Vous venez de recevoir un refus d’autorisation d’exploiter du préfet de région, ou une mise en demeure vous enjoignant de régulariser votre situation au titre du contrôle des structures. Vous exploitez déjà les parcelles, parfois depuis des années, dans le cadre d’un bail rural en bonne et due forme, et vous vous demandez si vous pouvez rester sur les terres, comment contester la décision et ce que devient votre bail. La question se pose dans les mêmes termes, en miroir, pour le bailleur qui découvre que son fermier exploite sans l’autorisation requise et s’interroge sur la nullité du bail, la résiliation et les sanctions encourues par l’exploitant.
L’enjeu est considérable car le droit rural fait de l’autorisation d’exploiter une condition de validité du bail lui-même, et non une simple formalité administrative. Quand l’exploitant aurait dû obtenir cette autorisation et ne l’a pas obtenue, le bail peut être annulé par le tribunal paritaire des baux ruraux, à la demande du préfet, du bailleur ou de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural lorsqu’elle exerce son droit de préemption. Parallèlement, l’autorité administrative peut ordonner la cessation de l’exploitation et infliger une sanction pécuniaire calculée par hectare, reconductible chaque année tant que l’exploitation irrégulière se poursuit. Un arrêt de la Cour de cassation du 26 octobre 2023 a précisé qui doit déposer la demande lorsque des parts sociales sont rachetées et à partir de quand se prescrit l’action en nullité, tandis que le juge administratif contrôle strictement les refus opposés aux candidats à la reprise.
Cet article explique quand l’autorisation est exigée et qui doit la demander, ce que le refus définitif ou l’absence de demande fait au bail rural, puis comment contester un refus devant le tribunal administratif et comment sauver le bail devant le tribunal paritaire. Pour situer ces questions dans l’actualité récente du fermage, vous pouvez aussi consulter le bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
I. L’autorisation d’exploiter conditionne la validité du bail rural
Le contrôle des structures ne se confond ni avec le statut du fermage, ni avec la préemption de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, ni avec les règles d’urbanisme. Il s’agit d’une police administrative de la mise en valeur des terres qui s’applique quel que soit le titre d’occupation, y compris lorsque l’exploitant est titulaire d’un bail rural régulier. Comprendre son champ et désigner correctement le demandeur évite la nullité du bail.
A. Savoir si l’opération est soumise et qui doit déposer la demande
Le point de départ figure à l’article L. 331-1 du code rural et de la pêche maritime : « Le contrôle des structures des exploitations agricoles s’applique à la mise en valeur des terres agricoles ou des ateliers de production hors sol au sein d’une exploitation agricole, quels que soient la forme ou le mode d’organisation juridique de celle-ci et le titre en vertu duquel la mise en valeur est assurée. » Le bail rural ne met donc pas l’exploitant à l’abri du contrôle : même preneur en place en vertu d’un bail valable, l’agriculteur qui s’installe, s’agrandit ou réunit des exploitations doit vérifier s’il entre dans un cas d’autorisation préalable.
Les cas soumis à autorisation préalable sont énumérés à l’article L. 331-2 du même code, dont le premier vise « Sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes : 1° Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. » En pratique, le seuil varie selon les régions et les natures de cultures car il est fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. D’autres cas sont soumis à autorisation quelle que soit la superficie, notamment la suppression d’une exploitation au-delà du seuil, la privation d’un bâtiment essentiel, l’absence de membre ayant la qualité d’exploitant ou le défaut de capacité professionnelle, ainsi que les créations ou extensions d’ateliers hors sol au-delà du seuil régional. Chaque dossier doit donc être examiné au regard du schéma applicable au territoire et à la date de l’opération, et non en fonction d’un seuil national unique qui n’existe pas.
La désignation du demandeur piège de nombreuses exploitations sociétaires. Lorsqu’une personne qui exploite déjà entre au capital d’une société agricole et en devient associé exploitant, l’opération s’analyse comme un agrandissement de sa propre exploitation, et c’est elle qui doit demander l’autorisation, pas la société. La Cour de cassation l’a jugé le 26 octobre 2023 dans une affaire où un exploitant associé d’une société agricole du Calvados était entré au capital d’une société civile d’exploitation agricole mettant en valeur une trentaine d’hectares supplémentaires. La troisième chambre civile énonce que « la demande d’autorisation doit être présentée par le nouvel associé, qui procède ainsi à un agrandissement de son exploitation, et non par la société. » Elle en déduit que « alors que la SCEA n’était pas tenue de présenter une demande d’autorisation en raison du rachat par M. [H] de ses parts sociales, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » La solution reprend la position du Conseil d’État, qui avait jugé que le rachat de parts d’une société à objet agricole par une personne qui y participe effectivement constitue un agrandissement soumis à autorisation si la surface totale envisagée excède le seuil du schéma régional. Le Conseil d’État l’a appliqué le 30 novembre 2021 à un associé-exploitant qui avait racheté 99 % des parts d’une entreprise agricole à responsabilité limitée : la sanction pécuniaire de 78 223 euros infligée pour exploitation sans autorisation a été maintenue et « Le pourvoi de M. I… est rejeté. » Retenez la leçon opérationnelle : en cas d’entrée dans une société, de rachat de parts ou de mise à disposition au profit d’une société, identifiez la personne dont l’exploitation s’agrandit réellement et faites déposer la demande par elle, dans le délai fixé par l’administration.
L’information du bailleur fait partie du dispositif. Tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail, la superficie et la nature des biens qu’il exploite déjà, avec mention expresse dans le bail. Un preneur qui tait ses surfaces expose le bail à la contestation et se prive d’un argument de bonne foi si le défaut d’autorisation est relevé plus tard. Devant la cour d’appel de Grenoble, le 15 avril 2025, des bailleurs ont ainsi soutenu qu’un bail était nul parce que le preneur ne justifiait d’aucune autorisation d’exploiter au regard des articles L. 331-1 et suivants du code rural. Devant la cour d’appel de Rennes, le 6 mars 2025, un candidat à la reprise avait au contraire refusé de signer le nouveau bail proposé par les bailleresses par crainte de ne pas obtenir l’autorisation d’exploiter. Ces deux attitudes montrent que l’autorisation se vérifie avant de signer, côté preneur comme côté bailleur, et qu’un écrit qui mentionne les surfaces exploitées sécurise les deux parties.
B. Comprendre ce que le refus ou l’absence de demande fait au bail
Quand l’autorisation était exigée et qu’elle est définitivement refusée, ou quand l’exploitant n’a pas déposé sa demande dans le délai imparti par l’autorité administrative, le bail encourt la nullité. L’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime dispose que « la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation » Le même article ajoute que « Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L. 331-2 dans le délai imparti par l’autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L. 331-7 emporte la nullité du bail » que peuvent faire prononcer le préfet du département, le bailleur ou la société d’aménagement foncier et d’établissement rural lorsqu’elle préempte, devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Trois conséquences découlent de ce texte. D’abord, la nullité n’est pas automatique : elle doit être prononcée par le tribunal paritaire, saisi par l’une des personnes que la loi habilite. Ensuite, tant que le refus n’est pas définitif, notamment pendant les recours contre la décision préfectorale, la nullité ne peut pas être constatée sur ce fondement. Enfin, le bailleur dispose d’une action propre alors même qu’il n’est pas l’auteur du manquement, ce qui explique que des bailleurs soulèvent ce moyen des années après la conclusion du bail pour obtenir l’annulation et la reprise des terres.
L’action en nullité suppose une mise en demeure préalable restée sans effet. L’article L. 331-7 prévoit que « l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu’elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois. » Cette mise en demeure prescrit soit de déposer une demande d’autorisation, soit, si un refus est déjà intervenu, de cesser l’exploitation des terres concernées. La Cour de cassation juge que l’exercice de l’action en nullité ouverte par l’article L. 331-6 suppose, dans tous les cas, que l’exploitant ait été mis en demeure et que le délai imparti soit expiré. Concrètement, un bailleur qui assigne directement en nullité sans qu’aucune mise en demeure ait été notifiée à l’exploitant s’expose à un rejet, et un exploitant qui reçoit une mise en demeure doit la traiter comme le dernier délai utile pour déposer un dossier complet ou cesser l’exploitation contestée. Si l’exploitation se poursuit après l’expiration du délai de cessation, l’administration peut prononcer une sanction pécuniaire : « elle peut prononcer à l’encontre de l’intéressé une sanction pécuniaire d’un montant compris entre 304,90 et 914,70 euros par hectare. » La surface retenue correspond aux surfaces de polyculture-élevage exploitées illégalement ou à leur équivalent, et la mesure peut être reconduite chaque année si l’exploitation irrégulière continue. Les 78 223 euros confirmés par le Conseil d’État en 2021 illustrent l’ampleur que ces sanctions atteignent sur des surfaces importantes.
Le délai pour agir en nullité obéit à une règle que l’arrêt du 26 octobre 2023 a fixée avec précision. L’action se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Mais le point de départ ne se situe pas à la date de conclusion du bail. La Cour de cassation juge que « l’action en nullité d’un bail formée sur le fondement de l’article L. 331-6 précité se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître qu’était expiré le délai imparti au locataire, dans la mise en demeure prévue par l’article L. 331-7 précité, pour régulariser sa situation. » Dans l’affaire jugée, le bail datait de 2011, l’action avait été introduite en avril 2019 et la mise en demeure de décembre 2019 : l’action n’était pas prescrite car le délai n’avait pu courir avant que le bailleur ait connu l’expiration du délai de régularisation. Pour le bailleur, cela signifie qu’une mise en demeure tardive rouvre une fenêtre d’action même sur un bail ancien. Pour le preneur, cela signifie qu’on ne peut pas opposer la prescription en comptant cinq ans depuis la signature du bail lorsque la mise en demeure est postérieure. Vérifiez donc toujours la date de la mise en demeure et celle de l’expiration de son délai avant de conclure à la prescription.
Distinguez enfin la nullité pour défaut d’autorisation de la résiliation pour un autre motif. Le bailleur ne peut demander la résiliation que pour les motifs limitativement énumérés par la loi, parmi lesquels « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation » au sens de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. L’exploitation sans autorisation relève d’abord du terrain de la nullité de l’article L. 331-6, avec sa condition de mise en demeure et ses demandeurs habilités, et non d’une résiliation de plein droit. Plaider la résiliation alors que le texte applicable impose la nullité, ou l’inverse, expose la demande au rejet. Qualifiez le fondement avant d’assigner : nullité pour défaut d’autorisation devant le tribunal paritaire après mise en demeure expirée, résiliation seulement si un motif propre de l’article L. 411-31 est caractérisé en plus.
II. Contester le refus et sauver le bail rural devant les tribunaux
Un refus d’autorisation n’est pas la fin du dossier, et une mise en demeure n’est pas une condamnation. Le contentieux se joue sur deux scènes distinctes qu’il faut articuler : le juge administratif pour la décision préfectorale, le tribunal paritaire des baux ruraux pour le sort du bail. Chaque scène a ses délais, ses moyens et ses preuves. Les perdre de vue fait perdre le fond.
A. Attaquer le refus d’autorisation devant le juge administratif
La décision qui refuse l’autorisation est prise par le préfet de région après publicité de la demande et instruction au regard des motifs légaux de refus. L’article L. 331-3 du code rural et de la pêche maritime impose à l’autorité de se prononcer « par une décision motivée », après vérification au regard des motifs de refus prévus à l’article L. 331-3-1. Cette exigence de motivation constitue le premier levier du recours : un refus stéréotypé, qui ne précise pas en quoi l’opération heurte les critères du schéma régional ou la situation des autres candidats, encourt l’annulation pour défaut de motivation. Lisez donc l’arrêté ligne par ligne et confrontez chaque motif aux pièces de votre dossier et aux critères publiés du schéma directeur régional des exploitations agricoles applicable.
Les motifs de refus sont limités par l’article L. 331-3-1. Le premier permet de refuser « L’autorisation mentionnée à l’article L. 331-2 peut être refusée : 1° Lorsqu’il existe un candidat à la reprise ou un preneur en place répondant à un rang de priorité supérieur au regard du schéma directeur régional des structures agricoles mentionné à l’article L. 312-1 ». Les autres motifs tiennent à la compromission de la viabilité de l’exploitation du preneur en place, à un agrandissement ou une concentration excessifs au regard des critères régionaux, à la réduction d’emplois en cas de mise à disposition à une société et à des orientations spécifiques dans les outre-mer. Aucun autre motif ne peut fonder légalement un refus. Si l’arrêté invoque par exemple la seule opportunité locale, la convenance personnelle ou un critère absent du schéma régional, il est entaché d’erreur de droit. Si l’administration s’est trompée de rang de priorité entre votre candidature et celle d’un concurrent, ou si elle a retenu une surface ou une distance erronées, le moyen pertinent est l’erreur d’appréciation, qui suppose de produire les attestations de surfaces, les relevés parcellaires et les justificatifs de capacité professionnelle contredisant l’instruction.
Le contentieux des refus illustre l’intensité du contrôle exercé par les cours administratives d’appel sur ces critères. Le 22 janvier 2025, la cour administrative d’appel de Douai a examiné le recours d’un agriculteur contre le refus d’autorisation portant sur près de 12 hectares, confirmé en première instance par le tribunal administratif de Lille. Le requérant invoquait notamment l’incompétence de l’auteur de l’acte, une motivation trompeuse, le non-respect des critères de départage du schéma régional entre deux demandes de même rang et une erreur de droit sur la prise en compte de la viabilité de l’exploitation concurrente et de la pluriactivité. La cour a écarté l’ensemble des moyens et jugé que « La requête de M. B… D… est rejetée. » Cet arrêt enseigne trois réflexes. D’abord, choisir les moyens adaptés au schéma régional réellement applicable : contester la viabilité du concurrent ne suffit pas si le schéma fait de la priorité de rang et des critères de départage le coeur de l’examen. Ensuite, documenter la comparaison avec le concurrent avec des chiffres vérifiables plutôt que des affirmations générales sur la taille de son exploitation ou ses revenus annexes. Enfin, ne pas négliger la régularité externe : l’incompétence et la motivation doivent être soulevées avec précision, pièces à l’appui, car le juge rejette les moyens formulés de façon globale.
En pratique, respectez une chronologie stricte dès la notification du refus. Le recours contentieux contre l’arrêté préfectoral se porte devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois à compter de la notification, avec la possibilité d’un recours gracieux ou hiérarchique préalable qui proroge ce délai s’il est exercé dans le même délai de deux mois. Joignez à votre recours l’arrêté attaqué, la preuve de sa notification, votre demande initiale avec son accusé de réception, le schéma régional et les pièces établissant votre rang de priorité, vos surfaces, votre capacité professionnelle et, le cas échéant, l’absence d’atteinte à la viabilité du preneur en place. Demandez au juge, en cas d’annulation, d’enjoindre au préfet de réexaminer la demande ou de délivrer l’autorisation lorsque le sens de la décision est lié. Pendant l’instance, surveillez le caractère définitif du refus au sens de l’article L. 331-6 : tant que le délai de recours n’est pas expiré ou que le juge administratif n’a pas statué, le refus n’est pas définitif et la nullité du bail ne peut pas être prononcée sur ce fondement. Informez-en le tribunal paritaire si une action en nullité est engagée en parallèle, et sollicitez si nécessaire un sursis à statuer en expliquant que le sort du bail dépend de la légalité du refus.
B. Régulariser la situation et défendre le bail devant le tribunal paritaire
Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, la défense du bail repose sur la régularisation et sur le respect des conditions procédurales de l’action en nullité. Si vous recevez une mise en demeure de l’autorité administrative, déposez une demande d’autorisation complète avant l’expiration du délai, qui ne peut être inférieur à un mois. Une demande incomplète équivaut à une absence de demande : constituez le dossier avec l’aide des formulaires et notices de la direction départementale des territoires, faites-vous délivrer un accusé de réception et conservez la preuve du dépôt dans le délai. Si un refus est déjà intervenu et que la mise en demeure vous enjoint de cesser l’exploitation, cessez effectivement l’exploitation des parcelles visées dans le délai ou contestez le refus devant le juge administratif dans le délai de recours, sans poursuivre l’exploitation comme si de rien n’était, car la poursuite expose à la sanction pécuniaire annuelle par hectare. Présentez vos observations écrites ou orales quand l’administration envisage d’ordonner la cessation : ce droit conditionne la régularité de la procédure et permet de faire valoir un dossier de régularisation en cours, une erreur de surface ou une qualité d’exploitant contestée.
Vérifiez la qualité pour agir du demandeur en nullité et la mise en demeure préalable. Seuls le préfet du département, le bailleur et la société d’aménagement foncier et d’établissement rural lorsqu’elle préempte peuvent faire prononcer la nullité sur le fondement de l’article L. 331-6. Un tiers, un voisin ou un concurrent évincé ne peut pas agir sur ce fondement devant le tribunal paritaire, même s’il a obtenu l’autorisation à votre place. Exigez la production de la mise en demeure et la preuve de l’expiration de son délai sans régularisation : sans ces pièces, l’action doit être rejetée en application de la jurisprudence rappelée par l’arrêt du 26 octobre 2023. Contrôlez aussi la prescription : comptez cinq ans non depuis la signature du bail mais depuis le jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître l’expiration du délai de régularisation. Si le demandeur a été informé tardivement, l’action reste recevable ; si au contraire il connaissait l’expiration depuis plus de cinq ans, soulevez la prescription par conclusions motivées avec le calendrier des notifications.
Pour le bailleur, la stratégie gagnante combine fermeté procédurale et choix correct du fondement. Avant d’assigner, assurez-vous qu’une mise en demeure a été notifiée à l’exploitant et que son délai a expiré sans dépôt de demande ou malgré un refus devenu définitif. Rassemblez le bail avec la mention des surfaces exploitées par le preneur, la mise en demeure, les décisions administratives avec leurs notifications et, si vous invoquez un motif de résiliation distinct comme des dégradations ou des impayés, les preuves propres à ce motif. N’assignez pas en résiliation sur le seul fondement du défaut d’autorisation : visez la nullité de l’article L. 331-6 et, à titre subsidiaire seulement, la résiliation si un motif de l’article L. 411-31 est réellement établi. La cour d’appel de Douai, le 15 janvier 2026, a illustré la subtilité de ces actions liées à l’autorisation d’exploiter : saisie par un exploitant qui demandait à être autorisé judiciairement à exploiter une parcelle avec fixation des conditions de jouissance et du fermage, elle a déclaré sa demande recevable puis l’a rejeté au fond, infirmant le jugement qui l’avait déclarée irrecevable au motif que la parcelle n’était pas dépourvue de preneur. La recevabilité ne préjuge donc pas du succès, et chaque demande doit établir les conditions de fond de l’autorisation sollicitée.
Anticipez enfin les effets d’une nullité prononcée. La nullité anéantit le bail rétroactivement, ce qui pose la question de l’occupation passée, des fermages versés, des améliorations apportées au fonds et du sort des récoltes en cours. Le tribunal paritaire peut être saisi des conséquences financières de l’annulation, notamment d’une indemnité d’occupation pour la période d’exploitation sans droit ni titre et du sort des impenses. Pour limiter ces conséquences, le preneur régularisé ou de bonne foi a intérêt à proposer spontanément une indemnité d’occupation au prix du fermage et à documenter ses améliorations, tandis que le bailleur doit chiffrer précisément son préjudice plutôt que de réclamer des sommes forfaitaires. Quand un nouveau bail est envisagé avec le même exploitant ou un successeur après régularisation, faites vérifier au préalable que l’autorisation couvre exactement les parcelles et la personne du futur preneur, faute de quoi le nouveau bail naîtra avec le même vice que l’ancien. La mésaventure du candidat qui, à Rennes, a refusé de signer par crainte de ne pas obtenir l’autorisation montre qu’un refus de signer motivé par le contrôle des structures peut être prudent, mais il doit s’accompagner d’une demande d’autorisation déposée sans tarder, car attendre sans dossier aggrave la situation des deux parties.
Conclusion
Le refus ou l’absence d’autorisation d’exploiter ne se résume ni à un papier administratif ni à une simple amende : il conditionne la validité du bail rural, expose à une sanction pécuniaire par hectare reconductible chaque année et ouvre une action en nullité au profit du préfet, du bailleur et de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui préempte. Trois jalons structurent votre défense. Identifiez l’opération au regard du schéma directeur régional et faites déposer la demande par la bonne personne, notamment le nouvel associé en cas d’entrée au capital d’une société, comme l’exige l’arrêt de la Cour de cassation du 26 octobre 2023. Traitez toute mise en demeure comme un délai couperet d’au moins un mois pour déposer un dossier complet ou cesser l’exploitation contestée, et contestez tout refus devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois avec des moyens adossés aux critères du schéma régional. Devant le tribunal paritaire, faites vérifier la mise en demeure préalable, la qualité du demandeur et la prescription calculée depuis la connaissance de l’expiration du délai de régularisation, et choisissez la nullité de l’article L. 331-6 plutôt qu’une résiliation sans fondement. Avec ces réflexes, un refus se conteste utilement et un bail fragilisé peut encore être sauvé par une régularisation conduite dans les délais.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous recevez un refus d’autorisation d’exploiter, une mise en demeure de régulariser ou une assignation en nullité de votre bail rural. Pour un avis sur votre dossier en droit rural, Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre arrêté préfectoral, votre mise en demeure et votre bail afin de bâtir la contestation ou la régularisation adaptée. Consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via le formulaire de contact.