Le 19 septembre 2026, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé sur franceinfo que les aides personnalisées au logement ne seraient pas revalorisées en 2027. a déclaré que les aides ne seraient pas diminuées mais qu’elles ne seraient pas revalorisées l’année prochaine, présentant ce gel comme la contribution du logement à l’effort de 54 milliards d’euros d’économies prévu dans le budget 2027. Les recherches des internautes ont aussitôt bondi : « gel des APL », « gel des APL 2026 », « suppression des APL », « APL 2027 », « montant APL », « calcul APL », « simulation APL », « APL CAF ». Le gel n’est ni une suppression ni une baisse du montant facial de l’aide, mais une stagnation du barème pendant que les loyers continuent d’évoluer. Pour le bailleur, l’effet est mécanique : la part du loyer restant à la charge du locataire augmente en euros constants, et chaque euro de pouvoir d’achat perdu par l’allocataire accroît le risque d’impayé. Quand le locataire cesse de payer, le bailleur entre dans une procédure où l’aide au logement, le signalement à la CAF, le commandement de payer et la commission de prévention des expulsions s’enchaînent dans des délais stricts. Cet article explique, côté bailleur, comment fonctionne le versement de l’aide par la CAF, ce que le gel de 2027 change concrètement, puis comment réagir à l’impayé : signalement, versement direct, commandement de payer, clause résolutoire et expulsion, à Paris comme dans toute l’Île-de-France. Le point de vue de l’allocataire, qui veut vérifier le montant de son aide et contester une décision de sa caisse, est traité dans notre dossier consacré au gel des APL en 2027 : vérifier son aide et la contester.
I. Simulation APL, montant APL, calcul APL : comprendre le barème gelé et le versement de l’aide au bailleur
Avant tout recouvrement, le bailleur doit comprendre comment l’aide de son locataire est calculée, qui la verse et à quelles conditions elle continue d’être versée quand les échéances se dégradent. Le gel annoncé pour 2027 se greffe sur ces règles sans les modifier : il fige les curseurs du calcul.
A. Gel des APL 2027, calcul APL, plafond APL : un barème figé pendant que le loyer augmente
Les aides personnelles au logement comprennent, selon l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation, « 1° L’aide personnalisée au logement ; 2° Les allocations de logement : a) L’allocation de logement familiale ; b) L’allocation de logement sociale. » L’APL proprement dite, versée par les caisses d’allocations familiales et les caisses de mutualité sociale agricole pour le compte du Fonds national d’aide au logement, concerne les logements conventionnés ; les deux allocations couvrent les autres situations. Cette distinction compte dès qu’il faut contester : la nature exacte de l’aide détermine la voie de recouvrement de l’indu, comme l’a montré la Cour de cassation au printemps 2025.
Le montant de l’aide résulte d’un barème national. L’article L. 823-1 du même code dispose que « Le montant des aides personnelles au logement est calculé en fonction d’un barème défini par voie réglementaire. » Ce barème prend en compte quatre paramètres : la situation de famille et le nombre de personnes à charge vivant habituellement au foyer, les ressources et la valeur en capital du patrimoine du demandeur et des personnes vivant au foyer, le montant du loyer payé dans la limite d’un plafond avec un forfait de charges, et la qualité du demandeur, « locataire, colocataire ou sous-locataire d’un logement meublé ou non, accédant à la propriété ou résident en logement-foyer ». Les requêtes « simulation APL », « montant APL », « calcul APL » et « plafond APL », en forte hausse depuis l’annonce, portent exactement sur ces curseurs : composition du foyer, ressources déclarées, loyer plafond de la zone et forfait de charges.
Le point de friction créé par l’annonce du 19 septembre se situe dans l’article L. 823-4 du code de la construction et de l’habitation : « Le barème est révisé chaque année au 1er octobre. » Les plafonds de loyers, le forfait de charges, les plafonds de remboursement de prêts, les équivalences de loyer et le terme constant de la participation personnelle du ménage « Sont indexés sur l’évolution de l’indice de référence des loyers ». Geler les APL en 2027, c’est donc ne pas appliquer au 1er octobre la revalorisation qui suit normalement l’indice de référence des loyers, alors même que les loyers eux-mêmes restent indexés sur cet indice dans les baux en cours. L’écart se loge dans le reste à charge : le loyer indexé augmente, l’aide stagne, et le locataire absorbe la différence. Pour le bailleur, la leçon est immédiate : un locataire dont le budget était équilibré à l’euro près en 2026 peut basculer dans l’impayé partiel en 2027 sans changer de comportement, simplement parce que son aide ne suit plus son loyer.
Le versement lui-même passe le plus souvent par le tiers payant. Pour les allocations de logement, l’article L. 842-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « L’allocation de logement est versée, sur leur demande, au prêteur ou au bailleur. Le prêteur ou le bailleur déduit l’allocation du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement ou de celui des charges de remboursement. » Le bailleur porte cette déduction à la connaissance de l’allocataire et ne peut recevoir l’aide que si le logement répond aux exigences de décence. En pratique, les CAF versent directement l’APL au bailleur lorsque le dossier le prévoit, et l’article R. 823-8 précise que « Les aides personnelles au logement sont versées mensuellement à terme échu ». Le bailleur a donc, dans son décompte, une ligne CAF mensuelle à terme échu qu’il doit suivre comme un paiement du locataire : quand elle diminue ou disparaît, l’impayé naît à due concurrence. De son côté, le bailleur auprès duquel l’aide est versée supporte une obligation d’information : l’article L. 823-6 lui impose de signaler « le déménagement de l’allocataire et la résiliation de son bail » à l’organisme payeur dans des délais réglementaires. Un congé non signalé qui laisse courir des versements expose le bailleur au reversement de l’indu.
Enfin, le socle de l’obligation du locataire reste l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 13 juin 2025 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le même texte apporte une nuance que les bailleurs découvrent souvent au contentieux : « Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’ […] article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». Ce cas vise le logement non décent, où l’allocation conservée par l’organisme payeur réduit d’autant ce que le locataire doit verser sans que le bailleur puisse agir en résiliation de ce chef. Hors ce cas, tout impayé, même partiel et même aggravé par le gel de l’aide, reste un défaut de paiement qui ouvre la séquence du recouvrement.
B. Droit APL, CAF et impayé : signaler la défaillance, saisir la commission et contester l’indu
Quand le locataire ne règle plus la part du loyer restant à sa charge, le bailleur ne doit pas se contenter d’attendre : la loi organise un signalement qui conditionne la suite de la procédure d’expulsion. L’article L. 824-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Si le bénéficiaire d’une aide personnelle au logement ne règle pas la part de la dépense de logement restant à sa charge, le bailleur ou le prêteur auprès duquel l’aide personnelle est versée signale la défaillance du bénéficiaire à l’organisme payeur, dans des conditions définies par voie réglementaire. » Ce signalement n’est pas une simple formalité administrative : pour les bailleurs personnes morales, il constitue la saisine réputée de la commission de prévention des expulsions qui rendra recevable l’assignation en constat de résiliation, comme on le verra. Le bailleur qui néglige de déclarer l’impayé à la CAF se prive donc d’une pièce maîtresse de son dossier d’expulsion.
Une fois saisie, la machinerie de prévention se met en marche. L’article L. 824-2 du même code prévoit que, lorsque le bénéficiaire ne règle pas la dépense de logement, l’organisme payeur « 1° Saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions mentionnée à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement afin qu’elle décide du maintien ou non du versement ; 2° Met en place les démarches d’accompagnement social et budgétaire du ménage afin d’établir un diagnostic social et financier du locataire et de remédier à sa situation d’endettement. » La commission peut donc maintenir le versement de l’aide malgré l’impayé, ou au contraire le suspendre, au vu du diagnostic transmis par voie électronique. Pour le bailleur, l’enjeu est double : si le versement est maintenu, la dette cesse de croître à hauteur de l’aide et un plan de remboursement du reliquat devient envisageable ; si le versement est suspendu, la dette s’envole et la procédure d’expulsion devient inévitable. Dans les deux cas, la coopération avec le diagnostic social et financier, loin d’être une faiblesse, documente la bonne foi du bailleur devant le juge.
Le dépôt d’un dossier de surendettement par le locataire modifie à nouveau l’équilibre. L’article L. 824-3 du code de la construction et de l’habitation énonce que « La décision déclarant recevable la demande mentionnée à l’article L. 722-10 du code de la consommation emporte rétablissement des droits à l’aide personnelle au logement dont bénéficiait le locataire, si son versement a été suspendu. » Et l’article L. 842-2 ajoute que « Dans le cas prévu à l’article L. 824-3 […] , le versement reprend au profit du bailleur, sauf dans le cas prévu au troisième alinéa de l’article L. 842-1 ou en cas de refus de ce dernier. » Concrètement, la recevabilité du dossier de surendettement fait renaître l’aide et la redirige vers le bailleur, qui ne peut la refuser que dans les cas prévus par la loi. Le bailleur avisé suit donc le sort du dossier de surendettement de son locataire : une commission qui déclare le dossier recevable sécurise une partie de ses revenus futurs, et toute procédure d’expulsion engagée dans l’intervalle doit composer avec ce rétablissement.
Reste la question de l’indu, qui concerne le bailleur à double titre : comme tiers payant qui a reçu des sommes, et comme créancier dont le décompte dépend de ce que la CAF a versé. L’article L. 823-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les articles L. 161-1-5 et L. 553-2 du code de la sécurité sociale sont applicables au recouvrement des montants d’aide personnelle au logement indûment versés. » Or la Cour de cassation vient de rappeler avec fermeté les limites de la contrainte comme mode de recouvrement. Par arrêt du 20 mars 2025, deuxième chambre civile, pourvoi n° 23-10.858, la Cour a jugé, au visa de l’article L. 161-1-5 du code de la sécurité sociale, que « pour le recouvrement d’une prestation indûment versée, le directeur d’un organisme de sécurité sociale peut, dans les délais et selon les conditions fixés par les articles R. 133-3 et suivants du code de la sécurité sociale, délivrer une contrainte qui, à défaut d’opposition du débiteur devant la juridiction compétente, comporte tous les effets d’un jugement et confère notamment le bénéfice de l’hypothèque judiciaire », avant de trancher : « L’allocation de logement sociale, qui est une aide personnelle au logement liquidée et payée, pour le compte du Fonds national d’aide au logement, par les organismes chargés de gérer les prestations familiales, n’est pas au nombre des prestations susceptibles de donner lieu au recouvrement d’un indu par voie de contrainte par application du texte susvisé. » La Cour a cassé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nantes qui avait validé la contrainte décernée par la CAF de Loire-Atlantique pour un trop-perçu d’allocation de logement sociale de 2015, renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Vannes et condamné la caisse aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement pratique est net : avant d’exécuter ou de laisser exécuter une contrainte de CAF, vérifier la nature exacte de l’aide réclamée, car l’APL, l’allocation familiale et l’allocation sociale ne suivent pas le même régime de recouvrement, et l’opposition portée devant la juridiction compétente reste l’arme du débiteur contre une contrainte irrégulière.
II. Locataire qui ne paie pas son loyer : commandement de payer, clause résolutoire et expulsion
Quand le signalement à la CAF et la commission de prévention n’ont pas suffi à résorber la dette, le bailleur doit enclencher la mécanique de la clause résolutoire. Chaque étape est prescrite à peine d’irrecevabilité ou de nullité, et les décisions rendues en 2025 et 2026 par les juges parisiens et franciliens montrent où les dossiers se gagnent et où ils se perdent.
A. Commandement de payer et clause résolutoire : six mentions à peine de nullité et un signalement qui conditionne l’assignation
Le point de départ est l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le délai historique de deux mois est donc ramené à six semaines pour les commandements délivrés depuis l’entrée en vigueur de la réforme, mais un bail peut prévoir un délai plus long et plus favorable au locataire, auquel cas c’est ce délai contractuel qui s’applique.
Le contenu du commandement est enfermé dans six mentions obligatoires (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989) : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » L’omission d’une seule de ces mentions fait annuler le commandement et anéantit toute la procédure : le bailleur doit exiger de son commissaire de justice une stricte conformité à cette liste. Lorsque le bail est garanti par une caution, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », faute de quoi la caution échappe aux pénalités et intérêts de retard.
L’article 24 organise aussi le volet préventif : « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer » délivrés pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale « sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives », avec les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants, par voie électronique. Le représentant de l’État fait alors réaliser un diagnostic social et financier transmis à la commission avant l’expiration du délai. Pour les bailleurs personnes morales autres que ces sociétés civiles familiales, l’article 24, II, est plus strict : ils « ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine » de la commission, et « Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides ». Autrement dit, le signalement de l’impayé à la CAF prévu par l’article L. 824-1 vaut saisine de la commission : le bailleur qui a déclaré l’impayé à l’organisme payeur a rempli la condition de recevabilité de son assignation future.
C’est exactement sur cette articulation qu’un bailleur social parisien a vu son dossier suspendu. Par décision du 24 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la SA Immobilière 3F contre sa locataire pour un arriéré de 3 332,20 euros visé par un commandement du 30 mai 2024 puis une assignation du 3 septembre 2024 en constat de clause résolutoire, expulsion et 5 000,56 euros d’arriéré, a ordonné la réouverture des débats : « ORDONNE la réouverture des débats, afin de permettre au bailleur d’apporter la preuve et les explications nécessaires quant à la saisine de l’organisme payeur de l’aide au logement dans les conditions réglementaires ». Le courrier de la CAF produit par le bailleur ne suffisait pas à établir cette saisine, et le juge a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes en renvoyant l’affaire à l’audience du 10 juin 2025. Le jugement rappelle au passage la règle applicable au litige, le commandement étant antérieur à la réforme : « Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. » Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, le bailleur doit donc constituer, dès le premier impayé, la preuve horodatée de son signalement à l’organisme payeur : c’est cette pièce, et non le seul décompte, qui rendra l’assignation recevable.
Le décompte lui-même réserve une seconde embûche, tranchée au début de 2026 par le tribunal de proximité de Montmorency. Dans un litige opposant un office public de l’habitat à son locataire, le juge a rappelé qu’« en application des articles 832-2 et R.823-8 et L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’aide personnalisée au logement et le supplément loyer de solidarité sont versés directement au bailleur, celles-ci doivent être déduites du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ces versements interviennent mensuellement à terme échu. En conséquence, l’aide personnalisée au logement et le supplément de loyer solidarité correspondent à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne » (tribunal judiciaire de Pontoise, tribunal de proximité de Montmorency, 16 février 2026, RG n° 25/00381). En l’espèce, deux versements d’APL de 289,17 euros et deux réductions de loyer de solidarité de 55,20 euros, intervenus après le commandement du 17 juin 2025, s’imputaient sur les termes visés par ce commandement, et un règlement de 50 euros du locataire parachevait l’apurement : « Il est donc établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues et dont le paiement était demandé ont été réglées dans le délai de deux mois. » Résultat : rejet du constat de la clause résolutoire, de l’expulsion, de la séquestration et de l’indemnité d’occupation. Pour le bailleur, la leçon est que chaque euro d’APL versé par la CAF après le commandement réduit d’autant les termes visés et peut faire échec à la résiliation : le décompte qui fonde l’assignation doit imputer précisément l’aide sur les échéances commandées, mois par mois.
B. Assignation, délais du juge et trêve hivernale : ce que le bailleur obtient à Paris et en Île-de-France
L’assignation aux fins de constat de la résiliation obéit, selon l’article 24, III, à une condition de recevabilité : « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée […] au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ». Cette notification permet au préfet de saisir l’organisme chargé de l’accompagnement vers et dans le logement désigné par le plan départemental. Le jugement de Montmorency illustre la régularité attendue : l’assignation du 13 octobre 2025 avait été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise dès le 15 octobre 2025, et c’est sur le fond, non sur la procédure, que le bailleur a perdu. À Paris, la même assignation est dénoncée au représentant de l’État à Paris et l’affaire relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, comme dans l’affaire Immobilière 3F ; dans les autres départements franciliens, le tribunal de proximité du lieu de l’immeuble statue, avec dénonciation à la préfecture du département.
Devant le juge, le bailleur obtient d’abord le paiement, même quand la résiliation lui échappe. Dans l’affaire de Montmorency, le décompte actualisé au 30 novembre 2025 établissait l’arriéré, et le juge a condamné le locataire à payer 1 756,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, après avoir retranché 8,50 euros de frais indûment imputés, comme l’a jugé le tribunal de proximité de Montmorency le 16 février 2026 : aux termes de l’article 4, p, de la loi du 6 juillet 1989, « est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ». Le bailleur ne peut donc gonfler son décompte de frais de relance : chaque ligne doit correspondre à du loyer, des charges récupérables ou des intérêts, faute de quoi le juge la retranche et sanctionne la pratique dans les dépens, partagés par moitié en l’espèce.
Le même jugement montre l’usage que le juge fait des délais de paiement. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années. Le locataire justifiait d’une situation personnelle particulière, sur le plan de la santé comme sur celui des finances, et l’octroi de délais ne mettait pas en péril l’office bailleur : le juge a accordé un échéancier dans la limite de vingt-quatre mois, en rappelant qu’au-delà de cette durée une prolongation suppose un accord conventionnel des parties. Pour le bailleur, des délais de paiement n’équivalent pas à une défaite : la condamnation au paiement assortie d’intérêts est acquise, l’échéancier est judiciaire et son non-respect rouvre la voie de la résiliation, tandis que le jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire.
Même gagnée, l’expulsion se heurte enfin au calendrier. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que, « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » La trêve hivernale suspend donc l’exécution forcée pendant cinq mois, sans effacer la dette ni la résiliation. Seule exception notable : « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte », hypothèse du squat avec effraction qui ne concerne pas le locataire en impayé. Le bailleur parisien ou francilien doit intégrer ce calendrier dans sa stratégie : une clause résolutoire acquise en octobre ne produira d’effet physique qu’en avril, et l’indemnité d’occupation court pendant ce temps si la résiliation a été constatée.
Conclusion
Le gel des APL annoncé le 19 septembre 2026 pour le budget 2027 ne supprime aucune aide, mais il fige le barème qui aurait dû suivre l’indice de référence des loyers au 1er octobre, et ce différentiel se paiera en restes à charge plus lourds puis en impayés plus nombreux. Le bailleur qui veut traverser cette période sans perdre ses loyers ni ses procédures doit tenir trois lignes en même temps : suivre chaque mois la ligne CAF de son décompte et signaler toute défaillance à l’organisme payeur, car ce signalement conditionne la recevabilité de l’assignation ; faire délivrer un commandement de payer conforme aux six mentions légales, signifié à la caution dans les quinze jours et suivi du signalement à la commission de prévention ; imputer chaque versement d’APL sur les termes visés par le commandement, car l’aide payée après le commandement éteint la dette commandée et fait échec à la clause résolutoire. Les juges de Paris et de Montmorency l’ont montré en 2025 et 2026 : la procédure d’expulsion se gagne sur la preuve du signalement et l’exactitude du décompte, elle se perd sur une pièce manquante ou une imputation erronée. Dans ce contexte de gel, où chaque dossier d’impayé comportera une ligne d’aide au logement, la rigueur documentaire du bailleur devient son meilleur actif devant le juge des contentieux de la protection.
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