Chaque vendredi soir, le même manège recommence dans l’escalier : des valises à roulettes qui cognent les marches, des voix inconnues qui cherchent le bon étage, un digicode qui s’ouvre à des visiteurs que personne n’a jamais présentés. Au troisième, l’appartement de Monsieur L. n’est plus vraiment un logement, c’est un comptoir : deux studios loués à la nuit à des voyageurs de passage, ménage le dimanche, serrures changées entre deux séjours. Les voisins n’ont été prévenus de rien, le syndic non plus, et la mairie ignore tout. Faut-il subir en attendant que l’assemblée générale veuille bien interdire la location saisonnière ? La réponse est non, et elle tient en trois constats. D’abord, louer un meublé de tourisme suppose une déclaration préalable avec un numéro affiché sur chaque annonce, un plafond de cent vingt jours pour une résidence principale et, dans les communes concernées comme Paris, une autorisation de changement d’usage : la location clandestine cumule donc les manquements avant même que le premier voisin se plaigne du bruit. Ensuite, ces manquements exposent le loueur à des sanctions que le juge applique à la lettre, jusqu’à 100 000 euros d’amende civile par local, le retour forcé à l’habitation et des astreintes journalières. Enfin, les voisins et le syndicat des copropriétaires n’ont pas besoin d’attendre un vote d’interdiction : constats, attestations et copies d’annonces suffisent au juge des référés pour ordonner la cessation. Réserve essentielle : chaque dossier dépend du règlement de copropriété de l’immeuble, de la commune concernée et des preuves réunies, et cet article décrit le droit applicable sans remplacer l’examen de vos pièces.
I. Ce que le loueur aurait dû faire avant la première valise
La promesse commerciale des plateformes est simple : mettez votre appartement en ligne, les voyageurs feront le reste. Les faits juridiques racontent une autre histoire, faite de déclarations, de numéros, de jours comptés et d’autorisations. Séparer la promesse des faits, c’est comprendre pourquoi une location non déclarée est vulnérable sur plusieurs fronts à la fois.
A. Déclarer, afficher un numéro, compter cent vingt jours
La loi définit d’abord ce dont on parle : « Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » Deux studios loués deux ou trois nuits à des touristes qui repartent avec leurs valises entrent exactement dans cette définition, et c’est cette qualification qui déclenche tout le reste.
Premier fait : la déclaration préalable est obligatoire. « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par l’organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l’article L. 324-2-1. » Le mot important est « préalablement » : on déclare avant de louer, pas après le premier signalement des voisins. « A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. » Ce numéro n’est pas un détail administratif : « Elle publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration. » Une annonce Airbnb ou Booking sans numéro de déclaration est donc, à elle seule, un indice exploitable : soit le logement n’a pas été déclaré, soit le loueur dissimule son enregistrement. Dans les deux cas, la capture d’écran datée de l’annonce devient la première pièce du dossier des voisins, avant même le premier constat.
Deuxième fait : la résidence principale ne se loue pas toute l’année. « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. » Le compteur tourne vite quand l’appartement est occupé presque chaque week-end, et la commune peut contrôler : elle peut demander au loueur le nombre de jours loués, que le meublé constitue ou non sa résidence principale, et le loueur doit répondre dans le mois. La Cour de cassation a toutefois mis une limite stricte à la sanction : Par son arrêt du 7 septembre 2023, la troisième chambre civile a jugé que cette amende civile, qui a le caractère d’une punition et s’interprète donc strictement, ne vise que les loueurs dont le meublé est déclaré comme leur résidence principale et qui omettent depuis plus d’un mois de transmettre à la commune le nombre de jours loués l’année précédente. Autrement dit, le dépassement des cent vingt jours se prouve et se sanctionne, mais dans le cadre précis de la résidence principale déclarée : une raison de plus de vérifier le statut exact du logement avant d’agir, plutôt que de supposer.
Troisième fait : les manquements se paient. « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10 000 €. » Et « Toute personne qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable prévue au III ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20 000 €. » Les plateformes, elles, doivent informer le loueur, obtenir une déclaration sur l’honneur et publier le numéro ; la sanction est écrite noir sur blanc : « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du I est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 12 500 € par meublé de tourisme objet du manquement. » Et le plafond de cent vingt jours n’est lui-même qu’un maximum national : « La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours. » Autrement dit, dans les communes tendues qui ont voté cette restriction, la location de la résidence principale au-delà de quatre-vingt-dix jours devient fautive, et la commune peut exiger le décompte des jours loués jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Pour les voisins, cela signifie qu’un simple calendrier des allées et venues, tenu sur plusieurs mois avec dates et photographies, peut démontrer le dépassement sans expertise coûteuse : quand l’appartement affiche complet chaque fin de semaine de janvier à septembre, le calcul des jours parle de lui-même. La promesse du « revenu sans contrainte » s’arrête donc là où commence le contrôle communal, et ce contrôle s’est durci précisément à la rentrée 2026 avec la généralisation de l’enregistrement national. La promesse du « revenu sans contrainte » s’arrête donc là où commence le contrôle communal, et ce contrôle s’est durci précisément à la rentrée 2026 avec la généralisation de l’enregistrement national.
B. Le changement d’usage, l’autorisation que rien ne remplace
Le second front est municipal, et il est le plus coûteux. « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’ article L. 324-1-1 du code du tourisme , constitue un changement d’usage au sens du présent article. » Dans les communes qui l’ont décidé, dont Paris, ce changement d’usage exige une autorisation préalable. Louer sans autorisation, c’est transformer son logement en local commercial de fait, et la sanction ne se discute pas à l’amiable : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » Le tribunal peut en outre « ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe » et « il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. »
Les loueurs invoquent souvent un papier qui ressemble à une autorisation : le classement en meublé de tourisme, ces étoiles délivrées après visite. La Cour de cassation a tranché le 27 juin 2024, dans un litige opposant une commune à une propriétaire et à sa société gestionnaire : la Cour a jugé qu’une décision de classement en meublé de tourisme ne peut pas se substituer à l’autorisation de changement d’usage — et elle a cassé l’arrêt qui avait admis l’équivalence. Un appartement classé, même officiellement, reste donc un logement loué sans autorisation tant que la mairie n’a pas dit oui. C’est une erreur fréquente et coûteuse : confondre le classement touristique, qui rassure les voyageurs, avec l’autorisation d’urbanisme, qui seule protège le loueur.
Les juges appliquent ces textes sans état d’âme. Le 10 juillet 2026, le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, a condamné une propriétaire et sa société gestionnaire : le tribunal a condamné la propriétaire à 55 000 euros d’amende civile sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 dans leur rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, et autant sa société gestionnaire, autant pour la société, et il a ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation. Cent dix mille euros d’amendes et l’obligation de rendre les lieux à l’habitation : voilà la conséquence inattendue pour le propriétaire qui croyait optimiser un studio inoccupé. Et la mécanique ne s’arrête pas à Paris : le 17 août 2026, le tribunal judiciaire de Bordeaux, saisi par la commune dès janvier 2026 pour un changement d’usage non autorisé avec demande de 100 000 euros d’amende et de retour à l’habitation sous astreinte, a fait droit à l’ensemble des demandes de la ville. Deux villes, deux procédures, la même sévérité. Et la mécanique va jusqu’au bout : une fois le retour à l’habitation ordonné et le délai expiré, « l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires. » Le loueur qui ignore la décision ne gagne pas du temps, il accumule l’astreinte puis paie l’expulsion de ses propres voyageurs et la remise en état. C’est cette perspective concrète, bien plus que le principe abstrait du changement d’usage, qui fait plier la plupart des locations clandestines dès la première assignation sérieuse.
II. Ce que les voisins et le syndicat peuvent faire cesser
Reste la question pratique : que faire quand les valises continuent de défiler et que le loueur oppose son droit de propriété ? Le droit de jouissance du copropriétaire est réel, mais il s’arrête où commence le trouble des autres, et la copropriété dispose d’armes propres, sans attendre un vote d’interdiction qui n’est d’ailleurs pas l’objet de cet article.
A. Prouver : le constat, les attestations et les annonces valent mieux qu’une colère
Le fondement civil est limpide : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Responsable de plein droit signifie sans faute à prouver : il suffit d’établir que le trouble dépasse les inconvénients normaux du voisinage et qu’il vient du lot litigieux. Des allées et venues incessantes de voyageurs, du bruit de valises la nuit, une cour occupée l’été, des mégots dans les parties communes, un sentiment d’insécurité lié au défilé d’inconnus : pris isolément, chacun de ces faits peut sembler bénin ; ensemble et répétés, ils excèdent l’ordinaire d’un immeuble d’habitation.
L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mai 2024 montre comment cette preuve se construit, pièce par pièce. Dans cet immeuble parisien, une copropriétaire vivant en Corse avait divisé son lot en deux studios loués via Airbnb depuis novembre 2021. Le syndicat a produit un constat d’huissier du 13 octobre 2022 établissant que le constat relevait que les annonces, toujours actives, avaient déjà suscité au moins cinquante-quatre commentaires de voyageurs, plus six attestations précises et circonstanciées : valises traînées sur les pavés et dans les escaliers en pleine nuit, cour occupée l’été avec mégots à ramasser, locataires en état d’ivresse, bruit « semblable à un déménagement de meubles » jour et nuit pour la voisine du dessous, serrure forcée par erreur par des voyageurs égarés, ménage le dimanche et livraisons incessantes. La cour en déduit que la cour a retenu que ces témoignages établissaient des nuisances excédant les troubles normaux du voisinage et confirme l’injonction de cesser.
Trois leçons pratiques pour le voisinage parisien comme ailleurs. D’abord, le constat du commissaire de justice (ancien huissier) fige les faits : annonces actives, nombre de commentaires, configuration des lieux, occupation des parties communes. Ensuite, les attestations doivent relater des faits précis, datés et circonstanciés, pas des impressions : heures, fréquences, lieux exacts. Enfin, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir, même seul et même contre un copropriétaire : le syndicat a qualité pour agir en justice même contre certains copropriétaires afin de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble La propriétaire corse contestait cette qualité en faisant valoir que seuls six voisins sur quarante et un s’étaient plaints ; la cour a rejeté la fin de non-recevoir parce que les troubles affectaient pour partie les espaces communs, la cour au cœur de la copropriété. Le caractère collectif ne se compte pas en nombre de plaignants, il se démontre par l’atteinte aux lieux communs.
Le règlement de copropriété fournit souvent le second levier. Chaque copropriétaire chaque copropriétaire use et jouit librement de ses lots à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble Quand le règlement impose l’usage bourgeois, comme dans l’affaire parisienne où les appartements ne pouvaient être affectés qu’à l’usage bourgeois et occupés par des personnes de bonnes vie et mœurs, la location à des voyageurs qui se succèdent toutes les nuits heurte cette destination. Et l’argument du loueur selon lequel un occupant permanent ferait autant de bruit est écarté comme purement hypothétique : le juge compare le trouble constaté à l’occupation normale, pas à un tapage imaginaire. La cour ajoute que la cour a écarté comme sans portée le débat sur la nature civile ou commerciale de l’activité ainsi que la discussion sur le changement de destination du local Traduction pour le lecteur : invoquer que la location saisonnière serait une activité civile paisible, ou discuter de la destination du local, ne sauve pas le loueur quand les troubles sont établis par constat et attestations. La demande d’expertise acoustique formée à titre subsidiaire a d’ailleurs été rejetée : quand le trouble manifestement illicite est établi avec l’évidence requise en référé, le juge n’a pas besoin d’un technicien pour entendre des valises à trois heures du matin. C’est une bonne nouvelle pour les voisins modestes : pas besoin de financer une expertise à plusieurs milliers d’euros avant d’agir, un constat de commissaire de justice et des attestations circonstanciées suffisent à enclencher la procédure. Pour le lecteur confronté à ce type de situation, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de qualifier ces faits avant toute assignation, de chiffrer les préjudices et de choisir entre la voie du syndicat et l’action personnelle.
B. Faire cesser : le référé, l’astreinte et la suppression des annonces
Prouver ne suffit pas, il faut faire cesser vite, car chaque semaine apporte son lot de nouveaux voyageurs. L’arme rapide s’appelle le référé : « peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le trouble manifestement illicite, ce sont ici les troubles anormaux du voisinage dûment établis, et le juge peut ordonner la cessation sans attendre le procès au fond.
Dans l’affaire parisienne, le juge des référés avait le juge avait enjoint à la loueuse de cesser, à compter du quinzième jour suivant la signification, toute location de courte durée à une clientèle de passage dans son lot, sous une astreinte provisoire de 200 euros par jour et par requérant, et la cour d’appel a confirmé en jugeant la mesure ni excessive ni disproportionnée au regard de la gravité des faits, sans ordonner l’expertise réclamée par la loueuse. L’injonction de ne plus conclure de locations courtes ne viole pas le droit de propriété quand elle répond à un trouble avéré : la proportionnalité se mesure aux faits, pas au manque à gagner allégué.
Les tribunaux vont parfois plus loin et s’attaquent à la source : l’annonce elle-même. Le 11 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une loueuse à le tribunal a condamné la loueuse à cesser toute location meublée de courte durée dans son lot, sous astreinte provisoire de mille euros par infraction constatée par commissaire de justice à compter de la signification, et lui a ordonné de la suppression, sous astreinte de cinq cents euros par infraction constatée, de toutes les annonces du lot publiées sur les plateformes de location de courte durée sous astreinte de 500 euros par infraction constatée. Mille euros par infraction constatée par commissaire de justice : chaque nouveau voyageur photographié dans l’escalier fait courir l’astreinte, ce qui rend la décision auto-exécutoire en pratique. Et quand le local n’était même pas un logement — un débarras transformé en studio Airbnb — le tribunal a ordonné de le tribunal a condamné le copropriétaire à cesser toute location touristique de courte durée et à restituer au lot sa destination initiale de débarras, rappelant que le règlement imposait une occupation bourgeoise exclusive de la maison
En pratique, l’ordre des démarches compte autant que leur fondement. D’abord, écrire au loueur et au syndic en recommandé avec accusé de réception, en joignant les premières preuves : captures d’annonces avec l’absence de numéro de déclaration, relevé des nuisances datées. Ensuite, faire établir un constat par un commissaire de justice, seules pièces qui figeront les allées et venues et l’état des annonces. Puis demander au syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour que la copropriété décide d’agir, le syndicat pouvant assigner en cessation. En parallèle, signaler la situation à la mairie : agents assermentés, contrôle de la déclaration et du changement d’usage, amendes et retour à l’habitation relèvent de son office. À Paris et en Île-de-France, où le changement d’usage est soumis à autorisation et où les contrôles se sont intensifiés, le signalement municipal est souvent le levier le plus rapide, pendant que le référé civil fait cesser le trouble. À Paris, ce circuit est particulièrement rodé : les contrôleurs municipaux « sont habilités à rechercher et à constater tout manquement aux articles L. 324-1-1 et L. 324-2 du présent code ainsi qu’au présent article », et le président du tribunal judiciaire de Paris statue selon la procédure accélérée au fond sur les demandes d’amende et de retour à l’habitation, comme l’a montré la double condamnation de 55 000 euros du 10 juillet 2026. Un signalement efficace à la mairie reprend les mêmes pièces que le dossier judiciaire : adresse exacte du local, captures d’annonces datées avec l’absence visible de numéro de déclaration, calendrier des occupations constatées et copie du courrier au syndic. Ce n’est pas une formalité : une fois saisi, le service municipal dispose de pouvoirs propres, car « A cette fin, ils sont habilités à se faire présenter toute déclaration par les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme mentionné au I de l’article L. 324-1-1 et par les personnes mentionnées au I du présent article. » Le loueur qui refuse de présenter sa déclaration s’expose alors directement, sans que les voisins aient à prouver davantage. Constituez donc un dossier parisien complet : règlement de copropriété, captures d’annonces, constats, échanges avec le syndic et récépissé du signalement en mairie. Ce que la copropriété ne doit pas faire, en revanche, c’est se faire justice elle-même : couper les accès, changer les digicodes pour bloquer les voyageurs ou intimider le loueur exposerait le syndicat à des condamnations inverses. Le coût de la procédure, lui, reste maîtrisé : dans les affaires parisiennes citées, les loueurs condamnés ont supporté les dépens et versé 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance comme en appel. Autrement dit, le syndicat qui agit sur des preuves solides récupère une partie de ses frais, tandis que le loueur paie deux fois : sa défense et celle de la copropriété. Avant d’assigner, faites chiffrer le tout — constats, captures, attestations, échanges — par un conseil qui connaît la procédure accélérée au fond et le référé parisien, car une assignation incomplète ou mal dirigée retarde la cessation de plusieurs mois.
En conclusion, la location touristique clandestine dans un immeuble n’est ni une fatalité ni une simple incivilité : c’est une activité réglementée qui suppose une déclaration, un numéro public, un décompte de jours et, à Paris comme dans les communes concernées, une autorisation de changement d’usage que le classement en étoiles ne remplace pas. Le propriétaire qui s’en dispense joue gros, jusqu’à 100 000 euros d’amende civile, le retour forcé à l’habitation et des astreintes qui courent à chaque infraction constatée, comme l’ont montré les condamnations parisiennes de 2025 et 2026. Les voisins et le syndicat, eux, n’ont pas à attendre un vote d’interdiction : un constat, des attestations précises, des captures d’annonces et une assignation en référé bien ciblée suffisent à faire cesser l’activité, voire à faire supprimer les annonces elles-mêmes. Restez méthodique : écrivez, faites constater, saisissez le syndic puis la mairie, et laissez le juge comparer les faits au règlement plutôt que les récits entre eux.
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