Le syndic de votre immeuble vient de vous assigner devant le tribunal pour 20 000 ou 25 000 euros de charges de copropriété impayées, et un commissaire de justice menace de saisir votre compte bancaire ou de faire vendre votre appartement. Vous avez déposé, ou vous allez déposer, un dossier de surendettement à la Banque de France, et vous vous demandez si cette dette entre dans le dossier, si les poursuites du syndicat s’arrêtent, et si ces charges pourront être effacées. La réponse tient en trois temps : les charges de copropriété antérieures au dépôt se déclarent dans le dossier comme toute autre dette, la recevabilité suspend et interdit les procédures d’exécution du syndicat, et la commission puis le juge peuvent rééchelonner ou effacer partiellement l’arriéré, à condition de continuer à payer les charges courantes. Le tribunal judiciaire de Paris l’a jugé le 11 février 2026 dans une affaire où un copropriétaire devait près de 25 000 euros à son syndicat : créance vérifiée et fixée à 24 920,20 euros, versement de 6 000 euros prélevés sur l’épargne, effacement du solde de 18 920,20 euros, et maintien du paiement des charges courantes. Ce dossier montre la méthode complète : déclarer, faire vérifier, suspendre, puis traiter. Voici comment l’appliquer à votre situation, étape par étape, avec les textes et les décisions qui protègent les copropriétaires surendettés.
I. Le syndic vous réclame des charges impayées : déclarer la dette au dossier et suspendre les poursuites, comment faire ?
A. Déclarer toutes les charges de copropriété antérieures, même contestées, et faire vérifier la créance du syndicat
Les charges de copropriété impayées sont des dettes comme les autres pour la commission de surendettement : elles entrent dans le dossier dès lors qu’elles sont nées avant le dépôt et qu’elles pèsent sur un particulier de bonne foi. L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le dispositif dans des termes larges : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Les appels de fonds du syndic, les régularisations annuelles, les provisions pour travaux votés en assemblée générale et les frais de recouvrement du syndicat constituent des dettes exigibles qui caractérisent cette impossibilité de payer, au même titre qu’un crédit à la consommation ou un arriéré fiscal. Le fait d’être propriétaire de votre appartement ne vous exclut pas du dispositif : le même article précise que « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Un copropriétaire dont le logement vaut plus cher que ses dettes reste donc recevable, et ses charges impayées doivent figurer dans l’état du passif.
En pratique, déclarez au dossier la totalité de l’arriéré réclamé par le syndic, relevé de compte à l’appui, y compris les sommes que vous contestez. La Cour de cassation a jugé le 26 mars 2026 que l’effacement prononcé dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire « entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée », et que « l’effacement visait la totalité des dettes, qu’elles aient été ou non déclarées à la procédure » (deuxième chambre civile, pourvoi n° 23-18.726). Même si l’oubli d’une dette n’est pas fatal, déclarer l’intégralité de l’arriéré dès le dépôt reste la conduite la plus sûre : la commission statue sur un passif complet, le plan s’applique à tous les créanciers, et le syndicat ne pourra pas soutenir qu’une partie de sa créance échappe au traitement. Joignez le dernier décompte du syndic, les mises en demeure reçues, l’assignation si elle a déjà été délivrée, et signalez les charges dont le montant vous paraît inexact, car la contestation du montant se joue devant le juge du surendettement.
Le montant réclamé par le syndic n’est jamais pris pour argent comptant : il est vérifié. L’article L. 723-3 du code de la consommation, rappelé par le tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 11 février 2026, dispose que le débiteur « peut contester l’état du passif dressé par la commission et demander à celle-ci de saisir le juge des contentieux de la protection, aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées ». Le même jugement ajoute qu’« à l’occasion d’un recours formé contre les mesures imposées par la Commission, le juge peut vérifier, même d’office, la validité et le montant des créances », en application de l’article L. 733-12 du code de la consommation. Dans cette affaire parisienne, la commission avait retenu une créance du syndicat de 25 186,03 euros, le syndicat produisait un relevé de 24 920,20 euros, et le juge a tranché : « il y a lieu de fixer la créance du syndicat des copropriétaires 9 rue Alphonse DAUDET à hauteur de 24 920,20 euros selon décompte arrêté au 5 décembre 2025 » (tribunal judiciaire de Paris, pôle surendettement, RG n° 25/00642). La preuve pèse sur le syndicat, qui doit produire ses procès-verbaux d’assemblée générale, ses appels de fonds et son décompte, tandis que le copropriétaire qui se prétend libéré doit justifier ses paiements. Si le syndic gonfle sa créance avec des pénalités ou des frais non votés, c’est devant le juge des contentieux de la protection que ces sommes tombent.
Retenez la règle d’or de cette première étape : tout l’arriéré de charges se déclare, le juge vérifie, et seul le montant prouvé par le syndicat entre dans le plan. Les pièces à réunir dès maintenant sont le relevé de compte du syndic, les trois derniers appels de fonds, les mises en demeure, l’assignation éventuelle, vos justificatifs de paiement partiel et votre avis de taxe foncière, car le juge examine vos ressources et vos charges réelles avant d’arrêter les mesures.
B. Obtenir la suspension des saisies de l’huissier après la recevabilité et continuer à payer les charges courantes
Dès que la commission déclare votre dossier recevable, les poursuites du syndicat s’arrêtent. L’article L. 722-2 du code de la consommation est formel : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, le commissaire de justice mandaté par le syndicat ne peut plus pratiquer de saisie-attribution sur votre compte bancaire, ni engager de saisie-vente de vos meubles, ni lancer la saisie de votre appartement pour les charges déclarées. Si une saisie-attribution a déjà été pratiquée avant la recevabilité, ses effets se discutent au regard de la date exacte de la décision, et toute saisie nouvelle postérieure à la recevabilité est contestable devant le juge de l’exécution. Informez immédiatement le syndic et son huissier de la décision de recevabilité par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant la notification de la commission : dans la plupart des dossiers, les poursuites s’interrompent dès réception de ce courrier, sans qu’il soit besoin d’aller devant le juge.
La procédure au fond engagée par le syndicat pour obtenir un titre exécutoire suit un sort différent qu’il faut bien comprendre. La recevabilité suspend les voies d’exécution, mais l’action en paiement devant le tribunal se poursuit en principe, et le syndicat peut obtenir un jugement de condamnation pendant l’instruction de votre dossier. Ce jugement ne pourra toutefois pas être exécuté de force tant que la suspension joue, puis tant que le plan s’exécute : le jugement parisien du 11 février 2026 rappelle que la décision de traitement « s’impose tant au créancier qu’au débiteur, et qu’ainsi toutes modalités de paiement, tant amiables que forcées, sont suspendues pendant l’exécution de ce plan ». Si le syndicat vous a assigné avant le dépôt du dossier, ne laissez pas le procès se dérouler sans vous : comparaissez ou faites-vous représenter, annoncez la recevabilité au tribunal, et demandez que le montant retenu corresponde au décompte vérifié, car ce titre servira ensuite de référence pour le plan.
En revanche, les charges qui naissent après le dépôt du dossier restent intégralement à votre charge et doivent être payées à échéance. C’est le point le plus mal compris par les copropriétaires, et celui sur lequel les commissions et les juges ne transigent pas : dans l’affaire parisienne, le tribunal a ordonné que « M. [F] [E] devra poursuivre le règlement des échéances courantes au titre de ses charges de copropriété ». Les appels de fonds trimestriels qui tombent pendant l’instruction du dossier, puis pendant l’exécution du plan, se paient rubis sur ongle, au besoin en demandant au syndic un échéancier amiable pour lisser les provisions. À défaut, le nouvel impayé constitue une dette postérieure qui n’entre pas dans le plan, qui expose à une nouvelle assignation que la suspension ne couvrira pas, et qui peut conduire à la déchéance du plan : le jugement parisien prévient que « pendant l’exécution des mesures de redressement, M. [F] [E] ne pourra pas contracter de nouvelles dettes, sous peine de déchéance du bénéfice des dispositions du présent jugement ». Payez donc le courant, même si l’arriéré est en traitement, et conservez chaque preuve de paiement.
Précision utile pour les copropriétaires qui occupent leur logement : la loi protège aussi le maintien dans les lieux pendant la procédure. L’article L. 722-6 du code de la consommation prévoit que « Dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur. » Ce texte vise d’abord les locataires menacés d’expulsion, mais il illustre l’esprit de la procédure : la recevabilité fige les mesures les plus graves pendant que la commission travaille. Pour le copropriétaire, l’équivalent de cette protection, c’est l’interdiction des saisies et l’impossibilité pour le syndicat de faire vendre le lot tant que le plan s’exécute. Si le syndicat a déjà engagé une saisie immobilière de votre appartement, signalez-la à la commission dès le dépôt : la recevabilité en suspend le cours, et le plan ou le rétablissement personnel en règle le sort.
II. Faire effacer ou rééchelonner les charges de copropriété : plan de la commission, rétablissement personnel et recours devant le juge, que faire ?
A. Accepter, exécuter ou contester les mesures imposées : rééchelonnement, effacement partiel et mensualité de 6 000 euros du cas parisien
Lorsque vos ressources permettent un apurement, même partiel, la commission impose un plan : rééchelonnement des dettes, baisse des intérêts, imputation des paiements sur le capital et, si nécessaire, effacement partiel du solde. Le juge saisi d’une contestation dispose des mêmes pouvoirs, car l’article L. 733-13 du code de la consommation, cité par le tribunal de Paris, prévoit que « le juge saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10 du code de la consommation, prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation ». La commission peut en outre subordonner ses mesures à des actes qui garantissent le paiement : l’article L. 733-7 dispose que « La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. » Pour un copropriétaire, cet acte peut être la mobilisation de son épargne, comme dans l’affaire parisienne où le tribunal a relevé une épargne de 6 651,03 euros sur livret A et ordonné son utilisation partielle pour désintéresser le syndicat.
Le montage validé à Paris le 11 février 2026 mérite d’être détaillé, car il dessine le traitement type d’un gros arriéré de charges : créance du syndicat fixée à 24 920,20 euros, capacité de remboursement mensuelle négative de 73 euros compte tenu d’une allocation adulte handicapé de 1 033 euros et de charges courantes de 1 106 euros incluant 165 euros de charges de copropriété, et plan sur un mois avec une mensualité unique de 6 000 euros prélevée sur l’épargne, le reste étant effacé. Le jugement l’énonce sans détour : « M. [F] [E] versera donc la somme de 6 000 euros au syndicat des copropriétaires 9 rue Alphonse DAUDET et le restant dû à hauteur de 18 920,20 euros sera effacé. » Les sommes rééchelonnées portent intérêt à 0 %, le plan démarre au mois de mars 2026, et le débiteur doit contacter lui-même le syndic pour organiser le versement. Si votre dossier ressemble à celui-ci, un faible revenu, un appartement conservé, une épargne modeste et un syndicat créancier unique ou principal, demandez à la commission un effacement partiel adossé à la mobilisation de votre épargne disponible : c’est ce montage que les juges valident le plus volontiers, parce qu’il désintéresse le syndicat sans priver le débiteur de son reste à vivre.
Si les mesures imposées ne vous conviennent pas, ou si le syndicat les conteste comme à Paris où il s’opposait à l’effacement en faisant valoir qu’il ne pouvait pas supporter une telle perte, le juge des contentieux de la protection tranche. La contestation obéit à un délai strict de trente jours : « cette contestation doit intervenir dans les trente jours de la notification des mesures imposées, par déclaration remise ou lettre recommandée avec accusé de réception adressée au secrétariat de la Commission », délai calculé selon les articles 640 et suivants du code de procédure civile. Devant le juge, tout se rejoue : vérification du montant de la créance du syndicat, examen de vos ressources et de vos charges réelles, maintien, aménagement ou aggravation des mesures, et même orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que le tribunal parisien rappelle possible lorsqu’il statue sur contestation. Préparez cette audience comme une seconde instruction : revenus actualisés, charges courantes payées, relevés bancaires, décompte du syndic contesté ligne par ligne. Le syndicat sera présent ou représenté et défendra son décompte ; chaque euro non prouvé par lui réduit d’autant votre plan.
Pendant l’exécution du plan, trois obligations conditionnent son maintien : payer les mensualités aux dates fixées, continuer à régler les charges courantes du syndic, et ne pas aggraver votre endettement. Le jugement parisien attache à la défaillance une sanction lourde : « à défaut de respect de la présente décision, et après expiration d’un délai de quinze jours à compter de l’envoi par un créancier d’une mise en demeure, adressée au débiteur par courrier recommandé avec accusé de réception et restée infructueuse, les sommes dues deviendront immédiatement exigibles, de sorte que les créanciers pourront à nouveau exercer des poursuites individuelles ». Concrètement, si vous manquez une mensualité, le syndic doit d’abord vous mettre en demeure par recommandé, et vous disposez de quinze jours pour régulariser avant que tout le solde ne redevienne exigible et que les saisies ne reprennent. Ne laissez donc jamais passer une mise en demeure du syndic sans réagir : régularisez dans les quinze jours ou saisissez la commission d’une demande de révision si vos ressources ont chuté.
B. Viser l’effacement total par rétablissement personnel, redéposer après un échec et respecter chaque délai de recours
Quand votre situation est irrémédiablement compromise, sans capacité de remboursement et sans actif réalisable au-delà des biens nécessaires à la vie courante, la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui efface l’arriéré de charges. L’article L. 724-1 du code de la consommation distingue les deux voies : « 1° Soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire si elle constate que le débiteur ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle, ou que l’actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale ; 2° Soit saisir, si elle constate que le débiteur n’est pas dans la situation mentionnée au 1°, avec l’accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » Pour le copropriétaire, la question centrale est celle de l’appartement : s’il constitue votre résidence principale et que sa vente forcée, grevée des frais et du solde des prêts, ne dégagerait rien d’utile pour les créanciers, le rétablissement sans liquidation reste accessible ; si au contraire le bien recèle un actif net réalisable, la commission orientera vers le rétablissement avec liquidation, et la vente du lot apurera le syndicat avant tout effacement du solde. L’effet de la mesure sans liquidation est ensuite radical : l’article L. 741-2 du code de la consommation dispose qu’« le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission », en l’absence de contestation et à l’exception des dettes visées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 du même code et de celles dont le montant a été payé par une caution ou un coobligé, personnes physiques. Les charges de copropriété, qui ne figurent pas parmi les dettes exclues, sont donc effaçables, à condition d’être nées avant la date de la décision.
La date à laquelle s’apprécie l’effacement a fait l’objet d’une mise au point nette de la Cour de cassation : c’est la date de la décision de la commission, pas celle du dépôt ni celle de la recevabilité. Le 23 novembre 2023, la deuxième chambre civile a cassé un arrêt qui retenait la date d’admission du dossier : « Selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission », et « En statuant ainsi, alors que l’effacement des dettes concernait le passif existant au jour de la décision de la commission de surendettement qui n’avait pas fait l’objet d’une contestation, soit le 27 août 2019, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » (pourvoi n° 22-11.535). Pour vos charges de copropriété, la conséquence est directe : les appels de fonds émis entre le dépôt et la décision de rétablissement entrent dans l’effacement, tandis que ceux qui naissent après la décision restent dus. Vérifiez donc la date exacte portée sur la décision de la commission et comparez-la au calendrier des appels de fonds du syndic : chaque trimestre tombé avant cette date est effacé, chaque trimestre postérieur se paie.
Certaines dettes ne s’effacent jamais, et il faut les distinguer des charges de copropriété pour éviter les faux espoirs comme les fausses craintes. L’article L. 711-4 du code de la consommation exclut, « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement » les dettes alimentaires, les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale, les dettes issues de manœuvres frauduleuses au préjudice des organismes de protection sociale, ainsi que certaines dettes fiscales sanctionnées et les amendes pénales. Les charges de copropriété n’appartiennent à aucune de ces catégories : même si le syndicat les présente comme prioritaires, elles se rééchelonnent et s’effacent. À l’inverse, si votre dossier mêle charges de copropriété et indu frauduleux de prestations sociales, sachez que la fraude sociale fait obstacle à l’effacement : le 12 décembre 2024, la deuxième chambre civile a jugé que « sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement les dettes ayant pour origine des manoeuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale » et que « ce caractère frauduleux s’apprécie au jour où le juge statue et sur le fondement d’une décision de justice ou d’une sanction, notifiée et non contestée, prononcée par un organisme de sécurité sociale » (pourvoi n° 22-20.051). Isolez donc chaque dette dans le dossier : les charges du syndic se traitent, l’indu frauduleux sanctionné ne s’efface pas.
Si un premier dossier a échoué, tout n’est pas perdu : un nouveau dépôt reste possible dès que votre situation a changé. Le 19 mars 2020, la deuxième chambre civile a posé que « Il résulte de ces textes que la déchéance d’un débiteur du bénéfice des dispositions de traitement de sa situation de surendettement ne fait pas obstacle à une nouvelle demande s’il existe des éléments nouveaux. » (pourvoi n° 19-10.733, au visa de l’article L. 761-1 du code de la consommation et de l’article 1355 du code civil). Pour un copropriétaire, l’élément nouveau peut être une nouvelle assignation du syndicat pour des trimestres postérieurs, une régularisation annuelle brutale après travaux votés, une baisse de revenus, ou la vente manquée du lot qui modifiait l’actif. Le juge doit alors examiner ce changement au lieu d’opposer l’ancien échec : la Cour a cassé un jugement qui déclarait la demande irrecevable au seul motif d’une déchéance antérieure devenue définitive, sans rechercher l’existence d’éléments nouveaux. En pratique, motivez le redépôt en une page : rappelez l’ancien dossier et sa date, décrivez le fait nouveau avec pièces, et chiffrez l’arriéré actuel du syndic.
Gardez enfin en tête le calendrier qui verrouille vos droits : trente jours pour contester les mesures imposées devant le juge des contentieux de la protection, quinze jours pour régulariser après une mise en demeure du syndic avant l’exigibilité immédiate, deux ans au maximum pour une suspension d’exigibilité, sept ans au maximum pour la durée totale des mesures, et paiement sans retard des charges courantes pendant toute la procédure. Chaque délai manqué rend une arme au syndicat ; chaque délai tenu consolide l’effacement. Le dossier parisien de février 2026 le prouve : un arriéré de près de 25 000 euros s’est soldé par 6 000 euros versés et 18 920,20 euros effacés, parce que la dette était déclarée, vérifiée, et que le courant continuait d’être payé.
Conclusion
Face à un syndic qui assigne et à un huissier qui menace, le dossier de surendettement offre au copropriétaire une défense complète à condition de respecter l’ordre des opérations : déclarer l’intégralité de l’arriéré de charges dès le dépôt, relever la créance ligne par ligne et demander la vérification du décompte du syndicat, invoquer la recevabilité pour faire suspendre et interdire toute saisie, puis laisser la commission ou le juge rééchelonner à taux zéro ou effacer partiellement le solde en mobilisant au besoin l’épargne disponible. Les charges nées après la décision de la commission ou du juge restent dues et se paient à échéance, faute de quoi le plan tombe et les poursuites reprennent après une simple mise en demeure restée quinze jours sans effet. Si votre situation est irrémédiablement compromise et que votre appartement ne recèle aucun actif net réalisable, le rétablissement personnel sans liquidation efface l’arriéré arrêté à la date de la décision, charges du syndic comprises, car elles n’appartiennent à aucune catégorie exclue par la loi. Et si un premier dossier a échoué, un fait nouveau, nouvel arriéré, nouvelle assignation, chute de revenus, rouvre la porte du redépôt. Rassemblez vos décomptes, vos preuves de paiement du courant et vos justificatifs de ressources, puis faites trancher chaque point litigieux par le juge des contentieux de la protection : c’est lui qui fixe le montant exact dû au syndicat et qui scelle l’effacement.
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