Le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés par l’Association nationale des gestionnaires de copropriété, la Chambre FNAIM du grand Paris, la société Emeria Europe et le Syndicat national des professionnels de l’immobilier contre un arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mars 2024. La question posée était simple à énoncer et difficile à trancher : une société qui vend un abonnement d’assistance à des copropriétés gérées en syndicat coopératif exerce-t-elle, ce faisant, la profession réglementée de syndic ? La Cour répond qu’elle ne l’exerce pas, dès lors que sa prestation se borne à l’assistance et à l’accompagnement. La décision est publiée au Bulletin. Elle intéresse directement les copropriétés qui envisagent d’abandonner un syndic professionnel, les conseils syndicaux qui utilisent déjà une plateforme, et les professionnels qui s’interrogent sur les limites de l’externalisation. Le présent article examine ce que la Cour a jugé, sur quels textes elle s’est appuyée, quels critères se dégagent de sa motivation, et surtout ce que l’arrêt ne dit pas, car la lecture pressée qui circule depuis quatre jours lui fait dire beaucoup plus qu’il ne contient.

I. Ce que la Cour de cassation a jugé le 17 septembre 2026

A. L’origine du litige et son parcours

Les faits sont rapportés par l’arrêt lui-même. À compter du mois de mars 2020, une société qui développe et exploite une plateforme en ligne destinée aux copropriétés ayant adopté le mode de gestion du syndicat coopératif a lancé une campagne publicitaire sur différents supports, notamment par voie d’affichage. Les slogans retenus par les juges du fond étaient de ceux qui ne laissent pas indifférent : « Remerciez votre syndic pour de bon – Votez Matera à la prochaine AG » et « Remerciez votre syndic et passez chez Matera ».

La riposte du secteur fut judiciaire et collective. Un groupe de gestion immobilière, aujourd’hui dénommé Emeria Europe, a assigné la société et son président en indemnisation, soutenant que la campagne était illicite et trompeuse et qu’elle constituait un dénigrement. L’Association nationale des gestionnaires de copropriété est intervenue volontairement et a porté le terrain plus loin : elle soutenait que la société exerçait illégalement la profession de syndic et demandait qu’il lui soit fait interdiction de se présenter comme un syndic professionnel et d’en exercer les missions. La Chambre FNAIM du grand Paris et le Syndicat national des professionnels de l’immobilier ont engagé des actions parallèles, sur le dénigrement pour la première, sur la publicité comparative illicite et la pratique commerciale trompeuse pour le second. Les instances ont été jointes.

La cour d’appel de Paris a écarté l’ensemble de ces demandes par son arrêt du 20 mars 2024. Les quatre demandeurs se sont pourvus. La Cour de cassation les déboute et les condamne aux dépens ainsi qu’à trois mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

B. La question de droit

Le moyen central reposait sur une lecture littérale de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Selon cette lecture, exerce la profession de syndic toute personne qui, d’une manière habituelle, prête son concours, même à titre accessoire, aux opérations de syndic de copropriété. Les demandeurs en tiraient que l’appui général et personnalisé apporté à un syndic coopératif, par la coordination de plusieurs services, l’accumulation d’actes établis et la réalisation de certains actes pour le compte du syndic, constituait précisément ce concours.

L’argument n’était pas fantaisiste. Le verbe « prêter son concours » figure bien dans le texte, et la loi vise expressément l’exercice des fonctions de syndic depuis sa modification par la loi du 24 mars 2014. La difficulté tenait à ce que le droit de la copropriété autorise par ailleurs, et depuis longtemps, le recours à des tiers. Toute la question était de savoir où s’arrête l’aide licite et où commence l’exercice déguisé d’une profession réglementée.

C. La réponse : l’assistance n’est pas l’exercice

La Cour valide le raisonnement de la cour d’appel en deux temps. Elle relève d’abord que celle-ci a rappelé à juste titre que « le syndic pouvait, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix et confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-15.665, publié au Bulletin). Elle en déduit que la société était autorisée à proposer, par ses prestations, un appui aux fonctions de syndic d’un syndicat coopératif.

Elle constate ensuite que « les prestations juridiques et comptables proposées consistaient essentiellement en la génération automatique de documents pouvant être utiles à ce syndic, la société Matera ne les signant pas » (même arrêt). La conclusion tombe au paragraphe 17 : la cour d’appel, « qui a ainsi caractérisé que la prestation de la société Matera se bornait à l’assistance et l’accompagnement des syndicats des copropriétaires ayant opté pour le mode de gestion du syndicat coopératif, en a à bon droit déduit que cette société n’exerçait pas illicitement les fonctions de syndic ».

La formule « à bon droit » n’est pas neutre. Elle signale un contrôle de qualification exercé par la Cour de cassation, et non un simple renvoi à l’appréciation des juges du fond. Sur ce point, l’arrêt pose donc une règle et non un constat d’espèce.

II. Le cadre légal que l’arrêt applique

A. Le champ de la loi Hoguet

Il résulte de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que ses dispositions s’appliquent « aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui » relatives à une liste limitative d’activités. Le 9° de cet article, dans sa rédaction en vigueur depuis le 27 mars 2014, vise « l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

L’article 3 de la même loi, modifié par la loi n° 2025-640 du 15 juillet 2025, réserve ces activités aux titulaires d’une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territorialement compétente.

L’article 14 assortit le dispositif d’une sanction pénale. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 novembre 2018, il punit de six mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende le fait « de se livrer ou prêter son concours, d’une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l’article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l’article 3 », ainsi que, pour toute personne, celui d’utiliser la dénomination « agent immobilier », « syndic de copropriété » ou « administrateur de biens » sans détenir cette carte.

Ces textes ne sont pas de pure police administrative. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 11 septembre 2025, que les dispositions relatives à la carte professionnelle « poursuivent l’objectif de réguler la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant » (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579). Cette finalité protectrice éclaire l’arrêt du 17 septembre 2026 : le texte protège celui qui confie ses biens, non le marché des professionnels installés.

B. Le syndicat coopératif, un mode de gestion distinct

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile et que « le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi ».

L’article 17-1 en fixe le régime. Lorsque l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire, le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi eux, et il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative se décide à la majorité de l’article 25, le cas échéant après second vote selon l’article 25-1.

La conséquence est décisive pour comprendre l’arrêt. Dans une copropriété coopérative, le syndic est un copropriétaire, et l’article 27 du décret de 1967 précise que ses fonctions ne donnent pas lieu à rémunération. Il échappe ainsi à la loi Hoguet par l’effet de son article 2, qui écarte l’application de ce texte à l’égard « des personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ». Le copropriétaire élu syndic réunit exactement ces conditions, puisqu’il détient un lot privatif et une quote-part des parties communes. Le prestataire qui l’assiste ne se substitue donc pas à un professionnel : il vient au soutien d’un gestionnaire bénévole que la loi a elle-même institué.

C. Ce que le syndic peut confier à des tiers

Aux termes de l’article 27, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2004, le conseil syndical « peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix » et « peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité ».

L’article 42 du même décret étend cette faculté au syndic et y ajoute une seconde branche : celui-ci « peut, en outre, sous sa responsabilité, confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs ».

Deux mots de ce texte gouvernent la solution. Le premier est « certaines tâches », qui suppose un périmètre délimité et non une délégation générale. Le second est « sous sa responsabilité », qui maintient le syndic comme débiteur unique des obligations légales. La Cour de cassation n’a pas eu besoin d’en dire davantage : la cour d’appel avait caractérisé une prestation qui laissait au syndic l’accès autonome à la plateforme, la signature des actes et la charge de la gestion.

III. Les critères qui se dégagent de la motivation

L’arrêt ne pose pas de liste de conditions. Il valide une méthode d’appréciation, et cette méthode se lit dans les constatations que la Cour reprend à son compte. Quatre points en ressortent, qui forment autant de repères pour rédiger ou auditer un contrat d’assistance.

A. L’autonomie de l’utilisateur

La cour d’appel avait relevé que les prestations résultaient de l’utilisation de la plateforme, à laquelle un accès en parfaite autonomie était assuré au syndic. L’outil met une capacité à disposition ; il n’agit pas à la place de son utilisateur. La nuance est celle qui sépare le logiciel de comptabilité du comptable, ou le formulaire prérempli du rédacteur d’acte.

En pratique, un contrat qui prévoirait que le prestataire accomplit lui-même les démarches, sans passage par une validation effective du syndic, se placerait hors de cette logique. La question n’est pas celle de la sophistication de l’outil mais celle de savoir qui décide et qui agit.

B. L’absence de signature des actes

La Cour souligne que la société ne signait aucun des documents générés. Le critère est concret et vérifiable. Il rejoint la distinction classique entre la préparation matérielle d’un acte et son émission juridique : celui qui signe engage, celui qui met en forme n’engage pas.

Un prestataire qui convoquerait l’assemblée générale en son nom, signerait les mises en demeure adressées aux copropriétaires débiteurs ou souscrirait les marchés de travaux pour le compte du syndicat franchirait la ligne, quelle que soit la dénomination retenue par le contrat.

C. L’absence de maîtrise des fonds

La cour d’appel avait jugé que le fait de proposer l’ouverture d’un compte de paiement sur lequel pouvaient être versées les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat coopératif n’impliquait pas que le prestataire soit responsable de ce compte. La Cour de cassation ne censure pas cette analyse.

Ce point mérite l’attention la plus soutenue, pour une raison qui tient à un autre texte. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues pour son compte. La troisième chambre civile en a tiré une sanction sévère : « La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration de trois mois suivant sa désignation » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-16.424). Le même arrêt censure une cour d’appel qui avait refusé d’annuler une assemblée générale sans rechercher si le mandat du syndic n’était pas nul de ce chef.

La nullité n’est pas seulement théorique. Elle se répercute sur les convocations, donc sur les résolutions votées, donc sur les appels de fonds. Une copropriété coopérative qui utilise un service de paiement sans s’assurer que le compte est bien ouvert au nom du syndicat, et qu’il est séparé, prend un risque de nature contentieuse dont la plateforme n’assume pas la charge. La même chambre a d’ailleurs précisé que la demande de constatation de cette nullité « ne peut être formulée que par un copropriétaire » (Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 21-11.197), ce qui ferme la voie aux tiers mais l’ouvre largement à l’intérieur de l’immeuble.

D. L’appui et non la substitution

La formule retenue par la Cour est celle d’un « rôle d’accompagnement ». C’est le critère de synthèse : les trois précédents en sont les indices. Le prestataire qui, par l’ampleur de ses interventions, devient le centre de décision effectif de la copropriété ne se contente plus d’accompagner, même si chacune de ses prestations, prise isolément, paraît anodine.

Il faut souligner que la Cour raisonne ici sur un faisceau et non sur un test unique. Une copropriété qui voudrait sécuriser son organisation gagnera à documenter, résolution après résolution, que les décisions ont été prises par le conseil syndical et exécutées par le syndic élu.

IV. Ce que l’arrêt ne décide pas

A. Le volet publicitaire relève de l’appréciation souveraine

Le second groupe de moyens portait sur les pratiques commerciales trompeuses. L’article L. 121-1 du code de la consommation interdit les pratiques commerciales déloyales et définit comme telle celle qui est « contraire aux exigences de la diligence professionnelle » et qui « altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé ». L’article L. 121-2 énumère les circonstances qui rendent une pratique trompeuse, parmi lesquelles la création d’une confusion avec un service concurrent et les allégations de nature à induire en erreur sur l’identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel.

La cour d’appel avait pourtant retenu que la communication litigieuse était de nature à créer une ambiguïté, laissant penser que l’annonceur était en mesure d’offrir aux copropriétés les services d’un syndic, professionnel ou non. Elle avait néanmoins écarté la qualification, au motif que le passage au syndicat coopératif suppose une assemblée générale, un ordre du jour préalablement établi et un vote portant à la fois sur le changement de mode de gestion et sur la conclusion du contrat, de sorte que des copropriétaires normalement informés et raisonnablement attentifs se renseignent au-delà de l’affiche.

La Cour de cassation approuve, mais par une formule qui change tout : la cour d’appel « a pu en déduire » l’absence de pratique commerciale déloyale. Ce verbe marque le contrôle léger de la Cour sur une appréciation de fait. Autrement dit, la solution n’est pas transposable mécaniquement. Une campagne comparable, sur un marché où la décision d’achat serait moins encadrée, pourrait recevoir une qualification différente.

B. La responsabilité du syndic élu demeure entière

L’arrêt dit que le prestataire n’exerce pas les fonctions de syndic. Il ne dit pas que la copropriété est déchargée de quoi que ce soit : il dit l’inverse, puisque l’article 42 du décret de 1967 place expressément l’externalisation « sous la responsabilité » du syndic.

Le syndic coopératif est un copropriétaire élu par ses pairs. Il répond des convocations irrégulières, des comptes mal tenus, des travaux engagés sans autorisation, des délais de prescription laissés courir sur les charges impayées. La cour d’appel a d’ailleurs relevé, dans son appréciation du volet publicitaire, que les membres du conseil syndical qui s’engagent à assurer la gestion de la copropriété en assument la responsabilité. Le service d’assistance ne transfère pas cette charge ; il la rend seulement plus supportable.

Cette observation n’est pas un avertissement de principe. Elle décrit la structure même du montage validé : c’est parce que le syndic reste responsable que le prestataire n’exerce pas ses fonctions. On ne peut pas revendiquer le bénéfice de la solution et en refuser la contrepartie.

C. Le terrain de la concurrence déloyale n’est pas refermé

Les organisations professionnelles ont perdu, mais la voie qu’elles empruntaient reste ouverte pour d’autres espèces. Une action en concurrence déloyale fondée sur la violation d’une réglementation est recevable lorsqu’elle tend à défendre l’intérêt collectif d’une profession. La première chambre civile l’a admis au bénéfice d’un ordre professionnel agissant contre une plateforme commerciale, en approuvant la cour d’appel d’avoir « énonc[é] justement que l’action en concurrence déloyale intentée à l’encontre de la société Groupon France, au titre de la publication d’offres d’achat relatives à des prestations médicales, avait pour objet de défendre l’intérêt collectif de la profession médicale », ce dont il résultait un intérêt légitime au sens de l’article 31 du code de procédure civile (Cass. 1re civ., 12 décembre 2018, n° 17-27.415).

Le contentieux de l’indemnisation a d’ailleurs été précisé récemment. La chambre commerciale juge que la réparation du préjudice causé par l’affranchissement d’une réglementation peut être évaluée en considération de l’avantage indu que s’est procuré l’auteur des actes. Elle pose toutefois une limite nette : « Lorsque l’auteur de la pratique déloyale rapporte la preuve que le concurrent n’a subi ni perte, ni gain manqué, ni perte de chance d’éviter une perte ou de réaliser un gain, il est seulement tenu de réparer un préjudice moral, lequel est irréfragablement présumé » (Cass. com., 9 avril 2025, n° 23-22.122, publié au Bulletin).

Autrement dit, même si l’exercice illicite avait été retenu, l’indemnisation des professionnels n’aurait pas été automatiquement à la hauteur de leurs prétentions. Le raisonnement vaut en sens inverse pour toute entreprise qui s’installe sur un marché réglementé en s’estimant hors du champ de la réglementation : le risque n’est pas seulement pénal, il est aussi celui d’une restitution de l’économie réalisée.

Le volet pénal mérite d’ailleurs un examen séparé, car il ne suit pas les mêmes règles de preuve : conditions du délit, peines encourues, responsabilité personnelle du dirigeant et recevabilité de la partie civile sont exposées dans notre article consacré à l’exercice illégal d’une profession réglementée.

V. Conduite pratique

A. Pour la copropriété qui envisage la forme coopérative

Le passage au syndicat coopératif n’est pas un choix de fournisseur, c’est un changement de mode d’administration. Il suppose une résolution votée à la majorité de l’article 25, la constitution d’un conseil syndical et l’élection, en son sein, du copropriétaire qui exercera les fonctions de syndic et présidera le conseil.

Trois vérifications s’imposent avant le vote. La première porte sur la disponibilité réelle des candidats : la fonction n’est pas honorifique et l’article 27 du décret de 1967 rappelle qu’elle n’est pas rémunérée. La deuxième porte sur l’assurance : le syndicat doit couvrir la responsabilité de celui qui le représente. La troisième porte sur le compte bancaire, dont l’intitulé et la séparation conditionnent la validité même du mandat.

L’ordre du jour doit être rédigé avec soin. Un vote qui porterait indistinctement sur le changement de statut et sur la conclusion d’un contrat de services expose la résolution à contestation. Mieux vaut deux résolutions distinctes, la seconde étant subordonnée à l’adoption de la première.

B. Pour rédiger ou auditer un contrat d’assistance

Le contrat doit énoncer ce que le prestataire ne fait pas autant que ce qu’il fait. Les clauses utiles précisent que le syndic conserve l’accès autonome à l’outil, qu’il signe seul les actes émis, qu’il demeure l’ordonnateur des paiements, et que le compte sur lequel transitent les fonds est ouvert au nom du syndicat.

Inversement, certaines stipulations doivent alerter. Une clause qui confierait au prestataire la convocation de l’assemblée, la représentation du syndicat auprès des tiers ou la maîtrise des moyens de paiement reconstituerait, en fait, un mandat de syndic. La dénomination employée ne protégerait pas : la qualification se fait sur les prestations réellement exécutées, comme le montre le soin avec lequel la cour d’appel a analysé l’annexe au contrat avant de conclure.

Le prestataire qui souhaite élargir son offre au-delà de cette limite a une voie licite à sa disposition : solliciter la carte professionnelle. Ce n’est pas une formalité, mais c’est la seule manière d’exercer les fonctions elles-mêmes.

C. Contester, ou se défendre

Un copropriétaire qui estime que la gestion de son immeuble est en réalité assurée par un tiers non habilité dispose de plusieurs terrains. Il peut demander la nullité des décisions d’assemblée générale entachées d’irrégularité de convocation, invoquer la nullité de plein droit du mandat du syndic à défaut de compte séparé, ou engager la responsabilité du syndic élu pour faute de gestion. L’action en nullité du mandat lui est réservée, ce qui constitue un avantage procédural qu’il convient d’exploiter dans le bon délai.

Le professionnel mis en cause pour exercice illicite, lui, a désormais une ligne de défense clairement balisée. Il lui appartient d’établir, pièce par pièce, que son intervention est restée un appui : capture des accès, absence de signature, circuit des fonds, traçabilité des décisions prises par le conseil syndical. La démonstration se prépare avant le litige, dans la rédaction du contrat et dans l’archivage des échanges.

Les délais méritent attention. L’action en nullité d’une décision d’assemblée générale obéit à un régime propre au droit de la copropriété, tandis que l’action en concurrence déloyale relève de la prescription quinquennale de droit commun. Une analyse du calendrier précis du dossier est indispensable avant toute assignation.

Conclusion

L’arrêt du 17 septembre 2026 tranche une question que le marché posait depuis six ans, et il la tranche en faveur de l’assistance. Une plateforme qui outille un syndic coopératif sans agir à sa place n’exerce pas la profession de syndic, et n’a donc pas à détenir la carte professionnelle de la loi Hoguet. La solution est cohérente avec la finalité de ce texte, qui protège celui dont les biens sont administrés et non le périmètre d’activité des professionnels établis.

Il serait imprudent d’en déduire une validation générale. La Cour a exercé un contrôle de qualification sur l’exercice illicite, mais s’en est remise à l’appréciation des juges du fond sur le volet publicitaire, ce qui laisse ce second terrain ouvert. Et la solution repose tout entière sur des constatations de fait, à savoir l’autonomie d’accès, l’absence de signature et l’absence de maîtrise des fonds, dont un contrat mal rédigé peut priver son bénéficiaire.

Pour une copropriété, la vraie question n’est donc pas de savoir si le recours à une plateforme est licite : la Cour vient de répondre. Elle est de savoir si le conseil syndical est en mesure d’assumer une responsabilité qu’aucun abonnement ne transfère. C’est sur ce point que l’examen du dossier, des statuts et du contrat prend son sens.

Références

Textes. Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er, 9° (version en vigueur depuis le 27 mars 2014), article 2 (version en vigueur depuis le 25 novembre 2018), article 3 (version en vigueur depuis le 17 juillet 2025), article 14 (version en vigueur depuis le 25 novembre 2018). Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14 (version en vigueur depuis le 1er juin 2020), article 17-1 (version en vigueur depuis le 14 décembre 2000). Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 27 (version en vigueur depuis le 1er septembre 2004), article 42 (version en vigueur depuis le 1er septembre 2004). Code de la consommation, article L. 121-1 (version en vigueur depuis le 1er juillet 2016), article L. 121-2 (version en vigueur depuis le 28 mai 2022).

Jurisprudence. Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-15.665, publié au Bulletin (arrêt). Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579 (arrêt). Cass. com., 9 avril 2025, n° 23-22.122, publié au Bulletin (arrêt). Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-16.424 (arrêt). Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 21-11.197 (arrêt). Cass. 1re civ., 12 décembre 2018, n° 17-27.415 (arrêt).

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