire avant toute signature et mettez en demeure le préempteur qui tarde ; acquéreur, surveillez l’exploitation pendant neuf ans. La jurisprudence de 2023 à 2025 ne pardonne ni l’imprécision sur les dates ni l’approximation sur les formes, mais elle protège efficacement celui qui prouve tôt et agit vite.
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