L’aménagement du territoire et la planification urbaine imposent fréquemment des contraintes lourdes sur la propriété privée. Par le biais des plans locaux d’urbanisme (PLU), les collectivités publiques désignent des emplacements réservés pour des voies publiques, des espaces verts ou des équipements d’intérêt général. Pour les propriétaires de ces terrains, cette réservation équivaut souvent à une paralysie durable : impossibilité de construire, difficulty extrême à vendre au juste prix, et dépréciation de la valeur vénale du bien. Face à cette situation de blocage, le législateur a instauré un contrepoids juridique fondamental au profit des administrés : le droit de délaissement. Ce mécanisme original, codifié aux articles L. 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme, confère au propriétaire le pouvoir d’exiger de la collectivité bénéficiaire de la réserve qu’elle procède à l’acquisition de son bien. S’il s’agit d’une prérogative essentielle de sauvegarde du droit de propriété, sa mise en œuvre obéit à un formalisme strict et débouche, en cas de désaccord amiable, sur une phase judiciaire complexe devant le juge de l’expropriation. Cet article se propose de dresser un panorama complet et académique du droit de délaissement, en analysant ses conditions d’ouverture ainsi que les modalités de fixation de l’indemnisation par les juridictions spécialisées, à la lumière de la jurisprudence la plus récente.

Le cabinet de Maître Reda Kohen, avocat en droit immobilier à Paris, assiste régulièrement les propriétaires fonciers et les promoteurs immobiliers confrontés à des blocages d’urbanisme. Pour en savoir plus sur l’activité du cabinet et son expertise, vous pouvez consulter la présentation de Maître Reda Kohen. Ce mécanisme de délaissement constitue une arme procédurale redoutable pour débloquer des parcelles gelées par des réserves publiques.

I. Le fondement et les conditions d’ouverture du droit de délaissement en matière d’urbanisme

A. L’identification des biens grevés d’une réserve publique et éligibles au délaissement

Le droit de délaissement ne constitue pas un droit général à l’achat par la puissance publique ; il est strictement conditionné par l’existence d’une servitude d’urbanisme spécifique ou d’une réserve légale. L’article L. 152-2 du Code de l’urbanisme dispose que le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice de qui la réserve a été établie de procéder à l’acquisition de son terrain. La jurisprudence s’est montrée particulièrement vigilante quant à l’identification de ces servitudes pour éviter toute extension abusive du mécanisme. Il est indispensable que la réserve soit expressément instituée par le règlement du PLU, qu’il s’agisse de sa partie graphique ou de sa partie littérale. À cet égard, la Cour de cassation a précisé que de simples documents prévisionnels ou d’orientation ne sauraient fonder une action en délaissement. Dans un arrêt important, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 13 juillet 2022, n° 21-17.878, a rejeté l’action d’un propriétaire en retenant que : La cour d’appel a relevé que le règlement du plan local d’urbanisme ne faisait pas mention de la servitude invoquée par M. [F], ni dans sa partie littérale, ni dans sa partie graphique, que, si les plans graphiques du projet d’aménagement et de développement durables et des orientations d’aménagement et de programmation matérialisaient une infrastructure routière, ces documents ne pouvaient constituer que des éléments prévisionnels et non une servitude… Elle a exactement déduit de ces seuls motifs que M. [F] ne disposait pas d’un droit de délaissement sur ces parcelles, qui n’étaient grevées d’aucune servitude instituée par le règlement du plan local d’urbanisme. Cette décision rappelle de manière rigoureuse l’exigence d’un support réglementaire exprès et opposable.

Au-delà de l’existence de la réserve, la nature même de la propriété influe sur l’éligibilité au délaissement. Le droit de délaissement est conçu pour porter sur une assiette foncière individualisée. C’est pourquoi la jurisprudence refuse d’appliquer ce mécanisme aux lots de copropriété, dès lors qu’ils ne portent que sur une quote-part indivise du sol communal. Cette exclusion historique, dégagée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 10 mars 1982, n° 81-70.312, a récemment été transposée à la division en volumes. Par un avis solennel rendu le 20 mars 2025, n° 25-70.001, la Cour de cassation a formellement déclaré que : le droit de délaissement prévu à l’article L. 311-2 du code de l’urbanisme ne s’applique pas à une partie d’un bien organisé en volumes. Les juges suprêmes considèrent que la division en volumes, dérogeant au droit d’accession de l’article 552 du Code civil, ne saurait permettre d’exercer un droit de délaissement sur une fraction tridimensionnelle isolée, ce qui déstructurerait l’ensemble immobilier complexe. Cette solution limite l’exercice du délaissement aux parcelles de terrain classiques, bâties ou non, excluant les montages juridiques complexes de volumes ou de copropriété verticale, afin de préserver l’intégrité physique et juridique des structures collectives.

De plus, l’éligibilité s’apprécie au jour où la demande est formulée et maintenue. Si la collectivité publique modifie le zonage ou supprime l’emplacement réservé de manière régulière avant le jugement de première instance, le propriétaire perd son droit au délaissement. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017, n° 16-26.564, a validé le rejet de la demande de délaissement d’un propriétaire foncier dont l’immeuble avait été retiré du périmètre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) avant la décision du juge, en énonçant : ayant relevé que, la commune ayant modifié l’emprise de la ZAC, l’immeuble de la société Insula ne se trouvait plus dans son périmètre et que les formalités de publicité avaient été effectuées avant la date du jugement de première instance et exactement retenu que, pas plus que sa création, la modification de la ZAC ne nécessitait une modification préalable du PLU… la cour d’appel en a déduit à bon droit que la demande de la société Insula en délaissement de son immeuble devait être rejetée. La réactivité de l’administration, modifiant ses projets d’aménagement, peut ainsi valablement faire échec à l’action en délaissement, sous réserve du respect des règles de publicité applicables à ces modifications.

B. La procédure de mise en demeure d’acquérir et le rôle décisif de la notification initiale

Le déclenchement du droit de délaissement appartient exclusivement au propriétaire du bien. Ce dernier doit adresser une mise en demeure d’acquérir à la personne publique bénéficiaire de la réserve (généralement la commune, mais parfois un établissement public de coopération intercommunale, un département ou l’État). Cette notification constitue un acte juridique unilatéral solennel. Selon l’article L. 230-1 du Code de l’urbanisme, la mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Le formalisme de cet acte est strict : il doit mentionner les fermiers, locataires, usagers ou personnes bénéficiant de droits d’emphytéose, d’usage ou d’habitation, ainsi que d’éventuelles servitudes actives ou passives grevant le fonds, afin de permettre à la collectivité d’apprécier l’état juridique exact du bien qu’elle est sommée d’acheter.

Le rôle de cette mise en demeure est capital car elle fait courir un délai d’un an durant lequel la collectivité publique doit prendre parti. Comme l’a rappelé la Cour d’appel de Versailles dans une décision du 18 novembre 2025, n° 24/06747, la collectivité dispose d’un temps de réflexion légal pour instruire le dossier : La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an. Durant cette période d’un an, la personne publique peut soit accepter d’acquérir le bien au prix proposé par le propriétaire, soit engager des négociations pour parvenir à un accord amiable, soit refuser l’acquisition, ou encore rester silencieuse, ce silence valant décision implicite de rejet à l’expiration du délai annuel. La Cour d’appel de Versailles a également précisé que la mise en demeure, bien qu’elle fasse référence au droit de délaissement, doit être suffisamment précise quant à son fondement textuel pour être pleinement efficace.

Si la collectivité accepte le principe de l’acquisition mais qu’aucun accord sur le prix n’est trouvé dans le délai d’un an à compter de la mise en demeure, la phase administrative se clôt pour laisser place à la phase judiciaire. C’est le juge de l’expropriation qui devient compétent pour trancher le litige foncier. Le non-respect du formalisme ou le non-respect des délais peut vicier la procédure et rendre l’action judiciaire irrecevable. La décision du Tribunal judiciaire de Versailles du 4 avril 2024, n° 23/00013 illustre parfaitement cette articulation en retenant que : les droits de délaissement prévus par les articles L. 152-2, L. 311-2 ou L. 424-1, s’exercent dans les conditions prévues par le présent titre. La mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle…. De même, le Tribunal judiciaire de Versailles, dans un autre jugement rendu le 12 décembre 2024, n° 24/00016, a réitéré textuellement ces exigences procédurales, soulignant que la régularité de la mise en demeure initiale conditionne l’ensemble de la procédure subséquente, y compris l’admissibilité des demandes d’indemnisation devant les juridictions de l’expropriation.

II. La mise en œuvre judiciaire et la fixation de l’indemnité par le juge de l’expropriation

A. La saisine du juge de l’expropriation et la constatation du transfert de propriété

À défaut d’accord amiable sur le prix à l’issue du délai d’un an qui suit la réception de la mise en demeure d’acquérir, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe le bien peut être saisi. Cette saisine peut être effectuée soit par le propriétaire délaissant, soit par la collectivité publique elle-même. La saisine judiciaire n’est pas un recours en annulation, mais une demande de fixation de prix de cession forcée. Le juge de l’expropriation se voit attribuer une compétence exclusive et souveraine pour prononcer le transfert de propriété au profit de la personne publique et fixer le montant des indemnités dues au propriétaire. C’est un délaissement qui produit les mêmes effets qu’une expropriation classique, le transfert de propriété s’opérant par le biais du jugement lui-même, qui est ensuite publié au service de la publicité foncière.

Sur le plan de la recevabilité de l’action judiciaire, le juge doit vérifier que la mise en demeure a été régulièrement délivrée et que le délai d’un an est expiré sans qu’un accord soit intervenu. Dans un jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion du 29 septembre 2025, n° 24/00005, le tribunal a validé la recevabilité de l’action d’une société civile immobilière contre la commune qui tentait d’échapper à ses obligations d’acquisition en invoquant le coût élevé du bien, en constatant que : Selon les dispositions de l’article L.152-2 du code de l’urbanisme, le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé, de procéder à l’acquisition de son terrain. Le juge a donc prononcé le transfert de propriété au profit de la commune et ordonné la fixation judiciaire du prix des parcelles concernées, faisant échec à l’inertie de l’administration municipale.

Le rôle du juge est essentiel car il assure l’équilibre entre la protection constitutionnelle de la propriété privée, consacrée par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, et les prérogatives d’aménagement urbain des collectivités territoriales. En constatant le transfert de propriété, le juge de l’expropriation libère le propriétaire d’une emprise publique paralysante tout en veillant à ce que la collectivité ne subisse pas d’indemnisation disproportionnée par rapport à la valeur réelle des biens délaissés. Cette phase de constatation du transfert de propriété est indissociable de la phase d’évaluation financière, le juge devant statuer dans le même jugement sur le transfert de propriété et sur le montant global des indemnités de dépossession.

B. L’indemnisation intégrale du propriétaire dépossédé : de l’indemnité principale à l’indemnité de remploi

La règle d’or de l’indemnisation en matière de délaissement est l’équivalence avec le régime de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’article L. 230-3 du Code de l’urbanisme prévoit explicitement que le prix, y compris l’indemnité de réemploi (ou de remploi), est fixé et payé comme en matière d’expropriation. L’indemnisation doit être juste et préalable, couvrant l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ou le délaissement. Le propriétaire a ainsi droit à une indemnité principale correspondant à la valeur vénale du bien au jour de la décision de première instance, calculée selon des méthodes d’évaluation par comparaison avec des mutations de biens similaires dans le même secteur géographique.

Une des questions majeures soumises aux tribunaux est celle de savoir si l’indemnisation se limite au prix du terrain ou si elle peut englober des indemnités accessoires pour préjudice commercial, perte de revenus locatifs ou frais annexes. Dans un jugement récent du Tribunal judiciaire de Paris du 27 novembre 2025, n° 24/00036, le juge de l’expropriation a posé un principe libéral majeur en déclarant que : si l’article L.230-3 du code de l’urbanisme mentionne que « [le] prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation », ce texte ne présente pas un caractère limitatif. Le tribunal a ainsi admis que le propriétaire délaissant pouvait réclamer l’indemnisation de l’ensemble des préjudices accessoires directement causés par l’opération, y compris les pertes d’exploitation ou de revenus subies du fait de la paralysie de l’immeuble. De même, le Tribunal judiciaire de Marseille, dans une décision du 8 octobre 2025, n° 25/00006, a affirmé l’obligation d’indemnisation intégrale : L’article L 230-3 du code de l’urbanisme prévoyant que le prix « est fixé et payé comme en matière d’expropriation » la juridiction doit apprécier l’ensemble du préjudice subi par le propriétaire du fait de l’exercice du droit de délaissement. Dans cette affaire, les juges marseillais ont accordé, en plus de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, une indemnité spécifique pour perte de revenus locatifs, constatant que la réserve d’urbanisme avait empêché toute relocation normale des locaux commerciaux.

Pour l’évaluation du bien, le juge doit faire abstraction de la dépréciation causée par l’annonce du projet public ou par la création même de l’emplacement réservé. Le bien doit être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence, sans tenir compte des contraintes réglementaires d’urbanisme qui ont précisément motivé le délaissement. L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais d’acquisition d’un bien de remplacement (frais de notaire, droits de mutation, commissions d’agence), est calculée par application d’un barème dégressif sur l’indemnité principale (généralement 20 % jusqu’à 23 000 euros et 10 % au-delà), sauf preuve d’un préjudice supérieur. Ces principes de valorisation objective, dénués de toute influence dépréciative du projet public, sont fermement établis par une jurisprudence constante de la Cour de cassation, illustrée par les arrêts fondamentaux de la troisième chambre civile du 16 avril 2013, n° 11-27.643 et du 15 janvier 2013, n° 12-30.182. Le propriétaire délaissant bénéficie ainsi d’une neutralisation complète des effets négatifs de la servitude d’urbanisme, lui garantissant d’obtenir la valeur réelle de son terrain sur le marché libre.

Il est important de souligner que si les règles d’urbanisme prévoient des restrictions d’usage, le propriétaire peut obtenir réparation dès lors qu’il subit une contrainte injustifiée. Pour obtenir un conseil adapté à votre situation, ou si vous faites face à un refus d’autorisation d’urbanisme, vous pouvez vous faire accompagner pour un recours contre un permis de construire ou pour imposer à l’administration le rachat de votre terrain réservé. Le droit de délaissement constitue l’ultime rempart du propriétaire contre les emprises disproportionnées des collectivités locales sur le foncier privé.

Conclusion

Le droit de délaissement s’impose comme un mécanisme de régulation indispensable au cœur du droit de l’urbanisme et de la protection constitutionnelle de la propriété privée. En offrant aux propriétaires la possibilité de rompre unilatéralement la paralysie de leur bien grevé d’un emplacement réservé, il rétablit un équilibre nécessaire face aux prérogatives exorbitantes des collectivités publiques. Cependant, l’exercice de ce droit requiert une rigueur procédurale absolue : de la rédaction méticuleuse de la mise en demeure d’acquérir initiale jusqu’à la négociation amiable du prix de vente, la moindre erreur formelle peut ruiner l’action judiciaire subséquente. Devant le juge de l’expropriation, la bataille pour l’indemnisation exige une expertise technique pointue pour valoriser le bien à sa juste valeur marchande, libre de toute influence dépréciative de la réserve, et pour obtenir la réparation de l’intégralité des préjudices annexes directs. Dans un contexte réglementaire complexe et mouvant, marqué par les récentes décisions de 2025 et 2026 restreignant le champ d’application de ce droit (notamment pour les biens organisés en volumes), l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier s’avère indispensable pour sécuriser les droits des administrés face aux administrations locales et maximiser l’indemnisation de leur préjudice foncier.