Cabinet Kohen Avocats · Paris

—

Maître Reda KOHEN intervient en droit immobilier, droit des sociétés et droit des affaires à Paris. Première analyse : 80 € TTC, réponse personnelle sous 24 heures.

Appeler maintenant → Envoyer mes pièces

100 % confidentiel · Secret professionnel · Sans engagement

Barreau de Paris Immobilier, sociétés, affaires Fiche CNB avocat.fr
Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris
Maître Reda KOHEN
Avocat au Barreau de Paris

Une cuisine de livraison s’installe sous votre appartement : bruit, odeurs et livreurs, ce que le voisin peut exiger

Depuis la fin de l’été, le rez-de-chaussée de votre immeuble ne désemplit pas. Là où se trouvait une boutique fermée, une cuisine tourne désormais du matin au soir : le ronronnement de l’extracteur couvre le télétravail, les odeurs de friture remontent par la courette jusque dans les chambres, et les scooters des livreurs se relaient sur le trottoir, parfois dès sept heures, souvent après vingt-trois heures. Quand vous interrogez l’exploitant, la réponse est rodée : le local serait prévu pour la restauration, la cuisine serait professionnelle, tout serait aux normes. Faut-il le croire, et que pouvez-vous exiger quand vivre chez vous devient difficile ? La réponse tient en quatre phrases, avec leurs réserves. D’abord, une cuisine qui ne reçoit aucun client n’est pas un commerce comme les autres : depuis les textes du 22 mars 2023, dont le Conseil d’État a confirmé la validité le 6 mai 2024, le local relève de la sous-destination de cuisine dédiée à la vente en ligne, rangée aux côtés de l’entrepôt, et son installation peut nécessiter une autorisation d’urbanisme que le voisin peut faire contrôler. Ensuite, l’argument des normes ne ferme pas le débat : le responsable d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage répond de plein droit du dommage, même sans faute démontrée, et le respect des seuils réglementaires n’exclut pas le trouble. Ensuite, l’ordre utile est toujours le même : constater par écrit et par mesures, mettre en demeure l’exploitant et alerter le syndic puis le maire, et seulement ensuite saisir le juge des référés, qui peut ordonner la cessation sous astreinte et accorder une provision. Enfin, les réserves : chaque plan local d’urbanisme et chaque arrêté municipal a ses propres règles, le bail du local et le règlement de copropriété changent la donne, et aucune démarche ne garantit un résultat chiffré à l’avance. Tout le reste n’est que la mise en œuvre de ces quatre idées, étape par étape.

I. Ce que la cuisine promet et ce que l’immeuble encaisse

A. Une usine à repas sans salle, installée sous des logements

La dark kitchen, ou cuisine dédiée à la vente en ligne, est un lieu exclusivement consacré à la préparation, à la vente et à la livraison de repas commandés en ligne. Elle n’a ni vitrine physique ni espace de restauration pour la clientèle : elle se compose uniquement d’une cuisine et d’un espace d’enlèvement, dont les plats sont emportés les uns après les autres, tout au long de la journée, par des livreurs. Cette description, donnée par un avocat spécialiste des nuisances sonores dans une analyse consacrée précisément au voisin confronté à une dark kitchen en bas de chez lui, résume ce qui distingue l’objet du contentieux classique du restaurant : ici, personne ne vient s’asseoir, mais beaucoup viennent chercher. Outre les bruits habituels d’une cuisine professionnelle que sont l’extracteur d’air, les chambres froides, les chocs liés à la préparation des repas et la musique, la dark kitchen génère des bruits de livraison émanant tant des livreurs à scooter que des fournisseurs en camionnettes, comme le relève cette même analyse, publiée sur le Village de la Justice et relue pour ce dossier.

Le phénomène n’est plus artisanal. Une étude sectorielle publiée le 16 septembre 2026 décrit la mutation en cours : depuis le décret de juillet 2023, le cadre applicable aux dark stores et aux dark kitchens imposerait une distinction nette entre le commerce de détail et l’entrepôt logistique, fondée sur l’absence d’accueil du public, et transformerait la gestion des baux comme les stratégies d’implantation en zone urbaine dense. Les conflits, note cette étude, finissent souvent devant les tribunaux pour trouble anormal du voisinage, avec au premier plan les odeurs de cuisine, l’extraction en toiture et les livraisons. Pour le voisin du dessus, l’enjeu n’est donc pas seulement le bruit d’un moteur : c’est l’arrivée, dans un pied d’immeuble prévu pour du commerce de proximité ou de l’habitation, d’une activité logistique déguisée en restaurant, avec son ballet de deux-roues, ses poubelles de cuisine professionnelle et ses horaires extensibles.

Trois familles de nuisances se cumulent en pratique. Le bruit d’abord : extracteur et groupes froids qui tournent en continu, chocs métalliques de la préparation, allées et venues des livreurs qui claquent les portes, téléphonent sur le trottoir et font tourner les moteurs. Les odeurs ensuite : friture, graisses et cuisson intensive rejetées par une extraction parfois bricolée, qui s’invitent dans les logements par les courettes, les fenêtres et les systèmes de ventilation. Les flux enfin : scooters garés en double file, cartons et biodéchets qui débordent, clients mécontents ou livreurs pressés qui stationnent dans la cour. Chacune de ces nuisances, prise isolément, peut sembler supportable ; ensemble, du petit matin à la nuit, elles changent la nature du logement du dessus, et c’est cet ensemble que le droit apprécie, concrètement, au cas par cas.

B. La promesse commerciale, les faits et les responsabilités : trois choses à séparer

Face au voisin qui se plaint, l’exploitant oppose généralement trois affirmations : le local serait à destination de restauration, l’activité serait déclarée, et les installations respecteraient les normes. Chacune mérite d’être vérifiée séparément, car la promesse commerciale n’est ni un fait ni une autorisation.

Premier point, la destination du local. Le droit de l’urbanisme distingue les destinations et sous-destinations des constructions, et les plans locaux d’urbanisme peuvent interdire certaines destinations dans certaines zones. Or les textes du 22 mars 2023 ont créé une sous-destination propre aux cuisines sans accueil du public. Le code de l’urbanisme prévoit aujourd’hui que « 5° Pour la destination “ autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire ” : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne. » La cuisine de livraison figure donc aux côtés de l’entrepôt, et non du commerce de détail avec surface de vente. Cette requalification a été contestée par un exploitant de dark stores devant le Conseil d’État, qui a rejeté le recours le 6 mai 2024 : pour la haute juridiction, les définitions reposent sur des critères objectifs tenant à l’accueil ou non du public, et « les locaux de stockage où les retraits sont faits par d’autres que les clients, notamment des livreurs, relevant quant à eux nécessairement de la sous-destination entrepôts. » Autrement dit, dès que ce sont des livreurs, et non des clients, qui enlèvent les plats, le local est un entrepôt au sens de l’urbanisme. La conséquence pratique est directe : si le plan local d’urbanisme n’admet pas l’entrepôt à cette adresse, ou si le local était autorisé comme commerce de détail avec surface de vente, l’installation peut supposer un changement de destination soumis à déclaration préalable ou à permis de construire, et le voisin a intérêt à consulter le service de l’urbanisme de sa commune pour vérifier les autorisations affichées et l’historique du local.

Deuxième point, les normes invoquées. Qu’une installation respecte les seuils administratifs ne règle pas le sort du litige de voisinage : la jurisprudence juge constamment que le respect des dispositions légales ou des règlements et normes administratives n’exclut pas l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, et qu’un trouble peut être anormal même en dessous des seuils définis. C’est ce qu’a rappelé une cour d’appel le 24 mars 2026 dans un litige opposant des riverains à une biscuiterie : « Ainsi, le respect des dispositions légales ou des règlements et normes administratives n’exclut pas l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Autrement dit, un trouble peut être anormal même en dessous des seuils définis. » L’affirmation selon laquelle tout serait aux normes est donc une fin de non-recevoir commerciale, pas une réponse juridique. Il faudra néanmoins le prendre au sérieux sur le terrain de la preuve, car des mesures acoustiques conformes aux seuils compliquent, sans l’interdire, l’action du voisin, comme on le verra.

Troisième point, les personnes responsables. Le code civil désigne largement les débiteurs possibles : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » L’exploitant de la cuisine répond donc de plein droit, sans que le voisin ait à prouver sa faute, et le propriétaire du local qui a consenti à cet usage peut être recherché à ses côtés. En revanche, le livreur pris isolément ne répond que de son propre tapage, et la plateforme de commande n’est pas automatiquement partie au litige : la chaîne des contrats, le bail du local et les autorisations d’occupation doivent être examinés avant de viser juste. Mettre en cause tout le monde sans viser juste fait perdre du temps ; viser l’exploitant et, le cas échéant, le bailleur du local, sur le fondement du trouble de voisinage, est la voie la plus sûre.

II. Ce que le voisin peut exiger, et dans quel ordre

A. Constater, écrire, alerter : le dossier qui fait plier avant le juge

Le premier réflexe utile n’est ni la colère ni la résignation, mais la trace. Notez chaque nuisance avec sa date, son heure et sa durée : démarrage de l’extracteur le matin, pics de friture à midi et le soir, allées et venues des livreurs, stationnement des scooters moteurs allumés, débordement des poubelles. Filmez le ballet depuis votre fenêtre ou le trottoir : capter en image des allées et venues dans l’espace public ne porte atteinte à la vie privée de personne, et la vidéo prouvera la fréquence, les horaires et l’ampleur des flux. Recueillez les témoignages écrits des membres du foyer et des voisins qui subissent la même gêne, en respectant le formalisme de l’attestation de témoin, et conservez tous les échanges avec l’exploitant. Un dossier épais et daté vaut mieux qu’une colère mémorable, et c’est lui que le juge lira en premier.

Faites établir un constat par un commissaire de justice, avec photos et relevés d’horaires : dans une affaire marseillaise où un restaurant incommodait l’immeuble voisin par son extracteur, le juge des référés s’est appuyé sur un procès-verbal de constat, des attestations de voisins et deux rapports de mesures acoustiques pour caractériser le trouble. Les demandeurs produisaient un premier rapport concluant à une émergence globale de 17 dB(A), puis un second concluant à 11,9 dB(A), deux niveaux supérieurs aux seuils réglementaires, et le tribunal a condamné l’exploitant à faire cesser les nuisances sonores de son extracteur sous astreinte. Retenez la méthode : le constat fige les faits à une date certaine, les mesures chiffrent le dépassement, les attestations montrent que la gêne est partagée et durable. Pour les odeurs, la même ordonnance donne une leçon inverse : les demandeurs invoquaient une règle locale imposant le rejet de l’air extrait à huit mètres de toute fenêtre, mais les éléments produits n’ont pas suffi à caractériser des nuisances olfactives anormales. Les odeurs se prouvent donc par des constats répétés à des heures différentes, des attestations concordantes et, si besoin, une expertise : un seul constat un jour sans friture ne suffira jamais.

Commandez quand c’est utile des mesures acoustiques par un acousticien, selon la méthode réglementaire. Le code de la santé publique prévoit que « L’émergence globale dans un lieu donné est définie par la différence entre le niveau de bruit ambiant, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau du bruit résiduel constitué par l’ensemble des bruits habituels, extérieurs et intérieurs, correspondant à l’occupation normale des locaux et au fonctionnement habituel des équipements, en l’absence du bruit particulier en cause. » Et il fixe la limite : « Les valeurs limites de l’émergence sont de 5 décibels pondérés A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 décibels pondérés A en période nocturne (de 22 heures à 7 heures) », avec un terme correctif selon la durée cumulée du bruit. Pour une cuisine dont l’activité est professionnelle et habituelle, le texte applicable ajoute que « Lorsque le bruit mentionné à l’article R. 1336-5 a pour origine une activité professionnelle autre que l’une de celles mentionnées à l’article R. 1336-10 ou une activité sportive, culturelle ou de loisir, organisée de façon habituelle ou soumise à autorisation, l’atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme est caractérisée si l’émergence globale de ce bruit perçu par autrui, telle que définie à l’article R. 1336-7, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article. » Notez toutefois la condition de déclenchement : l’émergence n’est recherchée que si le bruit ambiant mesuré dépasse 25 décibels pondérés A à l’intérieur des pièces principales du logement, ou 30 dans les autres cas. Des mesures faites sans respecter ce protocole seront discutées, voire écartées : dans un litige contre une commune et un restaurateur, une cour d’appel a ainsi relevé que les demandeurs ne pouvaient invoquer le code de la santé publique sans avoir fait procéder à une mesure d’expertise des nuisances sonores. Faites donc mesurer dans les règles, fenêtres ouvertes puis fermées, de jour puis de nuit, car la nuit le seuil n’est que de 3 dB(A) et les livraisons tardives y sont les plus vulnérables.

Écrivez ensuite, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’exploitant, en lui demandant précisément la cessation : capotage de l’extracteur, modification des horaires de livraison, consigne aux livreurs, traitement des odeurs, avec un délai raisonnable. Adressez une copie au propriétaire du local, qui a consenti à l’usage, et au syndic de votre copropriété, en visant le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble : le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir, et dans l’affaire marseillaise c’est lui qui a obtenu la condamnation, avec une provision. Signalez parallèlement les faits à la mairie : « La police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. » Et elle comprend notamment « Le soin de réprimer les atteintes à la tranquillité publique telles que les rixes et disputes accompagnées d’ameutement dans les rues, le tumulte excité dans les lieux d’assemblée publique, les attroupements, les bruits, les troubles de voisinage, les rassemblements nocturnes qui troublent le repos des habitants et tous actes de nature à compromettre la tranquillité publique ». Le maire peut donc contrôler les autorisations d’urbanisme du local, faire mesurer le bruit et prendre des mesures de police. Si le maire reste inactif après votre signalement, le préfet peut se substituer à lui, mais à une condition stricte : « Ce droit ne peut être exercé par le représentant de l’Etat dans le département à l’égard d’une seule commune qu’après une mise en demeure au maire restée sans résultat ». Mettez donc le maire en demeure par écrit avant de saisir le préfet, et conservez-en la preuve. Gardez enfin à l’esprit une limite de procédure : la responsabilité de la commune pour carence de police relève du juge administratif, pas du juge judiciaire, comme l’a rappelé une cour d’appel le 21 janvier 2025 en jugeant que « la responsabilité de la commune ne peut être recherchée à ce titre que devant la juridiction administrative. » Ne demandez pas au tribunal judiciaire de condamner la ville : demandez-lui de condamner l’exploitant.

B. Le juge, vite puis au fond : référé, sanctions et réparation

Quand l’amiable et la mairie n’ont rien donné, le juge des référés est la voie rapide. Le code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait qui constitue une violation évidente de la règle de droit, et le trouble anormal de voisinage, dès lors qu’il est prouvé avec l’évidence requise, peut être qualifié ainsi. Aucune condition d’urgence n’est exigée sur ce fondement : des nuisances quotidiennes et documentées suffisent. Vous pouvez demander la cessation des nuisances sonores et olfactives, la réalisation de travaux de mise en conformité de l’extraction sous astreinte, et même une provision sur votre préjudice, car « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » L’ordonnance marseillaise du 24 janvier 2025 illustre ce que le référé peut produire : cessation des nuisances de l’extracteur sous astreinte provisoire de 1 000 euros par infraction constatée, passé un délai de deux mois et pendant quatre mois, provision de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires et 1 200 euros au titre des frais de procédure. Elle illustre aussi ce qu’il refuse : la demande personnelle de la copropriétaire a été rejetée, faute de préjudice distinct établi, les éléments médicaux étant jugés insuffisants. Chiffrez donc votre préjudice propre, pièce par pièce : frais de constat et de mesures, troubles de jouissance datés, avis médical si votre santé est atteinte, et ne comptez pas sur une somme globale sans justificatifs.

Au fond, le droit applicable au voisinage a été codifié : la loi du 15 avril 2024 a inscrit dans le code civil la responsabilité de plein droit de l’auteur du trouble, sans faute à prouver. Le texte exonère toutefois l’auteur quand le trouble provient d’activités existant avant l’arrivée de la victime, à des conditions strictes : « Sous réserve de l’ article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime , cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. » Pour une dark kitchen installée après votre emménagement, cette défense est fermée. Si la cuisine vous a précédé, l’exploitant devra encore prouver la conformité aux lois et règlements et l’absence d’aggravation, ce qu’une activité qui s’intensifie, avec des horaires qui s’étendent et des flux qui augmentent, peine à établir. Vérifiez donc les dates dans les deux sens : votre bail ou votre acte d’achat d’un côté, l’ouverture de la cuisine et ses transformations de l’autre.

L’appréciation du trouble appartient au juge du fond, qui statue au cas par cas selon des critères objectifs dégagés par les cours d’appel : [«En matière de nuisances sonores, cette anormalité est appréciée in concreto par les juges du fond qui retiennent divers critères objectifs tels que :

La voie pénale complète l’arsenal, sans le remplacer. Les livreurs qui font hurler les moteurs à deux heures du matin s’exposent à la contravention de tapage nocturne, puisque « Les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d’autrui sont punis de l’amende prévue pour les contraventions de la 3e classe. » Pour l’exploitant lui-même, ce sont les bruits de son activité professionnelle qui peuvent être sanctionnés sur la base des émergences réglementaires, avec des mesures effectuées par des agents assermentés. La plainte a un intérêt tactique autant que répressif : elle fait constater les faits par un tiers officiel et pèse dans la négociation. Mais elle ne fait pas cesser l’activité à elle seule, et le dépôt de plainte ne dispense ni du constat civil ni de la mise en demeure. Si votre situation touche aussi à un conflit locatif ou à une question d’usage de votre logement au sens large, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de cadrer la stratégie entre amiable, référé et plainte, et d’éviter la faute qui ruinerait un bon dossier, comme les menaces au restaurateur ou la dégradation de ses installations. La règle d’or tient en une ligne : on ne touche ni à la cuisine ni aux livreurs, on touche au dossier.

Conclusion

La cuisine de livraison installée sous vos fenêtres n’est ni un commerce ordinaire que le voisinage devrait accepter, ni une infraction qui se réglerait à coups de conflit ouvert. C’est une activité qualifiée d’entrepôt par le droit de l’urbanisme dès lors que des livreurs, et non des clients, en retirent les plats, une activité professionnelle soumise aux seuils d’émergence du code de la santé publique, et un voisin responsable de plein droit de tout trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Le simple ronronnement diurne d’une extraction bien réglée, dans une rue commerçante et aux heures ouvrables, donne rarement prise au juge ; l’extracteur qui tourne de sept heures à minuit, les odeurs qui envahissent la courette et le ballet des scooters sous vos fenêtres, si. Les décisions de 2024, 2025 et 2026 ordonnent la cessation sous astreinte, accordent des provisions aux syndicats de copropriétaires et rappellent que les normes respectées n’effacent pas le trouble. Constatez tôt, mesurez dans les règles, écrivez à l’exploitant, au bailleur, au syndic et au maire, puis préférez le référé au conflit ouvert. À Paris comme ailleurs, le plan local d’urbanisme et l’arrêté municipal sur les bruits diront si la cuisine avait le droit de s’installer là ; le juge dira si elle a le droit d’y rester telle quelle.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Une cuisine de livraison s’est installée sous votre logement, et le bruit, les odeurs ou les allées et venues des livreurs rendent votre quotidien difficile malgré vos démarches ? Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre situation et les preuves déjà réunies pour cadrer la suite : vérification de la destination du local, constat, référé ou plainte. Vous pouvez appeler le 06 46 60 58 22 ou écrire via la page contact du cabinet en joignant constats, mesures acoustiques, photos datées et échanges avec l’exploitant : un dossier documenté tôt se défend toujours mieux.

Source : Cour de cassation – Base Open Data « Judilibre » & « Légifrance ».