Votre immeuble compte moins de cinquante lots et son permis de construire est antérieur à 2013 : depuis le 1er janvier 2026, il doit disposer d’un diagnostic de performance énergétique collectif, et si sa réception remonte à plus de quinze ans, un projet de plan pluriannuel de travaux doit en principe avoir été établi depuis le 1er janvier 2025. La réponse tient en trois constats : ces diagnostics se décident et se paient en assemblée générale, ils engagent la responsabilité du syndicat quand ils sont bâclés, et ils conditionnent la capacité des bailleurs à louer après l’interdiction des logements G en 2025 puis des logements F en 2028. Avec deux réserves à garder en tête tout au long de cet article : chaque immeuble a son histoire technique et son règlement, de sorte qu’aucun calendrier type ne remplace l’examen de vos documents, et les chiffres d’aides ou de reclassement avancés par les vendeurs de travaux, y compris dans la presse, ne sont ni des droits acquis ni des promesses opposables. Ce qui suit sépare les faits établis par les textes et les juges, les promesses commerciales des professionnels de la rénovation, et les responsabilités de chacun : copropriétaire occupant, bailleur, syndic et syndicat des copropriétaires.
I. Ce que l’année 2026 impose à votre petite copropriété
A. Le DPE collectif : un diagnostic de l’immeuble entier, voté et payé par tous
Le diagnostic de performance énergétique collectif n’est pas le DPE de votre appartement. La loi vise l’immeuble : « Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique », dans les conditions prévues pour l’article L. 126-26. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C . Autrement dit, un immeuble ancien bien classé échappe au renouvellement décennal, les autres y reviennent tous les dix ans.
Le calendrier d’entrée en vigueur explique pourquoi 2026 est l’année des petites structures. L’administration résume ainsi l’échéancier : après les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots en 2024, puis les copropriétés de 50 à 200 lots en 2025, Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d’au maximum 50 lots sont concernées. Un dossier de rentrée publié le 14 septembre 2026 par BFM Immo, en partenariat avec la société Hellio, vendue comme spécialiste de la rénovation, fait le même constat et ajoute que le DPE collectif donne une photographie de l’immeuble qui doit nourrir la réflexion sur les travaux. Retenez la limite de ce que la presse établit : un article écrit avec un vendeur de travaux décrit un marché autant qu’une obligation. L’obligation, elle, figure dans le code et dans la fiche officielle vérifiée le 1er janvier 2026, pas dans le discours commercial.
Concrètement, le DPE collectif décrit « la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites » pour un usage standardisé du bâtiment, avec une classification comparative et une information sur l’aération. Le document final comporte les étiquettes énergie et climat de A à G, une évaluation de la ventilation et des recommandations de travaux chiffrées. La procédure appartient à l’assemblée générale : le syndic inscrit à l’ordre du jour la décision de faire réaliser le diagnostic et le choix du prestataire, et Cette résolution doit être votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (majorité simple dite de l’article 24) . Une fois le prestataire choisi, le syndic lui fournit à ses frais la description des équipements collectifs de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude et de ventilation, leur mode de gestion, les modalités de répartition des frais, ainsi que les dates et factures des isolations déjà réalisées. Le diagnostiqueur visite ensuite tout ou partie des logements, parfois sur échantillon, exploite les relevés avec ses logiciels, puis adresse son rapport au syndic et à l’Ademe. Le syndic inscrit enfin la présentation du diagnostic à l’ordre du jour de l’assemblée suivante et doit également interroger les copropriétaires sur la mise en place d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique, sauf s’il existe un projet de plan pluriannuel de travaux inscrit à l’ordre du jour qui prévoit des travaux d’économie d’énergie .
Deux conséquences inattendues méritent l’attention des copropriétaires. D’abord, le diagnostiqueur doit être indépendant et impartial, sans lien avec le propriétaire, son mandataire ou une entreprise susceptible de réaliser les travaux : un devis groupé diagnostic plus travaux proposé par la même société doit alerter. Ensuite, l’administration prévient que si un copropriétaire subit un préjudice (par exemple, l’impossibilité de louer ou de vendre son appartement) en raison d’un mauvais classement énergétique de son logement résultant des parties communes ou des équipements collectifs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être engagée . Un DPE collectif approximatif n’est donc pas une simple formalité : il peut coûter à la collectivité quand un bailleur perd son locataire ou une vente à cause d’une lettre erronée imputable aux parties communes.
B. Le projet de plan pluriannuel de travaux : dix ans de travaux mis sur la table
Depuis le 1er janvier 2025, l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de quinze ans, quel que soit le nombre de lots. Le projet s’appuie sur l’analyse du bâti et des équipements, sur le DPE et éventuellement sur le diagnostic technique global. Il contient la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d’énergie et à la réduction des gaz à effet de serre, l’estimation du niveau de performance atteignable, une estimation sommaire des coûts hiérarchisés et un échéancier des travaux à mener dans les dix prochaines années. Une fois voté en tout ou partie, il devient le plan définitif, intégré au carnet d’entretien, actualisé tous les dix ans.
La nuance que les commerciaux oublient de dire figure en toutes lettres dans la fiche officielle vérifiée le 8 juin 2026 : Seules l’élaboration du PPPT et sa présentation en assemblée générale sont obligatoires . L’assemblée peut adopter tout ou partie du projet, le modifier ou le refuser. Mais le refus n’enterre pas le sujet : si le syndicat n’adopte pas le projet ou si la mise en œuvre de l’échéancier est incertaine, le syndic doit réinscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée appelée à approuver les comptes. Et le contrôle public existe : Si le PPT n’est pas transmis dans un délai d’1 mois à partir de la notification de la demande du maire, du préfet ou du président de l’intercommunalité, celui-ci peut élaborer ou actualiser d’office le projet à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires . Autrement dit, ne rien faire coûte aussi cher que de s’y mettre, avec en prime la perte de la main sur le contenu.
Le diagnostic technique global reste l’allié des copropriétés qui veulent y voir clair avant de chiffrer. La loi prévoit que « l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété » , et que « La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’ article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » . Son contenu mêle l’état apparent des parties communes, la conformité aux obligations de construction, les pistes d’amélioration de gestion et « 4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 126-28 ou L. 126-31 du présent code » , avec « une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années » . Le résultat est ensuite présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision . Dans certaines configurations, un diagnostic technique global existant dispense d’établir le projet de plan pluriannuel, ce qui en fait aussi un outil d’économie procédurale quand il est bien mené.
Côté financement, la règle est simple à énoncer et rude à encaisser : Si l’assemblée générale adopte un PPT, il est financé par le fonds travaux auquel chaque copropriétaire doit participer . Le fonds de travaux, alimenté chaque année, ne couvre qu’une partie des chantiers lourds ; le reste passe par des appels de fonds votés au fur et à mesure de l’échéancier, chaque tranche de travaux donnant lieu à son propre vote. Enfin, la vente d’un lot rend ces documents publics pour l’acquéreur : la loi impose de lui remettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et, à défaut de plan pluriannuel de travaux mentionné au 6° du présent II, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée s’il a été élaboré . Un immeuble sans diagnostic à jour se vend donc avec un dossier visiblement vide, ce qui pèse sur le prix autant que sur la négociation.
II. Décider et faire voter sans perdre en justice, anticiper 2028
A. Voter des travaux sans se faire annuler par le juge
Tout commence par la majorité applicable. La majorité simple (dite majorité de l’article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance , les abstentions n’étant pas comptées. La majorité absolue (dite majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents) , avec une passerelle utile : si la décision a reçu au moins un tiers des voix, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple de l’article 24 . La double majorité (dite majorité de l’article 26) correspond à la majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au moins les deux tiers des voix . Les décisions de lancer le DPE collectif ou le diagnostic technique global relèvent de la majorité simple, mais les travaux eux-mêmes, selon leur nature, exigent des majorités plus lourdes : vérifiez la qualification de chaque résolution avant le vote plutôt qu’après, car l’erreur de majorité annule la décision.
L’arrêt rendu le 6 janvier 2026 par la première chambre civile de la cour d’appel de Dijon, sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Mâcon du 20 mars 2023, montre comment un chantier entier peut tomber pour un jour de retard. Dans cette copropriété de Saône-et-Loire, une assemblée extraordinaire du 6 décembre 2021 avait voté des travaux de rénovation complète de l’immeuble, avec notamment sa surélévation, confiés à un maître d’œuvre désigné par la majorité. Deux copropriétaires, usufruitière et nue-propriétaire d’un appartement, s’y étaient opposées puis avaient assigné le syndicat en annulation des quatre résolutions litigieuses. La convocation, expédiée le 9 novembre et remise à la Poste le 10, n’avait été présentée à la destinataire que le 16 novembre. La cour rappelle d’abord que « En vertu de l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, la convocation des copropriétaires est, sauf urgence, notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion » et que « le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire » . Or, « le délai écoulé entre le 17 novembre 2021, point de départ de l’effet de la notification, et le 6 décembre 2021, date de l’assemblée générale, est inférieur à 21 jours » . Conclusion sans appel : Ce non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour les consorts, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation . La présence de l’opposante à l’assemblée, où elle avait voté contre, n’y change rien.
La cour précise aussi la portée de l’annulation : un copropriétaire dispose de la faculté d’invoquer le non-respect du délai de convocation à une assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé , en citant un arrêt de la troisième chambre civile du 28 mars 2019, sauf indivisibilité avec les autres résolutions. Le jugement de Mâcon est donc confirmé en toutes ses dispositions, et le syndicat, qui succombe en appel, supporte les dépens des deux instances et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en plus des 2 000 euros alloués en première instance. Trois leçons pratiques pour vos prochaines assemblées : comptez le délai de vingt et un jours à partir du lendemain de la première présentation du recommandé, et non de l’envoi ; si vous vous opposez à des travaux, votez contre et faites-le mentionner au procès-verbal, car c’est ce vote contre qui ouvre l’annulation ciblée ; et agissez dans le délai de contestation prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, car une nullité évidente tardivement invoquée ne sert plus à rien. Les autres griefs soulevés dans l’affaire, absence de mise en concurrence, vote en bloc de devis hétérogènes, travaux profitant au promoteur majoritaire, n’ont même pas eu besoin d’être examinés : la forme a suffi à tout emporter.
B. Bailleurs : l’étau des passoires se resserre jusqu’en 2028
Pour le copropriétaire bailleur, les diagnostics collectifs ne sont que la moitié du problème. L’autre moitié tient au logement lui-même : depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location des logements étiquetés G sur le diagnostic de performance énergétique , ces biens étant désormais considérés comme non décents. Et l’interdiction de louer des logements classés G s’applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 1er janvier 2025 : un bail en cours conclu avant cette date n’est pas immédiatement concerné, mais le renouvellement ou la reconduction tacite fait entrer le logement dans l’interdiction. La suite est écrite : à compter du 1er janvier 2028, les logements étiquetés F sur le DPE sont considérés comme non décents , puis à partir du 1er janvier 2034, les logements étiquetés E sur le DPE seront eux aussi considérés comme non décents . Pour une copropriété dont l’immeuble vieillit, 2026 et 2027 sont donc les années où se joue la capacité à louer en 2028, car une rénovation collective exige études, scénarios, financement et un ou plusieurs votes avant le premier coup de marteau.
Le classement lui-même obéit à une échelle légale unique : les bâtiments d’habitation sont rangés de la classe A, extrêmement performants, à la classe G, extrêmement peu performants, en fonction de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre, selon des seuils fixés par arrêté. Et la loi verrouille l’horizon 2028 au niveau de l’immeuble comme du lot : A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E , sauf contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales et sauf coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Les copropriétés en grande difficulté bénéficient d’un répit ciblé : Par exception, l’obligation mentionnée au I s’applique à compter du 1er janvier 2033 pour les copropriétés sous plan de sauvegarde, en opération programmée, en requalification, sous administrateur provisoire ou déclarées en état de carence. L’exception confirme la pression : hors détresse avérée, pas de délai supplémentaire.
La conséquence inattendue pour le bailleur d’une petite copropriété, c’est que son sort dépend d’un vote collectif qu’il ne contrôle pas. Sans DPE collectif, sans projet de travaux et sans majorité pour rénover les parties communes et les équipements collectifs, un logement F ne sortira pas de sa classe à coups de peinture. Or l’affichage est surveillé : en cas de vente ou de location, le classement doit figurer dans les annonces, « y compris celles diffusées sur une plateforme numérique » , et le manquement d’un professionnel expose à « une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale » . Un bailleur qui fait rénover son seul lot peut aussi se heurter aux travaux dits embarqués : « Lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture sur des bâtiments existants, des travaux d’isolation thermique sont réalisés, à moins que cette isolation ne soit pas réalisable techniquement ou juridiquement ou qu’il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale » . Le ravalement voté par la copropriété entraîne l’isolation, et l’isolation modifie le montant des appels de fonds : chaque décision en appelle une autre, et chacune se vote.
Quand le logement lui-même manque à l’essentiel, le juge des loyers ne s’embarrasse pas de l’immeuble entier. Le 17 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy a jugé qu’un bailleur avait « manqué à son obligation de délivrer au locataire un logement disposant des éléments permettant d’assurer un chauffage normal » , dans une chambre meublée louée depuis 2018 où l’installation électrique et la puissance d’abonnement ne permettaient pas de faire fonctionner correctement les radiateurs. Le bailleur a été condamné à 500 euros de dommages et intérêts et à 1 000 euros au titre des frais de procès, outre les dépens. La leçon dépasse le chauffage : un bailleur ne peut ni se retrancher derrière la copropriété pour ce qui relève de son lot, ni ignorer ce que la copropriété doit décider pour le reste. Face à ce double front, le réflexe utile consiste à faire inscrire à l’ordre du jour, dès l’assemblée qui suit le DPE collectif, la question des travaux d’économies d’énergie, à chiffrer sa quote-part sur dix ans et, si le vote patine, à envisager avec un avocat en droit immobilier à Paris les voies de sortie : contestation d’un refus abusif, travaux privatifs autorisés, ou arbitrage entre rénover, vendre avec un dossier complet ou cesser de louer.
La méthode de calcul elle-même a changé pour les logements chauffés à l’électricité, avec un coefficient de conversion abaissé par étapes entre 2026 et 2027. Un dossier de rentrée de la presse immobilière du 14 septembre 2026, réalisé en partenariat avec un vendeur de travaux, en tire des estimations flatteuses de reclassements sans travaux : prenez ces chiffres pour ce qu’ils sont, un argument commercial, pas un droit individuel opposable. En revanche, le réflexe utile demeure : faites vérifier l’étiquette de votre lot après tout nouveau calcul applicable, demandez au diagnostiqueur si une attestation actualisée est possible, et contrôlez que le reclassement concerne bien votre logement et pas seulement une moyenne d’immeuble, car c’est le DPE annexé à votre bail que le locataire ou l’acquéreur regardera.
Dans les départements et régions d’outre-mer, le calendrier diffère : le DPE collectif y deviendra obligatoire à partir du 1er janvier 2028 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Les copropriétés ultramarines disposent donc d’un répit de deux ans, qu’elles ont tout intérêt à mettre à profit pour grouper diagnostic et projet de travaux plutôt que de subir l’échéance.
Avant chaque assemblée appelée à voter un diagnostic ou des travaux, exigez du syndic un dossier complet : la convocation et l’ordre du jour dans les délais, les devis comparés des prestataires avec leurs certifications, le projet de résolution indiquant la majorité applicable, et, pour les travaux, l’échéancier et le plan de financement avec votre quote-part. Comparez les devis ligne à ligne, vérifiez que le diagnostiqueur pressenti n’a aucun lien avec une entreprise de travaux, et demandez l’inscription au procès-verbal de vos réserves et de votre vote contre quand vous vous opposez. Conservez les enveloppes des recommandés et les avis de réception : comme l’a montré l’affaire dijonnaise, tout le procès tient parfois à la date de première présentation d’un courrier. Sur les annonces elles-mêmes, la sanction n’est pas théorique. Tout manquement d’un non-professionnel à l’obligation d’information sur le classement expose, après mise en demeure restée sans effet et observations de l’intéressé, à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros. Faites donc relire vos annonces, y compris sur les plateformes numériques, avant publication : une lettre manquante ou erronée coûte plus cher que le diagnostic.
Si le syndic refuse de communiquer, rappellez-lui par écrit son obligation d’information et, au besoin, saisissez le conseil syndical avant l’assemblée plutôt qu’après.
Quand l’assemblée refuse les travaux alors que l’immeuble glisse vers les classes F ou G, le bailleur n’est pas sans recours, mais aucun n’est automatique. Il peut demander l’inscription annuelle de la question à l’ordre du jour, faire établir un diagnostic complémentaire à ses frais pour objectiver l’urgence, ou proposer un phasage moins coûteux susceptible de réunir la majorité. Il peut aussi réaliser dans son lot les améliorations privatifs qui en relèvent, isolation intérieure, menuiseries, ventilation, robinets thermostatiques, sans attendre le collectif. En revanche, il ne peut ni imposer seul des travaux sur les parties communes, ni louer un logement indécent en se retranchant derrière le refus de l’assemblée : le locataire conserve ses recours pour non-décence, et le juge appréciera le comportement de chacun. C’est précisément dans cette zone grise, entre le refus collectif et l’obligation individuelle, que l’accompagnement juridique évite les fautes coûteuses : vendre avec un dossier complet et un prix ajusté vaut souvent mieux que louer un logement devenu inlouable, et contester un vote irrégulier suppose d’agir vite et avec les bonnes pièces.
Le plan adopté n’est pas gravé dans le marbre : il doit être actualisé tous les dix ans, et chaque tranche de travaux qu’il programme repasse devant l’assemblée pour son vote et son financement. Cette mécanique en deux temps, adopter le cadre puis voter les chantiers, explique pourquoi un copropriétaire peut approuver le principe d’un plan sans pour autant être tenu de voter oui à chaque devis. Elle explique aussi pourquoi les travaux prescrits et leur échéancier, avec ceux du diagnostic technique global, doivent être intégrés au carnet d’entretien de l’immeuble : l’acheteur qui consulte le carnet chez le notaire lit l’histoire technique de l’immeuble et devine son avenir financier. Dans certaines configurations, un diagnostic technique global déjà réalisé dispense d’établir le projet de plan : avant de commander un nouveau diagnostic, vérifiez avec le syndic si l’immeuble n’en détient pas déjà un valable, car payer deux fois le même constat n’a jamais rénové un mur.
L’affaire dijonnaise enseigne une dernière prudence sur la méthode de vote. Les opposants reprochaient aussi l’absence de mise en concurrence, le vote en bloc de devis de natures différentes et des travaux profitant au promoteur majoritaire, mais la cour n’a pas eu besoin d’examiner ces griefs, la nullité pour délai de convocation ayant tout emporté. N’en déduisez pas que ces pratiques sont validées : elles restent contestables sur d’autres fondements, et un syndicat avisé les évite. Exigez des résolutions distinctes par nature de travaux, des devis comparables et la consultation du conseil syndical quand il existe : un vote propre est un vote difficile à annuler, et c’est l’intérêt des partisans des travaux autant que celui des opposants.
En conclusion, l’année 2026 ne crée pas une taxe nouvelle mais un calendrier couperet : DPE collectif pour les immeubles de moins de cinquante lots, projet de travaux sur dix ans pour les immeubles de plus de quinze ans, et compte à rebours vers l’exclusion des logements F de la location en 2028. La copropriété qui vote tôt paie par étapes et garde la main sur ses prestataires ; celle qui attend subit l’échéancier du préfet, le dossier de vente amputé et les congés de bailleurs acculés. Vérifiez dès maintenant la date du permis de construire et de la réception de votre immeuble, l’existence d’un DPE collectif et d’un projet de travaux, puis faites inscrire les décisions manquantes à la prochaine assemblée : en copropriété, le temps perdu ne se rattrape jamais à majorité simple.
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