Votre parcelle se gorge d’eau chaque hiver et le blé y pourrit sur pied. Un matin, vous découvrez des tranchées fraîches, des tuyaux annelés et un fossé busé : votre fermier a installé un drainage sans vous prévenir. Ou, situation inverse, vous êtes le fermier : vos terres louées sont devenues incultivables par excès d’eau, le bailleur refuse de financer les travaux, et vous envisagez de drainer vous-même. Dans les deux cas, un drainage posé à la légère ouvre trois fronts à la fois : le bail rural, la police de l’eau et le voisinage. Le bailleur qui laisse faire risque de voir son fonds dénaturé et son voisin inondé ; le fermier qui draine sans accord risque la résiliation de son bail et une condamnation pénale. Et le voisin qui reçoit soudain les eaux du dessus peut se retourner contre les deux.
Cet article décrit la conduite à tenir devant le tribunal, côté bailleur comme côté fermier : quel accord exiger et dans quel délai, quelle autorisation administrative vérifier, ce que le juge peut ordonner pendant le bail et à sa sortie, et comment chiffrer l’indemnité du preneur sortant quand le drainage a été régulier.
I. Le fermier ne draine pas sans l’accord du bailleur
A. Un accord préalable écrit, une opposition à notifier dans les deux mois
Le statut du fermage verrouille les transformations du fonds loué. Pendant la durée du bail, le preneur peut modifier les séparations intérieures du fonds pour améliorer l’exploitation, mais seulement avec l’accord du bailleur. La loi vise large : l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation ». Les rigoles et les fossés d’écoulement entrent dans ce cadre, et la création d’un réseau de drains enterrés avec rejet vers un émissaire modifie le fonds au moins autant que la suppression d’une rigole.
La procédure protège les deux parties. Le fermier notifie son projet au bailleur par lettre recommandée, avec un descriptif précis : tracé, surfaces concernées, point de rejet, entreprise chargée des travaux. Le même article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime ajoute que « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. » Concrètement, le bailleur qui reçoit ce courrier ne peut pas se contenter d’un appel téléphonique mécontent : il doit répondre par écrit, dans les deux mois de l’avis de réception, en motivant son opposition. Passé ce délai sans réponse écrite, le fermier est réputé autorisé.
Quand le drainage dépasse la simple suppression de rigoles et constitue une amélioration du fonds, une seconde procédure s’ajoute. L’article L. 411-73 du même code organise les travaux d’amélioration non prévus au bail : pour les travaux les plus courants, le preneur notifie sa proposition au bailleur, qui peut les prendre en charge ; en cas de refus, de silence de deux mois ou d’inexécution, le preneur est réputé disposer de l’accord. Pour les autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur et notifier sa proposition également à un comité technique départemental, qui rend son avis dans les deux mois ; le bailleur qui s’oppose à un avis favorable doit saisir le tribunal paritaire. Surtout, le texte règle le cas du drainage collectif : « Pour les travaux inclus dans des opérations collectives de drainage ou d’irrigation, le preneur doit joindre à sa proposition, notifiée au bailleur, l’engagement écrit d’acquitter les taxes syndicales correspondantes qui sont alors recouvrées par voie de rôle annexe. » Et « Dans ce cas, l’accord du bailleur emporte mandat d’être représenté par le preneur au sein de l’association syndicale ou foncière qui a la maîtrise des travaux. » Le fermier qui rejoint un réseau collectif de drainage engage donc le bailleur dans l’association syndicale : l’enjeu financier des taxes et des travaux collectifs justifie à lui seul une notification rigoureuse.
Reste la question de l’entretien courant du réseau existant. Le droit commun du louage distingue les réparations : l’article 1720 du code civil met à la charge du bailleur « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », tandis que le bailleur doit, selon l’article 1719 du code civil, « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Le curage léger d’un fossé, le débouchage des regards et le nettoyage des sorties de drains relèvent de l’entretien courant du preneur ; le remplacement d’un collecteur effondré ou la reprise complète d’un réseau vétuste relève du bailleur. Quand le réseau existant ne suffit plus et que la parcelle reste inondée, le preneur peut demander au bailleur un réseau complémentaire, et, après accord, réaliser lui-même les travaux en se ménageant la preuve de l’autorisation pour réclamer ensuite l’indemnité de sortie. Pour situer ces règles dans l’ensemble du statut du fermage, le lecteur pourra se reporter au bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage, le fermage et la préemption.
B. Drainage sauvage : pas de remise en état en cours de bail, mais résiliation et indemnité possibles
Le bailleur qui découvre un drainage posé sans son accord veut souvent deux choses : faire arracher les drains et faire partir le fermier. La Cour de cassation a tranché le premier point de façon nette, dans un arrêt rendu à propos de haies arrachées sans autorisation mais dont le raisonnement vaut pour tout travail réalisé en violation de l’accord préalable. Dans son arrêt du 14 décembre 2023, pourvoi n° 22-20.257, la troisième chambre civile juge que « si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux. Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité. » Autrement dit, tant que le bail court, le juge ne condamnera pas le fermier à reboucher les drains ; le bailleur devra attendre la sortie pour être indemnisé. Et l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime fixe alors la mesure : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. »
Cette limite ne désarme pas le bailleur. D’abord, le preneur reste comptable des dégradations : l’article 1732 du code civil dispose qu’« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Un drainage qui assèche le fonds du voisin, affaisse un chemin ou éventre une zone humide protégée constitue une dégradation dont le fermier répond, et l’expertise constatera l’état des lieux pendant le bail pour préparer l’indemnité de sortie.
Ensuite, le bailleur peut demander la résiliation du bail. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de demander la résiliation lorsqu’il justifie notamment de « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Un drainage sauvage qui modifie l’hydraulique de l’exploitation, expose le fonds à des sanctions administratives et pénales et déclenche un conflit avec le voisinage compromet la bonne exploitation du fonds au sens de ce texte. Le même arrêt du 14 décembre 2023 sécurise le bailleur sur un point procédural redoutable : le renouvellement du bail ne purge pas les manquements anciens. La Cour juge que « le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 décembre 2023, pourvoi n° 22-20.257) Le bailleur qui a découvert le drainage avant le renouvellement et dont les effets, parcelle détrempée chez le voisin, procédure préfectorale en cours, conflit persistant, se prolongent après le renouvellement peut donc toujours agir en résiliation devant le tribunal paritaire, sans se voir opposer que les faits seraient prescrits par le renouvellement.
Côté fermier, la leçon est symétrique : ne jamais drainer sans la lettre recommandée préalable et sans attendre le délai de deux mois. Le silence gardé par le bailleur au-delà de ce délai vaut accord et couvre le preneur pour la suite, à condition de conserver l’avis de réception et la copie du projet notifié. Le fermier qui a notifié, attendu et obtenu l’accord exprès ou tacite transforme un risque de résiliation en investissement indemnisable à la sortie, comme on le verra. Celui qui a foncé sans écrire s’expose à la résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation, à l’indemnité de dégradation à l’expiration et, comme on va le voir, au juge pénal.
II. Sans autorisation administrative, le drainage expose au pénal et au voisin
A. La police de l’eau : déclaration, autorisation et sanction pénale
Drainer, c’est modifier l’écoulement des eaux, et la loi soumet ces travaux à la police de l’eau quel que soit le propriétaire du fonds. L’article L. 214-1 du code de l’environnement vise les travaux « entraînant », notamment, « une modification du niveau ou du mode d’écoulement des eaux », et l’article L. 214-3 du même code dispose que « Sont soumis à autorisation de l’autorité administrative les installations, ouvrages, travaux et activités susceptibles de présenter des dangers pour la santé et la sécurité publique, de nuire au libre écoulement des eaux, de réduire la ressource en eau, d’accroître notablement le risque d’inondation, de porter gravement atteinte à la qualité ou à la diversité du milieu aquatique, notamment aux peuplements piscicoles. » Les travaux qui ne présentent pas de tels dangers restent soumis à déclaration et aux prescriptions préfectorales, avec un délai d’opposition de l’administration avant tout démarrage.
Pour le drainage agricole, les seuils sont connus et la Cour de cassation vient de les rappeler : dans son arrêt du 1er avril 2025, pourvoi n° 24-81.176, la chambre criminelle énonce qu’« Il résulte de ces textes qu’est soumise à autorisation la réalisation de travaux permettant le drainage d’une superficie d’au moins 100 ha et à déclaration la réalisation de tels travaux sur une superficie supérieure à 20 ha mais inférieure à 100 ha. » L’affaire jugée concernait un agriculteur poursuivi pour avoir, à des fins de drainage, busé sans autorisation l’affluent d’un cours d’eau traversant son exploitation : condamné en première instance puis en appel à cinq mois d’emprisonnement avec sursis, à une amende, à la remise en état des lieux sous astreinte et à des dommages-intérêts, il a obtenu la cassation sans renvoi. La cour d’appel avait fondé la condamnation sur le régime propre aux sites Natura 2000, en retenant que le point de rejet du drainage se situait sur un tel site, alors que les poursuites visaient le régime général de la police de l’eau. La Cour tranche : « En statuant ainsi, alors que la nomenclature de l’article R. 414-27 du code de l’environnement, qui instaure un régime spécial d’autorisation et de déclaration propre aux sites Natura 2000, est distincte des seuils limitativement énumérés à l’article R. 214-1 du même code dont la méconnaissance est sanctionnée à l’article L. 173-1 de ce code, la cour d’appel a méconnu les textes susvisés. » La cassation profite donc au prévenu dans ce dossier, mais l’enseignement pour l’exploitant est sévère : les seuils applicables sont ceux de la nomenclature générale, et leur méconnaissance est un délit. L’article L. 173-1 du code de l’environnement punit en effet d’« un an d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende le fait, sans l’autorisation » exigée, de conduire ou d’effectuer l’opération.
Transposé au bail rural, ce cadre désigne les responsabilités. L’auteur matériel des travaux, le plus souvent le fermier, répond pénalement du défaut d’autorisation ou de déclaration, même si les terres appartiennent au bailleur. Le bailleur qui a donné son accord au projet sans vérifier le volet administratif ne commet pas le délit, mais il subit la remise en état ordonnée sur son fonds et le contentieux de voisinage qui suit. D’où une règle pratique simple : aucun drainage ne démarre sans un double feu vert écrit, l’accord du bailleur d’un côté, le récépissé de déclaration ou l’arrêté d’autorisation de l’autre. Le fermier joint à sa lettre recommandée au bailleur la copie du dossier déposé en préfecture ou à la direction départementale des territoires ; le bailleur subordonne son accord à l’obtention des autorisations et exige d’en recevoir copie avant l’entrée des engins. Quand la parcelle jouxte un site Natura 2000 ou qu’un point de rejet s’y trouve, une analyse spécifique s’impose, car le régime applicable n’est pas celui de la nomenclature générale, comme l’illustre l’arrêt du 1er avril 2025. Le bailleur qui découvre des travaux déjà engagés sans autorisation fait constater par huissier, met le fermier en demeure d’arrêter et saisit le préfet : la poursuite administrative et pénale du défaut d’autorisation appuie ensuite la demande de résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation du fonds.
B. Le voisin inondé, le curage des fossés et l’indemnité du fermier sortant
Le troisième front est celui du fonds voisin. Le drainage ne fait pas disparaître l’eau, il la déplace : le fonds inférieur reçoit davantage, plus vite, et son propriétaire se plaint d’inondations nouvelles. Le code civil règle ce conflit depuis deux siècles. L’article 640 du code civil dispose que « Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. » Un réseau de drains qui concentre les eaux pluviales vers un unique point de rejet et les déverse chez le voisin aggrave la servitude naturelle, même si chaque fonds pris isolément ne reçoit que ses eaux. Et l’article 641 du même code ajoute que « Si l’usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d’écoulement établie par l’article 640, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur. » Le voisin inondé par un drainage peut donc obtenir la suppression des ouvrages qui aggravent l’écoulement et une indemnité pour le préjudice subi, contre le propriétaire du fonds supérieur et, selon les cas, contre l’exploitant auteur des travaux.
Les fossés et cours d’eau qui reçoivent ces eaux obéissent à leurs propres règles d’entretien. L’article L. 215-14 du code de l’environnement dispose que « le propriétaire riverain est tenu à un entretien régulier du cours d’eau », dont l’objet est de « maintenir le cours d’eau dans son profil d’équilibre, de permettre l’écoulement naturel des eaux et de contribuer à son bon état écologique », notamment par enlèvement des embâcles et atterrissements. Le fermier qui buse un fossé pour y brancher ses drains sans droit, ou le propriétaire qui laisse son fossé collecteur s’envaser jusqu’à refouler chez le voisin, engagent leur responsabilité. En pratique, le voisin qui constate des inondations nouvelles après des travaux de drainage fait dresser un constat, adresse une mise en demeure au propriétaire et à l’exploitant du fonds supérieur, puis demande au juge une expertise pour établir le lien entre les travaux et l’aggravation, le chiffrage du préjudice et les travaux de nature à y mettre fin. La présence d’un bail rural ne change pas ce schéma : le voisin agit contre le propriétaire, qui appelle son fermier en garantie, ou directement contre l’exploitant pour les travaux qu’il a réalisés.
Reste le sort du drainage régulier à la fin du bail. Le fermier qui a drainé avec l’accord du bailleur et les autorisations requises a amélioré le fonds : assèchement des mouillères, mise en culture de surfaces jusque-là incultivables, rendement accru. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime lui ouvre alors droit à indemnité : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Le calcul suit l’article L. 411-71 du même code, qui prévoit que « En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », dans la limite de la valeur effective d’utilisation conservée par les aménagements. Un réseau de drains, ouvrage incorporé au sol, s’amortit donc chaque année ; le fermier sortant doit prouver le coût initial, la date des travaux, l’accord du bailleur et l’utilité conservée du réseau à l’expiration. À l’inverse, le drainage sauvage, réalisé sans accord ni autorisation, n’ouvre pas droit à cette indemnité : le preneur qui a dégradé le fonds devra l’indemnité de l’article L. 411-72 au lieu de recevoir celle de l’article L. 411-69. Tout se joue donc avant les travaux, dans la lettre recommandée, le dossier administratif et l’accord écrit.
En conclusion, le drainage en bail rural n’est ni interdit ni libre : c’est un travail réglementé à trois serrures. Première serrure, l’accord du bailleur, notifié par lettre recommandée avec un projet précis, l’opposition devant intervenir par écrit dans les deux mois de l’avis de réception, le silence valant accord. Deuxième serrure, la police de l’eau : déclaration au-delà de 20 hectares drainés, autorisation au-delà de 100 hectares, régime spécifique près des sites Natura 2000, et sanction d’un an d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende en cas de travaux sans titre. Troisième serrure, le voisinage : interdiction d’aggraver l’écoulement naturel vers le fonds inférieur, indemnité due en cas d’aggravation, entretien régulier des cours d’eau par le riverain. Le bailleur avisé fait constater les travaux sauvages, met en demeure et agit en résiliation sans craindre le renouvellement intervenu entre-temps, puis chiffre son préjudice pour la sortie. Le fermier avisé notifie, attend, obtient les deux feux verts et conserve toutes les pièces : son drainage devient alors une amélioration indemnisée à la sortie au lieu d’un motif de résiliation. Devant le tribunal paritaire pour le bail, le juge judiciaire pour le voisinage et l’autorité administrative pour la police de l’eau, le dossier le mieux documenté l’emporte presque toujours.
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