Un bail commercial portant sur une chambre d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes prévoyait que le loyer serait révisé chaque année au 1er janvier avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an, sans limite de montant ni de durée. La cour d’appel de Lyon avait validé cette clause le 13 mars 2025 : le prix de l’occupation étant fixé dès la signature pour toute la durée du bail, il s’agissait selon elle d’une simple clause d’augmentation forfaitaire, étrangère aux règles de la révision et de l’indexation. Par un arrêt du 3 septembre 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse cette analyse en toutes ses dispositions : une clause qui stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans plafond ni terme, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, et elle doit être réputée non écrite dès lors qu’elle fait échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer. La décision, rendue sous le pourvoi numéro S 25-14.904, intéresse bien au-delà du contentieux des chambres d’EHPAD : la garantie de revalorisation annuelle du loyer est une stipulation courante des baux d’exploitation des résidences gérées, résidences services seniors, résidences étudiantes et résidences de tourisme, et chaque clause de ce type doit désormais être réexaminée à l’aune du critère posé par la Cour.

I. Pourquoi une hausse automatique de 1,5 % par an sans plafond n’est pas une fixation du loyer d’origine

A. Que prévoyait le bail de la chambre d’EHPAD et qu’avait jugé la cour d’appel de Lyon ?

Les faits sont rappelés aux paragraphes 1 à 3 de l’arrêt : Les bailleurs, un couple de particuliers, ont donné à bail commercial à la société Semillance, qui exploite un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, une chambre située dans cet établissement. Le bail comprenait une clause stipulant que le loyer serait, au terme de la deuxième année entière suivant la prise de date d’effet du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an. La société locataire a assigné les bailleurs en constatation du caractère réputé non écrit de cette clause et en restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années.

La cour d’appel de Lyon, par arrêt du 13 mars 2025, a rejeté ces demandes. Son raisonnement, reproduit au paragraphe 16 de l’arrêt de cassation, se tenait à première lecture : la clause de fixation du prix ne dépend d’aucun indice ni d’aucune variable mais garantit au bailleur une augmentation fixe de 1,5 % par an, et le prix de l’occupation des lieux étant ainsi déterminé dès la conclusion du bail pour toute sa durée, sauf révision triennale, il s’agit d’une clause d’augmentation forfaitaire du loyer qui est licite. Autrement dit, pour la cour d’appel, tout ce qui est chiffré dès l’origine relève de la liberté contractuelle des parties sur le prix, et les règles d’ordre public de la révision du loyer ne s’appliquent qu’aux mécanismes qui font varier le loyer en fonction d’un paramètre extérieur, comme un indice.

Le pourvoi de la société Semillance contestait cette lecture en rappelant la typologie admise des mécanismes de variation du loyer en cours de bail commercial : les seules clauses licites qui permettent de faire varier le montant du loyer au cours de l’exécution du bail sont les clauses recettes, assises sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur, les clauses d’échelle mobile, reposant sur une indexation du loyer pouvant jouer à la hausse comme à la baisse, et les clauses de loyer par paliers. La clause litigieuse, qui ouvrait aux parties la possibilité d’une révision annuelle du loyer avec une garantie minimale d’augmentation, n’était ni une clause recettes, ni une clause d’échelle mobile, ni une clause de loyer par paliers, et devait en conséquence être déclarée illicite, au visa des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce.

B. Que tranche la Cour de cassation : la liberté du loyer initial s’arrête où commence la révision légale

La réponse de la Cour est rendue au visa des articles L. 145-15, L. 145-33, alinéa 1er, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce, et l’arrêt Civ. 3e, 3 septembre 2026, pourvoi numéro S 25-14.904, publié au Bulletin commence par rappeler le cadre légal avant de poser le principe directeur. Aux termes de l’article L. 145-33, alinéa 1er, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Aux termes de l’article L. 145-37, les loyers des baux régis par le statut, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. L’article L. 145-38 organise la révision triennale : la demande ne peut être formée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, elle prend effet à la date de la demande, et sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. L’article L. 145-39 ajoute que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. Enfin, l’article L. 145-15 répute non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

De cet ensemble, la Cour déduit au paragraphe 10 le principe qui structure désormais la matière : d’une part, la détermination du loyer originaire du bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties, d’autre part, doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer. La citation est exacte : il s’en déduit, d’une part, que la détermination du loyer originaire du bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties, d’autre part, que doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer.

L’arrêt prend ensuite soin d’inscrire sa solution dans une continuité de trois décisions de référence, ce qui en fait une décision de fixation plutôt qu’une rupture. Premièrement, constitue un mode de détermination du loyer originaire la conclusion d’un bail commercial à loyer progressif par paliers dans lequel les parties prévoient, dès la signature du bail, des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu’à un plafond déterminé par avance, et ce mode de fixation de loyer ne fait pas obstacle au jeu de la révision légale, selon l’arrêt de la troisième chambre civile du 14 mai 1980, pourvoi numéro 79-10.511, publié au Bulletin civil III numéro 98. Deuxièmement, la clause stipulant une variation du loyer inférieure à celle de l’indice du coût de la construction n’est pas contraire aux dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce, qui ont pour objet de prohiber les modifications excédant la variation de l’indice, selon l’arrêt du 18 décembre 1985, pourvoi numéro 84-15.827, publié au Bulletin civil III numéro 168. Troisièmement, une clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-39 du code de commerce, et la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, selon l’arrêt du 12 janvier 2022, pourvoi numéro 21-11.169, publié au Bulletin, dont le sommaire énonce qu’en application de l’article L. 145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence.

La question posée par le pourvoi, formulée au paragraphe 13, était celle de la licéité d’une clause d’augmentation forfaitaire et périodique du loyer stipulée dans un bail commercial, sans limitation de durée ou de plafond : cette clause constitue-t-elle un mode de détermination du loyer originaire, relevant de la liberté contractuelle, ou s’analyse-t-elle en une clause de révision en cours de bail du loyer ayant pour effet de faire échec aux règles d’ordre public ? La réponse tient en deux paragraphes. Au paragraphe 14, à la différence d’un loyer progressif par paliers, ladite clause, en ce qu’elle stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée alors même qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices. Au paragraphe 15, une telle clause a ainsi pour effet de faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, et doit être réputée non écrite. Trois éléments emportent donc la qualification : l’automaticité et le caractère forfaitaire d’une augmentation qui joue périodiquement, à taux fixe, uniquement à la hausse ; l’absence de plafond et de durée, qui sépare la clause du loyer progressif par paliers ; et la durée réelle du bail commercial, qui ne prend pas fin automatiquement à son terme conventionnel par l’effet du droit au renouvellement, de sorte qu’un mécanisme sans limite est appelé à produire ses effets bien au-delà de la période initialement envisagée par les parties. En jugeant la clause licite après avoir elle-même constaté qu’elle prévoyait une augmentation forfaitaire et automatique sans limite de durée, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes visés : cassation en toutes ses dispositions, avec renvoi devant la cour d’appel de Lyon autrement composée.

II. Comment contester la clause et récupérer le trop-perçu, comment rédiger une clause qui tient la route

A. Faire juger la clause non écrite et obtenir la restitution des loyers : qui agit, devant qui, pour quoi

Le preneur qui supporte une clause de progression forfaitaire, automatique, à la seule hausse, sans plafond ni terme, dispose d’une action en constatation du caractère réputé non écrit de la clause, portée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. L’enjeu de la qualification est binaire et considérable : si la clause détermine le loyer originaire, elle est valable et le loyer programmé est dû ; si elle organise une révision déguisée, elle est réputée n’avoir jamais existé, sans que la validité du bail lui-même soit affectée, et les sommes versées en application de la clause sont indûment perçues. Dans l’affaire jugée le 3 septembre 2026, la société locataire demandait la restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années, et la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur ce chef de demande, renvoyé à la cour d’appel de Lyon autrement composée : c’est devant la cour de renvoi que se jouera le chiffrage.

Sur le terrain de la prescription, l’action en répétition de l’indu relève du délai de droit commun de cinq ans de l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Concrètement, chaque échéance de loyer majorée en application d’une clause ensuite jugée non écrite ouvre droit à restitution, dans la limite des cinq années précédant l’assignation, et le fondement de la restitution est posé par l’article 1302 du code civil : tout paiement suppose une dette, et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Le travail probatoire du preneur consiste donc à reconstituer l’exécution de la clause sur la période non prescrite : loyers appelés, loyers acquittés, taux appliqués année par année, et calcul du différentiel entre le loyer effectivement versé et le loyer qui aurait résulté de l’application du bail expurgé de sa clause illicite, c’est-à-dire le loyer de base soumis le cas échéant à la seule indexation réciproque et aux révisions triennales régulièrement formées.

Un exemple chiffré illustre l’ampleur potentielle du litige, à titre purement illustratif et sans préjuger du calcul que retiendra la cour de renvoi. Avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an appliquée pendant neuf années pleines, le loyer progresse d’un facteur de 1,015 exposant 9, soit environ 1,1436, ce qui représente une majoration cumulée d’environ 14,4 % du loyer de base, inférieure ou supérieure selon les années à la variation réelle des indices. Sur la même période, l’indice trimestriel des loyers commerciaux et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et au deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier peuvent avoir progressé moins vite, voire avoir reculé certaines années, or la clause litigieuse ne prévoyait aucune baisse : c’est précisément cette marche à sens unique, déconnectée de toute contrepartie de baisse et de tout plafond, qui caractérise la révision automatique prohibée. Pour un loyer annuel de base de 60 000 euros, une majoration cumulée de 14,4 % représente un surcoût annuel de plus de 8 600 euros en fin de période, et la restitution sur cinq années peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros avant intérêts.

Le sort réservé à la clause après le constat du caractère non écrit mérite une précision apportée par un arrêt récent de la même chambre, qui prolonge la solution du 12 janvier 2022 : par arrêt du 22 mai 2025, pourvoi numéro 23-23.336, la troisième chambre civile juge qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence, mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité. Autrement dit, lorsque le mécanisme contractuel est divisible, la partie saine de la clause survit : une indexation réciproque adossée à un indice légal demeure applicable, seule la butée interdisant la baisse est effacée. En revanche, lorsque la clause litigieuse se réduit à la seule garantie de hausse, comme la garantie de 1,5 % de l’espèce du 3 septembre 2026, il ne reste rien à sauver une fois la stipulation prohibée retranchée, et le loyer retombe à son montant de base pour la période couverte par la restitution. Cette distinction commande la stratégie contentieuse des deux côtés : le preneur a intérêt à démontrer que la garantie de hausse est autonome et indivisible du reste du dispositif de fixation du prix, tandis que le bailleur a intérêt à démontrer que la clause forme avec l’indexation un ensemble dont la partie licite peut survivre.

Du côté du bailleur, l’arrêt du 3 septembre 2026 comporte aussi un enseignement financier immédiat : Les bailleurs sont condamnés aux dépens de cassation et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, leur demande est rejetée tandis qu’ils sont condamnés à payer à la société Semillance la somme de 3 000 euros, et l’arrêt cassé sera transcrit en marge sur les diligences du procureur général. La cassation est prononcée en toutes les dispositions de l’arrêt de Lyon, l’affaire et les parties sont remises en l’état antérieur, et le renvoi devant une cour d’appel de Lyon autrement composée signifie que le débat sur la restitution reste entièrement ouvert, montants, intérêts et articulation avec les révisions triennales éventuellement intervenues compris.

B. Auditer les baux en cours et rédiger une progression du loyer qui survit au contrôle du juge

Pour les bailleurs, les gestionnaires de patrimoine et les exploitants de résidences gérées, le premier réflexe est l’audit du stock contractuel : identifier chaque bail comportant un mécanisme de progression forfaitaire du loyer, vérifier s’il fonctionne périodiquement, automatiquement, à taux fixe et uniquement à la hausse, et contrôler s’il prévoit un plafond de montant, une date d’extinction et une articulation avec l’indexation et la révision légale. Une clause reproduite depuis des années dans un modèle de bail d’exploitation n’est pas sécurisée par le seul fait qu’elle n’a jamais été contestée, et l’arrêt du 3 septembre 2026, publié au Bulletin, fournit désormais aux preneurs et à leurs conseils le visa prêt à l’emploi pour l’attaquer. Six questions structurent l’analyse avant de rédiger, de renouveler ou de contester : le contrat fixe-t-il de véritables montants de loyer successifs ou un simple taux d’augmentation ; les périodes d’application sont-elles déterminées dès l’origine ; la progression s’arrête-t-elle à une date ou à un montant déterminés ; un plafond est-il prévu par avance ; le mécanisme ne fonctionne-t-il qu’à la hausse ; et comment s’articule-t-il avec l’indexation et la révision légale triennale. Une réponse affirmative aux questions portant sur la détermination des périodes, du terme et du plafond oriente vers le loyer par paliers licite, tandis qu’une progression sans terme, sans plafond et à sens unique relève désormais clairement de la révision déguisée.

Trois montages demeurent sûrs lorsqu’ils sont correctement rédigés. Le premier est le loyer progressif par paliers au sens de l’arrêt du 14 mai 1980 : les parties fixent dès la signature des niveaux de loyer en euros applicables à des dates déterminées, jusqu’à un plafond déterminé par avance, et ce mode de fixation ne fait pas obstacle au jeu ultérieur de la révision légale, qui reste disponible pour chaque partie dans les conditions des articles L. 145-37 et L. 145-38. En pratique, un bail qui prévoit 60 000 euros les trois premières années, 63 000 euros les trois suivantes et 66 000 euros jusqu’au terme de la neuvième année, avec rappel exprès du droit de chaque partie de solliciter la révision triennale, exprime des montants et un terme : c’est une détermination du prix, non une révision programmée. Le deuxième montage est l’indexation réciproque sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, jouant à la hausse comme à la baisse, sans taux plancher interdisant la diminution : c’est l’exact opposé de la clause censurée, et la jurisprudence du 12 janvier 2022 comme celle du 22 mai 2025 la valident par contraste avec les clauses à sens unique. Le troisième montage est la clause recettes assise sur le chiffre d’affaires du preneur, éventuellement combinée avec un loyer minimum garanti, dont l’articulation avec le statut légal, l’inapplication du plafonnement et la fixation du minimum ont été largement explorées par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, comme le rappelle notre analyse dédiée au loyer binaire et à la clause recettes dans le bail commercial.

Deux pièges doivent être évités dans la rédaction. Le premier consiste à déguiser la garantie de hausse en la combinant avec une indexation : si le bail prévoit une indexation réciproque mais ajoute que le loyer ne pourra en aucun cas diminuer ou qu’il progressera au minimum de tel taux par an, la butée à la seule hausse encourt la censure au même titre que la clause de l’espèce, et seule la stipulation prohibée sera effacée si le surplus est divisible. Le deuxième piège consiste à assortir le bail d’une clause d’échelle mobile sans mesurer l’effet de l’article L. 145-39 : dès lors que le jeu de la clause augmente ou diminue le loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, chaque partie peut demander la révision, et la variation qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Enfin, la révision triennale de l’article L. 145-38 reste le canal normal d’ajustement du loyer en cours de bail : demande formée au plus tôt trois ans après l’entrée en jouissance ou le renouvellement, effet à la date de la demande, plafonnement à la variation des indices sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Une clause qui court-circuite ce dispositif en garantissant au bailleur une hausse annuelle automatique rend ce canal sans objet, et c’est cette neutralisation du mécanisme légal que sanctionne le caractère réputé non écrit.

Conclusion

L’arrêt du 3 septembre 2026 ne condamne pas la progression conventionnelle du loyer commercial : les paliers avec plafond demeurent, les clauses recettes demeurent, l’indexation réciproque demeure. Il trace en revanche une frontière nette, et c’est l’apport durable de la décision : la liberté contractuelle gouverne la fixation du loyer originaire, avec des montants, des dates et un plafond exprimés en euros, mais elle ne permet pas d’organiser en cours de bail une révision automatique à la seule hausse qui neutralise les articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce. Pour les preneurs de résidences gérées et de locaux commerciaux, la décision ouvre une voie de restitution du trop-perçu dans la limite de la prescription quinquennale, au prix d’une reconstitution rigoureuse des loyers versés et d’une démonstration de l’autonomie de la garantie de hausse. Pour les bailleurs et les rédacteurs de baux, elle impose un audit immédiat des clauses de progression forfaitaire et leur réécriture en paliers plafonnés, en indexation réciproque ou en clause recettes. La question utile n’est plus de savoir comment la clause est intitulée dans le bail, mais comment elle fait réellement évoluer le loyer, dans quel sens et jusqu’où.

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