Depuis quelques mois, votre dîner a un goût de friture avant même d’atteindre l’assiette : les odeurs de la cuisine du rez-de-chaussée montent par la courette, s’invitent dans la chambre et s’accrochent aux rideaux. Le jour, c’est le ronronnement du moteur d’extraction, audible fenêtres fermées, qui rythme le télétravail ; le soir et le week-end, le ballet des livraisons et des poubelles complète le tableau. Le restaurateur, lui, se veut rassurant : le local est prévu pour la restauration, la cuisine est professionnelle, tout serait aux normes. Faut-il le croire, et que pouvez-vous exiger quand vivre chez vous devient difficile ? La réponse tient en quatre phrases. D’abord, vous n’avez pas à prouver une faute du restaurateur : depuis l’article 1253 du code civil, issu de la loi du 15 avril 2024, l’auteur d’un trouble qui excède les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit, et le bailleur du local peut être condamné avec l’exploitant. Ensuite, le conduit d’extraction n’est pas un simple tuyau : les cuisines sont des locaux à pollution spécifique qui exigent un système dédié, avec un rejet au-dessus du faîtage et à distance des ouvrants voisins, huit mètres à Paris, et tout passage en parties communes suppose l’autorisation de la copropriété. De plus, le juge ordonne bien plus souvent la mise en conformité sous astreinte, de 50 à 100 euros par jour dans les affaires récentes, assortie de dommages et intérêts parfois supérieurs à 20 000 euros, que la fermeture de l’établissement, qu’un tribunal a expressément refusée en janvier 2025. Enfin, tout se joue sur la preuve : un constat isolé et non contradictoire ne suffit pas, comme l’a montré un syndicat débouté en mai 2025, tandis que mesures acoustiques, constats répétés et expertise judiciaire emportent la décision. Trois réserves avant d’aller plus loin : chaque département a son règlement sanitaire, et les distances citées ici sont celles de Paris ; chaque immeuble a son règlement de copropriété, qui peut interdire les activités odorantes ; et les montants rapportés sont des cas d’espèce, jamais des barèmes.

I. Ce que le restaurant vous doit : un conduit conforme et un voisinage préservé

A. Un équipement réglementé, du rejet au faîtage jusqu’au vote de l’assemblée

La première promesse à démonter est celle du local « prévu pour ». Un bail commercial qui autorise la restauration ne dispense de rien : ni du règlement sanitaire, ni de l’urbanisme, ni de la copropriété. Les faits techniques commandent le droit, et ils sont exigeants.

Le point de départ figure dans le règlement sanitaire départemental. À Paris, son article 63 range les cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisances et tous autres locaux où existent des émissions de produits nocifs ou gênants autres que ceux liés à la seule présence humaine parmi les locaux à pollution spécifique, pour lesquels un système d’extraction est obligatoire. Concrètement, la doctrine spécialisée le rappelle : un restaurant doit disposer d’un système d’extraction capable de capter les odeurs et la fumée et d’assurer un renouvellement d’air suffisant, et les normes parisiennes des articles 63 et suivants du règlement sanitaire imposent que les prises d’air neuf et les ouvrants soient placés à huit mètres au moins de toute source de pollution. Dans un immeuble haussmannien de cinq ou six étages, cela signifie remonter le conduit jusqu’en toiture, au-dessus du faîtage, et non le cracher à mi-hauteur sur la cour où donnent vos fenêtres. Le tribunal judiciaire de Paris l’a traduit en chiffres le 23 octobre 2025 dans l’affaire du Bistrot du Dôme : rallongement de l’extrémité du conduit de 3,5 mètres pour placer le rejet à plus de 8 mètres de la fenêtre du bureau des voisins, avec silencieux à baffles et coude élargi, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé deux mois. Retenez l’ordre de grandeur : quand le rejet est trop bas ou trop proche, le juge ne discute pas longtemps, il fait rehausser.

Le deuxième verrou est la copropriété. Dès que le conduit emprunte une gaine, une façade ou la toiture, il touche aux parties communes, et l’autorisation préalable de l’assemblée générale est requise. L’analyse sectorielle de NEOGEST le résume sans détour : l’installation ou la modification d’une hotte qui implique le passage d’un conduit dans les parties communes requiert l’autorisation préalable de l’assemblée générale, et l’absence d’autorisation expose à une action en remise en état. Surtout, ne comptez pas sur le juge pour contourner un refus de l’assemblée : le 23 mai 2024, le tribunal judiciaire de Paris a débouté la SCI Valensimmo de sa demande d’autorisation judiciaire de poser un conduit d’extraction pour son restaurant, malgré un dossier de plans et d’études complet, et l’a condamnée aux dépens et à 3 000 euros de frais irrépétibles. Le tribunal y rappelle au passage le principe de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Autrement dit, l’exploitant qui perce sans vote joue sa mise aux normes à ses frais, et le syndicat peut exiger la dépose.

Le troisième verrou concerne le bailleur du local. Le code civil dispose à son article 1719 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » La jurisprudence en déduit que le bailleur d’un local destiné à la restauration doit délivrer un local permettant cette exploitation, système d’extraction conforme compris, et la Cour de cassation l’a jugé à deux reprises en 2010 et 2017 pour la restauration classique comme pour la petite restauration à risque de gêne olfactive. Mais la réciproque a des limites, et c’est une nuance qui compte pour le voisin : dans l’affaire du restaurant Sanjo jugée à Paris le 22 mai 2025, l’exploitant qui réclamait au bailleur le coût d’une insufflation d’air neuf et de la réfection du réseau d’extraction au titre de l’obligation de délivrance a été débouté. Le bailleur doit un local conforme à la destination convenue, pas l’adaptation permanente de l’outil aux ambitions du cuisinier. Pour vous, voisin, la conséquence est simple : visez les deux, bailleur et exploitant, car leurs responsabilités se cumulent mais ne se confondent pas.

B. Une responsabilité de plein droit, sans faute à démontrer

C’est l’apport majeur de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, qui a inscrit la jurisprudence dans le marbre de l’article 1253 du code civil : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » En clair, face au restaurateur, vous n’avez pas à établir une négligence, un défaut d’entretien ou une violation caractérisée : il vous suffit de démontrer trois choses, l’existence du trouble, son caractère anormal au regard du voisinage, et le lien avec l’exploitation. L’odeur de friture qui empêche d’ouvrir les fenêtres aux heures de service, le moteur perceptible dans les pièces d’habitation jour et nuit, les dépôts gras qui salissent la façade : appréciés ensemble, dans un immeuble d’habitation, ils dépassent les inconvénients ordinaires de la ville.

Deux condamnations récentes montrent comment le juge additionne les responsables et les préjudices. Le 10 avril 2025, la cour d’appel de Bordeaux a condamné in solidum la SARL exploitant un restaurant et les ayants droit de la bailleresse à verser 5 000 euros à la voisine pour trouble anormal de voisinage, et leur a ordonné de déplacer la tourelle d’extraction d’air pour respecter la distance de l’article 63-1 du règlement sanitaire départemental, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard. Le bailleur qui encaisse les loyers d’une activité bruyante et odorante répond donc des nuisances de son locataire, et l’exploitant ne fait pas écran. Plus lourd encore, le 23 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré la SCI bailleresse et la SAS exploitante du Bistrot du Dôme responsables des nuisances sonores et olfactives subies par les époux voisins, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et de la responsabilité contractuelle, et les a condamnées in solidum à 20 057,38 euros pour le préjudice de jouissance et 3 000 euros pour le préjudice de santé, avec les travaux de réfection du conduit sous astreinte de 100 euros par jour pendant six mois. Vingt mille euros de trouble de jouissance, trois mille de santé : le contentieux de hotte n’est pas symbolique quand la gêne dure depuis des années et que l’expertise la documente.

Le restaurateur dispose toutefois d’un bouclier, fragile, qu’il faut connaître pour ne pas le sous-estimer : l’antériorité. Le même article 1253 prévoit que « cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien » et précise que « Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. » Trois conditions cumulatives, donc : préexistence à votre arrivée, conformité aux règles, et absence d’aggravation. En pratique parisienne, ce bouclier se perce vite : une cuisine agrandie, des horaires étendus, une terrasse ou une activité de livraison ajoutées, un conduit modifié sans autorisation constituent une aggravation qui rouvre la responsabilité. Et l’essor des cuisines livrées installées dans des locaux non conçus pour cet usage, avec des installations approximatives, rend l’argument de la conformité difficile à tenir pour l’exploitant.

Reste le bruit du moteur, qui obéit à ses propres compteurs. Le code de la santé publique pose à son article R. 1336-5 : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité. » Pour une activité professionnelle comme la restauration, l’article R. 1336-6 caractérise l’atteinte quand l’émergence globale dépasse les valeurs limites, et à l’intérieur des logements quand l’émergence spectrale dépasse les siennes. Les seuils, fixés à l’article R. 1336-7, sont parlants : « Les valeurs limites de l’émergence sont de 5 décibels pondérés A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 décibels pondérés A en période nocturne (de 22 heures à 7 heures) », avec des correctifs selon la durée d’apparition, et des planchers de 25 décibels pondérés A en intérieur et 30 dans les autres cas en dessous desquels l’émergence n’est pas recherchée. Concrètement, le vrombissement nocturne de l’extracteur, mesuré dans votre chambre fenêtres fermées, est l’ennemi le plus dangereux du restaurateur : 3 décibels d’émergence la nuit suffisent à caractériser l’atteinte, et les extracteurs de cuisine dépassent couramment ce seuil quand le conduit vibre contre la façade.

II. Agir dans le bon ordre : prouver, alerter, saisir

A. La preuve qui tient, et celle qui s’effondre

Le droit vous est favorable sur le principe, mais le procès se gagne sur les pièces. La fiche officielle consacrée aux nuisances olfactives recommande la gradation évidente : aller voir l’auteur des nuisances, puis écrire, d’abord en courrier simple, puis en recommandé si rien ne bouge, en décrivant la gêne subie au quotidien et en demandant des mesures concrètes pour y mettre fin, de l’entretien de la hotte à la modification des installations. Et si l’exploitant n’agit pas, le maire pouvant faire constater la réalité et l’ampleur du trouble par un inspecteur de salubrité et demander à l’exploitant d’y mettre fin Suivez-la à la lettre, car le juge lit cette chronologie comme la preuve de votre bonne foi, et conservez chaque envoi avec sa preuve de dépôt. Décrivez des faits datés et localisés, jours et heures de service, pièces concernées, fenêtres ouvertes ou fermées, photographies des dépôts gras, plutôt que des appréciations générales sur la cuisine du voisin.

Ensuite, faites constater par un tiers, et surtout pas une seule fois. L’affaire du restaurant Sanjo est l’avertissement à méditer : le 22 mai 2025, le tribunal judiciaire de Paris a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de mise en conformité sous astreinte et d’indemnisation pour les nuisances sonores et olfactives, parce que le syndicat ne produisait qu’un seul constat non contradictoire établi en 2018 par un seul copropriétaire, que l’expert n’avait pas constaté de nuisances sonores réelles dépassant le seuil de normalité, qu’aucune évaluation acoustique n’était produite, et que les mesures prises par l’exploitante avaient limité les nuisances olfactives. Un constat isolé vieux de plusieurs années, aucune mesure d’émergence, un expert qui ne relève rien d’anormal : même un dossier juridiquement fondé s’effondre. À l’inverse, dans les affaires gagnées de Bordeaux et du Bistrot du Dôme, les demandeurs s’appuyaient sur des rapports d’expertise judiciaire détaillés, avec étude acoustique et préconisations techniques précises que le juge a reprises au mot près dans son dispositif. Faites donc établir des constats répétés par commissaire de justice, à des jours et heures différents, service du midi et du soir, semaine et week-end, et commandez une mesure acoustique par un bureau d’études qui calculera l’émergence globale et spectrale au sens des articles R. 1336-6 à R. 1336-8. C’est le prix d’entrée du contentieux : sans chiffres, le trouble reste une impression.

Mobilisez aussi les constatations publiques. Les services de la mairie, l’agent assermenté, voire l’agence régionale de santé peuvent dresser des constats de nuisances sonores ou olfactives lors de visites, et ces procès-verbaux pèsent devant le tribunal. Mais l’affaire Sanjo le rappelle : la visite des services municipaux de décembre 2018 n’a pas suffi, à elle seule, à emporter la décision face à une expertise défavorable et à des mesures correctives entre-temps. Multipliez les sources, espacez-les dans le temps, et montrez la persistance malgré les promesses : le juge sanctionne la nuisance qui dure, pas l’incident isolé déjà corrigé. Si une expertise judiciaire est ordonnée, préparez-la comme le procès lui-même : donnez à l’expert l’accès aux pièces, les constats, les mesures, les échanges avec l’exploitant, car son rapport fera la loi du jugement. Notez enfin que les frais d’expertise suivent le sort du procès : à Marseille, le restaurateur condamné a supporté les dépens incluant l’expertise, tandis qu’un demandeur débouté paie la sienne pour rien.

B. L’action proportionnée, du courrier au juge, sans fantasme de fermeture

Avec un dossier solide, agissez par paliers, en visant toujours la mise en conformité plutôt que la fermeture. D’abord, la mise en demeure à l’exploitant et au bailleur, par lettres recommandées distinctes : demandez le diagnostic du conduit, son rehaussement au faîtage, la pose de silencieux, le dégraissage, et fixez un délai. Écrivez aussi au syndic, qui peut mettre en demeure le copropriétaire bailleur au titre du règlement de copropriété et inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée. Ensuite, saisissez la mairie : le code général des collectivités territoriales confie à la police municipale le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques, et le maire peut faire constater les infractions au règlement sanitaire, mettre en demeure et, dans les cas graves, ordonner des mesures. La voie administrative ne remplace pas le juge, mais elle produit des constats datés et fait parfois bouger un exploitant qui méprisait les courriers.

Si rien ne bouge, le référé est votre arme rapide. Le code de procédure civile dispose à son article 835 : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Un extracteur non conforme qui enfume chaque service constitue typiquement ce trouble manifestement illicite, et le juge des référés peut ordonner sous astreinte l’arrêt provisoire de l’installation ou les travaux urgents, sans attendre l’expertise au fond. Devant le juge du fond, la même fiche officielle invite à demander le constat du trouble anormal de voisinage et la cessation des nuisances, au besoin sous astreinte. Gardez toutefois la mesure des lieux : le 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Marseille a débouté des voisins qui demandaient la cessation pure et simple de l’activité de restauration et la remise en état des locaux, tout en condamnant le restaurateur à 1 500 euros chacun de dommages et intérêts pour le bruit insupportable des moteurs jour et nuit et la propagation des odeurs dans leur logement situé au-dessus. Le message est constant dans les cinq décisions étudiées : le juge indemnise et fait mettre aux normes, il ne ferme pas une activité autorisée pour des nuisances réparables. Demandez donc la cessation des nuisances et la mise en conformité sous astreinte, chiffrez la jouissance perdue et, le cas échéant, le préjudice de santé documenté par certificats, mais n’engloutissez pas votre crédibilité dans une demande de fermeture que le tribunal refusera.

Au fond, visez large et précis à la fois : condamnation in solidum de l’exploitant et du bailleur, travaux détaillés reprenant les préconisations de l’expert avec délai et astreinte, dommages et intérêts pour la jouissance et la santé, article 700 et dépens incluant l’expertise. Demandez que le jugement soit déclaré commun et opposable au syndicat des copropriétaires, comme l’a fait le tribunal dans l’affaire du Bistrot du Dôme, afin que la copropriété ne puisse pas ignorer les travaux votés ou subis. Et si votre situation mêle bail commercial à négocier, autorisation d’assemblée à obtenir ou mise en demeure à calibrer, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris évite l’erreur la plus coûteuse du dossier : réclamer la mauvaise chose à la mauvaise personne, comme le syndicat débouté qui visait juste sur le droit et faux sur la preuve, ou l’exploitant qui plaidait la délivrance au lieu de se mettre aux normes. Le restaurant d’en bas a le droit d’exister ; il n’a pas le droit de vous empêcher d’habiter chez vous.

Conclusion

Le restaurant installé sous vos fenêtres n’est ni un voisin comme les autres ni un adversaire à faire fermer : c’est une activité réglementée, tenue à un conduit d’extraction dédié rejetant au faîtage et à distance de vos ouvrants, à une autorisation de la copropriété pour tout passage en parties communes, et à une responsabilité de plein droit depuis l’article 1253 du code civil. Les tribunaux de 2024 et 2025 l’ont rappelé avec constance : condamnations solidaires du bailleur et de l’exploitant, mise en conformité détaillée sous astreinte de 50 à 100 euros par jour, dommages et intérêts de 1 500 à plus de 20 000 euros selon la durée et l’intensité de la gêne, mais refus de la fermeture quand les nuisances sont réparables. Votre part du travail est la preuve, constats répétés et contradictoires, mesures d’émergence acoustique, constats publics, expertise préparée, et la gradation des démarches, de la lettre recommandée à la mairie puis au juge des référés et au fond. Tenez cet ordre, visez les bonnes personnes, demandez la mise aux normes plutôt que la disparition du commerce, et la hotte du rez-de-chaussée redeviendra ce qu’elle aurait toujours dû être : un équipement discret qui évacue vers le ciel ce que votre logement n’a pas à respirer.

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