Septembre, la boîte mail du bailleur affiche deux loyers manquants. Le locataire répond qu’il régularisera à la fin du mois, puis cesse de répondre. Faut-il attendre encore, envoyer une simple lettre recommandée, ou faire délivrer un commandement de payer ? Et si la procédure s’enlise, l’hiver approchera avec son couperet calendaire : du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sans relogement sont suspendues. Agir en septembre, c’est donc se donner une chance de voir le dossier jugé avant la trêve ; attendre novembre, c’est souvent accepter de perdre six mois de loyers supplémentaires.
La réponse du droit tient en trois temps. D’abord, tout commence par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui fait courir un délai couperet : six semaines pour les baux récents, deux mois pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023. Ensuite, le juge des contentieux de la protection constate la résiliation, condamne au paiement et peut accorder des délais qui suspendent la clause résolutoire si le locataire paie le courant. Enfin, l’expulsion elle-même suppose un second commandement de quitter les lieux, respecte un délai de deux mois et s’arrête devant la trêve hivernale, tandis que la dette se recouvre aussi contre le garant et que l’occupation prolongée se paie en indemnité d’occupation. Trois réserves s’imposent d’emblée. D’une part, les promesses commerciales des assurances contre les impayés et des plateformes de gestion décrivent une tranquillité contractuelle, pas la procédure réelle : aucune assurance ne dispense du commandement ni de l’assignation. D’autre part, un commandement qui vise le mauvais délai ou oublie une mention obligatoire est annulé, et toute la procédure s’effondre. Enfin, les montants et les délais accordés par les juges varient fortement selon les situations : ce qui suit expose la mécanique complète, illustrée par quatre décisions rendues entre novembre 2025 et juillet 2026, mais ne prédit l’issue d’aucun dossier particulier.
I. Le commandement de payer : l’acte qui fait courir le délai couperet
A. Six semaines ou deux mois : viser le bon délai selon la date exacte du bail
Le point de départ est l’obligation du locataire. La cour d’appel de Versailles l’a rappelé le 13 janvier 2026 : « L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges prévus au bail » (CA Versailles, 13 janvier 2026, RG 25/00835). Le fondement contractuel est tout aussi net : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du code civil). Dès qu’une dette locative est constituée, même modeste, le bailleur est en droit de faire délivrer un commandement de payer : la cour versaillaise l’a jugé expressément, en écartant l’argument des locataires selon lequel deux mois et demi de retard ne justifieraient pas l’acte.
C’est ensuite la clause résolutoire qui entre en jeu, et c’est ici que beaucoup de procédures se gagnent ou se perdent. La même cour énonce la règle applicable aux baux anciens : « L’article 24 de cette même loi énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (CA Versailles, 13 janvier 2026, RG 25/00835). Dans cette affaire, le commandement avait été signifié le 28 février 2024 et la clause constatée acquise le 29 avril 2024, soit deux mois plus tard, pour un bail antérieur à la réforme.
Car la réforme du 27 juillet 2023 a changé le délai pour les baux nouveaux : depuis cette loi, la clause résolutoire est obligatoire dans tous les baux d’habitation et le délai post-commandement est ramené à six semaines. Selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, ce délai de six semaines ne s’applique qu’aux baux conclus après le 29 juillet 2023, les baux en cours restant soumis au délai de deux mois prévu dans leurs clauses. La fiche officielle du service public confirme le nouveau standard : le commandement de payer doit contenir, sous peine de nullité, le délai accordé au locataire pour payer sa dette, soit 6 semaines, ainsi que le montant mensuel du loyer et des charges (Loyers impayés et expulsion du locataire). Concrètement, avant de faire délivrer l’acte, le bailleur parisien doit donc vérifier la date de conclusion du bail : un commandement qui vise six semaines pour un bail de 2021, ou deux mois pour un bail de 2024, expose la résiliation à l’annulation. Et depuis le 1er octobre 2026, le décret sur les nouveaux contrats types impose en outre une clause résolutoire conforme, ce qui rend la relecture du bail indispensable avant tout acte.
Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué cette mécanique le 9 juillet 2026 dans un dossier de bailleur social : un commandement reproduisant les textes et la clause du bail avait été signifié le 16 décembre 2024 pour un bail conclu en avril 2021, la dette de 2 424,69 euros n’avait pas été réglée dans les deux mois et aucun plan d’apurement n’avait été conclu, si bien que la clause était acquise depuis le 17 février 2025 (TJ Paris, 9 juillet 2026, RG 26/00795). La leçon est double : le formalisme protège le bailleur qui le respecte, et le locataire qui paie même partiellement après le commandement doit apurer l’intégralité des causes de l’acte, pas seulement verser des acomptes, pour empêcher l’acquisition de la clause. Dans l’affaire versaillaise, les locataires avaient versé 3 100 euros entre mars et avril 2024 sans solder les 3 771,02 euros visés, et la résiliation avait été confirmée.
B. Les mentions et les signalements qui conditionnent toute la suite
Le commandement n’est pas une simple lettre recommandée : c’est un acte de commissaire de justice dont le contenu est réglementé. Outre le délai et le décompte, il doit reproduire les textes applicables et la clause résolutoire du bail, viser la dette exacte à la date de l’acte et être notifié au locataire puis, séparément, à sa caution. L’oubli de la caution n’est pas un détail : c’est elle qui paiera si le locataire est insolvable, et elle doit être mise en demeure dans les formes pour être tenue.
Dès la délivrance, deux signalements administratifs s’imposent et conditionnent la recevabilité de l’assignation. D’une part, le commissaire de justice doit signaler le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, et le service public rappelle que le commissaire de justice qui délivre cet acte doit en informer la commission (Loyers impayés et expulsion du locataire). D’autre part, l’assignation devra être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, et la CCAPEX doit avoir été saisie au moins deux mois avant l’assignation. Le jugement parisien de juillet 2026 a vérifié ces deux conditions avant de déclarer l’action recevable : assignation notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience, CCAPEX saisie plus de deux mois avant l’assignation. Un bailleur qui assigne trop vite, sans laisser ces délais s’écouler, voit son affaire déclarée irrecevable et repart de zéro, avec plusieurs mois perdus à l’approche de la trêve.
Le rôle de la caution mérite un développement particulier, car c’est souvent elle qui garantit le recouvrement effectif. Le tribunal judiciaire d’Amiens a jugé le 28 novembre 2025 que la société Action Logement, intervenue comme caution dans le cadre de la garantie Visale, avait qualité pour agir en résiliation et en paiement après avoir désintéressé le bailleur : la quittance subrogative de 4 140 euros lui transmettait les droits du créancier (TJ Amiens, 28 novembre 2025, RG 25/00721). Le fondement est l’article 1346-4 du code civil : « La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier » (article 1346-4 du code civil). Le jugement amiénois ajoute que la convention Visale prévoit elle-même que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ». Pour le bailleur, l’enseignement est pratique : exiger une caution solvable, de préférence institutionnelle, au moment de la signature, c’est s’assurer qu’en cas d’impayé durable, un payeur identifié prendra le relais et poursuivra la procédure. Pour la caution qui a payé, la voie est tracée : subrogée, elle peut constater la clause, réclamer l’indemnité d’occupation et poursuivre le locataire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement. Face à cet enchevêtrement de délais, de mentions et de notifications, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris permet de sécuriser le commandement avant sa délivrance, de vérifier le délai applicable au bail et de planifier l’assignation sans manquer les signalements obligatoires.
II. Du jugement à la libération des lieux : délais du juge, trêve hivernale et recouvrement
A. L’audience : résiliation constatée, dette chiffrée et seconde chance sous conditions
Une fois les délais de signalement écoulés sans paiement intégral, le bailleur assigne devant le juge des contentieux de la protection, qui statue le plus souvent en référé. Le cadre est celui des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Le premier dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » (article 834 du code de procédure civile). Le second va plus loin : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). L’impayé documenté par un commandement régulier constitue typiquement l’obligation non sérieusement contestable qui autorise le juge à constater la résiliation et à accorder une provision.
À l’audience, le juge vérifie d’abord que la dette visée au commandement n’a pas été soldée dans le délai. Puis il statue sur trois objets : la résiliation, la dette et les délais. La résiliation est constatée à la date d’acquisition de la clause, avec effet rétroactif. La dette est arrêtée au jour du décompte le plus récent, intérêts et frais compris. Et le juge dispose d’un pouvoir considérable : accorder au locataire des délais de paiement qui suspendent les effets de la clause résolutoire. Le tribunal judiciaire de Paris en a fait usage en juillet 2026 en autorisant la locataire à apurer 3 201,67 euros en 35 mensualités de 50 euros minimum plus le loyer courant, en suspendant la clause pendant l’exécution et en jugeant que, si les délais sont entièrement respectés, « la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise » (TJ Paris, 9 juillet 2026, RG 26/00795). La cour d’appel de Versailles a suivi la même logique en janvier 2026 en autorisant trois versements mensuels en sus du courant, tout en rappelant que « pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué » (CA Versailles, 13 janvier 2026, RG 25/00835).
Cette seconde chance est strictement conditionnelle, et le revers est prévu dans les deux décisions : à défaut d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause reprend son plein effet, le solde devient immédiatement exigible et l’expulsion peut être poursuivie sans nouveau procès sur la résiliation. Le service public décrit la même alternative : si le locataire a repris le paiement intégral du courant avant l’audience et peut rembourser, le juge peut ordonner un échéancier et suspendre la clause ; sinon, il constate la résiliation et ordonne l’expulsion (Loyers impayés et expulsion du locataire). Pour le bailleur, la stratégie d’audience consiste donc à chiffrer précisément la dette actualisée, à démontrer l’irrégularité des paiements courants et à demander une provision ; pour le locataire de bonne foi, l’urgence est de reprendre le paiement du loyer courant avant l’audience et de proposer un échéancier réaliste, pièces de revenus à l’appui. Dans les deux cas, les frais suivent le perdant : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer » au titre de l’article 700 (article 700 du code de procédure civile), et les quatre décisions commentées ont toutes condamné le locataire aux dépens et à une somme au titre des frais irrépétibles, de 500 à 1 000 euros.
B. Expulser et recouvrer : trêve hivernale, force publique, meubles et indemnité d’occupation
Le jugement de résiliation ne vide pas les lieux à lui seul. Il faut d’abord délivrer un commandement d’avoir à quitter les lieux, qui ouvre un délai légal de deux mois : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce n’est qu’après ce délai, et hors trêve hivernale, que le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, après autorisation préfectorale. Lorsque le préfet refuse le concours de la force publique, le bailleur peut demander une indemnisation à l’État, mais uniquement pour la période postérieure au refus et hors trêve.
La trêve hivernale est la butée calendaire que tout bailleur doit intégrer dès septembre : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Le service public précise que la trêve 2025-2026 court du 1er novembre au 31 mars inclus et que, si le délai pour quitter les lieux expire pendant cette période, l’expulsion est reportée après la trêve (Trêve hivernale 2025-2026). Une seule exception légale écarte ce sursis : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Le tribunal judiciaire de Bobigny a illustré la portée étroite de cette exception le 6 février 2026 : face à des occupants sans titre mais sans manœuvres violentes démontrées, il a ordonné l’expulsion sous deux mois avec force publique tout en déboutant les propriétaires de leur demande d’écarter la trêve hivernale (TJ Bobigny, 6 février 2026, RG 25/02133). Autrement dit, même l’occupant sans droit ni titre bénéficie en principe du sursis hivernal, sauf squat avec violences ou menaces caractérisées. Pour un bailleur dont le jugement tombe en octobre, chaque semaine compte : le commandement de quitter doit être délivré aussitôt pour faire courir les deux mois, faute de quoi l’hiver fige le dossier jusqu’en avril.
Le sort des meubles est lui aussi réglé par la loi, et le bailleur ne peut ni les jeter ni les vendre à sa guise : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » (article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution). Puis, « A l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés. Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » (article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution). Les quatre décisions citées renvoient uniformément à ce dispositif, et l’expulsion ordonnée à Bobigny a fixé une indemnité d’occupation détaillée de 752,30 euros pour le loyer et 87,90 euros pour les charges, preuve que chaque poste se chiffre séparément.
Car l’argent ne s’arrête pas à la résiliation : tant que l’ancien locataire reste dans les lieux, il doit une indemnité d’occupation qui remplace le loyer. Le service public la définit comme la somme due par le locataire devenu occupant sans droit ni titre après la résiliation, jusqu’à la remise des clés, dont le montant est fixé par le juge (Loyers impayés et expulsion du locataire). La cour de Versailles l’a fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu’à libération effective, et le tribunal d’Amiens l’a calculée au loyer indexé avec intérêts au taux légal courant depuis le commandement. Le recouvrement s’exerce contre le locataire et, solidairement, contre la caution : à Amiens, le locataire a été condamné à payer 3 770 euros à la caution subrogée avec intérêts échelonnés, 500 euros au titre de l’article 700 et l’ensemble des dépens incluant le coût du commandement, de sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation notifiée à la préfecture. C’est l’addition complète de l’impayé : arriéré, indemnité d’occupation, intérêts, frais d’actes et frais irrépétibles. Lorsque la dette est établie et que le départ se fait attendre, engager la procédure d’expulsion du locataire dans les formes, puis le recouvrement contre le locataire et sa caution, suppose une exécution sans faute de frappe procédurale.
En conclusion, le bailleur confronté à un locataire qui ne paie plus dispose d’une chaîne complète mais formaliste : commandement visant le bon délai selon la date du bail, signalements à la CCAPEX et au préfet, assignation après les délais de prévention, jugement qui constate la résiliation et chiffre la dette, délais de paiement qui suspendent la clause sous condition stricte, puis commandement de quitter, délai de deux mois, trêve hivernale éventuelle et expulsion avec la force publique, enfin recouvrement de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation contre le locataire et sa caution. Chaque maillon protège aussi le locataire de bonne foi, qui peut toujours sauver son bail en payant et en respectant un échéancier. À l’approche du 1er novembre, le calendrier est l’allié de celui qui agit tôt et l’ennemi de celui qui attend : un commandement délivré en septembre peut aboutir à un jugement avant l’hiver, tandis qu’un dossier ouvert en décembre dormira jusqu’en avril. Avant d’agir, relisez la date de votre bail, faites chiffrer la dette au jour près et conservez chaque acte : c’est ce dossier, et non la pression, qui fera la décision du juge.
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