Vous avez rendu les clés de votre logement à la fin de l’été, parfois dès le mois de juin ou de juillet, et votre ancien bailleur garde le silence. Ou il vous annonce une retenue dont le montant vous semble sans rapport avec l’état réel du logement. Cette situation se répète chaque année à la rentrée, au moment où les déménagements se multiplient et où les états des lieux de sortie s’enchaînent. Le droit applicable est pourtant limpide : le dépôt de garantie doit vous être restitué dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois dans les autres cas, avec une pénalité de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé. Les bailleurs qui retiennent des sommes sans les justifier pièce par pièce s’exposent à devoir les rembourser, majorées de ces pénalités. Et une décision toute récente de la Cour de cassation, rendue le 29 janvier 2026 et publiée au Bulletin, vient préciser une question que beaucoup de locataires découvrent avec stupeur : le bailleur peut déduire du dépôt de garantie l’indemnité d’occupation due lorsque le locataire s’est maintenu dans les lieux après la fin du bail. Ce guide vous explique pas à pas comment exiger la restitution, comment contester chaque retenue et quels recours saisir, à Paris comme ailleurs en Île-de-France, avec les textes exacts et les dernières décisions des juges à l’appui.
I. Obtenir la restitution de votre dépôt de garantie dans le délai légal
A. Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois dans les autres cas
Le point de départ du délai est la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. C’est ce que prévoit l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Lorsque la comparaison des deux états des lieux révèle des différences imputables au locataire, le délai passe à deux mois : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »
Deux réflexes pratiques découlent de ce texte. D’abord, lors de la remise des clés, indiquez par écrit au bailleur l’adresse de votre nouveau domicile. La loi le prévoit expressément : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) Cette adresse conditionne le versement des pénalités de retard, comme on le verra : sans transmission de votre nouvelle adresse, la majoration de 10 % n’est pas due. Ensuite, conservez la preuve de la date exacte de remise des clés, car c’est elle qui fait courir le délai d’un ou deux mois. Un reçu signé, un constat ou l’accusé de réception de votre envoi recommandé évite toute discussion ultérieure sur le point de départ.
Le montant du dépôt lui-même est plafonné : « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » pour un logement loué vide (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), et « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal » pour un logement meublé, selon l’article 25-6 de la même loi. Si votre bailleur a exigé davantage à la signature, l’excédent doit vous être rendu. Retenez aussi que « Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire » et qu’« Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) : le bailleur ne peut ni le réévaluer en cours de bail ni vous verser des intérêts, mais il ne peut pas non plus l’augmenter.
Cas particulier des immeubles collectifs : le bailleur peut conserver une provision pour les charges, mais dans des limites strictes. La loi dispose que « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). La régularisation définitive intervient ensuite : « La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) Concrètement, si votre dépôt s’élève à 1 200 euros, la provision pour charges ne peut pas dépasser 240 euros, et elle doit être justifiée par l’arrêté des comptes provisoire. Toute retenue au-delà de ces 20 % sans autre justification est contestable. Enfin, si le logement a été vendu pendant votre bail, sachez qu’« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) : c’est au nouveau propriétaire de vous restituer le dépôt, et non à l’ancien.
B. Chaque mois de retard commencé fait courir une pénalité de 10 % du loyer en votre faveur
Lorsque le bailleur dépasse le délai d’un ou deux mois, la sanction est automatique et se calcule simplement. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Chaque mois entamé après l’expiration du délai ajoute donc 10 % d’un mois de loyer. Exemple chiffré : pour un loyer mensuel de 900 euros hors charges et un état des lieux de sortie conforme, le dépôt aurait dû être restitué dans le mois suivant la remise des clés. Si le bailleur vous rembourse avec quatre mois de retard, la majoration atteint 4 × 90 euros, soit 360 euros, qui s’ajoutent au dépôt lui-même. Si l’état des lieux n’était pas conforme, le délai de base est de deux mois et les pénalités courent à partir du troisième mois.
Pour déclencher et sécuriser ces pénalités, adressez dès l’expiration du délai une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, rappelant la date de remise des clés, le montant du dépôt, le délai applicable et la majoration de 10 % par mois commencé. Ce courrier interrompt toute ambiguïté et constitue votre première pièce en cas de procédure. La cour d’appel de Nîmes a récemment rappelé le mécanisme dans un arrêt du 4 décembre 2025, en citant le texte : « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (CA Nîmes, 4 décembre 2025, n° 25/00215). Dans cette affaire, les bailleurs avaient conservé une partie du dépôt pendant quinze mois en invoquant une facture de gaz, et la cour a examiné mois par mois les pénalités réclamées par l’ancienne locataire.
Une seule exception écarte la majoration : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) Les bailleurs invoquent fréquemment cet argument pour échapper aux pénalités. La parade consiste à prouver que le bailleur connaissait votre nouvelle adresse : dans l’affaire jugée à Nîmes, la locataire faisait valoir que les bailleurs lui avaient écrit dès le mois d’août à sa nouvelle adresse et avaient échangé plusieurs correspondances avec elle, ce qui établissait qu’ils la connaissaient. Conservez donc tous les courriers, courriels et messages échangés avec votre ancien bailleur après votre départ : ils démontrent qu’il savait où vous joindre et qu’il ne peut pas se retrancher derrière votre silence. Si vous avez transmis votre adresse par lettre recommandée lors de la remise des clés, l’argument adverse tombe immédiatement.
II. Contester les retenues prélevées sur votre dépôt de garantie
A. Seules les sommes comparées entre l’entrée et la sortie, et prouvées facture à l’appui, peuvent être retenues
Toute retenue doit passer deux filtres cumulatifs : elle doit correspondre à une dégradation constatée par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, et elle doit être justifiée par des pièces. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ». Sans cette comparaison, le bailleur ne peut rien retenir : une dégradation qui figurait déjà à l’entrée, ou qui n’est mentionnée ni à l’entrée ni à la sortie, ne peut pas être mise à votre charge. Le Code civil complète le dispositif : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du Code civil), et « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du Code civil). La charge de la preuve pèse donc sur celui qui réclame : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (article 1353 du Code civil). C’est au bailleur de démontrer la dégradation et son montant, pas à vous de démontrer votre innocence.
La Cour de cassation veille strictement à cette comparaison. Le 6 février 2025, la troisième chambre civile a jugé que lorsque l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement et amiablement, même sous une forme inhabituelle, il fait foi : « ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire », et le juge peut en déduire que « ces photographies permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux » (Cass. 3e, 6 février 2025, n° 23-21.193). Moralité pratique : soignez l’état des lieux de sortie autant que celui d’entrée, exigez qu’il soit détaillé pièce par pièce, photographiez chaque pièce le jour du départ et refusez de signer un document vierge ou imprécis que le bailleur « complétera plus tard ». Si le bailleur fait établir l’état des lieux par un commissaire de justice, vérifiez que vous avez été convoqué correctement : « lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût » (Cass. 3e, 26 octobre 2023, n° 22-20.183). Un constat établi sans vous convoquer sept jours à l’avance par recommandé reste contestable, et son coût ne peut pas vous être imputé de moitié.
Second filtre : les justificatifs. Un simple devis ou une estimation unilatérale du bailleur ne suffit pas. La loi dispose qu’« Est réputée non écrite toute clause » qui correspond à l’un des cas listés, dont : « Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives » (article 4, f, de la loi du 6 juillet 1989). Exigez les factures acquittées des travaux réellement réalisés, vérifiez que les montants correspondent aux dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie, et contestez tout forfait global non détaillé. La même liste de clauses abusives protège le locataire contre la clause « Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement » (article 4, q, de la loi du 6 juillet 1989) et contre celle « Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 » (article 4, k, de la loi du 6 juillet 1989). Autrement dit : le bailleur ne peut pas vous facturer l’état des lieux de sortie établi à l’amiable, ni vous déclarer responsable d’office de tout ce qui y figure.
Reste la question de l’usure normale et de la vétusté : un logement qui vieillit normalement ne génère aucune retenue. Peinture passée, moquette tassée par les meubles, traces légères d’usage après plusieurs années d’occupation relèvent de l’usure, pas de la dégradation. Si une grille de vétusté a été prévue par accord collectif ou inscrite au bail, elle s’applique pour calculer la part restant à votre charge en fonction de la durée d’occupation ; à défaut, le juge apprécie au cas par cas en tenant compte de la durée du bail et de la nature des matériaux. Photographies d’entrée et de sortie, durée d’occupation de cinq ou dix ans, factures du bailleur : ce faisceau permet au juge de distinguer ce qui relève de votre usage fautif de ce qui relève du temps qui passe. Les sommes que le bailleur peut déduire sans discussion sont en revanche les loyers ou charges restant dus à la date du départ : si votre ancien locataire ne payait plus et que des arriérés subsistent, la déduction est légitime, et face à un locataire qui ne paie pas son loyer le bailleur dispose de ses propres recours en recouvrement au lieu de gonfler artificiellement les retenues pour dégradations.
Dernière précision, apportée par l’arrêt le plus récent en la matière : si vous vous êtes maintenu dans le logement après la fin du bail, le bailleur peut déduire l’indemnité d’occupation de votre dépôt. Le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile, statuant en formation de section avec publication au Bulletin, a posé que « Est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation » (Cass. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-20.758). Dans cette affaire, le bail avait pris fin le 31 mars 2016 par congé pour vendre, la locataire s’était maintenue en avril 2016 et avait assigné en 2019 en restitution du dépôt majoré de pénalités : la Cour a approuvé la déduction de l’indemnité d’occupation d’avril 2016. Retenez-en deux leçons : quitter les lieux à la date d’effet du congé évite cette déduction, et agir vite après votre départ évite que le débat ne se complique, même si « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
B. Conciliation puis juge : le parcours qui aboutit, avec les spécificités de Paris et de l’Île-de-France
Commencez toujours par une contestation écrite et chiffrée. Adressez au bailleur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui reprend chaque retenue, indique pour chacune pourquoi elle est injustifiée (dégradation déjà présente à l’entrée, absence de mention dans l’état des lieux de sortie, usure normale, facture manquante ou forfait global, provision pour charges supérieure à 20 %) et réclame le montant précis à restituer, pénalités de 10 % incluses. Joignez vos pièces : bail, deux états des lieux, photographies datées, preuve de remise des clés, preuve de transmission de votre nouvelle adresse, échanges de courriers. Ce dossier structuré suffit souvent à obtenir un remboursement, car le bailleur mesure qu’une procédure lui coûterait davantage que la somme retenue.
Si le bailleur maintient ses retenues, saisissez la commission départementale de conciliation. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 lui attribue expressément « Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations », et prévoit que « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties ». La saisine est gratuite et s’effectue par lettre adressée à la commission du département du logement. À Paris, il s’agit de la commission départementale de conciliation de Paris, compétente pour les logements situés dans la capitale ; dans les autres départements d’Île-de-France, saisissez la commission du département où se trouve le logement (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d’Oise, Seine-et-Marne). L’avis rendu en deux mois aboutit fréquemment à un accord, que vous ferez consigner par écrit avec un calendrier de paiement.
En cas d’échec de la conciliation, portez le litige devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement : tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien, tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny, Créteil, Versailles, Évry, Pontoise ou Melun et Meaux selon le département francilien concerné. Votre assignation ou votre requête reprendra le décompte précis : dépôt versé, retenues contestées une par une, pénalités de 10 % par mois de retard commencé, provision pour charges à régulariser. Demandez au juge d’ordonner la restitution du solde, la majoration pour retard et, si la résistance du bailleur est abusive, des dommages et intérêts. Présentez à l’audience le dossier constitué dès la mise en demeure, complété de l’avis de la commission de conciliation. Les litiges de dépôt de garantie se jugent sur pièces : celui qui arrive avec des états des lieux comparés, des photographies datées et des factures vérifiées l’emporte presque toujours sur celui qui se contente d’affirmations générales.
Conclusion
Un dépôt de garantie n’est pas un pourboire laissé au bailleur : c’est votre argent, que la loi lui confie temporairement et qu’il doit vous rendre dans un délai d’un ou deux mois après la remise des clés, sous peine d’une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard commencé. Chaque retenue doit correspondre à une dégradation constatée par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et être prouvée par des factures réelles, jamais par une estimation unilatérale. Les clauses qui vous déclareraient responsable d’office ou vous factureraient l’état des lieux amiable sont réputées non écrites. La jurisprudence la plus récente confirme cette architecture : état des lieux contradictoire faisant foi, convocation régulière du commissaire de justice, et déduction possible de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après le bail. Mettez en demeure par recommandé, saisissez la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection avec un dossier chiffré et daté : à Paris comme dans toute l’Île-de-France, ce parcours aboutit et les sommes récupérées dépassent souvent très largement le montant initialement retenu.
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