Le 21 septembre 2026, Le Parisien racontait le 20 septembre 2026 l’histoire d’Henri et Marie-Line, un couple de Cachan, dans le Val-de-Marne, reprise par 20 Minutes le 21 septembre. En 2021, ils achètent un terrain et signent un contrat de construction de maison individuelle avec un acteur reconnu du secteur, financé par un crédit classique de 280 000 euros et un prêt-relais de 400 000 euros dans l’attente de la vente de leur appartement. Le chantier démarre avec un an de retard, s’interrompt une première fois quand le constructeur dépose le bilan, repart avec un second constructeur qui annonce que l’essentiel des travaux doit être repris depuis zéro — le bois de l’ossature a pourri sous les intempéries — puis s’arrête de nouveau quand ce second constructeur est placé en liquidation judiciaire. Cinq ans après la signature, le couple a vendu son appartement, remboursé son prêt-relais et, en août 2026 seulement, récupéré les clés de sa maison. Cette situation type — un chantier interminable, un ou deux constructeurs défaillants, des crédits qui courent — relève d’un régime précis et protecteur : le contrat de construction de maison individuelle, ses pénalités de retard, sa garantie de livraison et l’assurance dommage-ouvrage. Voici, point par point, ce que le droit permet d’obtenir et comment l’exiger.
I. Pénalités de retard en construction de maison individuelle : les calculer et les exiger
A. Pénalités de retard de livraison en CCMI : montant minimum, point de départ et calcul
Dès que la construction porte sur une maison d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, avec un plan fourni par le constructeur, le contrat est d’ordre public : l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation d’après un plan qu’elle a proposé doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2. Ce contrat de construction de maison individuelle, dit CCMI, doit contenir une série de mentions obligatoires, parmi lesquelles les pénalités de retard. Le plancher est fixé par le pouvoir réglementaire et le constructeur ne peut pas passer en dessous : l’article R. 231-14 du même code prévoit qu’en cas de retard de livraison, les pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard. Concrètement, pour une maison convenue à 280 000 euros comme celle du couple de Cachan, chaque jour de retard vaut au minimum 93,33 euros ; deux cents jours de retard représentent environ 18 666 euros, et quatre cents jours plus de 37 000 euros. Le contrat peut prévoir davantage, jamais moins.
Le point de départ du décompte mérite une attention particulière. Les pénalités contractuelles courent à compter de la date de livraison convenue au contrat, une fois écoulée la franchise légale : l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation vise les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours. Autrement dit, les trente premiers jours de dépassement ne comptent pas, mais chaque jour suivant jusqu’à la livraison effective — ou jusqu’à l’achèvement de la reconstruction quand l’ouvrage doit être démoli et rebâti — entre dans le calcul. C’est exactement ce qu’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 mai 2023 : dans un dossier où les désordres imposaient la démolition puis la reconstruction de la maison, elle a censuré une cour d’appel qui refusait de faire courir les pénalités jusqu’à l’achèvement de la reconstruction, au motif que le constructeur en CCMI doit souscrire une garantie de livraison qui prend notamment en charge, selon l’article L. 231-6, le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage et les pénalités de retard de livraison excédant trente jours. La phrase exacte de l’arrêt vaut être citée : « En application des deux suivants, le constructeur selon contrat de construction de maison individuelle, qu’il comporte ou non fourniture du plan, doit souscrire une garantie de livraison, qui prend notamment en charge, selon le dernier, le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage et les pénalités de retard de livraison excédant trente jours. » (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 21-23.859). L’assiette du calcul, elle, se discute sur le prix convenu au contrat initial, éventuellement augmenté des avenants régulièrement signés : dans ce même arrêt, la Cour a déclaré irrecevable une contestation de l’assiette qui n’avait pas été soutenue devant la cour d’appel, ce qui rappelle qu’il faut chiffrer précisément dès la première instance et produire le contrat initial, chaque avenant et le décompte jour par jour.
En pratique, le maître de l’ouvrage commence par adresser au constructeur une mise en demeure de livrer par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant la date contractuelle, le montant journalier des pénalités et le décompte provisoire. Ce courrier n’est pas une simple formalité : il fixe le débiteur en demeure, préserve la preuve et ouvre la voie judiciaire. Si le constructeur est encore in bonis, l’assignation devant le tribunal judiciaire vise le paiement des pénalités échues et à échoir jusqu’à livraison, outre l’achèvement sous astreinte. Si le constructeur a déposé le bilan, les pénalités échues deviennent une créance à déclarer au passif de la procédure collective, tandis que la garantie de livraison prend le relais pour l’avenir, comme on le verra. Dans tous les cas, conservez chaque échange, chaque appel de fonds et chaque procès-verbal : le juge ne compte que ce qui est prouvé.
B. Chantier à l’arrêt : mise en demeure du constructeur et responsabilité de la banque qui débloque les fonds sans garantie
Quand le chantier s’enlise, la première vérification porte sur les papiers du contrat, pas sur le béton. L’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation impose au constructeur de joindre au contrat les justifications de ses garanties : les attestations de garantie de remboursement et de garantie de livraison, établies par le garant, doivent être annexées au contrat. La citation exacte du k) de ce texte est la suivante : « Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. » Sans attestation annexée, le maître de l’ouvrage doit considérer qu’il n’est pas couvert et agir vite : mise en demeure au constructeur de produire l’attestation sous huitaine, information immédiate de la banque, et refus de tout nouvel appel de fonds tant que la garantie n’est pas justifiée. Les contrats de prêt qui financent une construction en CCMI stipulent d’ailleurs presque toujours que les fonds ne seront débloqués qu’après remise de l’attestation de garantie de livraison ; cette clause protège l’emprunteur autant que le prêteur.
Lorsqu’une banque verse les fonds alors que le constructeur n’a souscrit aucune garantie de livraison, sa faute engage sa responsabilité pour tout le préjudice qui en découle, et ce préjudice n’est pas une simple perte de chance. C’est l’apport majeur de l’arrêt du 11 mai 2023 déjà cité : des acquéreurs avaient fait construire en CCMI, emprunté auprès d’une banque dont le contrat subordonnait le versement des fonds à la remise de l’attestation, puis subi la défaillance du constructeur sans aucune garantie souscrite, avec une expertise concluant à la démolition-reconstruction. La cour d’appel n’avait indemnisé qu’à hauteur de 90 % du coût d’achèvement et des pénalités, au motif d’une perte de chance. La Cour de cassation a cassé : « En statuant ainsi, alors que la faute de la banque était à l’origine d’un préjudice certain causé par l’absence de garantie de livraison, la cour d’appel a violé le texte susvisé », l’article 1147 du code civil devenu l’article 1231-1, qui dispose que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution ou du retard dès lors qu’il ne justifie pas d’une cause étrangère. Pour les familles comme celle de Cachan, cumuler 280 000 euros de crédit amortissable et 400 000 euros de prêt-relais pendant des années de chantier fantôme, la leçon est directe : si la banque a débloqué sans l’attestation promise au contrat de prêt, elle doit réparation intégrale du surcoût d’achèvement et des pénalités, sans abattement pour perte de chance. L’assignation vise alors la banque devant le tribunal judiciaire, avec production du contrat de prêt, du tableau des déblocages et de la preuve de l’absence d’attestation.
Face au constructeur lui-même, tant qu’il existe juridiquement, la mise en demeure reste l’acte décisif. Elle doit être écrite, datée, détaillée — état d’avancement constaté par huissier de justice, rappels des délais contractuels, chiffrage des pénalités — et impartir un délai raisonnable pour reprendre les travaux ou livrer. Passé ce délai, le maître de l’ouvrage peut demander en justice l’achèvement sous astreinte, la résolution du contrat aux torts du constructeur et des dommages et intérêts complémentaires. Si une procédure collective s’ouvre ensuite, ces actes antérieurs conservent toute leur valeur : ils établissent la date de la défaillance, le montant des pénalités échues à déclarer au passif et l’antériorité des droits face au garant de livraison. Pour un maître de l’ouvrage d’Île-de-France, le tribunal compétent est en principe le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble — à Créteil pour un terrain à Cachan — et le juge des référés peut être saisi en urgence pour faire désigner un expert ou ordonner la poursuite des travaux.
II. Constructeur en faillite : faire achever la maison par le garant de livraison
A. Garantie de livraison du constructeur défaillant : mise en demeure du garant, achèvement au prix convenu et limites fixées par la Cour de cassation
La garantie de livraison est la pièce maîtresse du dispositif : c’est une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance, qui prend la relève quand le constructeur défaille. Aux termes de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, cette garantie couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus, et, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement, les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix imposé par le constructeur, ainsi que les pénalités forfaitaires de retard excédant trente jours. Le texte précise que la garantie est constituée par une caution solidaire, ce qui permet d’agir directement contre le garant sans poursuivre d’abord le constructeur. En pratique, dès l’ouverture d’une procédure collective ou l’abandon manifeste du chantier, le maître de l’ouvrage notifie au garant, par lettre recommandée, la défaillance constatée par huissier et le met en demeure d’exécuter ses obligations. La loi organise la suite : quand le garant constate que le délai n’est pas respecté ou que les réserves de réception ne sont pas levées, il doit mettre le constructeur en demeure de livrer ou d’exécuter les travaux, et la même obligation pèse sur lui dès que le maître de l’ouvrage l’informe ; quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant exécute ses obligations, c’est-à-dire qu’il finance l’achèvement par un tiers ou paie le surcoût, dans la limite du prix convenu augmenté des dépassements nécessaires. Si le constructeur fait l’objet d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire en cours de chantier, le garant peut aussi mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur la poursuite du contrat.
Cette protection a toutefois des bornes strictes, fixées le 13 avril 2023 par la troisième chambre civile dans un arrêt publié au Bulletin dont tout maître de l’ouvrage doit connaître la portée. Des acquéreurs avaient fait construire une maison dont les malfaçons imposaient la démolition-reconstruction, et la cour d’appel avait condamné le garant de livraison à payer, outre le coût des travaux, des frais de déménagement et de location d’un logement de substitution, ainsi que des travaux de finition réservés réalisés en pure perte. La Cour de cassation a censuré les deux chefs : « Selon ce texte, la garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction », et « Sauf clause contraire contenue dans le contrat de garantie, le garant n’est pas tenu de prendre à sa charge les dommages-intérêts dus par le constructeur en réparation de préjudices distincts du coût d’achèvement de l’ouvrage » (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 21-21.106). Les loyers payés ailleurs pendant les travaux, le déménagement, le garde-meuble ou le surcoût du prêt-relais prolongé ne sont donc pas dus par le garant, sauf stipulation contraire à rechercher dans les conditions générales et particulières du cautionnement — à réclamer au garant dès le premier échange, car la cour d’appel avait précisément été sanctionnée pour avoir statué sans les examiner. Ces préjudices annexes se réclament contre le constructeur lui-même, par déclaration au passif de sa liquidation, et contre la banque fautive dans les conditions vues plus haut. D’où une stratégie en trois directions menées ensemble : le garant pour achever au prix convenu et payer les pénalités de plus de trente jours, le passif du constructeur pour les préjudices distincts, la banque pour la réparation intégrale quand elle a débloqué sans attestation. Notre analyse détaillée des recours après la faillite d’un constructeur est développée dans notre article voisin consacré sur ce site au constructeur en faillite et à la maison inachevée, à combiner avec le présent mode d’emploi des pénalités. À l’inverse, la vente en l’état futur d’achèvement obéit à un autre régime, celui de la garantie financière d’achèvement du promoteur : voyez notre dossier sur la VEFA en retard à Paris pour ne pas confondre les deux actions.
B. Maison mal façonnée après reprise du chantier : dommage-ouvrage, garantie décennale et préjudices annexes du crédit
Quand un second constructeur reprend un chantier abandonné puis défaille à son tour, comme à Cachan où le bois de l’ossature avait pourri sous les intempéries au point d’imposer une reprise depuis zéro, deux questions se posent : qui paie les travaux de reprise, et qui répond des malfaçons cachées sous la reprise. La réponse à la première tient au rôle de l’assurance dommage-ouvrage, obligatoire dès avant l’ouverture du chantier : l’article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire, pour son compte ou celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil. L’expression clé est « en dehors de toute recherche des responsabilités » : l’assureur dommage-ouvrage préfinance les réparations sans attendre que le procès contre le constructeur soit jugé, puis se retourne contre les responsables. Pour un chantier repris après abandon, la déclaration de sinistre doit être faite dès l’apparition des désordres, avec l’expertise amiable ou judiciaire à l’appui, et l’assureur ne peut pas opposer la liquidation du constructeur pour refuser le préfinancement des désordres de nature décennale. Vérifiez donc dès aujourd’hui que votre police dommage-ouvrage existe, qu’elle couvre bien la totalité de l’opération y compris les travaux de reprise, et que les primes sont payées : sans elle, il faudra attendre l’issue des recours pour être indemnisé.
La seconde réponse tient à la garantie décennale de votre construction, qui survit à la disparition du constructeur dès lors qu’il était assuré. L’article 1792 du code civil rend tout constructeur responsable de plein droit des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une ossature bois qui a pourri à l’air libre pendant des mois d’abandon, des murs hors d’aplomb, une charpente à reprendre : dès lors que la solidité est compromise ou que la maison est impropre à être habitée normalement, le désordre est décennal, pendant dix ans à compter de la réception. L’arrêt du 13 avril 2023 l’illustre par l’absurde : une maison décrite comme « complètement bancale et de guingois », dont l’expertise concluait que la pérennité ne pourrait être garantie et qu’il fallait démolir pour reconstruire, avait été qualifiée par la cour d’appel de simple non-conformité contractuelle ; la Cour de cassation a cassé au visa de l’article 1792, jugeant que de tels constats caractérisaient des désordres décennaux. Pour le maître de l’ouvrage, la méthode est donc la suivante : à la réception des travaux du constructeur de reprise, ne rien signer sans un constat d’huissier et, si possible, l’assistance d’un expert, en suivant les règles de la réception des travaux de construction ; formuler par écrit toutes les réserves, même minimes, avec délai de levée ; puis, pour chaque désordre apparu dans l’année de parfait achèvement, dans la biennale ou dans la décennale, notifier séparément au constructeur survivant, à l’assureur dommage-ouvrage et, le cas échéant, au garant de livraison. Les délais courent vite et les fors distincts ne se confondent pas.
Restent les préjudices d’argent : intérêts du prêt-relais qui a couru pendant le blocage, loyers d’un logement d’attente, double déménagement, frais d’expertise et d’huissier. On a vu que le garant de livraison ne les doit pas, sauf clause contraire ; ils se réclament contre le constructeur défaillant par déclaration de créance au passif de sa liquidation judiciaire, dans le délai de deux mois de la publication du jugement d’ouverture au BODACC, avec chaque justificatif chiffré. La déclaration doit distinguer le principal des pénalités échues et des dommages et intérêts complémentaires, car le mandataire puis le juge-commissaire vérifient poste par poste. En parallèle, l’action contre la banque qui a débloqué sans attestation de garantie, fondée sur l’arrêt du 11 mai 2023, permet d’obtenir la réparation intégrale de ces mêmes postes : les deux voies se cumulent dans la limite de la réparation sans enrichissement, et le juge déduit ce qui aura été effectivement perçu au passif. Pour les ménages d’Île-de-France, où les montants en jeu dépassent souvent plusieurs centaines de milliers d’euros entre le prix de la maison et le coût du crédit, l’assistance d’un avocat dès la première mise en demeure change l’issue : c’est à ce stade que se jouent le choix du tribunal — tribunal judiciaire de Créteil, de Nanterre, de Bobigny ou de Paris selon la situation du terrain —, la demande d’expertise judiciaire en référé et l’articulation entre l’action contre le garant, la déclaration au passif et l’assignation de la banque.
Ce que dit le droit, en trois phrases
En contrat de construction de maison individuelle, les pénalités de retard ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard en application de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation. Quand le constructeur défaille, son garant de livraison prend en charge le coût des travaux nécessaires à l’achèvement et les pénalités de retard excédant trente jours, comme l’a jugé la troisième chambre civile le 11 mai 2023 (n° 21-23.859). En revanche, sauf clause contraire du contrat de garantie, ce garant ne paie pas les préjudices distincts de l’achèvement tels que les frais de déménagement ou de relogement, ainsi que l’a tranché la même chambre le 13 avril 2023 (n° 21-21.106).
Conclusion
L’histoire d’Henri et Marie-Line, cinq ans de procédures et de crédits pour une maison livrée après deux faillites, n’est pas une fatalité : le contrat de construction de maison individuelle concentre entre les mains du maître de l’ouvrage des armes que peu de contrats offrent, à condition de les dégainer dans l’ordre. D’abord chiffrer les pénalités de retard dès le premier jour de dépassement et mettre le constructeur en demeure par écrit, avec constat d’huissier. Ensuite vérifier l’attestation de garantie de livraison annexée au contrat, sommer le garant dès la défaillance et le contraindre à financer l’achèvement au prix convenu, pénalités de plus de trente jours incluses. En parallèle, déclarer au passif de la liquidation chaque euro de préjudice distinct — pénalités échues, loyers d’attente, surcoût du prêt-relais — et examiner la responsabilité de la banque dès qu’elle a débloqué les fonds sans l’attestation promise, car la Cour de cassation lui impose alors la réparation intégrale. Enfin, sécuriser la réception avec réserves écrites et activer l’assurance dommage-ouvrage au premier désordre, pour que les malfaçons héritées du chantier abandonné soient préfinancées sans attendre la fin des procès. Menées ensemble et tôt, ces quatre actions transforment un cauchemar de chantier en dossier indemnisé.
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