Le 19 septembre 2026, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a annoncé sur franceinfo le gel des APL pour 2027, sans revalorisation suivant l’inflation, dans le cadre des 54 milliards d’euros d’économies du budget 2027 présenté par le Premier ministre Sébastien Lecornu. précisant que les aides ne seraient pas diminuées mais pas revalorisées l’année suivante, au nom d’un petit effort demandé à tout le monde. L’information, reprise par Midi Libre et Le Monde, concerne des millions d’allocataires : rappelant que les APL, attribuées sous condition de ressources pour financer la location d’une résidence principale, sont versées quasi exclusivement par la Caisse nationale d’allocations familiales (Cnaf), pour un montant moyen de 219 euros par mois et par allocataire selon la Cour des comptes en 2025. Pour le bailleur, l’annonce n’est pas une simple nouvelle budgétaire. L’aide personnalisée au logement lui est versée directement, elle s’impute sur le loyer, et sa suspension en cas d’impayé obéit à une procédure précise où le bailleur a un rôle actif : signaler, attendre la décision de maintien, puis agir sans commettre de faute de procédure. Ce sont ces réflexes, du versement en tiers payant jusqu’à l’expulsion effective, que le présent article expose, textes et décisions en main.
I. L’APL versée à la CAF et déduite du loyer : ce que le gel de 2027 change pour le bailleur
A. APL CAF : montant, versement direct au bailleur et calcul du reste à payer
Le périmètre des aides est fixé par l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation : « Les aides personnelles au logement comprennent : 1° L’aide personnalisée au logement ; 2° Les allocations de logement : a) L’allocation de logement familiale ; b) L’allocation de logement sociale ». Le texte issu de l’ordonnance du 17 juillet 2019, en vigueur depuis le 1er septembre 2019, regroupe ainsi sous un même livre l’APL, l’ALF et l’ALS. Pour le bailleur d’un logement locatif, c’est l’APL qui compte le plus souvent, et son champ est décrit par l’article L. 831-1 du même code, qui vise notamment les logements à usage locatif appartenant à des bailleurs conventionnés ou à d’autres bailleurs dès lors qu’ils s’engagent à respecter les obligations précisées par les conventions prévues au livre III. Autrement dit, le parc privé n’est pas exclu du dispositif : un bailleur privé dont le logement est conventionné perçoit l’aide comme un organisme HLM, avec les mêmes règles de versement.
Le mécanisme qui relie la CAF au bailleur est le versement direct, prévu par l’article L. 832-1 du code de la construction et de l’habitation : « L’aide personnalisée au logement est versée : 1° En cas de location, au bailleur du logement ». Le bailleur n’est donc pas un tiers désintéressé qui attendrait le bon vouloir de son locataire : il est le destinataire légal de l’aide, et l’article L. 832-2 lui impose la suite : « elle est déduite, par les soins de celui qui reçoit le versement, du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement ». Deux obligations concrètes en découlent. D’abord, « Cette déduction doit être portée à la connaissance du bénéficiaire », ce qui suppose des quittances et des décomptes exacts, faisant apparaître la part d’aide et le reste à payer par le locataire. Ensuite, « La part de l’aide qui excède le montant du loyer et des charges récupérables est versée à l’allocataire » : le trop-versé ne reste jamais dans la poche du bailleur. Dans la pratique parisienne et francilienne, où les loyers dépassent largement les plafonds pris en compte pour le calcul de l’aide, le reste à charge du locataire demeure élevé malgré l’APL, et c’est ce reste à charge qui constitue le premier terrain d’impayé quand le pouvoir d’achat se tend.
Le gel annoncé pour 2027 ne supprime rien, mais il érode ce montage. Sans revalorisation suivant l’inflation, le montant de l’aide stagne pendant que les loyers, eux, continuent d’être révisés selon l’indice de référence des loyers. L’écart grandit mécaniquement, et le reste à payer du locataire augmente d’autant. Pour le bailleur, la conséquence est double : davantage de retards de paiement à gérer, et une tentation accrue du locataire de contester le décompte en invoquant la part d’aide. La parade tient en un mot : la traçabilité. Chaque mois, la quittance doit distinguer le loyer brut, les charges, le montant d’APL déduit et le solde réclamé. Un bailleur qui mélange ces postes dans un décompte global prépare lui-même l’argumentaire de la nullité du commandement de payer qu’il devra peut-être faire délivrer plus tard, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 3 décembre 2020 que nous détaillerons. Le gel de 2027 rend cette discipline comptable plus nécessaire que jamais, car chaque euro de reste à charge supplémentaire sera scruté par le juge en cas de litige.
Un dernier point de calcul mérite l’attention avant d’aborder l’impayé. L’obligation de payer du locataire est posée par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 13 juin 2025 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le même texte ajoute aussitôt une précision protectrice pour le paiement partiel du loyer réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation : une telle somme « ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». Le bailleur ne peut donc pas traiter comme un impayé caractérisé la part manquante qui relève d’un mécanisme légal de paiement partiel, et toute mise en demeure qui ignorerait cette règle s’expose à la critique. C’est dire si, avant de qualifier un retard d’impayé, le bailleur doit reconstituer le calcul exact : loyer et charges convenus, aide versée et déduite, part légale éventuellement neutralisée, puis seulement le solde véritablement exigible.
B. Gel APL et impayé : le bailleur signale à la CAF, la commission décide du maintien
Quand le locataire cesse de régler la part de dépense de logement qui reste à sa charge, le bailleur n’est pas seulement une victime : la loi fait de lui une vigie. L’article L. 824-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Si le bénéficiaire d’une aide personnelle au logement ne règle pas la part de la dépense de logement restant à sa charge, le bailleur ou le prêteur auprès duquel l’aide personnelle est versée signale la défaillance du bénéficiaire à l’organisme payeur, dans des conditions définies par voie réglementaire ». Ce signalement n’est pas une faculté, c’est le point de départ de toute la chaîne de traitement de l’impayé aidé. Un bailleur qui s’abstient de signaler et laisse l’impayé prospérer avant de dégainer le commandement de payer se prive d’un étayage précieux : le dossier CAF, le diagnostic social et financier, et la preuve qu’il a joué le jeu de la prévention. Dans un contexte de gel des aides, où les impayés partiels vont se multiplier, ce réflexe de signalement précoce devient la première ligne de défense du bailleur sérieux.
Une fois le signalement effectué, la décision n’appartient plus au bailleur ni à la CAF seule. L’article L. 824-2 du même code, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, organise la suite : « Lorsque le bénéficiaire de l’aide personnelle ne règle pas la dépense de logement, l’organisme payeur : 1° Saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions mentionnée à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement afin qu’elle décide du maintien ou non du versement ; 2° Met en place les démarches d’accompagnement social et budgétaire du ménage afin d’établir un diagnostic social et financier du locataire et de remédier à sa situation d’endettement ». La commission, la CCAPEX, tranche donc le maintien ou la suspension de l’aide, au vu d’un diagnostic qui lui est transmis par voie électronique. Le bailleur a tout intérêt à alimenter ce diagnostic : coordonnées à jour du locataire, historique des paiements, échanges écrits, situation socio-économique connue. Plus le dossier est documenté, plus la décision de la commission sera éclairée, et moins le bailleur pourra se voir reprocher une passivité s’il doit ensuite aller devant le juge.
Le troisième acteur de cette séquence est la procédure de surendettement. L’article L. 824-3 prévoit : « La décision déclarant recevable la demande mentionnée à l’article L. 722-10 du code de la consommation emporte rétablissement des droits à l’aide personnelle au logement dont bénéficiait le locataire, si son versement a été suspendu ». Concrètement, un locataire surendetté dont la demande est déclarée recevable retrouve ses droits à l’aide, et le bailleur revoit le versement reprendre. C’est une raison supplémentaire de ne pas précipiter la procédure d’expulsion dès les premiers impayés : si une demande de traitement du surendettement est en cours, le juge des contentieux de la protection appliquera les règles spécifiques de l’article 24, VI de la loi de 1989, qui prolongent les délais jusqu’à l’issue de la procédure de surendettement. Le bailleur pressé qui assigne pendant cette fenêtre s’expose à voir son audience reportée dans les faits par l’effet de ces textes, avec des dépens à sa charge. La patience procédurale n’est pas de la faiblesse, c’est du calcul.
Au total, la séquence de la première partie tient en quatre temps : versement direct et déduction exacte, signalement de l’impayé à l’organisme payeur, décision de maintien par la CCAPEX au vu du diagnostic, et articulation avec l’éventuel surendettement. Le gel des APL en 2027 ne modifie aucune de ces règles, mais il en augmente le volume d’application : davantage de restes à charge impayés, davantage de signalements, davantage de dossiers en commission. Le bailleur qui maîtrise cette chaîne aborde la seconde phase, judiciaire, en position de force. Celui qui l’ignore arrive devant le juge avec un dossier troué.
II. Loyer impayé malgré l’APL : le commandement régulier et la clause résolutoire qui tient
A. Commandement de payer et clause résolutoire : les mentions qui évitent la nullité
Le passage au judiciaire commence par le commandement de payer visant la clause résolutoire, et c’est là que se gagnent ou se perdent la plupart des procédures. L’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, pose le principe : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le délai historique de deux mois a donc été ramené à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, et le texte verrouille le contenu de l’acte : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ». Chacune de ces six mentions est prescrite à peine de nullité : l’huissier, devenu commissaire de justice, qui en oublie une fait tomber tout l’édifice.
La jurisprudence donne à cette exigence un contenu très concret. Par un arrêt du 3 décembre 2020, pourvoi n° 19-22.011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a validé un commandement assorti d’un décompte précis, au motif que « Elle a souverainement retenu de l’existence et de la précision de ce décompte que la locataire avait été en mesure de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette », avant d’en déduire, selon les termes mêmes de l’arrêt, « Elle en a déduit, à bon droit, répondant, pour les écarter, aux conclusions prétendument délaissées, que le commandement de payer était valable ». Le critère n’est donc pas la brièveté du décompte, mais sa lisibilité fonctionnelle : chaque poste de créance doit être identifiable, les loyers distingués des charges, les échéances datées. Dans cette même affaire, la cour d’appel de Bourges avait jugé « qu’un commandement de payer notifié pour une somme supérieure au montant réel de la créance est valable à due concurrence des sommes légitimement exigibles », solution approuvée par la Cour de cassation. Pour le bailleur confronté au gel des APL, l’enseignement est direct : mieux vaut un commandement qui vise large, en visant l’intégralité de l’arriéré tel qu’il résulte d’un décompte détaillé, qu’un commandement sous-évalué par prudence excessive. L’erreur sur le quantum n’annule pas l’acte, l’obscurité du décompte, elle, l’annule.
Deux pièges complémentaires guettent le bailleur dans cette phase. Le premier concerne la caution : « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », faute de quoi « la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Avec le gel des APL et la hausse des restes à charge, les cautions familiales seront davantage sollicitées, et l’oubli de cette signification dans la quinzaine coûte cher. Le second piège tient au fondement civil de la clause : l’article 1225 du code civil rappelle que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » et que « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ». Un bail dont la clause résolutoire est vague, ou un commandement qui omet de la viser expressément, ne produit aucun effet résolutoire, quelle que soit l’importance de la dette. La relecture du bail avant toute action n’est donc pas un luxe : c’est le préalable sans lequel le commandement, même parfait en la forme, reste une lettre sans portée.
Enfin, le même article 24, I organise le signalement automatique qui prolonge la logique de prévention de la première partie : lorsque l’impayé atteint deux mois sans interruption ou deux fois le loyer mensuel hors charges, pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX, en précisant les coordonnées et la situation socio-économique des occupants. Le représentant de l’État fait alors réaliser un diagnostic social et financier transmis à la commission avant l’expiration du délai. Le bailleur personne morale autre qu’une SCI familiale, lui, ne peut assigner qu’après un délai de deux mois suivant la saisine de la commission, saisine réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. Pour ces bailleurs institutionnels, le signalement à la CAF examiné plus haut n’est donc pas seulement utile : il conditionne la recevabilité de l’assignation. Rater cette marche, c’est voir sa demande déclarée irrecevable avant même tout débat sur le fond.
B. Clause acquise, délais du juge et trêve d’hiver : jusqu’où le bailleur peut aller
Une fois le commandement resté infructueux, la clause joue, mais le juge garde la main. L’article 24, V prévoit : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil » (article 24, V de la loi du 6 juillet 1989). Trois années, contre deux dans le droit commun des délais de grâce de l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » en tenant compte « de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », avec suspension des procédures d’exécution engagées. Le régime des baux d’habitation est donc plus généreux pour le débiteur que le droit commun, et le bailleur doit intégrer cette durée dans son calcul : entre le premier impayé et l’expulsion effective, il peut s’écouler plusieurs années si le locataire paie le loyer courant et apure progressivement l’arriéré. C’est le prix de la protection du logement, et aucune impatience n’y change rien.
Deux décisions récentes montrent jusqu’où va ce pouvoir du juge, y compris quand la clause semblait définitivement acquise. Par un arrêt du 9 avril 2026, RG 25/07487, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que « tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers ». En l’espèce, des locataires dont le bail avait été résilié de plein droit en novembre 2024 avaient apuré plus de 4 900 euros d’arriéré en juillet 2025 : la cour leur a accordé, de manière rétroactive, « des délais de paiement entre le 11 septembre 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 2 juillet 2025, date du dernier paiement apurant la dette locative », puis a dit « qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué », déboutant le bailleur de l’expulsion et des provisions. Le message pour le bailleur est sans ambiguïté : une clause acquise sur le papier peut être effacée après coup si le locataire paie avant que la décision ne devienne définitive. Faire appel d’une ordonnance favorable ne suffit pas à sanctuariser la victoire.
Dans le même sens, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, par un jugement du 23 janvier 2025, RG 24/09329, a estimé que « Si la loi ne prévoit pas expressément la situation du locataire ayant déjà réglé sa dette à l’audience, rien ne justifie qu’il soit moins bien traité que celui qui se présente à la barre avec une dette locative résiduelle », avant de dire « que la dette ayant été apurée par le locataire dans les délais accordés par le juge, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ». Mieux encore pour le locataire, et plus rude pour le bailleur : la demande de résiliation judiciaire a été rejetée au motif qu’aucune inexécution suffisamment grave ne pouvait plus être reprochée à un locataire redevenu à jour, avec condamnation du bailleur aux dépens. Quand le locataire paie, même tard, le bailleur qui s’acharne perd sur tous les tableaux. La leçon opérationnelle est claire : dès que le locataire reprend les paiements, le bailleur avisé chiffre, encaisse et sécurise la reprise plutôt que de poursuivre une expulsion devenue sans objet. Chaque mois de loyer courant encaissé pendant la procédure vaut mieux qu’une clause résolutoire incertaine.
Reste l’ultime étape, celle où le bailleur a tout gagné sur le papier : l’expulsion. Là encore, le calendrier s’impose à lui. L’assignation aux fins de constat de résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, un diagnostic social et financier est réalisé avec observations des parties, et le locataire est informé de son droit de demander des délais. Puis, une fois l’expulsion ordonnée, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Avec le gel des APL qui fragilisera les budgets des ménages à l’automne 2027, les expulsions prononcées au printemps buteront sur la trêve suivante, et le bailleur devra maintenir la pression procédurale pendant l’hiver sans pouvoir exécuter. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, loyer impayé, que faire : la réponse tient dans cet enchaînement sans faute, du signalement CAF au commandement régulier, de l’assignation recevable à l’exécution hors trêve. À Paris et en Île-de-France, où les délais d’audience devant le juge des contentieux de la protection et les délais de concours de la force publique allongent encore la procédure, anticiper chaque étape de six mois n’a rien d’excessif.
Conclusion
Le gel des APL en 2027, annoncé le 19 septembre 2026, ne change aucune règle, mais il change la donne : des restes à charge plus lourds, des impayés plus nombreux, des décomptes plus contestés. Le bailleur qui traverse cette zone sans encombre est celui qui traite l’aide au logement comme ce qu’elle est, un versement direct entre ses mains, avec déduction exacte, signalement rapide à l’organisme payeur et dossier nourri pour la commission de prévention. Celui qui néglige ces gestes arrive devant le juge avec un commandement fragile, une assignation parfois irrecevable et une clause résolutoire que le juge peut suspendre, effacer rétroactivement, voire déclarer n’avoir jamais joué quand le locataire a payé. Les décisions d’Aix-en-Provence et de Bobigny de 2025 et 2026 le démontrent : en matière de bail d’habitation, la victoire procédurale appartient au créancier le plus rigoureux, pas au plus pressé. Vérifier son bail, chiffrer au centime, signifier dans les délais, saisir les bons organismes au bon moment : voilà le programme du bailleur pour 2027.
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