Votre locataire ne paie plus son loyer depuis deux ou trois mois et vous vous demandez combien de temps la procédure va durer, surtout avec la trêve hivernale qui suspend les expulsions chaque année du 1er novembre au 31 mars. À Paris et en Île-de-France, où les loyers représentent une part lourde du budget des ménages, les impayés de la rentrée se multiplient et les bailleurs qui attendent janvier pour agir perdent plusieurs mois. Le droit applicable est pourtant précis : le bail d’habitation contient une clause résolutoire qui permet de faire constater la résiliation du bail deux mois après un commandement de payer resté sans effet, puis de faire ordonner l’expulsion, avec des garde-fous pour le locataire de bonne foi qui reprend ses paiements. Deux décisions récentes illustrent chaque étape de ce parcours : un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 13 janvier 2026 qui détaille le commandement, le délai de deux mois et la suspension des effets de la clause, et un jugement du juge de l’exécution de Pontoise du 4 juillet 2025 qui rappelle les règles des délais avant expulsion et de la trêve hivernale. Cet article expose la marche à suivre, les délais incompressibles, les pièces à réunir et les recours du locataire, pour agir avant le 1er novembre 2026 ou pour se défendre utilement.
I. Faire constater la résiliation du bail pour loyers impayés à Paris
A. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : contenu, délai de deux mois et signalement
Le point de départ de toute procédure d’expulsion pour loyers impayés dans un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale est le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié par commissaire de justice. Ce n’est pas une simple relance : c’est l’acte qui fait courir le délai légal de deux mois au terme duquel le bail peut être résilié de plein droit. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe l’obligation de base, rappelée par la cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 13 janvier 2026 : « L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges prévus au bail. » (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835). Quand cette obligation n’est plus exécutée, le bailleur peut dégainer la clause résolutoire que contient le contrat de location, à condition de respecter le formalisme de l’article 24 de la même loi, que la cour cite en ces termes : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Ces deux mois sont un délai plancher d’ordre public : le bail ne peut pas prévoir un délai plus court, et le juge ne peut pas constater la résiliation si le commandement est irrégulier ou si le délai n’est pas expiré.
L’affaire jugée à Versailles montre concrètement ce que doit contenir le commandement et comment le juge le contrôle. Par acte sous seing privé du 18 août 2020, des bailleurs avaient donné en location une maison de cinq pièces à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 1 372 euros outre 45 euros de provision sur charges. Face aux impayés, ils firent délivrer le 28 février 2024 un commandement visant la clause résolutoire : « Le 28 février 2024, M. et Mme [I] ont fait délivrer à M. [K] et Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3 771,02 euros, au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au mois de février 2024 inclus, mais aussi d’avoir à justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation du logement. » (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835). Le commandement visait donc à la fois les loyers et l’obligation d’assurance, avec des délais distincts : deux mois pour les loyers, un mois pour l’assurance. Les locataires ayant produit leurs justificatifs d’assurance, la cour n’examina que les effets du commandement pour les loyers. La leçon pratique est directe : détaillez chaque somme réclamée mois par mois, visez expressément la clause résolutoire du bail, et mentionnez chaque obligation en cause avec son délai propre. Un commandement global et confus expose le bailleur à une contestation sur la réalité des causes du commandement.
Autre enseignement de l’arrêt : le montant de la dette ne conditionne pas le droit d’agir. Les locataires soutenaient que le commandement ne correspondait qu’à deux mois et demi de retard et qu’ils avaient repris des paiements dès mars 2024. La cour répond sans détour : « A la date de la délivrance du commandement de payer, soit le 28 février 2024, il était fait état d’une dette locative d’un montant de 3 771,02 euros, échéance de février 2024 incluse. Quel que soit le montant de la dette locative, dès lors que celle-ci est constituée, le bailleur est en droit, contrairement à ce que soutiennent les appelants, de procéder à la délivrance d’un commandement de payer. » (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835). Dès le premier mois impayé, le bailleur peut donc faire signifier le commandement ; attendre six mois d’arriéré n’est exigé par aucun texte et aggrave seulement le risque d’insolvabilité. En pratique parisienne, faites établir le décompte par votre gestionnaire locatif mois par mois, conservez les preuves d’envoi des relances amiables, et vérifiez que le bail contient bien une clause résolutoire écrite, car l’article 1225 du code civil exige que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » et que « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ». Sans clause écrite dans le bail, il n’y a pas de résiliation de plein droit possible : le bailleur doit demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire, procédure plus longue où le juge apprécie la gravité des manquements.
Dernier point souvent négligé : le signalement du commandement aux organismes sociaux. Dans l’affaire de Versailles, « Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX du Val d’Oise le 1er mars 2024 », soit le lendemain de sa signification (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835). La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est avisée pour déclencher l’accompagnement social du ménage, et l’assignation ultérieure doit être notifiée au préfet : dans cette affaire, « L’assignation a été ensuite notifiée au préfet du Val d’Oise le 16 mai 2024 ». À Paris, la notification va au préfet de Paris et le signalement transite par les dispositifs locaux de prévention des expulsions. Ces formalités ne sont pas de pure forme : leur omission fait encourir la nullité ou l’irrecevabilité de la procédure. Constituez donc dès le commandement un dossier complet : bail signé avec sa clause résolutoire, décompte détaillé de la dette, justificatifs des relances, preuve de la dénonciation à la CCAPEX, puis preuve de la notification au préfet au stade de l’assignation.
B. L’assignation devant le juge : constat de la résiliation, indemnité d’occupation et délais de paiement du locataire
Si le locataire n’a pas apuré l’intégralité des causes du commandement dans les deux mois, le bailleur peut l’assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, à Paris devant le tribunal judiciaire de Paris, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement de l’arriéré. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins deux mois avant l’audience afin de permettre l’établissement du diagnostic social et financier du ménage, qui éclaire le juge sur les capacités de paiement et les perspectives de relogement. À l’audience, le juge vérifie d’abord la régularité du commandement et l’expiration du délai de deux mois, puis il constate que la clause est acquise à une date précise : dans l’affaire de Versailles, le premier juge avait « constaté à compter du 29 avril 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 18 août 2020 liant les parties », soit deux mois jour pour jour après le commandement du 28 février 2024, et la cour d’appel confirma cette date (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835). Cette date fige juridiquement la fin du bail : à compter de ce jour, le locataire n’est plus titulaire d’un bail mais occupant sans droit ni titre, redevable d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus.
Les paiements partiels effectués après le commandement ne sauvent le bail que s’ils soldent intégralement la dette avant l’expiration du délai. Dans l’affaire jugée, les locataires avaient versé 3 100 euros entre le 12 mars et le 22 avril 2024 et plaidaient qu’il ne restait qu’une somme résiduelle de 13 centimes. La cour écarta l’argument en se fondant sur le décompte du gestionnaire : à la date du 22 avril 2024, la dette incluant le loyer courant atteignait encore 3 715,70 euros, puis 5 238,04 euros au 1er mai 2024, et au 2 avril 2025 elle s’élevait toujours à 1 570,38 euros. L’erreur des locataires venait de ce qu’ils avaient calculé leur solde sur les seules causes du commandement en oubliant les loyers courants devenus exigibles entre-temps. Retenez cette règle d’or, côté bailleur comme côté locataire : pour paralyser la clause, il faut payer avant la date butoir non seulement les sommes visées au commandement mais aussi tous les loyers et charges échus depuis, faute de quoi la résiliation est acquise. Côté locataire, tout versement doit être documenté et imputé par écrit ; côté bailleur, le décompte actualisé au jour de l’audience, établi par le gestionnaire, est la pièce reine qui emporte la conviction du juge.
La résiliation acquise n’est pourtant pas la fin de l’histoire pour le locataire qui se ressaisit : le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais de paiement. C’est ce qu’obtinrent les locataires versaillais, qui avaient repris le paiement du loyer courant et réduit leur dette à 1 570,38 euros. La cour releva leurs efforts d’apurement et leur permit de solder ce reliquat en trois mensualités en plus du loyer courant, à savoir deux mensualités de 530 euros et une dernière mensualité de 510,38 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce plan. Ce pouvoir de suspension découle de l’article 1343-5 du code civil, qui dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », en précisant que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ». Concrètement, si le locataire respecte l’échéancier fixé, la clause est réputée ne jamais avoir joué et le bail se poursuit ; s’il manque une échéance ou cesse de payer le loyer courant, la suspension tombe et l’expulsion reprend son cours. Pour maximiser ses chances, le locataire doit comparaître à l’audience, produire ses justificatifs de ressources et de charges, démontrer la reprise du paiement du loyer courant et proposer un échéancier réaliste et chiffré. L’absence à l’audience, comme en première instance dans cette affaire où les locataires n’avaient pas comparu, prive le juge de ces éléments et conduit presque toujours au constat sec de la résiliation avec expulsion.
Le jugement fixe également l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, généralement égale au montant du loyer plus charges, ainsi que les intérêts au taux légal et souvent une somme au titre des frais de procédure. Dans l’affaire de Versailles, les locataires furent condamnés solidairement à payer 1 570,38 euros d’arriéré avec intérêts au taux légal, plus 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance. Notez que la solidarité entre colocataires ou époux ne joue que si le bail la prévoit : vérifiez la clause de solidarité du contrat avant de poursuivre chaque occupant. Une fois le jugement rendu, s’il est assorti de l’exécution provisoire, le bailleur peut passer à la phase d’exécution sans attendre l’appel, ce qui rend la comparution en première instance décisive. Le recouvrement des loyers impayés ne s’arrête d’ailleurs pas à l’expulsion : l’arriéré reste dû et peut être recouvré par saisie sur salaire ou sur compte bancaire, de sorte que le locataire a intérêt à négocier un échéancier global plutôt qu’à laisser la dette enfler jusqu’à une condamnation devenue difficile à apurer.
II. Faire exécuter l’expulsion ou obtenir des délais quand la trêve hivernale approche
A. Le commandement de quitter les lieux et le sursis hivernal du 1er novembre au 31 mars
Le jugement d’expulsion en main, le bailleur doit faire signifier un commandement de quitter les lieux, qui laisse à l’occupant un délai minimum de deux mois pour partir volontairement en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai, et hors période de trêve hivernale, que le concours de la force publique peut être requis auprès du préfet pour procéder à l’expulsion matérielle. La trêve hivernale est le couperet calendaire que bailleurs et locataires doivent intégrer dès septembre : aux termes de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Le site officiel service-public.fr le confirme pour la trêve 2025-2026 : pendant la trêve hivernale, qui s’étendait du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026, un bailleur ne pouvait procéder à aucune expulsion, même avec une décision judiciaire, et ce pour tout motif y compris les loyers impayés Les dates sont reconduites chaque année par la loi, de sorte que la prochaine trêve court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Concrètement, un bailleur parisien qui obtient son jugement d’expulsion en octobre 2026 et signifie le commandement de quitter les lieux aussitôt verra le délai de deux mois expirer en plein sursis hivernal : l’expulsion avec la force publique devra attendre avril 2027, sauf relogement du locataire dans des conditions suffisantes.
Ce sursis n’efface rien : la dette de loyers continue de courir sous forme d’indemnité d’occupation, et le locataire reste tenu de payer. Comme le rappelle service-public.fr, la trêve ne supprime pas les dettes de loyer accumulées et les locataires doivent poursuivre ou entamer leurs démarches de remboursement pendant cette période Le bailleur avisé utilise donc l’automne pour sécuriser le recouvrement plutôt que pour espérer une expulsion immédiate : saisie des revenus, plan d’apurement adossé à la suspension de la clause, mobilisation des garanties comme la garantie loyers impayés ou le cautionnement Visale. Et le locataire qui croit la trêve synonyme de répit total se trompe lourdement : les mois d’hiver gonflent l’arriéré et aggravent sa situation devant le juge de l’exécution au printemps. Deux exceptions seulement écartent le sursis : le relogement assuré dans des conditions suffisantes, et l’occupation sans droit ni titre obtenue par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, c’est-à-dire le squat du domicile d’autrui, pour lequel le texte prévoit que le sursis ne s’applique pas. Pour les autres occupations sans droit ni titre, le juge peut réduire ou supprimer le bénéfice du sursis. Hors ces cas, tenter de faire expulser un locataire en plein hiver expose le bailleur à l’illégalité de l’exécution et à des dommages et intérêts.
Le calendrier pratique qui en découle est simple. En septembre, face à un locataire qui ne paie plus, faites signifier sans tarder le commandement de payer pour que le délai de deux mois expire avant la fin de l’année, et assignez dès l’automne afin d’obtenir un jugement qui produira ses effets au printemps. Si vous disposez déjà d’un jugement, signifiez le commandement de quitter les lieux avant le 1er novembre pour que le délai de deux mois coure, même si l’exécution matérielle attendra avril, et sollicitez le concours de la force publique dans les temps afin que le dossier préfectoral soit instruit. Côté locataire, l’automne est le moment de saisir les dispositifs d’aide : fonds de solidarité pour le logement, aide au paiement du loyer, plan d’apurement négocié avec le bailleur, dossier de surendettement si la dette est devenue insoutenable. Chaque mois de loyer courant repris et justifié avant l’audience d’expulsion pèse dans la balance du juge, comme l’a montré l’affaire versaillaise où la reprise du paiement du loyer courant permit d’obtenir la suspension de la clause. Attendre le printemps en accumulant les impayés, c’est au contraire se présenter devant le juge avec une dette majorée et sans effort à faire valoir.
B. Les délais de grâce du juge de l’exécution et les spécificités parisiennes
Même après un jugement d’expulsion définitif, l’occupant peut demander au juge de l’exécution du lieu de l’immeuble des délais pour quitter les lieux, en application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Le jugement du juge de l’exécution de Pontoise du 4 juillet 2025 cite ce texte dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. » (JEX TJ Pontoise, 4 juil. 2025, RG n° 25/02389). L’article L. 412-4 du même code encadre la durée : « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », en tenant compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux », ainsi que des diligences de relogement accomplies. Le juge recherche un juste équilibre entre le droit du propriétaire à récupérer son bien et la situation de l’occupant, et il n’accorde de nouveaux délais après un premier refus que sur éléments nouveaux.
L’espèce de Pontoise illustre le raisonnement du juge et les erreurs à éviter. Un locataire d’un logement, expulsé par un jugement du 19 septembre 2024 ayant constaté la clause résolutoire au 11 décembre 2023, avait reçu un commandement de quitter les lieux le 4 mars 2025 puis demandait six mois de délais en invoquant des difficultés financières, trois enfants mineurs et des recherches de logement infructueuses. Le bailleur s’y opposait en actualisant la dette à 23 547,24 euros, en soulignant que les prélèvements revenaient impayés, que les échéances courantes n’étaient pas réglées et que le locataire ne justifiait d’aucune démarche sérieuse de relogement pour un bail récent d’avril 2023. Le juge rejeta la demande : « Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [U] [V] [T] pour le logement qu’il occupe » (JEX TJ Pontoise, 4 juil. 2025, RG n° 25/02389). Trois facteurs furent décisifs : une dette massive et croissante, l’absence de paiement du loyer courant, et l’absence de diligences de relogement prouvées. À l’inverse, un occupant qui paie l’indemnité d’occupation chaque mois, qui produit des attestations de recherches actives, un dossier de demande de logement social actualisé et, le cas échéant, un recours DALO, se donne des chances réelles d’obtenir de trois à douze mois de délais.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits propres qu’il faut connaître. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue sur des volumes importants et exige des décomptes rigoureux mois par mois ; un dossier approximatif y est sanctionné plus vite qu’ailleurs. La notification au préfet déclenche l’enquête sociale confiée aux services parisiens, et le concours de la force publique pour les expulsions à Paris est accordé par le préfet de police après instruction du dossier, avec des délais administratifs qui s’ajoutent aux délais judiciaires et à la trêve hivernale. Le marché locatif parisien saturé rend l’argument du relogement difficile crédible, mais le juge parisien attend en retour des démarches vérifiables : inscription et renouvellement de la demande de logement social, recherches dans le parc privé avec refus écrits, saisine de la commission de médiation DALO lorsque les critères sont réunis. Pour le bailleur parisien, l’enjeu financier justifie une action rapide : avec des loyers élevés, chaque trimestre d’impayé représente plusieurs milliers d’euros, et la garantie Visale ou l’assurance loyers impayés, quand elles existent, imposent leurs propres délais de déclaration qu’il faut respecter sous peine de déchéance de garantie. Pensez enfin au sort du dépôt de garantie, qui ne peut servir à éponger les derniers loyers impayés en cours de bail mais s’impute sur l’arrêté de compte final après l’état des lieux de sortie, réparations locatives et régularisation de charges.
Conclusion
Face à un locataire qui ne paie plus son loyer, la méthode qui fonctionne tient en quatre réflexes : faire signifier vite un commandement de payer précis visant la clause résolutoire, dénoncer la procédure à la CCAPEX et notifier l’assignation au préfet, produire à l’audience un décompte actualisé mois par mois, et anticiper la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars dans le calendrier d’exécution. L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 13 janvier 2026 prouve qu’une procédure rigoureuse aboutit au constat de la résiliation à date exacte, et le jugement du juge de l’exécution de Pontoise du 4 juillet 2025 montre que le juge sait aussi sanctionner l’occupant qui laisse filer sa dette sans payer le courant ni chercher à se reloger. Côté locataire, la défense utile consiste à comparaître, à reprendre le paiement du loyer courant, à proposer un échéancier chiffré adossé à l’article 1343-5 du code civil, et à documenter chaque diligence de relogement pour solliciter des délais de grâce. À Paris, où chaque mois d’impayé coûte cher et où les délais administratifs s’empilent, attendre la fin de l’hiver pour agir, c’est offrir six mois de loyers perdus au locataire qui ne paiera pas. Faites vérifier votre commandement et votre décompte avant le 1er novembre 2026 : c’est dans ces quarante jours que se joue l’année locative à venir.
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