Vous avez donné vos terres à bail à un fermier que vous avez choisi. Un jour, vous découvrez que ce ne sont plus ses tracteurs qui travaillent vos parcelles, mais ceux d’une société dont vous n’avez jamais entendu parler. Le fermage arrive désormais d’un compte au nom d’une EARL ou d’une SCEA. Un bulletin de mutation des terres vous est présenté pour la MSA, que vous n’avez jamais signé. Le preneur vous explique qu’il s’agit d’une simple mise à disposition, parfaitement légale, et qu’il n’avait besoin de l’accord de personne. Faut-il le croire, et pouvez-vous demander la résiliation du bail rural devant le tribunal paritaire ?
La réponse dépend d’une qualification précise que les bailleurs confondent souvent. La mise à disposition du bail à une société obéit à l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, qui autorise l’opération sous conditions sans exiger l’accord préalable du bailleur. L’apport du droit au bail à une société relève de l’article L. 411-38 du même code, qui impose au contraire l’agrément personnel du bailleur. La cession et la sous-location relèvent de l’article L. 411-35 du même code, qui les interdit par principe. Choisir le mauvais fondement, ou oublier la mise en demeure préalable, fait échouer des demandes en résiliation pourtant bien engagées.
Deux décisions récentes illustrent ces pièges de façon concrète. La cour d’appel de Caen, le 15 mai 2025, a rejeté la résiliation demandée par un bailleur qui avait pourtant constaté une mise à disposition sans lettre recommandée, faute de mise en demeure et faute de préjudice démontré. La Cour de cassation, le 12 octobre 2023, a au contraire confirmé une résiliation sans exiger aucun préjudice, parce que le preneur avait totalement abandonné l’exploitation au profit de la société. Cet article explique comment vérifier la régularité de l’opération, puis comment agir efficacement si elle est irrégulière.
I. Vérifier la régularité de l’opération avant d’agir
A. L’information préalable du bailleur : la lettre recommandée des deux mois et son contenu exact
La mise à disposition autorisée par l’article L. 411-37 suppose d’abord que le preneur soit associé d’une société à objet principalement agricole. L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’« à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci » tout ou partie des biens loués. Cette information n’est donc pas un accord préalable : le bailleur n’a pas à autoriser l’opération, mais il doit en être avisé dans les formes et délais légaux.
Plusieurs conditions de fond encadrent l’opération. La mise à disposition ne peut excéder la durée pendant laquelle le preneur reste titulaire du bail. Elle ne peut donner lieu à l’attribution de parts sociales en contrepartie. La société bénéficiaire doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. Chacun de ces points mérite vérification sur pièces : statuts de la société, extrait d’immatriculation, composition du capital. Une société dont le capital serait majoritairement détenu par des personnes morales ne remplit pas la condition légale.
Le contenu de l’avis adressé au bailleur est lui aussi réglementé. L’article L. 411-37 précise que « L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. » Un courrier vague, qui annoncerait une mise à disposition sans identifier les parcelles ni le tribunal d’immatriculation, ne satisfait pas à cette exigence. Le preneur doit ensuite aviser le bailleur, dans les mêmes formes, de la fin de la mise à disposition et de tout changement intervenu dans ces éléments. Cet avis complémentaire « doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation », selon l’article L. 411-37. La transformation de la société bénéficiaire, par exemple d’une EARL en SCEA avec entrée de nouveaux associés, constitue un changement de situation que le bailleur doit connaître.
La sanction du défaut d’information n’est pas automatique, et c’est là que beaucoup de bailleurs se trompent. L’article L. 411-37 prévoit que « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Autrement dit, le bailleur qui découvre une mise à disposition non notifiée doit d’abord mettre le preneur en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de lui communiquer les informations légales. Ce n’est qu’un an après cette mise en demeure restée vaine que la résiliation peut être prononcée. Le texte ajoute une soupape : « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. » Une irrégularité purement formelle, qui n’a pas trompé le bailleur sur la réalité de l’exploitation, ne suffit pas à faire résilier le bail.
L’arrêt de la cour d’appel de Caen du 15 mai 2025 montre comment ce mécanisme protège le preneur quand le bailleur saute l’étape de la mise en demeure. Dans cette affaire, une preneuse avait mis ses herbages normands à la disposition de l’EARL familiale à compter du 1er septembre 2022, puis de la SCEA issue de sa transformation en décembre 2022, sans adresser la lettre recommandée des deux mois. Le bailleur avait néanmoins connaissance de l’opération : son propre mandataire avait adressé un appel de fermage à la SCEA le 22 décembre 2023. La cour a relevé que le bailleur n’avait jamais mis la preneuse en demeure de communiquer les informations légales, et elle en a déduit qu’en application du même texte, le bail ne pouvait pas être résilié pour ce motif. La demande de résiliation a été rejetée et le jugement du tribunal paritaire d’Argentan infirmé. La leçon est directe : face à une mise à disposition non notifiée, la première démarche du bailleur consiste à adresser une mise en demeure précise, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, listant le nom de la société, le tribunal d’immatriculation et les parcelles concernées, puis à laisser courir le délai d’un an.
Deux arrêts anciens de la Cour de cassation précisent les exigences de date de cette information. Le 30 octobre 2002, la troisième chambre civile a maintenu la résiliation d’un preneur dont la mise à disposition de l’EARL était effective dès le 1er janvier 1998, alors que la société n’avait été immatriculée que le 11 mai 1998 et la notification au bailleur adressée le 27 mai 1998. La Cour a jugé que les dispositions nouvelles issues de la loi du 9 juillet 1999, invoquées par le preneur pour régulariser après coup, ne pouvaient s’appliquer qu’aux agissements postérieurs à leur entrée en vigueur. Une notification tardive ne couvre pas une jouissance de la société antérieure à toute information. Le 5 mars 2003, la même chambre a validé au contraire une information préalable régulière : le mandataire des preneurs avait avisé le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 3 juillet 1995 de la mise à disposition au profit de l’EARL issue de la transformation du GAEC, sans création d’une personne morale nouvelle, et l’inscription modificative n’était intervenue que le 11 juillet suivant. L’information préalable, antérieure à l’effet juridique de l’opération, faisait obstacle à la résiliation. Le pourvoi du bailleur a été rejeté, y compris sur l’irrégularité tenant à l’épouse copreneur non associée à la mise à disposition, dès lors qu’elle n’avait causé aucun préjudice au bailleur et n’avait pas été de nature à l’induire en erreur.
En pratique, le bailleur qui découvre l’exploitation de ses terres par une société inconnue doit donc réunir les pièces dans cet ordre : le bail et ses avenants, les statuts et l’extrait d’immatriculation de la société, les appels et quittances de fermage établissant qui paie et au nom de qui, tout courrier échangé, puis adresser sans attendre la mise en demeure recommandée avec demande d’avis de réception. Cette mise en demeure fait courir le délai d’un an et fige la preuve de la carence du preneur.
B. Qualifier l’opération : mise à disposition, apport du droit au bail ou sous-location déguisée
Une fois les faits établis, il faut qualifier juridiquement l’opération, car chaque régime appelle un fondement de résiliation distinct. L’apport du droit au bail à une société obéit à un régime plus strict que la mise à disposition. L’article L. 411-38 dispose que « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. » L’apport transfère la valeur du droit au bail dans le capital social ; il exige donc un agrément personnel, qui ne se présume pas et ne résulte ni du silence, ni de la réception de fermages, ni de la signature d’un procès-verbal de non-conciliation. Dans l’affaire jugée à Caen en 2025, le bailleur invoquait ce texte en soutenant que la preneuse avait cédé son bail à la société. La cour a écarté ce fondement après examen des statuts : la preneuse n’avait apporté à l’EARL qu’une somme de 7 500 euros en numéraire, et aucun apport du droit au bail n’était mentionné dans les statuts de la SCEA issue de la transformation. Seules les dispositions de l’article L. 411-37 sur la mise à disposition étaient applicables. Le réflexe du bailleur consiste donc à demander les statuts et leurs modifications successives avant de plaider l’apport : sans apport du droit au bail constaté dans les actes sociaux, le terrain de l’article L. 411-38 est perdu.
La sous-location constitue un troisième régime, prohibé par l’article L. 411-35, qui énonce que « Toute sous-location est interdite. » Ce principe d’ordre public comporte des exceptions limitées et encadrées : le bailleur peut autoriser des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs, chacune ne pouvant excéder trois mois consécutifs, sans droit au renouvellement pour le bénéficiaire ; il peut aussi autoriser par accord écrit la sous-location des bâtiments à usage d’habitation, en fixant la part du produit reversée et les modalités de calcul de l’indemnité de fin de bail. Le preneur peut enfin héberger dans les bâtiments d’habitation ses ascendants, descendants, frères et sœurs ainsi que leurs conjoints ou partenaires, sans pouvoir exiger d’aménagement intérieur ni d’extension. Hors ces cas, toute mise à disposition d’un tiers suppose une contrepartie pour constituer une sous-location : le 21 juin 1995, la Cour de cassation a jugé que la sous-location interdite par ce texte est constituée par la mise à la disposition d’un tiers de tout ou partie du fonds loué moyennant une contrepartie, et elle a rejeté le pourvoi de bailleurs qui n’avaient fait constater aucune contrepartie à l’occupation de locaux par une société pour ses activités administratives. La présence d’un tiers sur les lieux ne suffit donc pas : le bailleur doit établir la contrepartie versée pour caractériser la sous-location, ou démontrer l’absence d’information régulière pour agir sur le terrain de la mise à disposition.
La cession du bail, enfin, est interdite sauf agrément du bailleur au profit du conjoint, du partenaire d’un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou des descendants majeurs ou émancipés, avec autorisation possible du tribunal paritaire à défaut d’agrément. La frontière entre mise à disposition irrégulière et cession prohibée est devenue l’enjeu central du contentieux : le 12 octobre 2023, la Cour de cassation a jugé que le preneur qui, après la mise à disposition, n’exploite plus lui-même, abandonne la jouissance du bien à la société et réalise une cession prohibée, comme l’explique la seconde partie de cet article. Pour une vision d’ensemble du statut du fermage et de la jurisprudence récente de la Cour de cassation, les lecteurs peuvent consulter l’analyse du cabinet sur les arrêts 2026 relatifs au statut du fermage et à la préemption.
II. Agir efficacement devant le tribunal paritaire
A. La mise en demeure et le délai d’un an : le verrou procédural qui fait gagner ou perdre
Le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’une contravention aux obligations du preneur en matière de mise à disposition, à condition qu’elle soit de nature à lui porter préjudice. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime vise en effet « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 », d’une part, et toute contravention aux obligations du preneur au titre notamment de l’article L. 411-37 « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur », d’autre part. Deux régimes de résiliation coexistent donc : la contravention à l’interdiction de cession ou de sous-location ouvre la résiliation sans condition de préjudice, tandis que la contravention aux obligations d’information et d’exploitation de l’article L. 411-37 n’ouvre la résiliation que si le bailleur démontre un préjudice. Cette distinction commande toute la stratégie procédurale.
Sur le terrain de l’article L. 411-37, la mise en demeure d’un an constitue un préalable obligatoire quand le grief porte sur le défaut d’information. Le bailleur adresse au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une mise en demeure de communiquer le nom de la société, le tribunal d’immatriculation et les parcelles mises à disposition, ainsi que tout changement intervenu. Si le preneur régularise dans l’année, la résiliation ne peut plus être prononcée pour ce motif. Si les omissions n’étaient pas de nature à induire le bailleur en erreur, par exemple parce qu’il connaissait déjà la société et les parcelles exploitées, la résiliation n’est pas encourue non plus. L’administration elle-même rappelle cette lecture : la préfecture du Cher, dans sa page consacrée à la mise à disposition et à l’apport d’un bail en société, indique qu’à défaut d’information du bailleur, la résiliation n’est prononcée que si le preneur n’a pas communiqué les informations dans un délai d’un an après mise en demeure et que les omissions ont été de nature à induire le propriétaire en erreur. Cette fiche administrative décrit la pratique des services, sans remplacer la vérification du texte applicable et des actes du litige.
La prescription extinctive mérite la même vigilance. Les actions personnelles se prescrivent par cinq ans : l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » En matière de cession et de sous-location prohibées, la Cour de cassation a précisé le point de départ : le 1er février 2018, elle a jugé que « la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail ou à une sous-location », ces manquements constituant des violations d’une prohibition d’ordre public. Tant que la société exploite les terres sans droit, le manquement se poursuit et le délai de cinq ans ne court pas. Le bailleur qui découvre une situation installée depuis des années n’est donc pas nécessairement prescrit, mais il doit agir dès la découverte et conserver la preuve de la persistance de l’occupation irrégulière : constats, photographies datées, témoignages, documents MSA, relevés de paiement du fermage.
Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, la demande en résiliation pour mise à disposition irrégulière doit articuler ces éléments dans l’ordre : qualification exacte de l’opération sur la base des statuts et des actes, mise en demeure restée vaine depuis plus d’un an, préjudice subi par le bailleur. Le préjudice peut consister en la perte de la maîtrise du choix de l’exploitant, en la dégradation du fonds, en l’impossibilité d’exercer un contrôle sur les pratiques culturales, ou en la privation d’informations nécessaires à l’exercice des droits du bailleur. La demande s’accompagne utilement des conclusions subsidiaires : interdiction des pratiques litigieuses, indemnité d’occupation en cas de maintien sans droit, et dommages-intérêts pour inexécution du bail.
B. Le défaut d’exploitation effective : quand le préjudice est exigé et quand l’abandon vaut cession prohibée
Le preneur qui met ses terres à disposition d’une société reste seul titulaire du bail et doit continuer à exploiter lui-même. L’article L. 411-37 impose qu’il « doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». Les droits du bailleur ne sont pas modifiés par l’opération, et les coassociés du preneur ainsi que la société dotée de la personnalité morale sont tenus indéfiniment et solidairement avec lui de l’exécution des clauses du bail. Le preneur qui se contente d’encaisser le fermage pendant que la société exploite seule manque à cette obligation.
Quand ce manquement reste une simple contravention à l’article L. 411-37, le bailleur doit prouver le préjudice qu’il lui cause. L’affaire caennaise de 2025 l’illustre : le bailleur soutenait que la preneuse ne participait plus de façon effective et permanente à l’exploitation, faisant valoir que les époux avaient cédé leur corps de ferme, leur matériel et l’essentiel de leur cheptel, et résidaient à 41 kilomètres des parcelles, tandis que la gérance de la société était passée à une nouvelle associée. La cour a constaté que la preneuse, pourtant associée exploitante, ne produisait aucune pièce établissant sa participation effective aux travaux. Elle a néanmoins rejeté la résiliation, parce que le bailleur n’alléguait ni ne justifiait que ce défaut d’exploitation lui portait préjudice. La cour visait sur ce point l’arrêt de la troisième chambre civile du 22 octobre 2020. La leçon pour les bailleurs est claire : les soupçons et les indices de désengagement ne suffisent pas ; il faut démontrer en quoi l’absence du preneur nuit concrètement au bailleur ou compromet la bonne exploitation du fonds, par exemple par une dégradation constatée, un changement de pratiques culturales non autorisé, ou une perte de valeur du fonds.
Quand le désengagement du preneur devient un abandon total de la jouissance au profit de la société, la qualification change et le préjudice n’est plus exigé. Le 12 octobre 2023, la Cour de cassation a posé que le preneur qui, après la mise à disposition, ne participe plus aux travaux de façon effective et permanente « abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit ». Dans ce cas, « le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans être tenu de démontrer un préjudice ». Les faits de l’espèce justifiaient cette sévérité : le preneur travaillait comme apprenti depuis mai 2019, avait écrit aux bailleurs en octobre 2019 qu’il n’exploitait plus les terres et n’était plus exploitant agricole, un témoin attestait qu’il ne se rendait plus sur place depuis l’été 2019, et son père avait pris la gérance de la société avec 95 % des parts. La cour d’appel avait souverainement retenu qu’il n’exploitait plus lui-même, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Le bailleur qui établit un abandon complet, par une lettre du preneur lui-même, des constats d’huissier et des changements dans la gérance et le capital de la société, peut donc obtenir la résiliation sans démontrer un préjudice distinct.
Le même arrêt caennais apporte un enseignement complémentaire sur le retournement des herbages, fréquent quand une société reprend l’exploitation pour passer à la culture. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime permet au preneur d’améliorer les conditions d’exploitation par retournement, mise en herbe ou moyens culturaux non prévus au bail, mais il dispose qu’« A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. » Le bailleur qui estime que l’opération dégrade le fonds peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours. À Caen, la lettre annonçant le retournement émanait de l’EARL mais était également signée par la preneuse, visait les parcelles prises en location et annonçait l’opération à la première personne : la cour l’a jugée régulière. Surtout, elle a rappelé que la preuve de la dégradation incombe au bailleur, et que l’affirmation selon laquelle des herbages ne seraient pas vraiment adaptés à la culture, sans démonstration du dommage causé au fonds, ne suffit pas. Le retournement a été autorisé. En revanche, la demande d’élagage des haies a été rejetée, parce que le bail réservait expressément au bailleur l’élagage et le bois de chauffage. Le bailleur doit donc lire son propre bail avant de s’opposer : les clauses relatives aux haies, aux bois et aux pratiques culturales déterminent l’issue autant que les textes.
Conclusion
Face à une société inconnue qui exploite vos terres, quatre réflexes protègent vos droits. D’abord, identifier l’opération sur pièces : statuts, immatriculation, composition du capital, appels de fermage. Ensuite, qualifier exactement : mise à disposition soumise à information, apport exigeant votre agrément personnel, sous-location supposant une contrepartie. Puis adresser sans délai la mise en demeure recommandée avec demande d’avis de réception qui fait courir le délai d’un an. Enfin, constituer la preuve du préjudice, sauf abandon total caractérisé valant cession prohibée. La jurisprudence récente montre que les tribunaux sanctionnent les bailleurs qui confondent les régimes ou oublient la mise en demeure, et qu’ils protègent ceux qui documentent l’abandon. Une analyse précoce du dossier, avant que la situation ne se fige, reste le meilleur moyen d’obtenir la résiliation ou la régularisation.
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