Le bail rural qui vous liait à votre fermier arrive à son terme et vous découvrez que les parcelles louées ne ressemblent plus aux terres agricoles que vous aviez confiées : des rangées de panneaux photovoltaïques couvrent plusieurs hectares, des pieux ont été battus dans le sol, des pistes ont été créées pour les engins de maintenance et un poste de transformation occupe un coin de la parcelle. Le fermier vous explique que l’installation produit un revenu complémentaire, voire qu’elle protège les cultures, et vous réclame parfois une indemnité au titre des améliorations apportées au fonds. De votre côté, vous voulez récupérer des terres en état d’être cultivées, sans supporter le coût d’un démantèlement industriel. Cette situation se rencontre de plus en plus souvent avec le développement des centrales solaires au sol et de l’agrivoltaïsme, et elle se règle avec les outils classiques du statut du fermage : l’autorisation préalable des travaux, l’interdiction de changer la destination du fonds sans accord et l’indemnité de remise en état. Encore faut-il agir dans les formes et dans les délais, car chaque étape obéit à une procédure précise devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Sont en cause des terres à usage agricole, données à bail rural écrit ou verbal à un exploitant, avec des actes déterminants : la notification de travaux adressée ou non au bailleur, l’autorisation du bailleur ou du tribunal, l’état des lieux d’entrée et de sortie, et le décompte final entre indemnité d’améliorations et indemnité de dégradation.
I. Des panneaux posés sans respecter la procédure ne créent aucun droit au profit du fermier
A. Couvrir les terres d’une centrale solaire change leur destination et suppose l’accord préalable du bailleur
Le statut du fermage protège l’usage agricole du fonds dans les deux sens. Le bailleur ne peut pas reprendre les terres en cours de bail pour y installer lui-même des panneaux, et le preneur ne peut pas davantage transformer seul les parcelles louées en centrale de production d’électricité. Le fondement de cette interdiction se trouve d’abord dans le droit commun du bail rural : l’article 1766 du code civil vise le cas où le preneur « s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Or l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime dispose expressément que les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds sont régies par ces dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. Produire de l’électricité sur plusieurs hectares au lieu d’y cultiver des céréales ou d’y faire pâturer des animaux constitue un tel changement d’usage, surtout lorsque la production agricole devient accessoire ou disparaît.
La définition légale de l’activité agricole confirme cette lecture. L’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime répute agricoles « toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal », et il ajoute qu’« Il en est de même de la production et, le cas échéant, de la commercialisation, par un ou plusieurs exploitants agricoles, de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, lorsque cette production est issue pour au moins 50 % de matières provenant d’exploitations agricoles ». La production d’électricité photovoltaïque ne figure pas dans cette assimilation : une centrale solaire au sol relève d’une activité commerciale exercée sur un support agricole, non d’un cycle biologique. Seule une installation véritablement agrivoltaïque, qui maintient une production agricole significative sur la parcelle, peut prétendre rester compatible avec l’usage agricole, et encore à condition de respecter le cadre légal propre à l’agrivoltaïsme. L’article L. 314-36 du code de l’énergie n’admet comme agrivoltaïque qu’une installation apportant au moins l’un des quatre services énumérés — amélioration agronomique, adaptation au changement climatique, protection contre les aléas, bien-être animal — « en garantissant à un agriculteur actif ou à une exploitation agricole à vocation pédagogique gérée par un établissement relevant du titre Ier du livre VIII du code rural et de la pêche maritime une production agricole significative et un revenu durable en étant issu », et il exclut toute installation dont « Elle ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole » ou dont « Elle n’est pas réversible ». Un champ entièrement couvert de tables fixes, sans culture dessous et sans démontage possible, ne remplit pas ces conditions.
Même les simples évolutions culturales exigent une information préalable du bailleur, ce qui montre le niveau d’exigence du statut pour une centrale solaire. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime autorise le preneur à retourner des prairies ou à modifier ses moyens culturaux, mais dispose qu’« A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre », le bailleur pouvant saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours s’il estime que l’opération dégrade le fonds. Si un simple retournement d’herbe impose une description détaillée par recommandé, l’implantation de pieux battus, de câbles enterrés et d’un poste électrique suppose à plus forte raison un accord exprès et écrit. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail : l’article L. 411-31 du même code vise au titre des motifs de résiliation « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », et la jurisprudence analyse l’artificialisation des terres louées comme un manquement de cette nature. La symétrie est éclairante avec une décision récente : le 12 janvier 2026, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie (RG 24/00122, décision consultable sur le site de la Cour de cassation) a eu à connaître d’un litige où le propriétaire voulait installer des panneaux sur les parcelles louées et où le fermier s’est prévalu de l’existence d’un bail rural pour s’y opposer ; le tribunal a requalifié une ancienne vente d’herbe en bail rural et reconnu les droits du preneur et de la société à laquelle les terres étaient mises à disposition depuis 2016. Le bail fait écran dans les deux sens : il interdit au bailleur de disposer des terres pendant le bail, et il interdit au preneur d’en changer la destination sans accord.
B. Les travaux exécutés sans autorisation préalable ne donnent droit à aucune indemnité d’améliorations
Le second réflexe du bailleur confronté à une centrale posée sans son accord consiste à refuser toute indemnité au fermier sortant, et le droit lui donne raison lorsque la procédure d’autorisation n’a pas été respectée. Le principe de l’indemnité est posé par l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Mais ce droit est subordonné au respect de la procédure d’autorisation préalable organisée par l’article L. 411-73 du même code. Ce texte classe les travaux en trois catégories : certains travaux limitativement énumérés peuvent être exécutés sans accord préalable ; les plantations, les bâtiments de production hors sol et les travaux de méthanisation suivent une procédure de notification avec recours possible devant le tribunal paritaire en cas de refus ; et « Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur », avec notification de la proposition et avis d’un comité technique départemental. Une centrale photovoltaïque ne figure dans aucune des deux premières catégories — la seconde vise la méthanisation, non le solaire — et relève donc de cette troisième procédure, la plus exigeante. Le fermier qui a fait poser des panneaux sans notifier sa proposition, sans attendre l’avis du comité et sans saisir le tribunal en cas de refus a réalisé des travaux irréguliers.
La sanction est rappelée avec netteté par la Cour de cassation dans un arrêt du 28 novembre 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-17.036, texte intégral sur le site de la Cour de cassation) : « le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué, sans obtenir l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité que ces textes prévoient ». Dans cette affaire, des preneurs avaient édifié des constructions sans autorisation ; la cour d’appel avait admis que le bailleur puisse en tenir compte dans le prix du bail renouvelé, et la Cour de cassation a censuré cette solution en jugeant que « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé » (arrêt du 28 novembre 2024, n° 23-17.036). Deux enseignements s’en dégagent pour le bailleur : d’une part, il ne doit aucune indemnité pour des panneaux posés sans autorisation ; d’autre part, il ne peut pas non plus être contraint de voir le fermage majoré au renouvellement en raison de ces mêmes installations, puisque la loi interdit de faire payer au preneur, dans le fermage, autre chose que le prix calculé selon les barèmes. Le décompte de sortie doit donc partir de zéro du côté des prétentions du fermier pour les panneaux irréguliers.
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un autre dossier portant sur un bail rural à long terme assorti d’une obligation de restructurer un vignoble, comment se règlent les comptes de travaux en fin de bail : par un arrêt du 9 mars 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 21-13.646, texte intégral sur le site de la Cour de cassation), elle a censuré les évaluations chiffrées opérées par la cour d’appel au titre des frais d’arrachage, de défonçage et de replantation comme du manque à gagner, et renvoyé l’affaire sur ces points. La leçon pour le bailleur est pratique : tout chiffrage unilatéral des travaux, dans un sens comme dans l’autre, est fragile ; seule une expertise contradictoire, ordonnée ou entérinée par le tribunal paritaire, permet de fixer durablement le montant des améliorations régulières et celui des dégradations. Conservez donc dès l’annonce du projet solaire tous les échanges écrits, photographiez les terres avant travaux si vous en avez encore la possibilité, et faites constater par commissaire de justice l’état des parcelles à chaque étape.
II. À la fin du bail, faire démonter, remettre en état et chiffrer chaque préjudice
A. Exiger le démantèlement des installations et la remise en état cultural des terres
Lorsque le bail prend fin — par arrivée du terme, congé régulier ou résiliation judiciaire — le bailleur est fondé à exiger la restitution de terres en état d’être cultivées, ce qui suppose le démontage complet des structures : modules, tables, pieux, câbles, clôtures spécifiques, poste de transformation et pistes créées pour le chantier et la maintenance. Le fondement de cette exigence est l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Des terres compactées par les engins, tranchées pour les câbles, appauvries par plusieurs années sans culture et privées de leur drainage constituent une dégradation au sens de ce texte, quand bien même les panneaux auraient été posés avec un accord initial. L’indemnité couvre le coût de la remise en état : extraction des pieux et des fondations, évacuation des matériaux, décompactage, reprise du drainage, réensemencement et perte d’exploitation pendant la période de remise en culture. Faites établir ces postes par un expert agricole et un entrepreneur de travaux, car le tribunal paritaire statue sur pièces et chiffrages, non sur des affirmations générales.
L’état des lieux d’entrée et de sortie joue ici un rôle décisif. S’il existe un état des lieux d’entrée décrivant des terres nues et cultivées, la comparaison avec l’état de sortie établit la dégradation sans discussion sur l’état initial. S’il n’en existe pas — situation fréquente dans les baux anciens ou verbaux — le bailleur devra prouver l’état initial par d’autres moyens : photographies aériennes, déclarations PAC, attestations de voisins ou d’anciens exploitants, factures de travaux agricoles. Anticipez cette difficulté en faisant dresser dès maintenant, par commissaire de justice, un constat détaillé des installations et de l’état des sols, et en réunissant tout document décrivant les parcelles avant la pose des panneaux. Le tribunal paritaire peut ordonner la libération des lieux sous astreinte : dans une affaire de résiliation pour changement de destination jugée à Calais puis portée devant la cour d’appel de Douai le 18 septembre 2025 (RG 24/04093, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), la libération des parcelles avait été ordonnée à l’expiration de l’année culturale en cours sous astreinte provisoire, ce qui montre que le juge rural dispose d’outils coercitifs efficaces pour obtenir la restitution effective des terres. Demandez systématiquement l’astreinte dans vos conclusions, en la calibrant à un montant dissuasif rapporté à la surface occupée.
Le caractère réversible ou non de l’installation pèse aussi dans l’appréciation du juge. Comme on l’a vu, l’article L. 314-36 du code de l’énergie exclut de l’agrivoltaïsme toute installation dont « Elle n’est pas réversible » ou qui « ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole ». Une centrale au sol avec pieux bétonnés et sols compactés, présentée à tort comme agrivoltaïque, cumule les griefs : changement de destination sans accord, travaux sans autorisation et dégradation du fonds. À l’inverse, si le fermier avait obtenu votre accord pour une installation réversible avec maintien d’une production agricole significative, le débat porterait seulement sur les modalités du démontage et sur le partage du coût, non sur la faute elle-même. Cette distinction doit apparaître dans votre argumentation : ne contestez pas par principe toute présence de panneaux, mais démontrez concrètement, parcelle par parcelle, que l’installation en cause a fait disparaître l’exploitation agricole et laisse des terres dégradées. Les photographies comparatives, les relevés de rendement et les analyses de sol constituent à cet égard des preuves plus parlantes que les affirmations générales.
B. Contester le décompte final : fermage, indemnité réclamée et délais couperets
La fin du bail donne lieu à un décompte global que le bailleur doit vérifier ligne par ligne avant de payer quoi que ce soit. Premier poste : le fermage. Si le bail s’est poursuivi par renouvellement alors que les panneaux étaient déjà en place sans autorisation, le bailleur ne peut pas se voir imposer un fermage majoré tenant compte de ces installations, en application de l’arrêt du 28 novembre 2024 précité : les améliorations irrégulières « ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé » (arrêt du 28 novembre 2024, n° 23-17.036). Vérifiez donc que le prix réclamé pour la dernière période correspond bien aux barèmes préfectoraux applicables aux terres nues, sans surcote liée aux panneaux. Deuxième poste : l’indemnité d’améliorations réclamée par le fermier sortant. Elle suppose des travaux réguliers, autorisés selon la procédure de l’article L. 411-73, évalués selon l’article L. 411-71 du même code — coût des travaux à la date d’expiration diminué d’un amortissement — et réclamée dans le délai de l’article L. 411-69 : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Toute demande formée plus de douze mois après la fin du bail est forclose, et toute demande portant sur des panneaux posés sans autorisation doit être rejetée en application de la jurisprudence précitée. Vérifiez la date exacte de fin du bail et la date de la demande avant d’entrer dans le débat sur les montants.
Troisième poste : l’indemnité que le fermier pourrait réclamer au titre de son éviction. Ici, une distinction capitale, rappelée par la Cour de cassation le 19 novembre 2020 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-20.767, texte intégral sur le site de la Cour de cassation), doit être opposée aux demandes excessives : « l’indemnisation du préjudice subi par le preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail ». Autrement dit, lorsque le bail s’est terminé à son échéance normale et que le fermier libère les lieux en fin de bail, il ne peut pas réclamer l’indemnité d’éviction calculée comme en matière d’expropriation prévue par l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime pour les résiliations en cours de bail. Si votre fermier, après avoir exploité une centrale solaire sur vos terres, vous réclame à la sortie une indemnité d’éviction massive, vérifiez d’abord à quel titre juridique il la demande : à l’échéance normale du bail, ce chef de préjudice n’existe pas. Cette distinction entre fin de bail et résiliation en cours de bail structure tout le décompte et doit figurer dans vos conclusions.
Sur la procédure, agissez avec méthode. Adressez au fermier, par lettre recommandée avec accusé de réception, une mise en demeure de démonter les installations et de remettre les terres en état dans un délai déterminé, en visant les textes applicables et en joignant le constat de commissaire de justice. Saisissez ensuite le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles en demandant la libération des lieux sous astreinte, l’indemnité de dégradation et le rejet des demandes adverses, en joignant l’état des lieux d’entrée, le constat de sortie, les chiffrages d’expert et le calcul du délai de forclusion. N’attendez pas pour agir : chaque mois de retard laisse les structures se dégrader sur place, complique l’identification du responsable du démontage et rapproche l’échéance des délais de prescription. Un dossier documenté dès la fin du bail, avec des demandes chiffrées et des fondements précis, obtient du tribunal paritaire des mesures énergiques ; un dossier tardif et approximatif expose le bailleur à conserver des terres encombrées et à payer une indemnité qu’il aurait pu contester. Pour situer votre litige dans l’évolution récente du contentieux rural, vous pouvez consulter utilement l’analyse des arrêts 2026 du statut du fermage.
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