Le 1er octobre 2026 change la vie des baux d’habitation. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, réécrit les contrats types de location : tout bail conclu ou renouvelé à compter de cette date doit reprendre la clause de résiliation au délai légal de six semaines, viser le non-versement du dépôt de garantie et peut encadrer l’assurance, les troubles de voisinage et l’usage exclusif de résidence principale face aux locations de type Airbnb. Les baux en cours ne sont pas à refaire, mais chaque camp doit relire le sien : un commandement de payer qui annonce six semaines alors que la clause signée prévoit encore deux mois expose le bailleur à une nullité, et un locataire qui reçoit un commandement pour défaut d’assurance ne dispose que d’un mois pour réagir. Le 3 septembre 2026, la cour d’appel de Caen vient de le rappeler durement : une locataire dont la dette était pourtant soldée a vu la résiliation de son bail confirmée pour défaut d’assurance. Cet article expose, bailleur comme locataire, les nouveaux réflexes : quel délai viser selon la date de votre bail, comment contester un bail non conforme ou une clause abusive, et comment obtenir des délais de paiement devant le juge à Paris et en Île-de-France.
I. Bail conclu ou renouvelé après le 1er octobre 2026 : la résiliation à six semaines et le piège des anciens modèles
A. Commandement de payer reçu ou à faire délivrer : six semaines, mention obligatoire et sort des baux en cours
Le nouveau contrat type intègre la clause résolutoire obligatoire. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Trois points méritent l’attention. D’abord, le non-versement du dépôt de garantie rejoint les loyers et charges impayés comme cause de résiliation de plein droit : un locataire qui entre dans les lieux sans verser le dépôt convenu s’expose à la même procédure. Ensuite, le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (article 3 du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui fait entrer le nouveau contrat type en vigueur le 1er octobre 2026 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location) impose ce modèle aux locations nues, meublées et aux colocations à bail unique soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour tout contrat conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026. Enfin, la réduction de deux mois à six semaines, issue de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, rend la clause actionnable plus vite : dans un dossier où la dette grossit chaque mois, quinze jours gagnés représentent souvent un terme de loyer économisé.
Le commandement de payer obéit à un formalisme strict. Il doit contenir, « à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ». Quand le bail est garanti par une caution, le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Pour les bailleurs personnes physiques, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès deux mois d’impayés ininterrompus ou une dette équivalente à deux mois de loyer hors charges. Les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales ne peuvent assigner aux fins de constat de la résiliation avant deux mois suivant la saisine de cette commission. Et l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge.
Le point le plus délicat concerne les baux signés avant le 1er octobre 2026. Saisie pour avis, la Cour de cassation a tranché le 13 juin 2024 (avis n° 24-70.002, texte intégral de l’avis) : les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi
. La solution repose sur l’article 2 du Code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » En pratique, quatre situations se présentent. Bail conclu avant le 29 juillet 2023 avec une clause à deux mois : ce délai contractuel reste applicable. Bail conclu ou renouvelé entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026 : la loi prévoyait déjà six semaines mais beaucoup de modèles mentionnaient encore deux mois ; il faut lire la clause effectivement signée et, par prudence, retenir le délai le plus long. Bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 : six semaines, à condition d’utiliser le modèle actualisé. Bail verbal : le délai légal s’applique directement. Le risque le plus fréquent reste un commandement annonçant six semaines alors que la clause reproduite dans le bail prévoit deux mois : cette contradiction induit le locataire en erreur sur son délai et offre un moyen de défense gratuit. Avant toute délivrance, rapprochez le bail et ses avenants, le décompte locatif complet et le projet d’acte du commissaire de justice.
La résiliation de plein droit n’autorise jamais une reprise des lieux sans décision de justice. L’expulsion d’un lieu habité suppose un jugement, puis un commandement de quitter les lieux. Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause, obtenir la condamnation au paiement, fixer une indemnité d’occupation et solliciter l’expulsion. Le juge conserve son pouvoir d’appréciation : il peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Le tribunal judiciaire de Paris l’a illustré le 20 mars 2025 (RG 24/07731) : constatant que la dette visée par un commandement du 31 janvier 2024 n’avait pas été réglée dans le délai de six semaines, la juge a constaté la résiliation du bail conclu en 1998, condamné le locataire à 5 594,40 euros d’arriéré, puis l’a autorisé à se libérer en 36 mensualités de 155 euros en plus du loyer courant. Pour le locataire parisien, la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et un échéancier réaliste et documenté constituent donc la défense la plus efficace. Rappel utile du droit commun, applicable à toute clause résolutoire : l’article 1225 du Code civil prévoit que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un commandement qui ne vise pas expressément la clause ou qui se trompe de délai est contestable.
B. Assurance habitation non justifiée et troubles de voisinage : la résiliation en un mois et la décision de justice préalable
À côté de la clause obligatoire pour impayés, le contrat type permet des clauses résolutoires facultatives qui obéissent à un régime différent. Première hypothèse : la non-souscription d’une assurance des risques locatifs. La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 3 septembre 2026 (RG 25/01537) qui applique le nouveau paysage contentieux, rappelle qu’aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur
, la justification résultant de la remise d’une attestation de l’assureur. Surtout, la cour rappelle que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux
. En l’espèce, le premier juge avait constaté la résiliation pour défaut d’assurance à compter du 15 mai 2024, et la cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions : ni le solde ultérieur de la dette locative, ni la souscription tardive d’une assurance n’ont effacé la résiliation déjà acquise. La leçon est brutale des deux côtés. Côté locataire : transmettez chaque année votre attestation sans attendre la relance, et si vous recevez un commandement visant le défaut d’assurance, produisez l’attestation dans le mois, par écrit conservable, sans vous contenter d’un appel téléphonique. Côté bailleur : le commandement doit reproduire à peine de nullité les dispositions de l’alinéa, et à défaut d’attestation après mise en demeure restée sans effet pendant un mois, vous pouvez souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, à condition d’avoir annoncé cette volonté dans la mise en demeure, ce qui vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause.
Seconde hypothèse : le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux. Le contrat type peut prévoir une résiliation de plein droit quand les troubles de voisinage ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Une plainte, une main courante ou des courriels du syndic ne suffisent pas : il faut une décision définitive préalable, donc un premier contentieux mené à son terme. Le tribunal judiciaire de Rennes l’a appliqué le 18 juin 2026 (RG 25/09968) : face à des troubles graves subis par le voisinage et une escalade des tensions au sein de la résidence, il a prononcé la résiliation du bail à la date du jugement, ordonné l’expulsion au besoin avec la force publique à l’expiration d’un délai de quatre mois suivant le commandement de libérer les lieux, et maintenu l’exécution provisoire dans l’intérêt de l’ensemble des occupants. Pour le bailleur confronté à un locataire bruyant ou agressif, la méthode consiste donc à faire constater les troubles par une première décision (trouble anormal de voisinage, résolution judiciaire), puis seulement à actionner la clause. Pour le locataire visé, chaque pièce compte : contestez les attestations complaisantes, démontrez vos démarches d’apaisement et sollicitez des délais.
Le garde-fou général figure à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui répute non écrite toute clause « Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ». Autrement dit, une clause qui permettrait au bailleur de résilier de plein droit pour un simple retard de peinture, un animal pourtant autorisé ou un désaccord sur les charges est réputée non écrite : le juge l’écarte comme si elle n’existait pas. Le même article protège le locataire contre l’assurance imposée auprès d’une compagnie choisie par le bailleur, le prélèvement automatique obligatoire, les pénalités et amendes privées, les frais de relance et l’interdiction d’héberger un proche. Si votre bail signé en 2026 contient l’une de ces clauses, elle ne vous est pas opposable, même signée.
II. Sous-location Airbnb, dépôt de garantie et bail non conforme : contester utilement et obtenir des délais
A. Logement loué converti en meublé de tourisme : faire constater la violation et obtenir la résiliation
Le décret ajoute au contrat type une mention relative à la servitude de résidence principale prévue à l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme, créé par l’article 5 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme. Lorsque le logement y est soumis, le bail peut préciser qu’il est à usage exclusif de résidence principale et assortir cette obligation d’une clause résolutoire. Le texte d’urbanisme est ferme : « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. » Et les logements concernés « ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme ». Pour le bailleur qui découvre son appartement sur une plateforme de réservation, la marche à suivre est méthodique : captures et constats d’huissier des annonces, relevés des allées et venues, courrier de mise en demeure au locataire, puis commandement visant la clause et assignation devant le juge des contentieux de la protection. Pour le locataire qui héberge ponctuellement un proche sans contrepartie hôtelière, la défense consiste à démontrer l’absence d’activité commerciale : pas d’annonce, pas de revenus réguliers, maintien de la résidence principale effective. La frontière se joue sur les preuves, et les constats précoces font gagner les procès.
Le dépôt de garantie mérite le même traitement rigoureux. Intégré désormais à la clause résolutoire obligatoire, son non-versement permet au bailleur d’actionner la résiliation six semaines après commandement. En pratique parisienne, les litiges naissent des dépôts versés en plusieurs fois, des cautions bancaires refusées ou des acomptes confondus avec le dépôt. Locataire : versez le dépôt par virement identifié avant la remise des clés et conservez la preuve ; si le bailleur refuse un mode de paiement légal, écrivez-le. Bailleur : ne remettez pas les clés contre une promesse verbale, et si le dépôt reste impayé, délivrez vite un commandement régulier plutôt qu’une série de relances informelles qui laissent la dette s’installer. Rappel symétrique : la clause qui imposerait à l’entrée dans les lieux des sommes au-delà des loyers, charges et dépôt prévus par les articles 5 et 22 de la loi est réputée non écrite. Un « pas-de-porte » déguisé ou des frais d’entrée surfacturés se contestent et se récupèrent.
Le numéro de téléphone des parties, enfin, devient une mention facultative du bail. L’objectif affiché est de joindre vite un locataire en difficulté avant que la dette ne s’installe : un premier retard résulte souvent d’un changement de banque, d’un décalage d’aide au logement ou d’un accident de la vie, et un appel suffit parfois à régulariser. Le téléphone ne remplace jamais l’écrit : relances, propositions d’échéancier et mises en demeure restent sur un support conservable, car c’est ce dossier écrit que le juge lira. Bailleur diligent : appelez dès le premier impayé, proposez par écrit un échéancier court, signalez les aides mobilisables. Locataire : répondez par écrit, chiffrez votre proposition et reprenez le paiement du loyer courant sans attendre : c’est la condition que le juge vérifie avant d’accorder des délais et de suspendre la clause.
B. Bailleur qui impose l’ancien modèle ou une clause abusive : contester à Paris et obtenir des délais de paiement
À compter du 1er octobre 2026, exiger la signature du bail sur un modèle dépassé n’est pas une simple négligence : le contrat type annexé au décret du 29 mai 2015, tel que modifié par le décret du 6 juillet 2026, devient la référence, et votre agence comme votre logiciel de gestion doivent être à jour. Si on vous fait signer un bail qui ignore la clause à six semaines, qui maintient deux mois sans le dire ou qui ajoute des pénalités privées, ne refusez pas en bloc : signez si le logement vous convient, puis contestez les clauses illicites, car l’article 4 les répute non écrites sans annuler le bail. Faites relire le contrat avant l’audience : la mention fiscale du logement, la classe énergétique, le décompte des charges et la rédaction exacte de la clause résolutoire conditionnent toute la procédure ultérieure. Et si vous êtes bailleur, faire établir un commandement de payer les loyers régulier par un commissaire de justice parisien, avec le bon délai et la bonne mention, coûte toujours moins cher qu’une assignation déclarée irrecevable pour un vice de forme.
Devant le juge, l’arme du locataire de bonne foi s’appelle les délais de paiement. L’article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La décision suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou pénalités de retard ne courent pas pendant le délai accordé. Le jugement parisien du 20 mars 2025 cité plus haut (36 mensualités de 155 euros) montre le raisonnement du juge des contentieux de la protection : dette ancienne et élevée, mais échéancier réaliste adossé à la reprise du loyer courant. Pour obtenir ces délais à Paris, présentez un dossier complet : avis d’imposition, bulletins de salaire ou attestations de ressources, relevés du compte sur lequel les APL sont versées, échéancier chiffré compatible avec vos charges, preuve de la reprise du loyer courant. Si vous relevez d’un accompagnement social, le diagnostic transmis au juge avant l’audience pèse lourd : répondez aux convocations de l’organisme désigné par le plan départemental.
À Paris et en Île-de-France, le circuit procédural a ses spécificités. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue avec un contentieux de masse des impayés : les dossiers documentés et les échéanciers déjà amorcés obtiennent les délais les plus longs. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris est saisie selon les mêmes seuils nationaux, et la trêve hivernale suspend l’exécution des expulsions sans suspendre le cours de la procédure : un bailleur avisé fait constater la résiliation avant la trêve pour exécuter après, un locataire avisé utilise ce temps pour solder et négocier. Les délais pratiques parisiens imposent d’anticiper : signification par commissaire de justice, notification au préfet six semaines avant l’audience, diagnostic social, audience, puis commandement de quitter les lieux et, le cas échéant, concours de la force publique. Chaque étape manquée côté bailleur offre au locataire un moyen de nullité ou d’irrecevabilité ; chaque échéance honorée côté locataire rapproche des délais de grâce. Dans les deux cas, l’écrit, le chiffrage et le calendrier font la différence entre une expulsion subie et un dossier maîtrisé.
Conclusion
Le 1er octobre 2026 ne crée pas un droit nouveau de toutes pièces : il aligne enfin le contrat que vous signez sur la loi qui vous juge. Retenez l’essentiel. Tout bail conclu ou renouvelé à compter de cette date doit reprendre la clause de résiliation à six semaines après commandement, viser le dépôt de garantie et mentionner le délai offert au locataire à peine de nullité. Les baux en cours gardent le délai de leur clause signée : deux mois si c’est écrit, six semaines si c’est écrit, et le doute profite à la prudence, donc au délai le plus long. L’assurance se joue en un mois, les troubles de voisinage exigent une décision de justice définitive préalable, et la sous-location touristique d’un logement soumis à servitude de résidence principale expose à la résiliation. Les clauses qui débordent de ce cadre sont réputées non écrites, et le juge parisien accorde des délais jusqu’à deux ans au débiteur qui paie son loyer courant et propose un échéancier sérieux. Relisez votre bail aujourd’hui : bailleur, mettez votre modèle à jour et sécurisez vos commandements ; locataire, justifiez votre assurance, répondez par écrit et chiffrez vos propositions. Le contentieux locatif de l’automne 2026 se gagnera sur ces détails.
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