Avec les pluies de septembre et la baisse des températures, les taches noires reviennent sur les murs des chambres, l’odeur d’humidité s’installe dans les placards et le linge sèche mal. Si vous êtes locataire à Paris ou en Île-de-France et que des moisissures envahissent votre appartement, deux questions se posent aussitôt : votre bailleur doit-il faire les travaux, et pouvez-vous obtenir une baisse de loyer ou une indemnisation quand il laisse traîner. La réponse tient en une phrase : le bailleur doit vous délivrer un logement décent et le maintenir en état pendant toute la durée du bail, et le juge peut le contraindre à agir sous astreinte puis le condamner à vous indemniser. Encore faut-il prouver l’origine des désordres, adresser une mise en demeure solide et saisir le bon juge avec les bonnes pièces. Ce dossier repose sur des sources vérifiées : la loi du 6 juillet 1989, le décret sur la décence du 30 janvier 2002, trois arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendus le 1er février 2018 (pourvoi n° 17-11.006), le 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-15.226) et le 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-14.483), ainsi qu’un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 avril 2026 (RG n° 25/10532) qui condamne un bailleur social à traiter des moisissures, à poser une ventilation et à verser des dommages et intérêts. La première partie explique qui doit agir contre les moisissures et comment forcer un bailleur qui ne fait rien. La seconde détaille les sommes que vous pouvez obtenir et la manière de quitter un logement devenu invivable.
I. Moisissures dans une location : qui doit agir, le bailleur ou le locataire ?
A. Moisissures dans un appartement loué : quand votre logement devient indécent
Un logement loué comme habitation principale doit être décent, et cette exigence ne se limite pas au jour de la remise des clés. L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du code civil ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Les moisissures qui résultent d’infiltrations, d’un défaut d’isolation, d’un pont thermique ou d’une ventilation insuffisante relèvent donc du bailleur, tandis que l’entretien courant et les petites réparations locatives restent à votre charge.
Le contenu exact de la décence est fixé par la loi et son décret d’application. Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret du 30 janvier 2002 précise que le gros oeuvre doit protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, et que le logement doit permettre une aération suffisante, avec des dispositifs de ventilation en bon état qui assurent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés à une occupation normale. Concrètement, un mur qui moisit parce que la façade laisse passer l’eau, parce que l’isolation est inexistante ou parce que le logement n’a ni ventilation ni VMC fonctionnelle caractérise un manquement du bailleur. À l’inverse, des moisissures qui proviennent uniquement de votre mode d’occupation, par exemple une pièce jamais aérée, du linge séché en permanence sur les radiateurs sans aération, ou des meubles collés contre un mur froid sans jamais les déplacer, peuvent être mises à votre charge si le bailleur prouve ce comportement.
La ligne de partage entre ces deux situations se joue sur la preuve, et c’est là que les dossiers se gagnent ou se perdent. Dans le jugement parisien du 16 avril 2026, un locataire se plaignait de moisissures et d’humidité dans la chambre du fond de son appartement. L’expertise relevait un pont thermique classique sur le mur donnant sur l’extérieur, avec une condensation concentrée au droit du mobilier qui empêchait la ventilation des parois, mais constatait aussi que la pièce n’était équipée d’aucune VMC et que l’examen réalisé au printemps ne permettait pas d’apprécier l’ampleur des désordres par temps froid et humide. Le constat de commissaire de justice montrait quant à lui des moisissures bien plus étendues, qui remontaient le long des deux angles du mur jusqu’au plafond, au-delà de l’emplacement des meubles, et le bailleur ne démontrait ni un défaut d’aération du locataire ni une suroccupation de la pièce. Le tribunal en a déduit que le logement était indécent et a condamné le bailleur à nettoyer les moisissures, à reprendre l’isolation du mur extérieur et à installer une VMC. Retenez la méthode : faites établir un constat par un commissaire de justice quand les moisissures sont à leur maximum, en hiver ou après un épisode de pluie, conservez les photographies datées, les échanges écrits avec le bailleur, les factures de chauffage qui montrent une surconsommation liée à l’humidité, et les certificats médicaux si votre état de santé ou celui de vos enfants se dégrade. Sur ce dernier point, restez rigoureux : dans l’affaire parisienne, le locataire n’a pas démontré le lien entre les problèmes de santé de sa fille et l’humidité de la chambre, et le tribunal a refusé d’indemniser ce poste. Un certificat qui décrit des symptômes ne suffit pas, il faut un avis médical qui relie explicitement les troubles à l’exposition aux moisissures du logement.
Quand les désordres dépassent le simple inconfort, le droit de l’insalubrité prend le relais. L’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » L’article L. 511-2 du même code vise notamment « 4° L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. » Si votre logement est humide au point de mettre en danger la santé, signalez-le à la mairie de votre arrondissement à Paris ou de votre commune en Île-de-France, qui peut faire intervenir le service communal d’hygiène et de santé, ainsi qu’à l’agence régionale de santé. L’article L. 511-6 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Toute personne ayant connaissance de faits révélant l’une des situations mentionnées à l’article L. 511-2 signale ces faits à l’autorité compétente, qui met en œuvre, le cas échéant, les pouvoirs définis par le présent chapitre. » L’autorité compétente peut alors prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité qui ordonne au propriétaire de réaliser les travaux dans un délai fixé. Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 1er février 2018 (pourvoi n° 17-11.006), un arrêté préfectoral avait déclaré un logement insalubre à titre remédiable après un diagnostic de la caisse d’allocations familiales et une mise en demeure du maire restée sans effet, et les bailleurs avaient été condamnés parce qu’ils n’avaient pas pris les mesures nécessaires pour remédier au caractère non décent du logement. Un arrêté d’insalubrité constitue donc une pièce redoutable dans votre dossier, mais il ne tombe pas du ciel : il faut le provoquer par un signalement écrit et documenté.
B. Mon bailleur ne fait rien contre les moisissures : mise en demeure, conciliation et juge
Face à un bailleur qui minimise, promet puis oublie, la première étape consiste à lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Décrivez précisément les désordres pièce par pièce, depuis quand ils existent, les démarches déjà accomplies et les conséquences sur votre vie quotidienne, joignez les photographies datées et le constat de commissaire de justice, et fixez un délai raisonnable pour réaliser les travaux, par exemple un mois, en annonçant qu’à défaut vous saisirez la commission départementale de conciliation puis le juge. Demandez par écrit la nature des travaux envisagés et leur calendrier, et conservez chaque réponse, car le silence ou les engagements non tenus du bailleur deviendront vos meilleures pièces devant le tribunal. Dans l’affaire parisienne de 2026, le bailleur avait lui-même fait établir un devis qui mentionnait une infiltration en façade et prévoyait un isolant avec reprise de peinture, puis n’avait pas donné suite à son propre courrier de septembre 2025 : le tribunal s’est appuyé sur ces documents pour ordonner les travaux. Un bailleur qui reconnaît le désordre par écrit avant de se rétracter se place dans une position très difficile.
Avant le procès, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation de Paris ou de votre département d’Île-de-France. Cette étape n’est pas obligatoire pour les litiges de décence, mais elle présente deux avantages : elle montre votre bonne foi et elle produit parfois un accord écrit avec un calendrier de travaux que le bailleur respectera pour éviter le juge. Si la conciliation échoue ou si l’urgence l’exige, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien. Vous pouvez y demander la condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux moisissures et à l’humidité, par exemple le traitement des façades, la reprise de l’isolation, la pose d’une VMC et la réfection des peintures contaminées. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise cette action : le locataire d’un logement indécent peut exiger du bailleur la mise en conformité des locaux, et le juge ordonne les travaux en fixant un délai. Demandez systématiquement une astreinte par jour de retard, car c’est elle qui contraint réellement un bailleur récalcitrant à agir. Dans le jugement du 16 avril 2026, le tribunal a ordonné le nettoyage des moisissures, les travaux d’enduit, de toile de verre et de peinture, l’isolation du mur extérieur et l’installation d’une VMC, sous astreinte de 20 euros par jour de retard une fois passé un délai de trois mois après la signification. La décision était en outre exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie que le bailleur devait s’exécuter sans attendre l’issue d’un éventuel appel.
Deux principes issus de la Cour de cassation renforcent votre position. D’abord, l’obligation de délivrance du bailleur ne s’éteint pas après l’entrée dans les lieux : elle dure pendant tout le bail. Dans un arrêt du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-14.483), la troisième chambre civile a jugé « qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat », en visant l’article 1719 du code civil selon lequel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ». Un bailleur ne peut donc pas vous opposer que le logement était en bon état à l’origine ou que les moisissures sont apparues plus tard : s’il s’agit d’un désordre structurel, il doit le traiter. Ensuite, le bailleur ne peut s’exonérer qu’en prouvant un cas de force majeure. Dans un arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-15.226), la Cour de cassation a cassé une décision d’appel qui avait rejeté les demandes d’une locataire au motif que le bailleur avait réalisé des travaux partiels, que la locataire l’avait dissuadé de poursuivre et qu’elle supportait une part de responsabilité dans l’humidité constatée. La Cour a jugé que la cour d’appel s’était prononcée « par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail ». Autrement dit, des travaux au rabais, des devis non suivis d’effet ou des reproches adressés au locataire ne suffisent pas : sans événement irrésistible et extérieur, le bailleur reste tenu.
En pratique, ne suspendez jamais de votre propre initiative le paiement du loyer pour faire pression. Le juge considère en principe que l’indécence ne vous autorise pas à cesser de payer, sauf si le logement est devenu totalement inutilisable, et un bailleur pourrait utiliser vos impayés pour demander la résiliation du bail à vos torts. La voie sûre consiste à payer, puis à demander au juge la réduction du loyer et des dommages et intérêts, comme expliqué dans la seconde partie. De même, ne faites pas réaliser vous-même de gros travaux structurels, comme reprendre l’étanchéité d’une façade ou installer une VMC, en espérant vous faire rembourser ensuite : ces ouvrages relèvent du propriétaire et touchent parfois aux parties communes de la copropriété, et le remboursement de travaux engagés sans autorisation judiciaire reste aléatoire. Limitez vos interventions aux mesures conservatoires et d’hygiène, comme nettoyer les surfaces avec des produits adaptés, aérer quotidiennement, maintenir une température suffisante et éloigner les meubles des murs froids, tout en documentant chaque étape. Ces gestes protègent votre santé, préservent vos affaires et démontrent votre bonne foi, sans fournir au bailleur l’argument selon lequel vous auriez aggravé les désordres par votre comportement.
II. Moisissures et humidité : baisse de loyer, indemnisation et départ du logement
A. Baisse de loyer, remboursement et dommages-intérêts : combien pouvez-vous obtenir ?
Quand le bailleur manque à son obligation de délivrance, le premier levier financier est la réduction du loyer. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge qui ordonne les travaux de mise en conformité peut également réduire le loyer jusqu’à l’achèvement des travaux. Cette réduction n’est pas automatique : elle intervient en principe après que le juge a prescrit des travaux restés inexécutés, ou quand la mise en conformité est impossible ou refusée par le bailleur. Dans l’affaire parisienne de 2026, le locataire demandait une réduction d’un tiers du loyer jusqu’à la fin des travaux, mais le tribunal l’a refusée parce que les conditions légales n’étaient pas réunies au stade où il statuait, tout en condamnant le bailleur aux travaux sous astreinte et à des dommages et intérêts. La leçon est claire : sollicitez la réduction du loyer en même temps que les travaux, chiffrez-la en proportion de la partie du logement devenue inutilisable, par exemple une chambre condamnée sur trois pièces, et prévoyez de revenir devant le juge si les travaux ordonnés ne sont pas réalisés dans le délai fixé.
Le deuxième levier est le remboursement de tout ou partie des loyers versés pendant la période d’indécence, cumulé avec des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance. Dans l’arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-15.226), la locataire demandait le remboursement des loyers, l’indemnisation de ses préjudices, l’exécution de travaux et la diminution du loyer pour une maison dont l’expert avait conclu à l’indécence avec une humidité importante. La cour d’appel avait tout rejeté, mais la Cour de cassation a censuré cette décision et renvoyé l’affaire pour qu’il soit statué sur les demandes en remboursement de loyers et en dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance. Dans l’arrêt du 1er février 2018 (pourvoi n° 17-11.006), les locataires d’une maison déclarée insalubre par arrêté préfectoral avaient agi en indemnisation de leurs préjudices de jouissance, de leur préjudice moral, de leurs préjudices médicaux et d’une surconsommation électrique, et la Cour de cassation a jugé que la cour d’appel ne pouvait pas les débouter « sans rechercher si les bailleurs avaient pris les mesures nécessaires pour remédier au caractère non décent du logement ». Le fondement de ces condamnations se trouve dans l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Puisque seule la force majeure exonère le bailleur, tout manquement durable à la décence ouvre droit à réparation.
Pour chiffrer votre demande, distinguez chaque poste et justifiez-le par une pièce. Le trouble de jouissance se mesure à la surface affectée, à la durée des désordres et à leur intensité : une chambre condamnée pendant deux hivers avec des moisissures qui reviennent malgré les nettoyages justifie une indemnité substantielle, tandis que des traces limitées à un angle de mur pendant quelques semaines pèsent moins lourd. Dans le jugement parisien, l’indemnité a été fixée à 500 euros tous préjudices confondus, parce que les désordres étaient établis depuis le constat de juin 2024 mais restaient circonscrits à une chambre, et parce que le lien entre l’humidité et les problèmes de santé de l’enfant n’était pas démontré. Ne laissez pas ce point au hasard : si vous invoquez un préjudice de santé, produisez un certificat médical qui décrit les symptômes et affirme le lien avec l’exposition aux moisissures, ainsi que les ordonnances et les frais restés à charge. Ajoutez les préjudices matériels avec factures : vêtements et matelas jetés, meubles endommagés, surconsommation de chauffage liée aux murs humides, frais de constat de commissaire de justice et de diagnostic. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et le bailleur qui laisse perdurer des moisissures après mise en demeure engage pleinement sa responsabilité. Demandez enfin le remboursement de vos frais de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile : le tribunal parisien a alloué 500 euros à ce titre, et la Cour de cassation a accordé 3 000 euros aux locataires dans l’affaire de 2018. Un dossier obscur ou excessif agace le juge, un dossier chiffré poste par poste avec une pièce par poste emporte la décision.
Si votre logement relève en outre d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, des règles protectrices s’ajoutent. L’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe », des mesures qui vont de la réparation à l’interdiction d’habiter, et que « L’arrêté mentionne d’une part que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard », et « d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais ». Pendant la durée d’un arrêté d’insalubrité, le loyer cesse d’être dû dans les conditions prévues par la loi et le bailleur doit assurer votre hébergement ou votre relogement. Vérifiez donc systématiquement auprès de la mairie si un arrêté vise votre immeuble avant de saisir le juge : cette information change l’étendue de vos droits et le montant des sommes dues. Pour les acheteurs qui découvrent après la vente des désordres d’humidité dissimulés par le vendeur, le terrain change : il faut agir contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, comme l’explique notre dossier sur les recours en cas de vice caché pour humidité et fissures après un achat, et vérifier les diagnostics remis lors de la vente, notamment grâce à notre guide sur les recours quand le DPE est faux ou trompeur.
B. Quitter un logement moisi et vous reloger à Paris et en Île-de-France
Quand les moisissures rendent la vie quotidienne impossible malgré vos démarches, deux voies permettent de partir sans vous mettre en faute. La première est le congé classique : vous donnez congé au bailleur par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, en respectant le préavis applicable à votre bail, puis vous réclamez devant le juge l’indemnisation de la période d’indécence subie jusqu’à votre départ. Cette voie reste la plus sûre quand vous avez déjà trouvé un autre logement, car elle ne vous expose à aucun reproche. La seconde est la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur : vous demandez au juge de constater que le bailleur a manqué gravement à son obligation de délivrance et de prononcer la résiliation à ses torts, avec des dommages et intérêts. Cette voie suppose un manquement établi par des pièces solides, comme un constat, une expertise, un arrêté d’insalubrité ou des mises en demeure restées sans réponse, et elle prend du temps. Dans les deux cas, ne quittez jamais les lieux du jour au lendemain sans écrit : un départ précipité sans congé ni décision de justice vous expose à devoir les loyers jusqu’à la fin du préavis, et le bailleur pourrait retenir votre dépôt de garantie. Rédigez un état des lieux de sortie précis, photographiez chaque pièce, et contestez par écrit toute retenue injustifiée sur le dépôt de garantie.
À Paris et en Île-de-France, organisez votre relogement avec les bons interlocuteurs. Signalez la situation à la mairie de votre arrondissement ou de votre commune et à l’agence régionale de santé d’Île-de-France quand la santé de votre foyer est en jeu, car leurs constats alimentent votre dossier judiciaire et peuvent déclencher une procédure d’insalubrité. Si le logement est frappé d’une interdiction d’habiter, le bailleur doit assurer votre hébergement ou votre relogement, et les services sociaux de la Ville de Paris peuvent vous orienter vers un hébergement temporaire. Quand vos ressources sont modestes et que votre demande de logement social est bloquée, un recours au droit au logement opposable peut être envisagé avec l’aide d’une association ou d’un avocat. Devant le juge, la juridiction compétente pour un logement parisien est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue au pôle civil de proximité pour ce type de litige, comme dans le jugement du 16 avril 2026. Prévoyez des délais de plusieurs mois entre l’assignation et le jugement, et sollicitez l’exécution provisoire pour que les travaux ordonnés démarrent sans attendre un appel. Présentez-vous à l’audience avec un dossier classé dans l’ordre chronologique : bail et états des lieux d’entrée et de sortie, échanges avec le bailleur, mise en demeure, constat de commissaire de justice, photographies datées, diagnostics et expertises, signalements à la mairie, certificats médicaux, factures et devis. Les juges parisiens traitent chaque semaine des dossiers d’humidité et d’indécence : un dossier complet et chiffré se distingue aussitôt d’une demande fondée sur de simples affirmations.
Conclusion
Des moisissures dans une location d’automne ne sont ni une fatalité ni un simple désagrément à subir en aérant davantage. Le bailleur doit vous délivrer un logement décent et l’y maintenir pendant tout le bail, sans pouvoir s’abriter derrière des travaux partiels ou des reproches adressés à votre mode de vie, sauf à prouver un véritable cas de force majeure. Votre stratégie tient en cinq réflexes : documenter les désordres au pire moment avec un constat de commissaire de justice, adresser une mise en demeure détaillée avec un délai, signaler à la mairie quand la santé est menacée, saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir les travaux sous astreinte avec l’exécution provisoire, et chiffrer chaque préjudice avec sa pièce justificative pour obtenir la baisse de loyer et les dommages et intérêts. Le jugement parisien d’avril 2026 et les trois arrêts de la Cour de cassation de 2018, 2024 et mars 2026 montrent que les juges condamnent les bailleurs qui laissent perdurer l’humidité, à condition que le locataire prouve au lieu d’affirmer. Constituez ce dossier dès les premières taches, avant que l’hiver n’aggrave les désordres et ne disperse les preuves.
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