Un fermier exploite depuis des années des terres sans aucun contrat écrit. Un jour, le propriétaire et lui se serrent la main pour arrêter : un bulletin de mutation est signé pour transférer les parcelles, chacun pense le dossier classé. Deux ans plus tard, une assignation devant le tribunal paritaire des baux ruraux rouvre tout : le fermier réclame la jouissance des terres et des dommages-intérêts, le propriétaire oppose l’accord intervenu, et le juge doit trancher sans autre écrit que ce formulaire. Ce scénario n’a rien d’exceptionnel. Dans les campagnes, la fin d’un bail rural se joue encore souvent sur une poignée de main, un document social signé à la hâte et quelques chèques renvoyés, puis se termine devant une juridiction spécialisée qui applique des règles strictes de preuve, de date d’effet et d’indemnisation.
La résiliation amiable concentre ces risques parce qu’elle paraît simple : quand les deux parties sont d’accord, aucun motif de résiliation n’a à être démontré et le bail peut cesser à tout moment. Mais cette simplicité est trompeuse pour un bail verbal, réputé conclu pour neuf ans et renouvelé par tacite reconduction. Sans acte de résiliation précis, la date de fin reste discutable, la récolte de l’année en cours devient litigieuse, l’indemnité d’améliorations ressurgit et un cotitulaire oublié conteste l’accord. Les décisions rendues en 2025 et 2026 par les cours d’appel de Caen, Dijon et Bourges apportent des réponses concrètes à ces difficultés : valeur du bulletin de mutation signé des deux parties, sort des cultures poursuivies après la date convenue, renonciation expresse à l’indemnité de sortie et sanction des manoeuvres de reconstitution du bail. Cet article expose la méthode qui permet de rompre proprement, puis les pièges qui rouvrent un dossier que l’on croyait fermé.
I. La résiliation amiable est possible à tout moment, mais elle ne se présume jamais
A. Un accord réel : l’écrit qui constate, le bulletin de mutation qui révèle
Le bail rural obéit au statut du fermage dès qu’une mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole est consentie en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que cette soumission est d’ordre public, puis ajoute que « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » Cette liberté de la preuve vaut dans les deux sens : le preneur peut établir l’existence d’un bail verbal par quittances de fermage, relevés bancaires, échanges de courriers, attestations ou bulletins professionnels, et le bailleur peut établir qu’il a été mis fin au bail par des documents signés des deux parties, même quand aucun contrat écrit n’avait été rédigé à l’origine.
Quand aucun écrit n’existe, l’article L. 411-4 du même code répute le bail conclu pour neuf ans : « A défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux. » La durée minimale de neuf ans est confirmée par l’article L. 411-5 : « Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-3 et sauf s’il s’agit d’une location régie par les articles L. 411-40 à L. 411-45 , la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire. » Le preneur d’un bail verbal bénéficie donc de la même protection que le titulaire d’un bail écrit : renouvellement de plein droit faute de congé régulier, encadrement du fermage par le contrat type départemental et compétence du tribunal paritaire des baux ruraux en cas de litige.
C’est dans ce cadre que la résiliation amiable prend toute sa valeur. La fiche officielle consacrée à la résiliation du bail rural rappelle que le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment avec l’accord du locataire, et que le locataire peut également y mettre fin à tout moment d’un commun accord avec le propriétaire : on parle alors de résiliation amiable (fiche résiliation du bail rural). Aucun motif tiré de l’article L. 411-31 n’a alors à être démontré, puisque la fin du contrat procède de la volonté commune et non d’une sanction. La contrepartie de cette souplesse est l’exigence d’un accord certain et non équivoque, car le juge ne déduit jamais la fin du bail de simples indices de mésentente ou d’une interruption passagère d’exploitation.
L’arrêt de la cour d’appel de Caen du 23 janvier 2026-2025, rendu en matière de baux ruraux sous le numéro de rôle 24/00614, illustre ce point avec une netteté remarquable (décision CA Caen 23 janvier 2025, RG 24/00614). Un bail rural avait été consenti par acte sous seing privé du 18 décembre 1993 pour neuf ans à compter du 1er janvier 1994, puis renouvelé par tacite reconduction. Les terres étaient exploitées dans le cadre d’une exploitation agricole à responsabilité limitée constituée entre les époux preneurs. Un bulletin de mutation des terres de la mutualité sociale agricole avait été signé par la bailleresse et par le preneur, avec effet au 31 décembre 2019, pour une parcelle résiduelle de 4 hectares 76 ares et 7 centiares, avec mention de la reprise des terres à cette date. Le preneur avait ensuite saisi le tribunal paritaire pour obtenir la garantie de sa jouissance et des dommages-intérêts, en soutenant que le bail se poursuivait. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Avranches avait constaté la résiliation à effet au 31 décembre 2019, et la cour d’appel a confirmé.
La motivation de la cour mérite d’être lue de près. Elle fait sienne l’analyse du tribunal qui avait rappelé que « la résiliation du bail n’était soumise à aucune forme » et considéré que la signature du bulletin de mutation mentionnant la reprise des terres « traduisait la volonté des parties de résilier amiablement le bail les liant ». Autrement dit, un formulaire administratif, signé des deux côtés et daté avec précision, peut valoir constat d’une résiliation amiable dès lors qu’il exprime sans ambiguïté la fin convenue de la mise à disposition. La portée pratique est considérable pour les baux verbaux : quand les parties ont pris l’habitude de tout régler sans papier, le bulletin signé pour transférer le rattachement social des parcelles devient souvent la seule trace écrite de leur accord, et le juge lui donne plein effet.
Cette solution doit toutefois être maniée avec prudence. Les praticiens rappellent qu’une affiliation à la mutualité sociale agricole ou une déclaration de surfaces dans le dossier de politique agricole commune ne suffit pas, à elle seule, à démontrer l’existence d’un bail verbal contesté : celui qui invoque le bail doit produire des preuves de l’exploitation effective et du versement d’une contrepartie, telles que correspondances, appels de fermage, copies de chèques, relevés bancaires ou éléments comptables. La leçon est symétrique : le bulletin de mutation prouve la fin du bail quand l’existence du bail n’est plus discutée et quand le document exprime la reprise convenue, mais il ne crée pas à lui seul un bail dont l’existence serait niée. Pour sécuriser une sortie amiable, la méthode reste donc de rédiger un acte daté et signé par toutes les parties au bail, qui identifie les parcelles par leurs références cadastrales, fixe la date d’effet de la résiliation, règle le sort du fermage de l’année en cours, celui des récoltes pendantes et celui des indemnités éventuelles, puis de n’utiliser le bulletin de mutation que comme la formalité d’exécution de cet accord, et non comme son seul support.
B. La date d’effet commande la récolte, le fermage et la restitution
Une résiliation amiable mal datée rouvre presque mécaniquement un second litige : qui avait le droit de récolter, qui doit le fermage de l’année en cours, et à partir de quand le bailleur répond des terres. La date d’effet convenue s’impose aux deux parties et fige leurs droits, y compris quand l’une d’elles continue d’exploiter après cette date. L’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 15 janvier 2026, numéro de rôle 23/00265, en donne une illustration sévère pour le preneur resté sur place (décision CA Dijon 15 janvier 2026, RG 23/00265). Les parties avaient mis fin à leur bail avec effet au 23 janvier 2022. Le preneur avait néanmoins poursuivi l’exploitation de la parcelle jusqu’aux vendanges. La cour a jugé que cette poursuite s’était faite au mépris de l’opposition du bailleur et donc à ses risques et périls, sans pouvoir faire supporter le coût de cette exploitation au bailleur, et que le preneur ne pouvait prétendre au bénéfice de la récolte intervenue postérieurement à la date convenue. La leçon vaut pour les céréales comme pour la vigne : après la date d’effet, l’occupant qui reste n’est plus un preneur, et chaque journée d’exploitation supplémentaire se paie sans créance symétrique sur la récolte.
La même logique gouverne le paiement du fermage et les manoeuvres de reconstitution artificielle du bail. Dans l’affaire jugée à Caen, le preneur avait cultivé du maïs sur la parcelle litigieuse au cours de l’année 2020, soit après la résiliation constatée au 31 décembre 2019. La cour a retenu que cette culture ne remettait pas en cause l’effectivité ni le caractère non équivoque de la résiliation, la bailleresse expliquant avoir accepté, à la demande du preneur, de lui laisser temporairement la terre à sa disposition sans contrepartie réclamée. Le preneur lui avait adressé le 11 mai 2021 un chèque de 612,12 euros présenté comme le paiement d’un fermage qui n’était pas réclamé ; la bailleresse le lui avait immédiatement retourné. La cour a vu dans ce retour immédiat la preuve que la bailleresse refusait toute reconstitution d’un lien de bail, faisant ainsi échec à la tentative du preneur de revendiquer la poursuite du contrat. Pour le bailleur, le réflexe procédural est donc documenté : refuser par écrit tout paiement postérieur à la date d’effet, restituer sans délai tout chèque ou virement reçu, et rappeler que l’occupation tolérée après la résiliation ne vaut ni renouvellement ni nouveau bail.
Le fermage de l’année de la sortie se règle au prorata de la période de jouissance, sauf clause contraire de l’acte de résiliation, et l’état des lieux de sortie prend ici une importance décisive. L’article L. 411-4 impose un état des lieux contradictoire pour permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Quand le bail était verbal et qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé, la sortie amiable est le dernier moment où les parties peuvent décrire ensemble l’état des bâtiments, des terres, du degré d’entretien et des rendements moyens, et photographier ce qui sera plus tard discuté. À défaut, chaque dégradation alléguée devient une bataille d’attestations, et chaque amélioration alléguée se heurte à l’absence de point de comparaison. L’acte de résiliation amiable devrait donc comporter un état des lieux de sortie annexé, ou s’y référer avec une date de réalisation impérative, ainsi que la remise des clés des bâtiments et l’inventaire du cheptel et du matériel quand ils sont en cause.
II. Les pièges qui rouvrent un dossier que l’on croyait fermé
A. L’indemnité de sortie ne se perd que par une renonciation expresse et éclairée
Le preneur qui a amélioré le fonds loué par son travail ou ses investissements dispose d’une créance contre le bailleur à la fin du bail. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » La formule « quelle que soit la cause » inclut la résiliation amiable : convenir ensemble de la fin du contrat n’éteint pas, à elle seule, le droit à indemnité pour les drains posés, les bâtiments rénovés, les clôtures refaites, les amendements de fond ou les plantations pérennes réalisés pendant la jouissance. Beaucoup de sorties amiables achoppent sur ce point parce que les parties ont réglé la date et le fermage sans un mot pour les améliorations, puis découvrent que le preneur sortant chiffre plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux et saisit le tribunal paritaire.
La renonciation à cette indemnité est possible, mais à des conditions strictes dégagées par la jurisprudence. La cour d’appel de Dijon l’a rappelé dans son arrêt du 15 janvier 2026 : nonobstant le caractère d’ordre public des dispositions protectrices, le preneur, qu’elles protègent, peut renoncer à son droit dès lors qu’il lui est acquis (décision CA Dijon 15 janvier 2026, RG 23/00265). Deux conditions se dégagent. D’abord, le droit doit être né : on ne renonce pas par avance à des améliorations futures et indéterminées. Ensuite, la renonciation doit être expresse et intervenue en connaissance de cause, après les travaux invoqués. En l’espèce, l’exploitant justifiait du mauvais état initial de la parcelle décrit dans un état des lieux de novembre 2016, ainsi que de travaux de fertilisation et de rebrochage attestés par factures. Mais l’acte de résiliation amiable comportait un article 3 aux termes duquel « il n’y a pas lieu à une indemnité pour amélioration ni d’indemnité de résiliation ». Cette déclaration, souscrite sans réserve par le preneur postérieurement aux travaux, « emporte renonciation expresse à son droit à indemnisation ». La cour a donc confirmé le rejet de toute indemnité de sortie, de toute part sur la récolte postérieure et de tout remboursement de frais de culture.
La méthode qui en découle pour l’acte de résiliation amiable est directe. Quand le bailleur veut solder définitivement les comptes, l’acte doit comporter une clause par laquelle le preneur déclare renoncer expressément à l’indemnité d’améliorations pour les travaux précisément décrits et déjà réalisés, avec leurs dates et leurs montants, et le preneur ne doit signer qu’après avoir mesuré ce qu’il abandonne. Quand c’est le preneur qui veut préserver sa créance, l’acte doit au contraire réserver expressément le droit à indemnité, renvoyer à un décompte annexé et fixer le délai de paiement, car le silence ne protège que le débiteur. Dans les deux cas, l’état des lieux de sortie et les factures de travaux doivent être annexés : sans ces pièces, le débat sur l’existence même des améliorations repart de zéro devant le tribunal. La fiche officielle rappelle d’ailleurs que le preneur doit demander cette indemnité de sortie à son bailleur dans les douze mois à partir de la fin du bail (fiche résiliation du bail rural) : une sortie amiable qui ne dit rien des améliorations laisse donc courir un délai d’un an pendant lequel le bailleur reste exposé.
B. Le signataire manquant, le congé parallèle et la forclusion qui punit les retardataires
Le deuxième piège tient aux personnes : un bail rural compte souvent plusieurs preneurs, des époux associés au sein d’une société, des indivisaires côté bailleur, et la signature d’un seul d’entre eux ne suffit pas toujours à éteindre le contrat pour tous. Dans l’affaire jugée à Caen, le bail initial avait été consenti aux deux époux et les terres étaient exploitées dans le cadre de leur société commune. Seul le mari avait signé le bulletin de mutation avec la bailleresse. L’épouse, cotitulaire du bail, n’avait pas signé. La cour a néanmoins validé la résiliation, en relevant que l’épouse avait cessé d’exploiter la parcelle depuis le 31 octobre 2019, date à laquelle elle avait cédé à son époux les parts qu’elle détenait dans la société, et que la parcelle avait ensuite été relouée à un tiers à compter du 14 mai 2021 sans qu’elle revendique jamais la qualité de locataire, conteste la relocation ou poursuive la nullité de la rupture amiable (décision CA Caen 23 janvier 2025, RG 24/00614). La solution est favorable au bailleur de bonne foi, mais elle repose sur un faisceau de circonstances — sortie effective de la société, relocation acceptée, silence prolongé — que rien ne garantit dans un autre dossier. La règle de prudence reste donc de faire signer l’acte de résiliation par tous les cotitulaires du bail et, côté bailleur, par tous les indivisaires ou par leur mandataire muni d’un pouvoir écrit, puis de notifier l’acte à chacun par lettre recommandée avec avis de réception.
Le troisième piège tient à l’articulation avec le congé et la cession, qui obéissent à des régimes impératifs que l’accord amiable ne peut ni contourner ni réparer après coup. Le preneur d’un bail rural, même verbal, a droit au renouvellement : l’article L. 411-46 dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motif grave et légitime ou reprise régulière. Le bailleur qui veut s’opposer au renouvellement doit notifier congé « dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », avec mention expresse des motifs et, en cas de reprise, l’identité complète du bénéficiaire, son habitation et la reproduction des dispositions protectrices du preneur. L’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 23 janvier 2025, numéro de rôle 22/00911, a prononcé la nullité d’un congé pour reprise dont les mentions sur la bénéficiaire étaient imprécises : domiciliation et activité réelles non établies, modalités d’exploitation présentées comme alternatives sans choix arrêté, liens familiaux insuffisants à pallier l’omission (décision CA Dijon 23 janvier 2025, RG 22/00911). La nullité du congé prive le bailleur de son moyen de s’opposer au renouvellement, et le preneur obtient le maintien pour un bail neuf de neuf ans.
Symétriquement, le preneur qui reçoit un congé doit le contester vite ou perdre définitivement le droit de le discuter. L’article L. 411-54 prévoit que « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Ce délai, fixé à quatre mois par la partie réglementaire pour la plupart des congés, est un délai de forclusion : son dépassement rend la contestation irrecevable, même si le congé était irrégulier, sauf cas où le congé a été donné hors délai ou sans les mentions exigées à peine de nullité. Pour un bail verbal dont la date d’échéance se déduit d’un accord non écrit, l’erreur sur le point de départ du délai est fréquente et fatale. Le réflexe consiste à faire dater précisément le point de départ du bail dans l’acte de résiliation amiable lui-même : si les parties conviennent plus tard qu’elles ne s’entendent plus, cette date convenue servira de référence commune pour le calcul du préavis de dix-huit mois.
Enfin, la résiliation amiable ne doit pas servir à déguiser une cession prohibée. Toute cession de bail rural est interdite hors du cercle familial agréé, sauf autorisation du tribunal paritaire, en application de l’article L. 411-35. L’arrêt de la cour d’appel de Bourges du 27 juin 2025, statuant sur renvoi de cassation sous le numéro de rôle 24/00009, sanctionne la manoeuvre inverse : des bailleresses avaient tenté de mettre fin à un bail verbal en alléguant une cession prohibée contredite par plus de dix années d’exploitation acceptée sans contestation, et le tribunal paritaire du Puy-en-Velay, confirmé en appel, avait vu dans cette construction un abus du droit d’agir, avec des dommages-intérêts au profit du preneur (décision CA Bourges 27 juin 2025, RG 24/00009). La cour a au passage rectifié la date d’effet du bail verbal au 1er janvier 2009, et non 2008 comme l’indiquait le jugement par erreur matérielle. Pour les baux verbaux, où la preuve de l’accord du bailleur à une évolution de l’exploitation repose souvent sur des tolérances anciennes, la leçon est claire : on ne fabrique pas un motif de rupture contre un preneur installé depuis des années, et on ne fait pas signer au preneur une résiliation amiable sous la menace d’une action en résiliation vouée à l’échec. À l’inverse, le bailleur qui allègue une véritable cession irrégulière doit agir sur le fondement de l’article L. 411-31, qui vise notamment toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35, et non bricoler un accord dont le preneur démontrera ensuite l’absence de consentement libre.
Conclusion
La résiliation amiable d’un bail rural, y compris verbal, n’exige aucune forme légale, mais elle exige une preuve : un accord certain, daté, signé par toutes les parties au bail, qui fixe la date d’effet, règle le fermage et la récolte de l’année en cours, constate l’état des lieux de sortie et tranche expressément le sort de l’indemnité d’améliorations. Le bulletin de mutation signé des deux côtés peut révéler cet accord quand il mentionne sans ambiguïté la reprise des terres, comme l’a jugé la cour d’appel de Caen, mais il ne remplace ni l’acte qui décrit les parcelles et les comptes, ni les signatures de tous les cotitulaires. La date convenue fige les droits sur la récolte et fait courir les délais, comme l’a rappelé la cour d’appel de Dijon, et toute occupation postérieure se fait aux risques de celui qui reste. La renonciation à l’indemnité de sortie ne vaut que si elle est expresse et postérieure aux travaux, et le congé parallèle reste soumis à ses mentions impératives et à la forclusion qui sanctionne le preneur trop lent. Pour approfondir le cadre général du statut du fermage, on consultera utilement l’analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage. En cas de doute sur la portée d’un document déjà signé, l’examen du dossier par un avocat du cabinet, avant toute nouvelle culture ou tout nouveau paiement, évite que la sortie amiable ne devienne l’entrée d’un procès.
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