En cette rentrée de septembre 2026, les visites s’enchaînent à Paris et la même scène se répète dans les studios du onzième comme dans les deux-pièces de Saint-Denis : le candidat locataire découvre sur l’annonce une étiquette énergie F ou G, le bailleur assure que cela ne change rien au bail, et chacun signe en se demandant qui supporte le risque. Depuis le 1er janvier 2025, la réponse est tranchée pour les logements classés G : ils ne peuvent plus être proposés à la location, et les logements classés F suivront le 1er janvier 2028. Le loyer des passoires énergétiques est gelé, le diagnostic de performance énergétique est devenu opposable depuis le 1er juillet 2021, et les tribunaux sanctionnent les diagnostics erronés comme les compléments de loyer abusifs. Que vous soyez locataire d’un logement glacial et surfacturé ou bailleur sommé de rénover, cet article vous donne la méthode complète : comprendre l’interdiction, exploiter le diagnostic, contraindre aux travaux et récupérer le trop-perçu, avec les textes exacts et les décisions qui les appliquent à Paris et en Île-de-France.
I. Louer ou relouer un logement classé F ou G à Paris : l’interdiction, le gel et le diagnostic opposable
A. Logement G interdit depuis 2025, logement F visé en 2028 : le calendrier qui s’impose au bailleur
Le calendrier est désormais lisible et il ne laisse aucune marge aux bailleurs parisiens. Depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores, dits G+, dont la consommation dépasse 450 kilowattheures par mètre carré et par an, sont exclus de la location. Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction frappe l’ensemble des logements classés G. Le 1er janvier 2028 marquera la troisième marche avec les logements classés F, avant les logements classés E à l’horizon 2034. Ce calendrier, issu de la loi du 22 août 2021 dite Climat et résilience, s’applique à Paris comme partout en France, mais il y mord davantage : dans une ville où l’encadrement des loyers plafonne déjà les montants et où la demande excède structurellement l’offre, un bien interdit de location devient un capital qui dort et un contentieux qui se réveille.
Le code de la construction et de l’habitation donne la mesure de l’effort collectif attendu. Son article L. 173-1-1 dispose que : les bâtiments d’habitation existants sont classés par niveau de performance décroissant selon leur performance énergétique et leurs émissions de gaz à effet de serre La classification va de A à G et elle irrigue tout le régime juridique du logement loué. L’article L. 173-2 du même code fixe l’objectif de rénovation : à compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance des bâtiments d’habitation, mesuré par la méthode du diagnostic, devra se situer entre les classes A et E Autrement dit, le législateur exige qu’à cette date le parc d’habitation sorte des classes F et G, sous réserve d’exonérations étroites liées aux contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales et au coût manifestement disproportionné des travaux, dont les critères relèvent du décret en Conseil d’État. Pour un propriétaire parisien d’immeuble haussmannien classé ou d’appartement en copropriété dégradée, ces exonérations existent mais elles se prouvent, elles ne se déclarent pas.
L’obligation de transparence accompagne l’interdiction et elle pèse sur chaque annonce comme sur chaque bail. Le même article L. 173-2 prévoit qu’en cas de vente ou de location d’un bien dont le niveau de performance n’est pas conforme, l’obligation de rénovation est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien. Un bailleur qui tait la classe énergie dans son annonce parisienne ou qui omet la mention dans le contrat commet une première faute, facile à établir devant le juge, et il prive le candidat locataire d’une information que la loi juge essentielle. À Paris, où les annonces partent en quelques heures, cette mention est aussi un filtre : un logement affiché G après le 1er janvier 2025 signale une mise en location prohibée, et le candidat doit refuser ou négocier en connaissance de cause plutôt que découvrir l’illégalité après l’état des lieux.
Le volet financier du dispositif est le gel des loyers des passoires énergétiques. Depuis 2023, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni au renouvellement ni à la relocation, tant que le niveau de performance n’est pas relevé. Pour le bailleur, l’équation est simple : sans travaux, le rendement est figé pendant que les charges de copropriété et la taxe foncière continuent de grimper. Pour le locataire, le gel est une arme immédiate : toute hausse appliquée malgré la classe F ou G est indue et répétible. Conservez l’avis d’échéance, le bail et le diagnostic, car ces trois pièces suffisent à démontrer l’irrégularité. Dans la capitale, le gel se cumule avec l’encadrement des loyers : un loyer de référence dépassé et une étiquette F ou G donnent deux fondements distincts de restitution, et les juges parisiens les examinent l’un après l’autre, comme l’illustre la décision du 26 mars 2026 examinée plus loin.
Le bailleur parisien dispose de trois voies et d’elles seules : rénover pour sortir de la classe interdite, vendre en affichant loyalement la performance, ou accepter un bien vacant et un contentieux programmé. La rénovation suppose un audit, un vote de travaux en copropriété quand le bâti est collectif, et souvent un montage d’aides dont MaPrimeRénov’ constitue le pivot pour les travaux d’isolation et de chauffage. Si vous achetez au contraire une passoire thermique pour la rénover puis la louer, les réflexes d’acquéreur priment et notre analyse dédiée à l’achat d’une passoire thermique, au DPE opposable et aux recours contre un DPE faux vous donne la marche à suivre avant de signer : acheter une passoire thermique, DPE opposable et recours si le DPE est faux. Dans tous les cas, faites dater le diagnostic, vérifiez sa validité de dix ans et exigez la mention de classe dans le bail : ces détails matériels gagnent les procès.
B. DPE remis, affiché et désormais opposable : le papier qui fait gagner le locataire et expose le diagnostiqueur
Le diagnostic de performance énergétique n’est plus un document décoratif annexé au bail par habitude. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation le définit avec précision : le diagnostic décrit, pour un usage standardisé du bien, la quantité d’énergie consommée ou estimée en énergie primaire et finale, les émissions de gaz à effet de serre induites et la classification issue de valeurs de référence Le texte ajoute qu’il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation, des recommandations de travaux et le montant des dépenses théoriques. Chaque mot compte en contentieux : une consommation estimée selon la méthode conventionnelle, des recommandations absentes ou fantaisistes et des dépenses théoriques sous-évaluées trahissent un diagnostic bâclé, et l’expert judiciaire le démontrera en comparant la méthode affichée aux caractéristiques réelles du bien.
La remise du diagnostic est une obligation du bailleur, pas une faveur. L’article L. 126-28 du même code dispose que : le propriétaire doit tenir le diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire dès que l’immeuble est offert à la vente ou à la location Le diagnostic doit en outre figurer dans le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation pour les ventes, et la pratique comme la jurisprudence étendent l’exigence de loyauté à la location : un bail signé sans diagnostic remis, ou avec un diagnostic périmé, fragilise le bailleur dès l’ouverture des débats. À Paris, exigez le diagnostic avant de verser le dépôt de garantie, comparez la classe annoncée avec celle de l’annonce conservée par capture d’écran, et refusez les promesses verbales de travaux prochains non écrites dans le bail.
La portée juridique du diagnostic a basculé le 1er juillet 2021 et cette bascule change tout aux procès en cours. Avant cette date, le diagnostic n’avait qu’une valeur informative, comme l’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 novembre 2019 dans l’affaire du pourvoi numéro 18-23.251 : « le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ». La Cour en tirait une conséquence indemnitaire précise : « le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ». L’arrêt, rendu sur un diagnostic de 2009 et consultable ici : Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 novembre 2019, pourvoi numéro 18-23.251, cantonnait la réparation à quinze mille euros pour perte de chance, à l’exclusion du coût des travaux. Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic est opposable : l’acquéreur comme le locataire peuvent s’en prévaloir directement contre le vendeur, le bailleur et le diagnostiqueur, et la garantie des vices cachés comme la responsabilité délictuelle retrouvent leur plein effet.
Les diagnostiqueurs le savent et les cours d’appel le rappellent à prix d’argent. L’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation exige que : ces documents doivent être établis par une personne offrant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés Le diagnostiqueur doit être certifié, assuré et indépendant, et sa responsabilité est engagée quand sa faute fausse l’appréciation énergétique du bien. Le 18 mars 2025, la première chambre de la cour d’appel de Pau, dans l’affaire portant le numéro de répertoire général 23/01760, a condamné la société Maison du Diag à payer aux acquéreurs la somme suivante : « Condamne la Société MAISON DU DIAG à payer à M. [A] [X] et Mme [V] [P] épouse [X] la somme de 6 500 € en réparation de leur perte de chance de négocier à un prix moindre l’achat de la maison acquise le 10 septembre 2015 de M. [C] [S] », décision consultable ici : cour d’appel de Pau, première chambre, 18 mars 2025, répertoire général numéro 23/01760. Transposée à la location parisienne, la solution signifie qu’un locataire trompé par un DPE flatteur peut obtenir la réduction du loyer qu’il aurait négociée et des dommages et intérêts pour le surcoût énergétique subi, tandis que le bailleur complice d’un diagnostic de complaisance répond aux côtés du professionnel.
Le droit commun des contrats verrouille l’édifice. L’article 1112-1 du code civil énonce que : la partie qui détient une information déterminante pour le consentement de l’autre doit la lui révéler lorsque celle-ci l’ignore légitimement ou lui fait confiance Un bailleur qui connaît la vraie classe énergie de son bien et produit un diagnostic arrangé manque à ce devoir d’information, et la réticence dolosive ouvre l’annulation du bail ou sa réfaction. L’article 1240 du même code rappelle que : tout fait de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige son auteur fautif à le réparer Factures d’électricité et de gaz, constats d’humidité, certificats médicaux pour les pathologies respiratoires aggravées par le froid : chaque préjudice chiffré et documenté devient une ligne d’indemnisation. Pour les immeubles collectifs anciens de Paris et de la petite couronne, l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation ajoute une corde : le diagnostic collectif, renouvelé tous les dix ans, permet au locataire d’exiger la communication des documents de la copropriété et de démontrer que le bailleur connaissait l’état réel du bâti.
II. Agir à Paris et en Île-de-France : contraindre aux travaux, annuler le complément et récupérer le trop-perçu
A. Logement froid, humide ou dangereux : mettre en demeure, saisir le juge et obtenir les travaux sous astreinte
Un logement classé F ou G n’est pas seulement interdit de location ou de hausse : il est presque toujours indécent, et l’indécence donne au locataire parisien un levier plus rapide que la rénovation énergétique elle-même. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes l’a rappelé le 24 février 2026 dans l’affaire portant le numéro de répertoire général 25/00243, en des termes applicables à chaque bail d’habitation : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le jugement, consultable ici : tribunal judiciaire de Tarbes, juge des contentieux de la protection, 24 février 2026, répertoire général numéro 25/00243, vise l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et souligne que cette obligation est d’ordre public : le bailleur ne peut ni s’en exonérer par une clause du bail ni reprocher au locataire d’avoir accepté les lieux en l’état. Infiltrations, moisissures, chaudière hors d’âge, simple vitrage laissant passer le vent du boulevard : dès que la santé ou la sécurité sont en jeu, le manquement est constitué et la faute est caractérisée.
La procédure efficace suit un ordre que les juges parisiens vérifient point par point. D’abord la mise en demeure écrite, adressée en recommandé avec accusé de réception, qui décrit les désordres pièce par pièce, vise le diagnostic et la classe énergie, et impartit un délai raisonnable, généralement un à deux mois, pour réaliser les travaux. Joignez les photographies datées, les factures d’énergie qui explosent malgré une consommation sobre, et si possible un constat de commissaire de justice qui fige l’humidité, la température intérieure et l’état des équipements. Ensuite, et seulement ensuite, la saisine du juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble : à Paris, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire statue vite sur ces contentieux de masse, et en Île-de-France chaque tribunal judiciaire départemental dispose de la même formation. Demandez la condamnation du bailleur à réaliser les travaux décrits, sous astreinte de cinquante à cent euros par jour de retard, la suspension ou la réduction du loyer pendant la durée des désordres, et des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance.
Le fondement indemnitaire ne fait aucun doute quand le bailleur reste sourd. L’article 1231-1 du code civil dispose que : le débiteur répond par des dommages et intérêts de l’inexécution ou du retard, sauf à prouver que la force majeure a empêché l’exécution Le bailleur qui refuse d’isoler, de remplacer une chaudière mourante ou de traiter l’humidité ne peut invoquer ni la force majeure ni l’attente d’un vote de copropriété qu’il n’a jamais provoqué : son inexécution est fautive et le retard se paie. L’article 1240 du code civil, selon lequel ce principe général de responsabilité pour faute, qui impose à l’auteur d’un dommage de le réparer, permet d’ajouter le surcoût de chauffage, les frais de relogement temporaire pendant les travaux, les vêtements et meubles détériorés par les moisissures et, dossier médical à l’appui, le préjudice de santé. Chiffrez chaque poste avec factures et devis : un juge parisien indemnise ce qui est prouvé, il rejette ce qui est allégué.
À Paris et en Île-de-France, trois réflexes locaux accélèrent le règlement. Premièrement, saisissez la commission départementale de conciliation avant ou parallèlement au juge : gratuite et rapide, elle rend un avis qui pèse lourd à l’audience, et les bailleurs parisiens transigent souvent à ce stade pour éviter la publicité d’un jugement. Deuxièmement, faites établir un devis par un artisan certifié reconnu garant de l’environnement pour les travaux d’isolation et de chauffage : le devis transforme une demande vague de mise aux normes en injonction précise que le juge peut reprendre à l’euro près dans son dispositif. Troisièmement, si le bien appartient à une copropriété, assignez utilement en demandant au juge d’enjoindre au bailleur de provoquer une assemblée générale sur les travaux des parties communes : le copropriétaire bailleur ne peut se retrancher derrière la copropriété quand il n’a jamais inscrit la résolution à l’ordre du jour. Pour les locataires du parc social parisien, ajoutez la réclamation écrite auprès du bailleur social et la saisine du médiateur : l’organisme qui laisse un logement F ou G sans plan de travaux commet une faute de gestion que le juge relève d’office.
Le bailleur diligent n’est pas démuni pour autant, à condition d’agir avant l’assignation. Faites réaliser un nouveau diagnostic par un professionnel certifié et assuré, conformément à l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, qui exige des garanties de compétence, une organisation et des moyens appropriés ainsi qu’une assurance couvrant les conséquences de la responsabilité : article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. Programmez les travaux par un maître d’œuvre, notifiez au locataire un calendrier écrit, et sollicitez du juge des délais de grâce plutôt qu’une résistance frontale si la copropriété bloque : le bailleur qui prouve sa bonne foi obtient des délais, celui qui méprise la mise en demeure paie l’astreinte. Dans les deux camps, la règle d’or parisienne reste la même : écrire, dater, chiffrer et conserver, car le contentieux du logement se gagne au dossier.
B. Complément de loyer et loyer de référence dépassé : faire annuler la majoration et récupérer des milliers d’euros à Paris
L’encadrement des loyers applicable à Paris transforme chaque bail en opération arithmétique contrôlable, et les juges parisiens refont le calcul sans indulgence. Le mécanisme est connu : un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral selon le secteur, l’époque de construction et le nombre de pièces, une majoration maximale de vingt pour cent, et un complément de loyer que le bailleur ne peut ajouter qu’en démontrant des caractéristiques de localisation ou de confort véritablement exceptionnelles, non prises en compte dans la grille. Balcon standard, digicode, ascenseur ou matériaux de qualité dans un immeuble récent ne sont pas exceptionnels à Paris, et la commission de conciliation comme le juge les écartent systématiquement. Si votre bail parisien affiche un complément, comparez-le à l’arrêté préfectoral de l’année de signature : l’écart se lit en cinq minutes et vaut souvent plusieurs centaines d’euros par mois.
Le 26 mars 2026, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a offert la démonstration la plus nette de l’année dans l’affaire portant le numéro de répertoire général 25/06198, qui opposait un locataire parisien à la société bailleresse : « ANNULE le complément de loyer mensuel de 356,38 euros stipulé par le contrat de bail du 2 septembre 2024 ». Le jugement, consultable ici : tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, 26 mars 2026, répertoire général numéro 25/06198, ajoute une condamnation sonnante : « CONDAMNE la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS à payer à M. [O] [T] la somme de 5702,08 euros (cinq mille sept cent deux euros et huit centimes) au titre de la restitution des compléments de loyer indûment perçus pour la période de septembre 2024 à décembre 2025 inclus ». Trois cent cinquante-six euros par mois annulés, cinq mille sept cents euros restitués sur seize mois, huit cents euros au titre des frais de justice : le contentieux du complément paie, et il paie vite quand le dossier est carré. Le bailleur invoquait le balcon, le digicode, le chauffage individuel, la bonne isolation et la construction récente ; le tribunal a jugé que ces éléments, courants dans les logements récents ou rénovés et déjà intégrés dans la grille de référence, ne présentaient aucun caractère exceptionnel.
La méthode de contestation tient en quatre gestes. Premièrement, reconstituez le plafond applicable : loyer de référence de votre catégorie dans l’arrêté préfectoral parisien en vigueur à la signature, majoré de vingt pour cent, hors charges et hors complément. Deuxièmement, isolez le complément et sommez les perceptions indues mois par mois depuis la signature, en ajoutant l’indexation si le bail l’a appliquée au complément : le tableur joint à l’assignation impressionne et évite les erreurs. Troisièmement, saisissez la commission départementale de conciliation de Paris : son avis favorable, comme dans l’affaire de mars 2026, préfigure presque toujours le jugement. Quatrièmement, assignez devant le juge des contentieux de la protection en demandant l’annulation du complément, la restitution des sommes indûment perçues, la régularisation du bail et une indemnité pour les frais exposés. Notre analyse complète de la contestation du loyer plafonné et de la récupération du trop-perçu à Paris détaille les délais, les pièces et les montants poste par poste : loyer plafonné dépassé à Paris, contester le complément et récupérer le trop-perçu.
Le délai pour agir est confortable mais il ne faut pas le gaspiller. L’article 2224 du code civil dispose que : les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer Chaque échéance indue fait courir son propre délai, et la mise en demeure comme la saisine de la commission de conciliation interrompent utilement la prescription. Concrètement, un locataire entré en 2022 peut encore en 2026 réclamer les compléments indus des cinq dernières années, à condition d’agir avant l’échéance. Pour les logements énergivores, cumulez les fondements : restitution du complément injustifié d’une part, gel du loyer pour classe F ou G d’autre part, réduction pour indécence enfin. Les trois actions obéissent au même délai de cinq ans et se plaident dans la même assignation : le juge tranche chaque chef séparément et additionne les condamnations. Textes de référence pour bâtir l’assignation : article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation, article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, article 1112-1 du code civil, article 1231-1 du code civil, article 1240 du code civil, article 2224 du code civil, et le calendrier des interdictions décrypté ici : le calendrier légal des interdictions.
Conclusion
Le logement classé F ou G à Paris n’est ni une fatalité ni une aubaine : c’est un dossier à traiter avec méthode. Vérifiez la classe et la validité du diagnostic avant de signer, refusez toute location d’un logement G depuis 2025, opposez le gel du loyer à toute augmentation, mettez en demeure par écrit avant de saisir le juge des contentieux de la protection, et additionnez les fondements quand ils se cumulent : indécence, complément injustifié, diagnostic trompeur. Les décisions de 2025 et 2026 montrent que les juges suivent les dossiers documentés : six mille cinq cents euros pour une perte de chance de négocier à Pau, cinq mille sept cents euros de compléments restitués à Paris, travaux ordonnés sous astreinte dès que la décence est en cause. Bailleur, faites diagnostiquer par un professionnel certifié et assuré, programmez les travaux et écrivez au locataire : la bonne foi prouvée vaut des délais, le silence vaut une condamnation. Dans les deux rôles, le temps joue contre celui qui attend, car chaque mois de loyer indu ou de froid subi se chiffre et se récupère pendant cinq ans.
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