Votre fermier laisse les terres en friche, le matériel rouille aux abords des parcelles et les fossés ne sont plus curés. Les récoltes ont cessé, les adventices gagnent et le potentiel de production des sols se dégrade année après année. Face à cette inertie, le bailleur se demande s’il peut reprendre ses terres avant la fin du bail et comment faire reconnaître que le preneur a cessé d’exploiter. La réponse tient au régime fermé de la résiliation du bail rural : le bailleur ne peut agir que pour des motifs limitativement prévus par la loi, devant le tribunal paritaire des baux ruraux, avec une preuve solide de faits qui compromettent la bonne exploitation du fonds. Une décision récente du tribunal paritaire de Tours du 30 septembre 2025 montre comment des parcelles laissées sans entretien conduisent à la résiliation, tandis que la cour d’appel de Rennes du 6 mars 2025 et la Cour de cassation précisent les frontières avec la sous-location, le changement de destination et les dégradations de fin de bail. Cet article expose la méthode complète : constater le défaut d’exploitation, saisir le tribunal, obtenir la libération des terres, et éviter les griefs qui font échouer les demandes.

I. Faire sanctionner la friche et le défaut d’entretien par la résiliation du bail rural

Le statut du fermage protège fortement le preneur : le bail se renouvelle par tacite reconduction et le bailleur ne peut y mettre fin que dans des cas prévus par la loi. Le défaut d’entretien et la mise en friche entrent dans l’un de ces cas, à condition de démontrer des agissements qui portent atteinte à la bonne exploitation du fonds.

A. Réunir la preuve d’agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds

L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime dispose que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que pour des motifs limités, parmi lesquels figurent les « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». La loi précise que ces motifs ne peuvent être invoqués « en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes », ce qui impose au bailleur d’écarter d’emblée l’hypothèse d’un événement irrésistible ou d’une justification sérieuse avancée par le preneur. Le fondement de droit commun complète ce dispositif : l’article 1766 du Code civil vise le preneur qui « s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement », et l’article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime rappelle que « les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil ». La cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 6 mars 2025 (RG 24/02517, infirmant le tribunal paritaire de Saint-Nazaire), résume l’exigence ainsi : le preneur doit « mettre en valeur et entretenir le fonds comme le ferait un propriétaire soucieux de son bien ». Concrètement, le bailleur doit donc établir que le preneur n’entretient plus et que cette carence dégrade le fonds, et non se contenter d’affirmer que les terres sont en jachère.

Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tours du 30 septembre 2025 (RG 25/00008, décision intégrale) illustre la démonstration qui convainc. Le bail portait sur une parcelle de 13 hectares 87 ares 91 centiares, consenti à compter du 1er novembre 2008 pour neuf ans, renouvelé tacitement et devant expirer le 31 octobre 2026. Les bailleurs avaient saisi le tribunal par requête du 21 mars 2025, puis fait citer le preneur par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, en demandant la résiliation, la libération des lieux sous astreinte, l’expulsion au besoin avec la force publique, une indemnité d’occupation équivalant au fermage, le paiement de 2 440,95 euros de fermage 2024 impayé, 4 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’expert mandaté par les demandeurs avait constaté le 21 juin 2024 l’absence de travail du sol, du matériel agricole envahi d’herbes aux abords laissant présumer sa non-utilisation, des adventices bien implantées comme le rumex avec un réseau racinaire profond pouvant affecter le drainage, et des exutoires et fossés dont l’absence d’entretien ne permettait plus le fonctionnement normal, de sorte que des zones se trouvaient asphyxiées par l’eau difficilement évacuée et que le potentiel de production diminuait. Le preneur avait reconnu ne plus entretenir la parcelle déclarée en jachère, expliquant vouloir cesser d’exploiter en raison de difficultés économiques, personnelles et de santé, tout en souhaitant que tous ses baux cessent ensemble. Le tribunal a retenu que « L’absence d’exploitation et d’entretien de la parcelle depuis 2024 compromet la bonne exploitation du fonds. » et a ordonné la résiliation. Pour le bailleur, l’enseignement est net : un constat précis et daté, établi par un technicien ou un commissaire de justice, décrivant l’état des sols, de la végétation, du matériel et des réseaux de drainage, associé à la reconnaissance du preneur ou à des attestations de voisins, constitue le socle d’une demande de résiliation pour défaut d’entretien. Les photographies seules, sans date certaine ni description technique, restent fragiles, comme le confirment d’autres décisions en matière de dégradations.

La charge de la preuve impose aussi d’anticiper la défense du preneur tirée de ses difficultés. À Tours, le tribunal a pris en compte la situation de santé, familiale et économique très difficile du fermier, accompagné par une association d’aide, ainsi que le cumul de difficultés ayant rendu son exploitation non viable, pour écarter la résistance abusive et rejeter les dommages et intérêts comme la demande au titre de l’article 700. La résiliation a néanmoins été prononcée, car ces difficultés n’effaçaient pas le constat objectif de non-exploitation. Le bailleur doit donc distinguer deux plans : d’un côté, la preuve matérielle de la friche et du défaut d’entretien, qui fonde la résiliation ; de l’autre, les demandes indemnitaires complémentaires, qui supposent de démontrer une faute caractérisée dans la résistance du preneur. Réclamer des dommages et intérêts sans établir une obstruction abusive expose à un rejet, même lorsque la résiliation est acquise. De même, l’astreinte demandée pour garantir la libération a été rejetée comme prématurée à Tours, alors que la cour de Rennes l’a accordée à hauteur de 50 euros par jour pendant six mois dans un dossier où l’expulsion concernait l’ensemble des immeubles loués. La leçon pratique est de calibrer chaque demande à son objet : résiliation et libération des lieux d’abord, indemnité d’occupation ensuite, astreinte seulement si un risque précis de maintien dans les lieux le justifie.

B. Saisir le tribunal paritaire et obtenir la libération des terres

La demande de résiliation se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles. La saisine s’effectue par requête, suivie d’une tentative de conciliation : à Tours, l’audience de conciliation du 20 mai 2025 n’a pas abouti et l’affaire a été renvoyée à l’audience de jugement du 16 septembre 2025 pour une décision prononcée le 30 septembre 2025. Le bailleur doit citer précisément les parcelles concernées par leurs références cadastrales, viser le bail et ses renouvellements, et formuler des demandes chiffrées et datées : résiliation, date de libération des lieux, indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’au départ effectif, fermages impayés avec intérêts, dépens. À Tours, le tribunal a enjoint au preneur de libérer les lieux au plus tard le 31 octobre 2025, dit qu’à défaut les bailleurs pourraient faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique, condamné le preneur à une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective, et au paiement des 2 440,95 euros de fermage 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, outre les dépens y compris les frais de citation. L’indemnité d’occupation au niveau du fermage constitue la réparation naturelle de la privation de jouissance entre la résiliation et le départ : elle se demande systématiquement et se calcule sans difficulté dès lors que le montant du fermage est établi.

Le preneur qui perd son bail peut solliciter un délai pour quitter les lieux, notamment pour terminer la saison culturale. La cour de Rennes a fait droit à une telle demande jusqu’au 31 juillet 2025, en s’appuyant sur l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, selon lequel « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », et en rappelant qu’il est de coutume de laisser le preneur enlever la récolte déjà semée avant de quitter les lieux. Le bailleur doit donc prévoir que la libération ne sera pas toujours immédiate et intégrer ce paramètre dans sa stratégie : demander une date butoir précise, assortie si nécessaire d’une astreinte, plutôt qu’un départ sans calendrier. L’appel contre le jugement du tribunal paritaire s’exerce dans les formes propres à cette juridiction, par lettre recommandée adressée au greffe de la cour d’appel, comme l’illustrent les arrêts de Rennes et d’Amiens où l’appel a été formé par lettre recommandée. Les parties doivent conserver les preuves de ces envois et respecter les délais, car une irrégularité de procédure peut paralyser une demande fondée au fond.

Le bailleur veillera enfin à ne pas cumuler dans la même assignation des griefs qui relèvent de régimes différents sans les distinguer. Le défaut de paiement du fermage, par exemple, obéit à des conditions propres : deux défauts de paiement ayant persisté trois mois après une mise en demeure postérieure à l’échéance, laquelle doit rappeler les termes de la loi à peine de nullité. À Tours, le fermage 2024 impayé s’ajoutait au défaut d’entretien et a été condamné séparément, sans que la validité de la mise en demeure soit discutée. Lorsque le dossier comporte à la fois des impayés et une friche, le bailleur doit traiter chaque fondement avec ses pièces : échéances et mise en demeure pour les fermages, constats d’entretien pour la friche. Cette rigueur évite que la faiblesse d’un grief ne contamine l’ensemble de la demande et permet au tribunal de prononcer la résiliation sur le motif le mieux établi.

II. Ne pas confondre les régimes : sous-location, destination et fin de bail

Le défaut d’entretien ne doit pas être confondu avec d’autres comportements du preneur qui obéissent à des règles distinctes : la mise à disposition au profit d’un tiers, la sous-location, la cession du bail, l’apport en société, le changement de destination des lieux et les dégradations constatées en fin de bail. L’arrêt de Rennes du 6 mars 2025, qui retient trois motifs de résiliation tout en en écartant un quatrième, et les arrêts de la Cour de cassation dessinent une carte précise de ces régimes. Pour un panorama d’ensemble du contentieux récent du bail rural, on consultera utilement le bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

A. Abandon de l’exploitation personnelle, sous-location déguisée et changement de destination

Le premier motif retenu à Rennes est l’abandon de la direction personnelle, effective et permanente de l’exploitation. Les bailleresses soutenaient que le preneur n’effectuait plus depuis 2015 le travail du sol, les semis, la conduite des cultures, la moisson et ne livrait plus de production en son nom, en s’appuyant sur des attestations de voisins, sur un arrêté préfectoral du 31 mars 2016 visant des demandes d’autorisation d’exploiter pour la reprise d’hectares mis en valeur par le preneur, et sur l’absence de matériel agricole constatée. Le preneur produisait des attestations inverses, des factures de location de matériel, des factures de coopérative et des plans de fumure, mais la cour les a jugées vagues, peu circonstanciées, pauvres et toutes postérieures à la saisine du tribunal, insuffisantes face au faisceau d’indices des bailleresses. La cour a considéré que la délégation récurrente des tâches d’exploitation remettait en cause le caractère intuitu personae du bail rural. Pour le bailleur, la méthode consiste à accumuler des indices convergents sur la durée : attestations circonstanciées de voisins et de professionnels, arrêtés préfectoraux relatifs aux autorisations d’exploiter, relevés du matériel présent sur place, documents comptables et déclarations PAC. Face à cela, le preneur ne peut se défendre utilement qu’avec des pièces contemporaines et précises : comptabilité, factures datées, relevés de livraison en son nom, preuves d’une direction effective des travaux. Des attestations vagues, sans date ni description des actes accomplis, ne suffisent pas.

Le deuxième motif retenu à Rennes est la sous-location déguisée sous un contrat de cultures conclu le 4 mars 2016. Ce contrat, portant sur les parcelles louées pour cinq années culturales renouvelables par tacite reconduction, prévoyait que le prestataire préparerait les terrains, fournirait les semences et réaliserait la récolte, que le demandeur conserverait les terres sur sa déclaration PAC, percevrait les droits à paiement, conserverait la paille et resterait propriétaire de la récolte, laquelle serait vendue sur pied au prestataire. La cour a relevé l’absence de caractère occasionnel, le transfert de jouissance temporaire et la contrepartie onéreuse avec cession exclusive des fruits au prestataire, pour conclure que ce contrat constituait sans le dire une véritable sous-location. Or l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime pose que « toute cession de bail est interdite », sauf cession agréée au profit du conjoint, du partenaire de pacte civil de solidarité ou des descendants majeurs, et que « Toute sous-location est interdite. », sous réserve des sous-locations autorisées pour un usage de vacances ou de loisirs. La Cour de cassation, par son arrêt du 1er février 2018 (pourvoi numéro 16-18.724, décision intégrale), juge que « la cession du bail rural et la sous-location constituent des manquements à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation à tout moment dans les limites de la prescription quinquennale ». Dans cette affaire, des parcelles données à bail en 2001 faisaient l’objet d’une exploitation conjointe avec le beau-frère du preneur, et la cour d’appel avait déclaré l’action prescrite pour avoir été exercée plus de cinq ans après la connaissance des faits ; la Cour de cassation a cassé, au visa des articles L. 411-31, II, 1°, et L. 411-35 du Code rural et de l’article 2224 du Code civil, en retenant que la prescription n’avait pu courir qu’à compter de la cessation du manquement. L’article 2224 du Code civil dispose en effet que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le bailleur qui découvre une mise à disposition durable au profit d’un tiers doit donc agir sans attendre, documenter la continuité du manquement et situer précisément le point de départ de son action.

La mise à disposition des terres au profit d’une société obéit à une logique voisine mais distincte, régie par l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime. La Cour de cassation, par son arrêt du 22 septembre 2016 (pourvoi numéro 15-20.826, décision intégrale), rappelle que le preneur qui met tout ou partie des biens loués à la disposition d’une société à objet principalement agricole reste seul titulaire du bail et « doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». Dans cette espèce, où des terres et bâtiments avaient été donnés à bail puis mis à disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée, la cour d’appel avait rejeté la résiliation en retenant que le preneur participait à l’exploitation dans son domaine de compétence ; la Cour de cassation a censuré ce raisonnement après avoir constaté que le preneur n’était pas associé de la société bénéficiaire, ce dont il se déduisait qu’il ne participait pas de manière effective et permanente à l’exploitation. Le bailleur confronté à une mise à disposition doit donc vérifier deux points : l’existence d’un accord de mise à disposition et la qualité du preneur au sein de la société bénéficiaire, ainsi que la réalité de sa participation aux travaux sur place. L’apport du droit au bail à une société reste pour sa part soumis à l’agrément personnel du bailleur en application de l’article L. 411-38 du Code rural et de la pêche maritime, disposition d’ordre public. Dans tous ces cas, la preuve peut être administrée par tous moyens, mais sa charge pèse sur le bailleur, sauf s’il démontre que l’exploitation est en fait assurée par une autre personne que le fermier titulaire.

Le troisième motif retenu à Rennes est le changement de destination du hangar loué, transformé en activité d’hivernage de caravanes et de bateaux. Le preneur ne contestait pas cette activité, présentée comme la continuation de celle pratiquée avant le bail, et ne produisait aucun élément de comptabilité permettant d’en confirmer le caractère accessoire, restant taisant sur les revenus qu’elle lui procurait. La cour a retenu que le preneur ne se servait plus du hangar que pour stocker des caravanes, sans besoin impérieux d’entreposage du matériel d’exploitation, que les bailleresses pourraient le louer indépendamment des terres dans un cadre civil ou commercial, et que ce dévoiement causait un préjudice aux bailleresses. L’article 1766 du Code civil sanctionne le preneur qui emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, dès lors qu’il en résulte un dommage pour le bailleur. Le bailleur doit donc établir la réalité du changement d’usage, son ampleur et le préjudice qui en résulte, par exemple la perte de la possibilité de valoriser séparément un bâtiment devenu inutile à l’exploitation. En revanche, le quatrième grief des bailleresses, tiré de l’usage de l’eau de l’étang pour l’irrigation contrairement au bail qui l’autorisait seulement pour le nettoyage du matériel et le remplissage des appareils de traitement, a été écarté : le preneur n’avait jamais reçu de mise en demeure à ce sujet et la preuve d’un préjudice, notamment d’un assèchement de l’étang, n’était pas rapportée, les photographies datées du 31 juillet 2022 étant jugées insuffisantes. La morale procédurale est claire : adresser au preneur une mise en demeure écrite dès la découverte d’un usage non conforme, puis documenter le préjudice par des mesures objectives et contradictoires, faute de quoi le grief sera rejeté même si la violation du bail est établie.

B. Après la sortie : l’indemnité pour dégradations se gagne sur la preuve de l’état initial

La fin du bail ouvre un contentieux distinct de la résiliation : celui des dégradations et de l’indemnité due au bailleur. L’article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » L’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 28 janvier 2025 (RG 23/04974, décision intégrale) en donne une application rigoureuse. Le bailleur avait donné congé partiel sur deux pâtures sur le fondement de l’article L. 411-32 par exploit du 28 octobre 2020, avec restitution au 10 novembre 2021, puis avait saisi le tribunal paritaire de Saint-Quentin le 7 juillet 2022 pour obtenir 7 788 euros de réparations. Le tribunal l’avait débouté le 9 novembre 2023 en le condamnant à 700 euros au titre de l’article 700, et la cour a confirmé. La cour rappelle que la preuve des dégradations peut être établie par tous moyens, mais que la présomption de réception du fonds en bon état de l’article 1731 du Code civil ne s’applique qu’aux bâtiments et non aux parcelles louées. Le bailleur ne produisait pour seule pièce contemporaine de la restitution qu’un constat d’huissier dressé le 16 novembre 2021 de façon non contradictoire, depuis la voie publique, décrivant clôture encombrée de mauvaises herbes et de ronces et pâture non entretenue, avec une facture de remise en état de 6 490 euros hors taxes plus 1 298 euros de TVA établie en janvier 2024 sur un devis de janvier 2022 réactualisé en août 2023. En l’absence de toute description de l’état des parcelles au début du bail, ces éléments n’ont pas suffi à établir une dégradation des clôtures, des haies ou des terres de nature à compromettre leur bonne exploitation en nature de pâture, d’autant que les photographies montraient un passage régulier d’animaux sur une partie herbeuse et que l’usage de pâture avait perduré jusqu’à la fin du bail.

L’enseignement pour le bailleur est direct : sans état des lieux d’entrée décrivant précisément les terres, les clôtures, les haies, les fossés et les bâtiments, toute demande d’indemnité de sortie reste fragile, même face à des parcelles visiblement embroussaillées à la restitution. L’état des lieux d’entrée doit être établi de façon contradictoire, avec photographies datées, description parcelle par parcelle et mention des usages en cours. Pendant le bail, le bailleur avisé fait établir des constats réguliers et contradictoires, adresse des mises en demeure écrites et conserve les échanges avec le preneur. À la sortie, le constat doit intervenir au plus près de la restitution, de préférence en présence du preneur ou après convocation régulière, et distinguer ce qui relève de l’entretien courant de fin d’hiver, normal pour une pâture, de ce qui constitue une véritable dégradation. La facture de remise en état doit être contemporaine, détaillée poste par poste et rapportée à l’état initial documenté. Symétriquement, le preneur sortant qui a amélioré le fonds peut prétendre à l’indemnité d’améliorations calculée selon l’article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime, pour les bâtiments, ouvrages et plantations qui conservent une valeur effective d’utilisation. Chaque partie a donc intérêt à figer l’état du fonds à l’entrée comme à la sortie, car le juge tranche ces litiges sur pièces comparées, non sur des impressions.

En définitive, le bailleur qui veut reprendre des terres inexploitées doit choisir le bon terrain d’action et s’y tenir avec méthode. Le défaut d’entretien et la friche conduisent à la résiliation lorsqu’ils sont constatés avec précision et qu’ils compromettent la bonne exploitation du fonds, comme à Tours. L’abandon de l’exploitation personnelle, la sous-location déguisée et le changement de destination avec préjudice conduisent également à la résiliation, comme à Rennes, mais exigent des preuves différentes : faisceau d’indices de non-exploitation, démonstration du transfert de jouissance et de la contrepartie, établissement du préjudice lié au nouvel usage. Les griefs mal documentés, comme l’usage de l’eau sans mise en demeure ni préjudice établi, sont écartés. Les dégradations de fin de bail se jouent sur la comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie, comme à Amiens. Dans chaque hypothèse, la mise en demeure écrite, le constat contradictoire et la saisine du tribunal paritaire avec des demandes précises et chiffrées forment le triptyque gagnant. Le contentieux rural récompense la constance dans la preuve et sanctionne l’approximation, quel que soit le bien-fondé ressenti de la demande.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Vos terres sont laissées en friche ou votre fermier n’entretient plus les parcelles et vous envisagez une résiliation du bail rural. Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre dossier en droit rural et vous indique l’action adaptée devant le tribunal. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. Téléphone : 06 46 60 58 22. Contact : https://kohenavocats.fr/formulaire-de-contact/.