Depuis le 1er janvier 2026, des centaines de milliers de logements chauffés à l’électricité ont changé de classe de performance énergétique sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, et une attestation officielle de nouvelle étiquette peut être téléchargée sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe en entrant le numéro du diagnostic. Pour un bailleur parisien dont le logement était classé F ou G, l’enjeu est immédiat : relouer en règle, justifier une révision de loyer, vendre sans décote abusive. Pour un locataire qui grelotte et paie des factures exorbitantes, l’enjeu est inverse : un DPE flatteur ne supprime pas le droit d’exiger des travaux et une indemnisation. Et pour un acheteur qui découvre après la vente que le diagnostic était faux, les tribunaux indemnisent la perte de chance de négocier le prix : la cour d’appel de Pau a condamné un diagnostiqueur à payer 6 500 euros à des acquéreurs trompés par un diagnostic de performance énergétique erroné, et la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que l’erreur sur la substance du logement vendu peut anéantir la vente. Cet article expose la méthode complète : vérifier la nouvelle étiquette, agir vite côté bailleur, attaquer côté acheteur et contraindre côté locataire, avec les textes, les décisions et les pièces à réunir à Paris et en Île-de-France.
I. Votre logement chauffé à l’électricité a changé de classe : vérifier la nouvelle étiquette et l’utiliser
A. Coefficient 1,9 au 1er janvier 2026 : qui sort du statut de passoire et comment obtenir l’attestation de l’Ademe
Le diagnostic de performance énergétique est défini par la loi comme suit : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Cette définition figure à l’article L126-26 du code de la construction et de l’habitation. Le classement des logements existants obéit à une échelle légale : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. », selon l’article L173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, qui décline les catégories de la classe A, extrêmement performante, à la classe G, extrêmement peu performante.
Le calcul convertit l’énergie finale consommée chez l’occupant en énergie primaire au moyen d’un coefficient propre à chaque énergie. Pour l’électricité, ce coefficient national était de 2,3. Le ministère de la transition écologique, dans sa page sur les évolutions du calcul du DPE, rappelle que chaque État membre peut retenir le coefficient européen par défaut de 1,9 ou un coefficient national, et annonce que la France adopte désormais le coefficient européen de 1,9 depuis la décision du 9 juillet 2025. L’entrée en vigueur est intervenue avec l’arrêté modificatif au 1er janvier 2026, de sorte que tout diagnostic ou audit établi depuis cette date applique déjà le nouveau facteur. Les diagnostics établis entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 restent valables, mais leurs titulaires peuvent générer sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe une attestation de nouvelle étiquette qui se substitue à l’ancienne avec la même durée de validité. L’effet de masse chiffré par le ministère est considérable : environ 850 000 logements, mesurés sur le parc au 1er janvier 2023 et chauffés pour l’essentiel à l’électricité, quittent ainsi le statut de passoire énergétique (classes F ou G) sur un total de 4,8 millions de passoires parmi les résidences principales.
Concrètement, le propriétaire d’un studio parisien chauffé par convecteurs électriques, classé G en 2023, entre le numéro de son diagnostic sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe et obtient une attestation de nouvelle étiquette, par exemple F ou E, utilisable pour la mise en location et la vente. Un simulateur mis en ligne avant l’échéance permettait déjà d’estimer l’effet du changement. Les attestations peuvent servir dans les dossiers d’aides, et le demandeur choisit le document déposé, calculé avec l’ancien ou le nouveau coefficient, ou accompagné de l’attestation. Le point de vigilance porte sur les logements de moins de 40 mètres carrés, très nombreux à Paris : l’attestation numérique de l’Ademe prend en compte les seuils adaptés aux petites surfaces, et la classe affichée doit être lue avec ces seuils, pas avec l’échelle standard. Autre point souvent ignoré : le passage au coefficient 1,9 renforce l’intérêt d’installer une pompe à chaleur ou un chauffe-eau thermodynamique dans un logement chauffé au gaz ou au fioul, mais il ne rend pas rentable pour l’occupant le remplacement d’une chaudière par de simples convecteurs électriques, car le coût d’usage supporté par le locataire figure sur les annonces et pèse dans la décision d’investissement.
L’horizon législatif rend cette vérification urgente pour les bailleurs. La loi dispose : « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1. », selon l’article L173-2 du code de la construction et de l’habitation, avec des exonérations limitées aux contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales et aux coûts manifestement disproportionnés. Les logements classés G sont déjà exclus du marché locatif, et les F suivront. Un bailleur qui récupère une étiquette E grâce au nouveau coefficient gagne un répit, mais un logement qui reste F demeure interdit à la location au 1er janvier 2028 et doit être rénové ou arbitré. Les copropriétés franciliennes bénéficient d’un calendrier adapté, sans dispense de plan pluriannuel de travaux, et le syndic doit être interrogé par écrit sur les projets votés.
B. Bailleur à Paris : relouer en règle, réviser le loyer et vendre au juste prix avec la nouvelle étiquette
Le bailleur parisien commence par consolider son dossier. Première pièce : le diagnostic en cours de validité, réalisé après le 1er juillet 2021, ou un nouveau diagnostic établi après le 1er janvier 2026 qui intègre le coefficient 1,9. Deuxième pièce : l’attestation de nouvelle étiquette téléchargée sur l’Observatoire DPE-Audit avec le numéro du diagnostic, qui remplace l’étiquette et partage sa durée de validité. Troisième pièce : l’audit énergétique réglementaire pour les ventes de passoires, avec sa propre attestation téléchargeable sur le même site pour les audits antérieurs au 1er janvier 2026. Ces documents conditionnent l’annonce, qui doit mentionner la classe et l’estimation des dépenses théoriques, le bail, qui doit les annexer, et l’acte de vente, auquel le dossier de diagnostic technique est joint. La règle de la vente est posée par l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. »
Le choix du diagnostiqueur engage l’avenir du dossier. La loi exige : « Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 ainsi qu’à l’article L. 126-26 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. », selon l’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation. Le même texte impose une assurance couvrant les conséquences de sa responsabilité et ajoute : « Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa. » À Paris, où les surfaces sont petites et les modes de chauffage mixtes, un diagnostic bâclé se paie deux fois : loyer contesté par le locataire et prix renégocié par l’acheteur. Le bailleur avisé conserve la facture, l’attestation d’assurance du diagnostiqueur, la notice des équipements et les justificatifs de surfaces, car ces pièces serviront si l’étiquette est discutée.
La nouvelle étiquette ne doit jamais servir à masquer un logement indécent. Un bailleur dont le studio passe de G à F grâce au coefficient 1,9 peut relouer, mais il reste exposé si l’humidité, les moisissures, l’aération insuffisante ou une installation électrique dangereuse rendent les lieux impropres à l’habitation. Les juges parisiens ordonnent des travaux précis sous astreinte et chiffrent chaque préjudice, comme le montre une décision du 8 septembre 2026 détaillée dans la seconde partie. La stratégie rationnelle consiste à combiner l’attestation avec un vrai programme : isolation des parois, ventilation, remplacement des convecteurs vétustes par des équipements pilotables ou une pompe à chaleur quand la copropriété l’autorise, et conservation des devis, factures et photos avant et après. Pour la vente, l’attestation améliorée évite une décote injustifiée, mais le vendeur qui connaît des désordres cachés ne doit ni les taire ni se réfugier derrière une clause exonératoire, dont l’effet ne couvre pas la faute dolosive. Les acquéreurs parisiens, conseillés et procéduriers, font expertiser les consommations réelles et comparent l’étiquette aux factures EDF des trois dernières années demandées avant la promesse.
Le calendrier pratique du bailleur francilien tient en quatre dates. Au jour de la mise en location, annexer au bail le diagnostic valide et l’attestation de nouvelle étiquette quand elle améliore la classe, et mentionner la classe dans l’annonce. À chaque révision annuelle, appliquer l’indice de référence des loyers sans dépasser les plafonds de l’encadrement parisien et conserver le calcul écrit. Quand un congé pour vendre ou reprendre est envisagé, purger les délais légaux et notifier avec les mentions obligatoires, car un dossier énergétique fragile rend tout congé contentieux. Enfin, avant le 1er janvier 2028, arbitrer chaque lot resté F : rénover, vendre ou sortir de la location nue, en intégrant les votes de copropriété et les aides mobilisables. Les lecteurs qui achètent plutôt qu’ils ne louent trouveront une analyse dédiée des recours de l’acheteur trompé par un diagnostic dans notre dossier consacré aux passoires thermiques, aux aides et aux recours quand le DPE est faux : acheter une passoire thermique en septembre 2026, DPE, aides et recours si le DPE est faux.
II. DPE faux, logement froid, vente bloquée : attaquer le diagnostiqueur, le vendeur et le bailleur
A. Acheteur trompé par un DPE erroné : perte de chance de négocier, erreur sur la substance et résolution de la vente
L’acheteur qui découvre après l’acte authentique que son logement consomme deux fois plus que l’estimation du diagnostic dispose de trois voies cumulables, à choisir selon les preuves réunies. La première voie vise le diagnostiqueur, sur le terrain délictuel. Le fondement général est l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La faute du diagnostiqueur se prouve par la comparaison entre le diagnostic et la réalité technique : surfaces mal mesurées, mode de chauffage mal identifié, isolation inexistante décrite comme présente, factures de consommation très supérieures à l’estimation pour un usage standard. L’expertise judiciaire ordonne alors une contre-mesure, examine la méthode de calcul et chiffre la classe qui aurait dû être attribuée.
La cour d’appel de Pau a jugé le 18 mars 2025, dans un dossier où des acquéreurs avaient acheté une maison 420 000 euros en septembre 2015 sur la foi d’un diagnostic établi le 19 juin 2015, avant de constater des circulations d’air et des déperditions d’énergie. La cour énonce : « Déclare la Société MAISON DU DIAG responsable à l’égard de M. [A] [X] et Mme [V] [P] épouse [X] d’une faute dans le diagnostic de performance énergétique établi par elle, le 19 juin 2015 engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard, » puis elle « Déclare recevable la demande de M. [A] [X] et Mme [V] [P] épouse [X] en indemnisation de leur préjudice de perte de chance de négocier le prix d’achat de leur maison, » et « Condamne la Société MAISON DU DIAG à payer à M. [A] [X] et Mme [V] [P] épouse [X] la somme de 6 500 € en réparation de leur perte de chance de négocier à un prix moindre l’achat de la maison acquise le 10 septembre 2015 de M. [C] [S], » selon l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 18 mars 2025, RG 23/01760. L’enseignement est double : le préjudice réparé n’est pas le coût total des travaux, mais la perte de chance d’acheter moins cher, évaluée ici à 6 500 euros, et le vendeur non professionnel de bonne foi peut échapper à la condamnation pendant que le diagnostiqueur paie. Dans ce dossier, la cour a rejeté l’appel en garantie du diagnostiqueur contre le vendeur et condamné les acquéreurs à verser 4 500 euros au vendeur pour ses frais de procédure, ce qui montre que viser la bonne personne et formuler la demande exacte conditionnent le résultat.
La deuxième voie vise le vendeur quand le logement vendu est impropre à son usage, sur le terrain de l’erreur et des vices. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé le 26 juin 2025 un arrêt qui refusait d’annuler la vente d’un appartement déclaré définitivement insalubre et interdit d’habitation par arrêté préfectoral. La Cour vise le droit applicable et énonce : « Selon ce texte, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. », selon l’arrêt de la troisième chambre civile du 26 juin 2025, pourvoi n° 23-21.995. Les acquéreurs soutenaient que le caractère salubre de l’appartement, destiné à l’habitation ou à la location, constituait une qualité substantielle entrée dans le champ contractuel, et la Cour a jugé que la cour d’appel aurait dû rechercher si l’insalubrité empêchait toute occupation, quel que soit le statut de l’occupant. Transposée au contentieux énergétique, cette logique permet de plaider que la performance annoncée, quand elle détermine le consentement et le prix, touche la substance de la chose vendue. Quand le désordre était caché et rend le bien impropre à l’usage, l’acheteur peut aussi agir sur le terrain de la garantie des vices cachés et solliciter une action pour vice caché immobilier, avec restitution partielle du prix ou annulation, en réunissant constats d’huissier, factures d’énergie, attestations d’artisans et contre-expertise.
La troisième voie est la résolution et l’indemnisation contractuelle. Le code dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. », selon l’article 1224 du code civil, et : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. », selon l’article 1231-1 du code civil. L’acheteur d’un bien parisien surfacturé en raison d’une étiquette mensongère chiffre donc sa perte de chance au moyen d’une estimation d’agence comparative entre le prix payé et la valeur d’un bien de la classe réelle, joint les relevés de consommation sur douze mois et les devis de mise à niveau, puis met en demeure le diagnostiqueur et le vendeur avant d’assigner dans le délai de la garantie. La prescription de l’action en garantie des vices cachés court à compter de la découverte du vice, et l’acheteur qui attend perd ses droits pendant que les intérêts courent pour l’adversaire.
B. Locataire d’une passoire à Paris : mise en demeure, isolation imposée sous astreinte et indemnisation complète
Le locataire parisien d’un logement froid, humide ou énergivore n’est pas condamné à subir ou à partir. La méthode gagnante suit un ordre strict. D’abord, réunir les preuves : diagnostic et attestation annexés au bail, factures d’énergie sur douze mois, relevés de température et d’hygrométrie, photographies datées des moisissures, certificats médicaux en cas d’atteinte à la santé, et échanges écrits avec le bailleur restés sans effet. Ensuite, faire établir un constat par commissaire de justice et un rapport d’artisan chiffrant les travaux nécessaires. Puis adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, listant les désordres, visant les pièces et impartissant un délai raisonnable, généralement un à deux mois, pour réaliser les travaux. Enfin, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en demandant l’exécution des travaux sous astreinte, la réparation du préjudice de jouissance, le remboursement des frais de relogement et, le cas échéant, la suspension ou la réduction du loyer pour la période des travaux.
Le tribunal judiciaire de Paris a rendu le 8 septembre 2026 une décision qui illustre chaque étage de cette méthode. Dans un bail d’habitation conclu en 2023, le juge a relevé que la société bailleresse « avait connaissance des différents diagnostics qu’elle a elle-même fait établir, et donc de l’indécence du logement loué, qui révèlent une très mauvaise performance énergétique du logement, une isolation insuffisante du logement ou encore des anomalies de l’installation électrique. », selon le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 8 septembre 2026, RG 26/01632. Le tribunal a ordonné l’isolation thermique des parois intérieures conformément au devis d’entreprise, dans le mois de la signification, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, puis la remise en état des peintures. Il a condamné la bailleresse à verser 14 500 euros au titre du préjudice de jouissance lié à l’humidité et aux moisissures sur plus de deux ans, 810 euros pour la privation d’usage des prises électriques pendant près de deux mois, 2 800 euros de frais de relogement pendant les travaux d’isolation, 1 000 euros de préjudice moral et 5 107,72 euros de préjudice financier. L’assureur de l’immeuble a été mis hors de cause, ce qui rappelle que la garantie multirisque ne paie pas à la place du bailleur défaillant. Pour un locataire parisien, l’addition dépasse 24 000 euros et l’astreinte fait exécuter les travaux.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits locaux que le dossier doit intégrer. La juridiction compétente pour un bail d’habitation est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité pour les demandes relevant de son taux de compétence, avec signification par commissaire de justice dans les délais calculés en jours francs. Les pièces parisiennes typiques renforcent la démonstration : arrêté municipal ou préfectoral d’insalubrité quand il existe, signalement à l’Agence régionale de santé, intervention du service d’hygiène de la Ville de Paris, attestations de voisins victimes des mêmes infiltrations dans les immeubles haussmanniens, et devis d’entreprises franciliennes détaillant l’isolation des parois, la reprise de la ventilation et la réfection des peintures après traitement. Le locataire qui doit quitter les lieux pendant les travaux conserve les factures d’hôtel ou de location temporaire, car le tribunal les rembourse sur justificatifs, et il demande une provision quand l’attente met son budget en danger. Le bailleur parisien, de son côté, anticipe en votant les travaux collectifs en assemblée générale, en sollicitant les aides disponibles et en programmant les interventions entre deux locations avec un calendrier écrit adressé au locataire.
La question du départ mérite un mot précis, car beaucoup de locataires quittent une passoire sans congé régulier et s’exposent au paiement des loyers. Un diagnostic mensonger ou un logement indécent ne dispense pas de délivrer congé dans les formes du bail, sauf décision de justice autorisant la consignation ou prononçant la résiliation aux torts du bailleur. Le locataire qui part sans jugement doit nettoyer la preuve : état des lieux de sortie contradictoire, remise des clés tracée, résiliation des abonnements et conservation de l’intégralité du dossier médical, énergétique et photographique. Le bailleur qui relance un locataire parti peut voir sa demande rejetée si l’indécence est établie, mais le juge apprécie au cas par cas, et l’improvisation coûte cher des deux côtés. Dans tous les cas, la négociation écrite précède utilement l’audience : un échéancier de travaux avec astreinte conventionnelle, une réduction temporaire de loyer et un calendrier de relogement valent souvent mieux qu’un an de procédure, à condition d’être rédigés et signés avant exécution.
Conclusion
Le nouveau coefficient 1,9 applicable depuis le 1er janvier 2026 redistribue les cartes de tous les logements chauffés à l’électricité : des centaines de milliers de biens sortent du statut de passoire, l’attestation de l’Ademe constate la nouvelle étiquette avec la même durée de validité que le diagnostic, et l’échéance du 1er janvier 2028 impose aux lots restés en classe F des travaux ou un arbitrage. Le bailleur vérifie, télécharge l’attestation et programme la rénovation au lieu de se reposer sur une étiquette améliorée. L’acheteur trompé fait constater, chiffre sa perte de chance de négocier et vise le diagnostiqueur, le vendeur et, quand le logement est impropre à l’habitation, l’annulation pour erreur sur la substance. Le locataire met en demeure, saisit le juge parisien et obtient l’isolation sous astreinte avec une indemnisation complète, comme les plus de 24 000 euros accordés le 8 septembre 2026. Chaque situation se joue sur les pièces réunies dans les premières semaines : diagnostics, factures, constats, devis et courriers recommandés. Faites vérifier votre étiquette et votre stratégie avant d’annoncer, de signer ou d’assigner.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Notre cabinet reçoit en consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour examiner votre diagnostic, votre bail ou votre acte de vente et fixer la suite utile. La première consultation téléphonique est facturée 80 EUR TTC. Pour être rappelé, appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. Intervention à Paris et en Île-de-France, devant le tribunal judiciaire de Paris et les juridictions du ressort.