En juin 2026, la presse immobilière a révélé un chiffre qui a surpris beaucoup de candidats à l’achat : près d’une vente immobilière sur quatre n’aboutit pas malgré la signature d’un compromis entre vendeur et acheteur. Selon les informations rapportées par Boursorama avec Newsgene le 24 juin 2026, d’après Capital, les refus de prêt bancaire expliquent l’essentiel de ces échecs, avec des taux estimés à 3,47 % sur vingt ans et 3,53 % sur vingt-cinq ans en juin 2026. Derrière cette statistique, une question surgit dans chaque dossier qui capote : qui garde l’argent versé à la signature, et le vendeur peut-il revendre librement son bien ? La réponse dépend du contrat signé, et elle vient d’être précisée par des décisions de 2025 et 2026 qui changent concrètement la donne pour les acheteurs comme pour les vendeurs.
Quand l’avant-contrat est une promesse unilatérale de vente, l’acheteur qui renonce ne perd pas automatiquement la somme versée, et le vendeur qui se rétracte ne reprend pas sa liberté comme il l’entend. La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 16 janvier 2025, a jugé qu’une indemnité d’immobilisation de 80 000 euros devait être payée intégralement parce qu’elle représentait le prix de l’exclusivité accordée à l’acheteur. À l’inverse, le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, le 28 avril 2026, a requalifié en clause pénale une fausse indemnité d’immobilisation et l’a réduite de moitié. Entre ces deux pôles, tout se joue sur la rédaction du contrat, le respect des délais et les preuves conservées.
La première partie explique, côté acheteur, quand l’indemnité d’immobilisation est vraiment due, comment utiliser le délai de rétractation de dix jours et comment récupérer les sommes séquestrées lorsque le prêt est refusé. La seconde partie traite, côté vendeur, des conséquences d’un refus de signer l’acte authentique, avec les recours ouverts à Paris et en Île-de-France.
I. Renoncer à acheter après une promesse unilatérale de vente : l’indemnité d’immobilisation est-elle perdue ?
A. Indemnité d’immobilisation de la promesse de vente : le prix de l’exclusivité que le juge ne réduit pas
La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel seul le vendeur s’engage, pendant une durée convenue, à vendre son bien à un acheteur déterminé, qui reste libre d’acheter ou de renoncer. L’article 1124 du code civil la définit ainsi : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » Ce mécanisme se distingue du compromis de vente, qui engage les deux parties dès la signature : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » (article 1589 du code civil). Dans la promesse unilatérale, le vendeur immobilise son bien et s’interdit de le proposer à un tiers pendant le délai d’option ; cette exclusivité a un prix, et c’est précisément l’indemnité d’immobilisation.
La Cour de cassation vient de rappeler avec fermeté la nature de cette indemnité. Dans un arrêt du 16 janvier 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-23.378, décision publiée sur le site de la Cour de cassation), des vendeurs avaient consenti par acte notarié du 30 septembre 2019 une promesse unilatérale expirant le 16 décembre 2019, avec une indemnité d’immobilisation de 80 000 euros. La vente ne s’étant pas réalisée, les vendeurs ont réclamé cette somme, et les acheteurs ont demandé au juge de la réduire en la requalifiant en clause pénale. La cour d’appel de Grenoble les a condamnés à payer les 80 000 euros, plus 1 820 euros de dommages-intérêts, et la Cour de cassation a rejeté leur pourvoi en retenant, sans dénaturation, que, « ne sanctionnant pas une inexécution contractuelle mais représentant le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires, celle-ci, qui ne constituait pas une clause pénale, ne pouvait être réduite par le juge ». Autrement dit, quand l’indemnité rémunère réellement l’immobilisation du bien pendant le délai d’option, le juge ne peut ni la modérer ni l’augmenter, même si son montant paraît élevé.
Cette solution doit être articulée avec trois notions voisines que les acheteurs confondent souvent. D’abord les arrhes, prévues par l’article 1590 du code civil : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double. » Les arrhes ouvrent un droit de dédit réciproque : l’acheteur renonce en abandonnant la somme, le vendeur renonce en rendant le double. Ensuite l’acompte, qui s’impute sur le prix et n’autorise aucun dédit. Enfin la clause pénale, qui sanctionne l’inexécution d’une obligation : l’article 1231-5 du code civil prévoit que « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». L’indemnité d’immobilisation n’appartient à aucune de ces catégories quand elle paie l’exclusivité : elle est due dès que l’acheteur ne lève pas l’option, sans que le vendeur ait à prouver un préjudice.
Mais l’étiquette posée par le contrat ne suffit pas, et c’est l’apport du jugement du tribunal judiciaire de Saint-Étienne du 28 avril 2026 (RG 24/02967, décision publiée sur le site de la Cour de cassation). Dans cette affaire, une société de construction avait promis en mai 2023 la vente d’un terrain à bâtir, avec une clause intitulée « indemnité d’immobilisation – séquestre » calculée en réalité en fonction d’un préjudice éventuel causé par les bénéficiaires. Le tribunal a jugé que cette clause, sans égard à son appellation, intervenait « en réparation d’un préjudice éventuellement causé par le bénéficiaire et subi par le promettant » et ne pouvait donc pas être assimilée à une véritable indemnité d’immobilisation. Il l’a requalifiée en clause pénale et l’a réduite de moitié, condamnant les acheteurs à payer 6 750 euros au lieu des 13 500 euros réclamés : « JUGE que la section « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » ne peut être assimilée à une indemnité d’immobilisation », puis « CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B] à payer à la SCCV [Adresse 1] la somme de 6750 € (13.500x 50 %), outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ». Le critère dégagé par le tribunal est limpide : seule une somme précisément décrite comme le prix forfaitaire de l’exclusivité consentie échappe à la modération du juge ; toute somme qui répare un préjudice devient une clause pénale révisable.
En pratique, avant de signer, l’acheteur parisien doit donc exiger trois clarifications : la nature exacte de la somme versée (indemnité d’immobilisation, arrhes ou acompte), son montant rapporté au prix (les usages parisiens tournent souvent autour de 5 à 10 % du prix, soit 15 000 à 30 000 euros pour un deux-pièces à 300 000 euros), et le sort de la somme si une condition suspensive défaille. Quand la rétractation après une promesse de vente dégénère en conflit sur les fonds séquestrés, chaque mot de la clause compte, et c’est pourquoi un examen du projet en vue d’une rétractation après une promesse de vente avant l’expiration du délai d’option permet souvent d’économiser des mois de procédure. Le vendeur, de son côté, a intérêt à faire rédiger la clause comme la contrepartie expresse de l’exclusivité, avec un montant forfaitaire, s’il veut bénéficier de la protection confirmée par la Cour de cassation en janvier 2025.
B. Se rétracter en dix jours ou récupérer le séquestre après un prêt refusé : délais, lettres et pièces
L’acheteur non professionnel qui signe l’achat d’un logement dispose d’un délai de réflexion incompressible. L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». Concrètement, la promesse ou le compromis est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, et le délai de dix jours court à compter du lendemain de la première présentation du courrier, dimanche et jours fériés compris dans le décompte mais avec report au jour ouvrable suivant si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié. La rétractation se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration de ce délai, et aucun motif n’a à être donné. Pendant ce délai, aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, et lorsque les fonds ont été remis entre les mains d’un professionnel, l’article L. 271-2 du même code impose : « Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. », sous peine d’une amende de 30 000 euros pour tout versement exigé en violation de ces règles. L’acheteur qui change d’avis dans les dix jours récupère donc l’intégralité des sommes versées, sans indemnité d’aucune sorte.
Passé ce délai, le principal motif légitime d’annulation sans pénalité reste la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt. L’article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que « cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement » dès que le prix est payé à l’aide d’un crédit immobilier, avec une durée de validité qui ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature. La condition suspensive, au sens de l’article 1304 du code civil, existe « lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple » : tant que le prêt n’est pas obtenu, la vente reste en suspens. Si le prêt est refusé et que l’acheteur a loyalement accompli ses démarches, la condition défaille et, selon l’article 1304-6 du code civil : « En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. ». La vente disparaît rétroactivement, le dépôt de garantie doit être restitué, et aucune clause pénale ne peut être réclamée.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a illustré le 2 juillet 2025 comment les juges contrôlent la loyauté de l’acheteur (chambre 1-1, RG 21/06209, décision publiée sur le site de la Cour de cassation). Un compromis signé le 15 janvier 2018 portait sur un immeuble à 184 500 euros, avec un prêt sollicité de 80 000 euros sur quinze ans au taux de 1,60 % et un dépôt de garantie de 9 225 euros. L’acheteuse avait déposé une demande à 1,45 %, donc à un taux légèrement inférieur à celui prévu, puis s’était vu opposer un refus bancaire lié à sa situation personnelle. Les vendeurs refusaient de restituer le dépôt en invoquant une demande non conforme. La cour a rappelé : « En application de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. », puis a posé la règle décisive : « Par ailleurs, si le débiteur prouve que la condition ne se serait pas accomplie même avec un taux d’emprunt conforme aux caractéristiques fixées par le compromis, il démontre qu’il n’a pas mis obstacle à la réalisation de la condition et peut se prévaloir de la défaillance de la celle-ci. ». L’attestation du conseiller bancaire établissait que le refus aurait été identique à 1,60 %, de sorte que la condition avait défailli sans faute de l’acheteuse, qui a récupéré ses 9 225 euros, avec 3 000 euros au titre des frais de la procédure d’appel. La cour rappelle aussi le garde-fou symétrique, issu de l’article 1304-3 du code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. » L’acheteur qui sabote son propre dossier de financement, qui dépose une demande volontairement non conforme ou qui s’abstient de déposer tout dossier perd le bénéfice de la condition et s’expose à la clause pénale.
Pour récupérer les fonds séquestrés, la méthode rigoureuse comprend quatre étapes. D’abord, déposer dans le délai de la condition au moins une demande de prêt strictement conforme aux caractéristiques écrites dans l’acte (montant, durée, taux maximal), et conserver les offres, refus écrits et attestations des banques : certaines clauses parisiennes exigent deux refus documentés, et la presse de juin 2026 rappelle que les banques multiplient les demandes de pièces avant de répondre. Ensuite, notifier au vendeur et au séquestre (notaire ou agent immobilier) la défaillance de la condition par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant les refus. Puis mettre en demeure le dépositaire de restituer les fonds dans un délai de huit à quinze jours. Enfin, à défaut de restitution, assigner en paiement devant le tribunal judiciaire, en demandant la restitution du dépôt, les intérêts et, en cas de résistance abusive, des dommages-intérêts. Chaque étape doit être prouvée par écrit : en matière de condition suspensive, celui qui invoque la défaillance doit démontrer ses démarches, et celui qui l’accuse de déloyauté doit prouver l’obstacle volontaire.
II. Vendeur qui refuse de signer l’acte authentique : exécution forcée, dommages-intérêts et méthode à Paris
A. Vendeur qui se rétracte après un avant-contrat signé : exécution forcée et clause pénale
Le vendeur lié par une promesse unilatérale ne retrouve pas sa liberté en changeant d’avis. L’article 1124 du code civil tranche : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. » Si l’acheteur lève l’option dans le délai, la vente est formée malgré la rétractation du vendeur, qui peut être contraint de signer l’acte authentique. La protection va plus loin encore : le même article précise que « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. » Le vendeur qui, pressé par une offre supérieure, revend à un tiers informé de la promesse s’expose donc à l’annulation de cette seconde vente, outre des dommages-intérêts envers l’acheteur évincé. Et l’article 1103 du code civil rappelle : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » : le vendeur ne peut pas unilatéralement défaire ce que sa signature a noué.
L’acheteur confronté au refus de signer dispose de deux armes complémentaires. La première est l’exécution forcée : l’article 1221 du code civil dispose : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. ». Après une mise en demeure restée vaine, l’acheteur assigne le vendeur devant le tribunal judiciaire pour faire juger que la vente est parfaite et obtenir un jugement valant acte de vente, avec publication au service de la publicité foncière. La seconde arme est indemnitaire : le compromis ou la promesse prévoit presque toujours une clause pénale, généralement fixée à 10 % du prix, qui sanctionne la partie défaillante. Cette clause peut être modérée ou augmentée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire, en application de l’article 1231-5 précité, et le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Étienne du 28 avril 2026 montre que les juges n’hésitent pas à diviser par deux une pénalité déguisée en indemnité d’immobilisation. En pratique parisienne, sur une vente à 500 000 euros, la clause pénale atteint 50 000 euros : l’enjeu justifie une mise en demeure rédigée avec précision et une assignation rapide, avant que le vendeur n’organise son insolvabilité ou ne revende à un tiers de bonne foi.
Trois réflexes protègent l’acheteur dès les premiers signes de dérobade. D’abord, faire constater le refus par écrit : relances du notaire, courriels restés sans réponse, rendez-vous de signature annulé. Ensuite, adresser une mise en demeure par acte de commissaire de justice, qui interrompt toute ambiguïté et fait courir les intérêts. Enfin, vérifier l’option et ses délais : dans la promesse unilatérale, la levée d’option doit intervenir avant l’expiration du délai contractuel, faute de quoi le droit s’éteint et l’indemnité d’immobilisation reste acquise au vendeur, comme l’ont appris à leurs dépens les acheteurs condamnés à 80 000 euros par la Cour de cassation en janvier 2025. Le vendeur qui invoque la caducité de l’avant-contrat doit lui-même prouver la défaillance régulière d’une condition ou l’expiration du délai ; à défaut, son refus constitue une inexécution qui ouvre droit à l’exécution forcée et à la clause pénale.
B. Agir à Paris et en Île-de-France : tribunal compétent, délais pratiques et dossier à préparer
À Paris et en Île-de-France, le contentieux de l’avant-contrat relève du tribunal judiciaire : celui de Paris pour les biens situés dans la capitale, ou celui du lieu de situation de l’immeuble et du domicile du défendeur pour les biens de petite et grande couronne. L’assignation doit viser la vente forcée ou la restitution des sommes, chiffrer la clause pénale et solliciter l’exécution provisoire du jugement, afin d’éviter que l’appel du vendeur ne gèle le dossier pendant dix-huit mois. Les délais parisiens constatés vont de six à douze mois pour un jugement au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, avec une audience de mise en état qui impose un calendrier d’échange des conclusions : un dossier complet dès l’assignation accélère sensiblement la procédure et pèse dans les négociations.
Le dossier parisien qui aboutit comprend toujours les mêmes pièces : l’avant-contrat complet avec ses annexes (diagnostics, règlement de copropriété, état daté), la preuve de la notification et du point de départ du délai de dix jours, les demandes de prêt conformes et les refus écrits des banques, la mise en demeure et les échanges avec le notaire instrumentaire, ainsi que les justificatifs du préjudice (frais de recherche, loyers payés pendant le blocage, surcoût d’un bien de remplacement). Les notaires parisiens séquestrent habituellement les fonds sur un compte dédié, ce qui sécurise la restitution quand la condition défaille, à condition de les mettre en demeure par écrit. Enfin, les acheteurs franciliens doivent anticiper le calendrier bancaire : avec des taux autour de 3,5 % et des banques exigeantes sur l’apport, déposer deux dossiers conformes dès la signature et exiger des réponses écrites reste la meilleure protection contre un litige sur la loyauté, au sens où l’a définie la cour d’appel d’Aix-en-Provence en juillet 2025.
Conclusion
Promesse unilatérale ou compromis, l’avant-contrat signé en 2026 engage plus qu’on ne l’imagine : l’acheteur qui renonce paie le prix de l’exclusivité quand l’indemnité d’immobilisation est régulièrement stipulée, comme l’a confirmé la Cour de cassation en janvier 2025, mais il récupère l’intégralité des sommes versées s’il se rétracte dans les dix jours ou si son prêt est loyalement refusé, comme l’a jugé la cour d’appel d’Aix-en-Provence en juillet 2025. Le vendeur, lui, ne reprend pas sa liberté en révoquant sa promesse, et une clause habilement intitulée ne le protégera pas si elle répare en réalité un préjudice, ainsi que l’a sanctionné le tribunal judiciaire de Saint-Étienne en avril 2026. Dans chaque dossier, trois gestes décident de l’issue : lire la clause avant de signer, notifier dans les délais par lettre recommandée, et conserver chaque preuve bancaire par écrit.
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