Le 21 septembre 2026, vous tenez enfin le jugement d’expulsion : le bail est résilié, l’occupant doit partir, une astreinte et une indemnité d’occupation sont peut-être fixées. Puis le calendrier vous rattrape : dans six semaines, le 1er novembre, la trêve hivernale suspendra l’exécution matérielle jusqu’au 31 mars 2027. Faut-il tout mettre en pause et attendre le printemps ? Non. L’hiver fige l’expulsion forcée, mais il ne fige ni l’astreinte, ni la réquisition du concours de la force publique, ni surtout le droit à indemnisation quand le préfet refuse ou laisse passer le délai de réponse. Des propriétaires de Gentilly et de Colombes viennent d’en faire la démonstration devant le Conseil d’État, en novembre 2024 et en avril 2018, en obtenant l’annulation de jugements qui sous-évaluaient leur préjudice. Cet article explique, côté bailleur, comment transformer ces cinq mois d’attente en avance décisive : faire courir une astreinte même en plein hiver, adresser dès maintenant une réquisition préfectorale qui fera naître un refus indemnisable, puis chiffrer et réclamer la réparation devant le tribunal administratif. Il précise aussi, loyalement, ce que l’occupant peut encore opposer, pour que votre dossier tienne devant le juge de l’exécution comme devant le juge administratif.
I. Jugement d’expulsion et trêve hivernale : exécuter sans attendre le 1er avril
A. L’astreinte court même en hiver : l’arme qui ne dort jamais pendant la trêve
La trêve hivernale suspend l’exécution matérielle des expulsions, elle n’efface ni la dette ni le jugement, et surtout elle n’interdit pas au juge d’assortir la libération des lieux d’une astreinte qui court pendant l’hiver. La Cour de cassation l’a tranché le 4 juillet 2007, dans un arrêt de sa deuxième chambre civile rendu sous le numéro 05-15.382 et publié sur le site officiel de la Cour : « l’astreinte n’étant pas une mesure d’exécution forcée », les textes qui prévoient « seulement un sursis aux mesures d’expulsion non exécutées à la date du premier novembre de chaque année, n’interdisent pas à une juridiction, même pendant la période visée par ce texte, d’ordonner la libération des lieux en l’assortissant d’une astreinte pour inciter le débiteur à se conformer à la décision » (Cass. 2e civ., 4 juillet 2007, n° 05-15.382). Concrètement, chaque jour de maintien irrégulier dans les lieux pendant la trêve fait gonfler une somme que vous liquiderez au printemps, alors même que l’huissier ne peut pas procéder à l’enlèvement. Le réflexe de septembre consiste donc à vérifier que votre jugement comporte bien une astreinte, de préférence journalière et d’un montant dissuasif, et à défaut de la demander au juge de l’exécution par requête : un jugement sans astreinte laisse l’occupant hiverner sans compteur, un jugement avec astreinte le fait payer son attentisme.
La liquidation de l’astreinte obéit ensuite à ses propres règles, et c’est là que les dossiers parisiens se gagnent ou se perdent. Le juge tient compte du comportement de l’occupant, de sa mauvaise foi éventuelle et des diligences accomplies pour se reloger, ce qui suppose que vous ayez constitué pendant l’hiver un dossier adverse : constats de maintien dans les lieux, échanges restés sans réponse, propositions d’accompagnement social ignorées, reprise ou non du paiement de l’indemnité d’occupation. À Paris, où un trois-pièces du 11e arrondissement représente facilement 1 800 euros mensuels d’indemnité d’occupation, une astreinte de 100 euros par jour sur cinq mois de trêve pèse plus de 15 000 euros : le montant final se négocie souvent contre la remise des clés en avril, ce qui vaut mieux qu’une exécution forcée coûteuse. L’erreur fréquente consiste à croire que la trêve interdit toute démarche judiciaire : les audiences de liquidation, les requêtes en fixation d’astreinte et les constats d’huissier se poursuivent normalement entre novembre et mars, et le bailleur qui occupe l’hiver à alimenter son dossier sort de la trêve avec un titre chiffré, là où le bailleur passif sort avec une simple autorisation d’expulser. La chaîne complète qui précède ce stade, du commandement de payer à l’audience devant le juge des contentieux de la protection, est détaillée dans notre dossier sur la stratégie du bailleur parisien avant le 1er novembre : ce qui suit part du principe que le jugement est déjà en main.
Le commandement d’avoir à libérer les locaux reste au cœur du dispositif, et il doit être signifié sans faute dès le jugement, même à six semaines de la trêve. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ». Ce délai de deux mois court pendant la trêve elle-même : un commandement signifié le 25 septembre 2026 expire le 25 novembre 2026, ce qui place le dossier en état d’exécution dès la fin du sursis hivernal, sans nouveau délai à courir en avril. Le même article prévoit des tempéraments au profit du bailleur, puisque le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, et que le délai ne s’applique pas en cas de mauvaise foi constatée ou d’entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Quand l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle, notamment du fait de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, l’article L. 412-2 du même code permet inversement au juge de proroger le délai : « le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ». La symétrie est claire : au bailleur diligent l’exécution dès avril, à l’occupant de bonne foi une prorogation limitée, et au juge l’arbitrage entre les deux sur pièces.
B. Réquisition du préfet dès septembre : faire naître un refus qui ouvre droit à réparation
Une fois le jugement signifié et le commandement de quitter délivré, l’exécution forcée suppose le concours de la force publique, que seul le préfet peut accorder. La procédure est strictement encadrée par l’article R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’huissier de justice est dans l’obligation de requérir le concours de la force publique, il s’adresse au préfet de département ou, à Paris, au préfet de police. La réquisition contient une copie du dispositif du titre exécutoire. Elle est accompagnée d’un exposé des diligences auxquelles l’huissier de justice a procédé et des difficultés d’exécution. Toute décision de refus de l’autorité compétente est motivée. Le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus. Ce refus est porté à la connaissance du créancier par l’huissier de justice. » Chaque mot de ce texte commande une action pratique. À Paris intra-muros, la réquisition part au préfet de police, pas au préfet de la région ; en petite couronne, elle part au préfet du département du logement, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis ou Val-de-Marne. Elle doit joindre le dispositif du jugement, l’exposé des tentatives d’exécution et des difficultés rencontrées, faute de quoi l’administration retarde l’instruction en réclamant des pièces. Et surtout, le silence gardé pendant deux mois vaut refus : une réquisition adressée fin septembre 2026 fait naître un refus implicite fin novembre 2026, en pleine trêve, qui ouvre droit à réparation pour toute la période de blocage. Attendre avril 2027 pour requérir, c’est offrir au préfet un été entier d’instruction gratuite et repousser l’indemnisation d’autant.
Le commissaire de justice, nouveau nom de l’huissier depuis la fusion des professions, est votre chef d’orchestre sur ce terrain. Mandatez-le par écrit dès le jugement, avec mission expresse de signifier, de tenter l’exécution amiable, de dresser procès-verbal de difficultés et de requérir le préfet sans délai. Exigez la copie de la réquisition et son accusé de réception : ces deux papiers feront foi du point de départ du délai de deux mois devant le tribunal administratif. Quand vous voulez expulser un locataire qui se maintient après résiliation du bail, la qualité de ce dossier administratif conditionne autant l’issue que le jugement lui-même, car le juge administratif indemnise sur pièces et le préfet motive d’autant mieux son accord que la réquisition est complète. Les pièces à réunir dès septembre tiennent en une liste courte : jugement exécutoire et sa signification, commandement de quitter et sa date d’expiration, décompte actualisé de la dette et de l’indemnité d’occupation, procès-verbaux de tentative d’exécution, échanges avec l’occupant et avec les services sociaux, attestation de votre préjudice courant avec charges de copropriété, taxe foncière et mensualités de crédit. À Paris, joignez une estimation du loyer de relouage et les charges du syndic : le préfet comme le juge mesurent mieux un préjudice chiffré en euros mensuels qu’une plainte générale sur un logement bloqué.
L’erreur la plus coûteuse consiste à confondre la saisine du préfet pour la prévention des expulsions et la réquisition du concours de la force publique. La première, prévue par l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution, informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et ouvre à l’occupant l’accès au relogement opposable ; la seconde demande les policiers pour le jour J. Les deux démarches sont obligatoires et cumulatives, et l’oubli de la seconde en février laisse le bailleur sortir de la trêve avec un jugement parfait mais sans bras pour l’exécuter. L’autre piège parisien tient à l’adresse : une réquisition envoyée au mauvais préfet, par exemple au préfet de région au lieu du préfet de police pour un logement du 20e arrondissement, ne fait courir aucun délai et fournit à l’administration une fin de non-recevoir. Faites vérifier l’en-tête par votre conseil avant envoi, conservez la preuve du dépôt, et notez la date butoir des deux mois dans votre agenda : c’est elle qui déclenchera le contentieux indemnitaire si l’État se tait.
II. Préfet qui refuse ou se tait : faire indemniser le blocage et parer les derniers recours de l’occupant
A. Responsabilité de l’État : chiffrer chaque mois bloqué et le réclamer au tribunal administratif
Le principe est écrit noir sur blanc à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. Les modalités d’évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique afin d’exécuter une mesure d’expulsion sont précisées par décret en Conseil d’Etat. » Le refus, exprès et motivé ou implicite né du silence de deux mois, n’annule pas votre jugement : il le convertit en créance contre l’État, mois par mois, jusqu’à l’exécution effective. Deux décisions récentes du Conseil d’État, rendues pour des logements de la petite couronne parisienne, montrent comment ce contentieux se gagne et où les tribunaux se trompent dans le calcul. Le 11 avril 2018, sous le numéro 413302, le Conseil d’État statue sur des propriétaires de Colombes, dans les Hauts-de-Seine, qui réclamaient 40 638,13 euros pour un refus implicite du préfet né le 28 octobre 2014 (CE, 11 avril 2018, n° 413302). Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise avait retenu la responsabilité de l’État mais limité l’indemnité à 3 379,44 euros, en écartant les pertes de loyers postérieures au 28 février 2015 au motif que les requérants ne produisaient « aucune pièce justificative ». Le Conseil d’État casse ce raisonnement : « alors qu’il était constant que l’occupation irrégulière du logement avait perduré pendant cette période et que, s’il estimait ne pas disposer de tous les éléments nécessaires pour évaluer le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs, il lui appartenait de faire usage de ses pouvoirs d’instruction, le juge du fond a entaché son jugement d’une erreur de droit ». La leçon vaut pour chaque dossier parisien : l’occupation irrégulière continue se prouve par constats et procès-verbaux, et le juge doit instruire plutôt que rejeter, mais c’est à vous de verser décomptes, avis d’imposition, quittances et tableaux d’amortissement pour lui permettre de chiffrer. Le même arrêt annule le jugement en ce qu’il avait omis de statuer sur les frais d’huissier des 9 septembre, 16 octobre et 14 novembre 2014 et du 17 février 2015 : chaque intervention du commissaire de justice compte, conservez chaque facture.
Le 26 novembre 2024, sous le numéro 475320, le Conseil d’État tranche un litige de Gentilly, dans le Val-de-Marne, où des bailleurs réclamaient 11 330 euros après un concours accordé avec plus de deux ans de retard, requis le 16 avril 2013 et octroyé le 10 juillet 2015 (CE, 26 novembre 2024, n° 475320). Le préfet avait indemnisé la période du 16 juin 2013 au 31 août 2014, puis le tribunal administratif de Melun avait rejeté le surplus en estimant que la provision de 1 997,19 euros allouée en référé couvrait déjà le préjudice. Le Conseil d’État annule : « en jugeant que le préjudice subi avait déjà été indemnisé par la provision allouée, le jugement litigieux s’est mépris sur la portée de l’ordonnance du 17 novembre 2017 », car la provision correspondait « uniquement aux charges locatives non payées » et « ne couvrait pas les pertes alléguées par les requérants tenant au non-versement des loyers auxquels ils estimaient pouvoir prétendre ». Retenez la méthode : distinguez dans vos conclusions les charges, les loyers ou indemnités d’occupation, et les frais, période par période, pour empêcher toute confusion entre provision et solde. Dans les deux affaires, le Conseil d’État met en outre à la charge de l’État plusieurs milliers d’euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, 2 500 euros en 2018 et 3 000 euros en 2024, en sus de l’indemnité : le contentieux bien mené paie aussi vos frais d’avocat.
Devant quel juge et dans quel délai agir depuis Paris ? Le tribunal administratif compétent est celui du logement ou du préfet auteur du refus : tribunal administratif de Paris pour un refus du préfet de police, tribunaux de Melun ou de Cergy-Pontoise pour la petite couronne, avec appel devant la cour administrative d’appel de Paris. La demande préalable d’indemnisation adressée au préfet reste le préalable utile qui fige les périodes et les montants, avant la requête au fond qui reprend le décompte mois par mois : loyers ou indemnités d’occupation perdus, charges et taxes exposées sans contrepartie, frais de commissaire de justice, coût du relogement manqué quand le logement devait accueillir un proche. Joignez le refus exprès ou la preuve du silence de deux mois, le titre exécutoire, les procès-verbaux d’exécution impossible et l’actualisation du préjudice jusqu’au jour de l’audience. Les juges parisiens connaissent ces dossiers par cœur et sanctionnent les décomptes approximatifs : un tableau mensuel signé, adossé aux relevés bancaires et aux appels de charges du syndic, vaut mieux qu’une estimation globale. Et pendant que ce contentieux indemnitaire avance, l’exécution, elle, reste suspendue à la trêve puis au concours : l’indemnisation répare le passé, elle ne remplace pas la libération des lieux, d’où l’importance de maintenir en parallèle la réquisition et la pression de l’astreinte.
B. Ce que l’occupant peut encore opposer : nullités, délais et DALO, et comment y répondre
Un dossier de bailleur solide anticipe les recours de l’occupant au lieu de les découvrir en avril. Premier terrain, la nullité du commandement de quitter les lieux. L’article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution impose à peine de nullité quatre mentions : « 1° L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ; 2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion ; 3° L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ; 4° L’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef. » Mais toute irrégularité ne fait pas annuler l’acte : la Cour de cassation exige la preuve d’un grief. Le 2 juillet 2009, sous le numéro 07-19.474, sa deuxième chambre civile casse un arrêt qui avait annulé un commandement sans caractériser ce grief : le commandement « ne précisait pas la date à laquelle les locaux devraient être libérés », et la cour d’appel en avait déduit une nullité automatique, alors qu’il fallait des motifs propres à caractériser le grief, la Cour relevant que l’arrêt s’était déterminé « par des motifs impropres à caractériser le grief » résultant du vice de forme, faute de quoi la décision est « privée de base légale » au regard de l’article 114 du code de procédure civile, qui impose à l’adversaire « de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public » (Cass. 2e civ., 2 juillet 2009, n° 07-19.474). Pour le bailleur, la parade tient en une relecture du projet de commandement avant signification : bon titre exécutoire, bon juge d’exécution désigné, date de libération exacte, avertissement complet. Pour l’occupant parisien qui reçoit un commandement approximatif, le réflexe inverse s’impose : saisir le juge de l’exécution désigné dans l’acte, démontrer en quoi l’omission a privé d’un recours effectif, et demander des délais dans le même temps, car la nullité seule ne reloge personne.
Deuxième terrain, les délais de grâce et le sursis hivernal invoqués après le jugement. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder « des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », et l’article L. 412-4 encadre chaque octroi : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Le juge pèse la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, sa situation personnelle, ses diligences de relogement et les recours engagés au titre du droit au logement opposable. La trêve, elle, joue de plein droit : l’article L. 412-6 du même code dispose que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Le bailleur réplique sur trois points : la mauvaise foi documentée prive des délais, l’absence de diligences de relogement prive du renouvellement, et un relogement effectif proposé à la famille lève le sursis. L’occupant de bonne foi, lui, maximise ses chances en reprenant le paiement de l’indemnité d’occupation, en justifiant de recherches écrites et en saisissant tôt la commission de médiation parisienne. Le versant occupant de ces délais, avec la liste des pièces qui emportent la conviction du juge parisien, est développé dans notre article sur l’expulsion avant la trêve côté locataire, utile contrepoint de ce dossier.
Troisième terrain, le droit au logement opposable et la contestation de l’intervention préfectorale. L’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ouvre la saisine de la commission de médiation « sans condition de délai » au demandeur de bonne foi « menacé d’expulsion sans relogement », ce qui impose au bailleur de suivre le dossier DALO adverse : une décision favorable de la commission n’annule pas le jugement d’expulsion, mais elle pèse sur les délais et sur l’appréciation du préfet. Quant à la contestation du concours de la force publique lui-même, la cour administrative d’appel de Paris a fixé les limites le 8 avril 2022, sous le numéro 20PA00872, dans une affaire où des occupants expulsés avec la force publique réclamaient 37 036 euros à l’État (CAA Paris, 8 avril 2022, n° 20PA00872). La cour rappelle que le préfet ne rejuge pas l’affaire, « son rôle se bornant à en vérifier le caractère exécutoire et à apprécier l’éventuelle existence de considérations impérieuses tenant à la sauvegarde de l’ordre public résultant de son exécution », que « Le caractère exécutoire d’un jugement n’est pas ôté par l’exercice d’un appel par les locataires expulsés », et que l’octroi du concours, qui vise à exécuter une décision de justice, « n’a ni pour objet ni pour effet de séparer les requérants de leur famille ou de les priver de leur droit au logement » au sens de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. Autrement dit, contester l’octroi du concours après coup rapporte rarement, et l’occupant a tout intérêt à porter ses efforts sur les délais du juge judiciaire et sur le DALO plutôt que sur le juge administratif. Dernier point d’équilibre, pour les cas où l’expulsion a été exécutée sur un acte nul : la Cour de cassation admet la nullité en cascade de la procédure, mais refuse la réintégration quand le local a été reloué à un tiers qui l’occupe, la cour d’appel ayant alors « par ces seuls motifs, caractérisé l’impossibilité d’ordonner la réintégration », et elle refuse l’indemnisation automatique, faute d’éléments établissant le préjudice matériel (Cass. 2e civ., 5 juin 2014, n° 13-18.599). L’irrégularité se paie donc en argent, sur preuves, jamais en retour automatique dans les lieux.
Conclusion
À six semaines de la trêve hivernale, le jugement d’expulsion n’est pas une victoire en sommeil, c’est un chantier qui s’ouvre. Faites fixer ou confirmer l’astreinte pour que l’hiver travaille pour vous, signifiez le commandement de quitter pour que le délai de deux mois expire avant le printemps, et faites requérir le préfet, préfet de police à Paris, pour que son silence de deux mois se transforme en refus indemnisable. Puis chiffrez chaque mois de blocage, factures de commissaire de justice comprises, et portez la réparation devant le tribunal administratif sur le fondement de l’article L. 153-1, en vous appuyant sur les annulations obtenues à Colombes en 2018 et à Gentilly en 2024. Anticipez en miroir les recours de l’occupant, nullité à grief prouvé, délais à volonté démontrée, DALO à bonne foi établie, sans craindre outre mesure la contestation du concours lui-même, que la cour administrative d’appel de Paris encadre étroitement. Le printemps 2027 appartiendra aux bailleurs qui auront passé l’automne à écrire, chiffrer et requérir, pas à attendre. Si votre jugement vient de tomber, ne laissez pas la trêve devenir une année blanche : faites relire le commandement, calibrer l’astreinte et partir la réquisition dès cette semaine.
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