Martine et son mari sont propriétaires d’un pavillon chauffé au gaz dont la chaudière a vingt-deux ans. En septembre 2026, un commercial leur propose de la remplacer à l’identique, avec un devis à signer vite pour bénéficier d’une remise. À quelques rues de là, Karim, copropriétaire au troisième étage d’une résidence, veut installer une pompe à chaleur sur le toit-terrasse et se heurte au refus de l’assemblée générale. Ces deux situations relèvent désormais d’un même cadre nouveau : le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026, publié au Journal officiel du 13 septembre 2026, soumet à partir du 1er janvier 2027 l’installation des équipements de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire à des seuils carbone que l’acheteur doit vérifier avant de signer quoi que ce soit. Réserves d’emblée : les seuils se mesurent selon une méthode de calcul fixée par arrêté, les montants cités dans cet article viennent d’affaires jugées précises et ne constituent aucun barème, et l’état du droit est apprécié au 19 septembre 2026, avant l’entrée en vigueur du dispositif.
La réponse tient en trois phrases. D’abord, à compter des travaux engagés après le 1er janvier 2027, un équipement installé dans un bâtiment existant doit respecter un seuil d’émissions, et un équipement installé dans un bâtiment neuf un seuil plus strict encore, sous peine de ne pas pouvoir être installé. Ensuite, en copropriété, le refus de l’assemblée générale n’est pas le mot de la fin, mais le juge n’autorise les travaux que s’ils n’ont pas déjà été exécutés sans autorisation. Enfin, côté location, le bailleur qui laisse son locataire sans chauffage normal engage sa responsabilité et peut être condamné à des dommages et intérêts, comme l’a jugé en décembre 2025 le juge des contentieux de la protection d’Annecy.
I. Ce qui change au 1er janvier 2027 quand vous changez d’équipement
A. Un seuil carbone à l’installation, pour l’existant comme pour le neuf
Le fondement est posé par l’article L. 171-1 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit que « un décret en Conseil d’Etat fixe les résultats minimaux » de performance énergétique, de limitation de l’impact sur le changement climatique et de performance environnementale, cette dernière étant « évaluée notamment au regard des émissions de gaz à effet de serre » (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 171-1). Le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026 est pris pour l’application de cet article : il transpose les articles 7 et 11 de la directive du 24 avril 2024 sur la performance énergétique des bâtiments et définit les exigences de performance environnementale applicables à l’installation d’un équipement de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire dans un bâtiment (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 171-1).
Pour les bâtiments existants, la règle nouvelle figure à l’article R. 171-13 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue du décret :
« Pour pouvoir être installé dans un bâtiment existant, un équipement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire respecte le résultat minimal de performance environnementale suivant : le coefficient de transformation de chaque type d’énergie auquel l’équipement recourt, déterminé par application des dispositions de l’arrêté mentionné à l’article R. 172-6, est inférieur à 300 gCO2eq / kWh PCI. Cette disposition ne s’applique pas aux équipements utilisés en secours. » (Code de la construction et de l’habitation, art. R. 171-13)
Trois précisions sont déterminantes pour un propriétaire. Premièrement, le seuil ne porte pas sur la puissance ni sur le rendement affiché sur la plaquette commerciale, mais sur le coefficient de transformation de chaque type d’énergie utilisée, calculé selon la méthode de l’arrêté mentionné à l’article R. 172-6, dont la vérification « précise, notamment, les règles et hypothèses de calcul à prendre en compte » (Code de la construction et de l’habitation, art. R. 172-6). Concrètement, c’est la nature de l’énergie qui fait passer ou non le seuil : un équipement qui recourt à une énergie fortement carbonée peut se trouver exclu, même s’il est vendu comme performant. Deuxièmement, les équipements de secours sont expressément exclus : la chaudière d’appoint qui ne sert qu’en dépannage n’est pas concernée. Troisièmement, le calendrier est fixé par le texte lui-même :
« Les dispositions du présent article sont applicables aux bâtiments dont les travaux mentionnés au I sont engagés après le 1 er janvier 2027. » (Code de la construction et de l’habitation, art. R. 171-13)
Autrement dit, un remplacement engagé en 2026 reste sous le régime antérieur, tandis qu’un chantier engagé en 2027 doit respecter le seuil de 300 grammes. La date d’engagement des travaux, et non celle du devis, fait foi : signer en décembre pour des travaux commencés en janvier ne met pas à l’abri. En pratique, l’ordre de service, le planning de chantier contresigné, la facture du premier acompte et les photographies datées du démarrage constituent les pièces qui établissent cette date ; un simple devis signé, sans commencement d’exécution, n’engage pas les travaux au sens du texte. Le propriétaire qui veut sécuriser un équipement sous le régime 2026 doit donc pouvoir prouver un démarrage effectif avant le 1er janvier 2027, et non une simple intention d’achat.
Le décret crée en outre un régime distinct pour les bâtiments neufs, avec un seuil beaucoup plus exigeant. Le nouvel article R. 172-14 dispose :
« Pour pouvoir être installé dans un bâtiment neuf, un équipement de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire respecte le résultat minimal de performance environnementale suivant : le coefficient de transformation de chaque type d’énergie auquel l’équipement recourt, déterminé par application des dispositions de l’arrêté mentionné à l’article R. 172-6, est inférieur à 79 grammes équivalent CO2 par kilowattheure d’énergie finale en PCI. Cette disposition ne s’applique pas aux équipements de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid et aux équipements utilisés en secours. » (Code de la construction et de l’habitation, art. R. 172-14)
Ce régime neuf s’applique aux constructions qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2027 pour les bâtiments d’habitation, du 1er janvier 2028 pour les bâtiments sous maîtrise d’ouvrage d’un organisme public et du 1er janvier 2030 pour les autres constructions (Code de la construction et de l’habitation, art. R. 172-14). Les petites extensions sont dispensées sous conditions : surface inférieure à 150 mètres carrés ou à 30 % de la surface du bâtiment existant, sans installation d’un nouvel équipement. Et lorsque le maître d’ouvrage invoque une exemption, il doit la justifier par une note d’un professionnel. Le texte impose ensuite que « Cette note est conservée pendant toute la durée de vie de l’équipement concerné » (Code de la construction et de l’habitation, art. R. 172-14). Conserver cette note avec les factures et les notices n’est donc pas une formalité : c’est la preuve qui sera exigée en cas de contrôle ou de litige ultérieur, par exemple lors de la revente du bien. Cette note doit identifier le bâtiment, décrire l’impossibilité technique ou l’absence de solution de raccordement invoquée, et être établie par un professionnel de l’installation des dispositifs de chauffage ou par un professionnel répondant aux conditions de l’audit énergétique, lui-même soumis à une exigence d’indépendance : « Le professionnel chargé d’établir l’audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui » (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 126-28-1) ; une attestation vague du vendeur, sans référence aux servitudes ou aux dispositions du droit des sols concernées, ne suffira pas si l’acquéreur ou l’administration la conteste.
B. Chaudière gaz, pompe à chaleur, climatisation : séparer la promesse commerciale des faits
Le changement de règle crée un angle mort commercial. Un vendeur peut proposer en 2026 un équipement qui ne pourra plus être installé en 2027, ou vanter une pompe à chaleur sans vérifier que la copropriété et la mairie l’accepteront. Trois réflexes protègent l’acheteur.
D’abord, exiger par écrit le coefficient de transformation de l’énergie utilisée par l’équipement proposé et sa compatibilité avec le seuil applicable à la date d’engagement des travaux. Une plaquette qui affiche un rendement sans mentionner les émissions ne répond pas à la question que le droit pose désormais. Si le professionnel affirme que l’équipement respecte le seuil, cette affirmation doit figurer dans le devis ou le bon de commande, avec la référence du texte : c’est elle qui permettra d’engager sa responsabilité si l’installation se révèle non conforme.
Ensuite, conditionner le contrat à l’obtention des autorisations. En copropriété comme en matière d’urbanisme, l’autorisation peut être refusée, et un acompte versé sans condition est difficile à récupérer. La technique contractuelle existe : la clause résolutoire, dont l’article 1225 du code civil dispose : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire » (Code civil, art. 1225). Une clause qui prévoit la résolution de la commande en cas de refus d’autorisation de l’assemblée générale ou de la mairie, assortie d’une mise en demeure visant expressément la clause, évite de rester lié à un équipement devenu ininstallable.
Enfin, ne pas confondre les régimes. Le seuil de 300 grammes vise l’existant, celui de 79 grammes le neuf ; les réseaux de chaleur et de froid et les équipements de secours suivent des règles propres ; et les impossibilités techniques liées aux servitudes, au droit des sols ou au droit de propriété ouvrent des exemptions encadrées, justifiées par l’étude de faisabilité ou la note du professionnel. Un propriétaire qui remplace une chaudière à l’identique sans vérifier le seuil, ou qui commande une climatisation réversible sans vérifier le régime applicable au refroidissement, prend le risque de payer un équipement que l’installateur ne pourra pas légalement mettre en service en 2027. Les deux cas d’exemption prévus pour l’existant méritent une lecture attentive. Le premier vise l’impossibilité technique liée aux servitudes ou aux règles du droit des sols et du droit de propriété : par exemple, une unité extérieure interdite dans un périmètre protégé, ou un raccordement impossible sans violer les droits d’un voisin. Le second vise l’absence de raccordement possible aux réseaux de chaleur ou de gaz naturel combinée à la nécessité de renforcer le réseau public d’électricité : typiquement, un hameau isolé où l’alimentation ne supporte pas une pompe à chaleur sans travaux lourds. Dans les deux cas, l’exemption ne se déclare pas, elle se démontre, avec l’étude de faisabilité ou la note du professionnel qualifié, conservée pendant toute la durée de vie de l’équipement.
II. Faire autoriser son projet et faire valoir ses droits
A. En copropriété : l’assemblée générale d’abord, le juge ensuite, jamais l’inverse
Installer une pompe à chaleur avec une unité extérieure posée sur le toit-terrasse ou en façade affecte les parties communes : le copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale avant tout travaux. Lorsque l’assemblée refuse, tout n’est pas perdu. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 7 juillet 2026 : le refus de l’assemblée ouvre au copropriétaire qui le conteste le droit de demander au juge l’autorisation de réaliser les travaux, à condition de produire les pièces techniques les décrivant pour que la juridiction se prononce en connaissance de cause, et cette autorisation judiciaire ne dépend pas des autorisations administratives déjà délivrées mais de la seule appréciation du tribunal (Tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre, 1re section, 7 juillet 2026, RG n° 23/15850).
Mais cette affaire parisienne se termine mal pour les demandeurs, et c’est là son enseignement : le juge ne peut pas, sur le fondement de l’article 30, ratifier des travaux déjà exécutés par le copropriétaire de sa propre autorité et sans autorisation préalable, aucun texte ne lui donnant un tel pouvoir, de sorte qu’une demande d’autorisation judiciaire est rejetée quand le copropriétaire a déjà fait réaliser lui-même les travaux de sa propre initiative. En l’espèce, les époux demandeurs sont déboutés de l’ensemble de leurs demandes et condamnés aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros de frais irrépétibles (Tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre, 1re section, 7 juillet 2026, RG n° 23/15850). Installer d’abord, plaider ensuite : c’est la stratégie qui fait perdre, même quand le projet était techniquement sérieux.
À l’inverse, la cour d’appel de Nîmes a montré le 26 mars 2026 comment un dossier bien construit aboutit. Un copropriétaire y obtient l’autorisation de poser l’unité extérieure de sa pompe à chaleur : la cour autorise le copropriétaire à poser, sans percement, l’unité extérieure de sa pompe à chaleur (un modèle de type MITSUBISHI de 880 sur 840 sur 330 ou similaire) au 9e étage de l’immeuble, au-dessus de la cage d’escalier le long des cheminées, et à la raccorder en passant par l’ancienne conduite de gaz de la chaudière qui dessert son appartement, conformément à la notice technique du fabricant et à l’étude de faisabilité du cabinet d’architecture, et sous réserve de l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France, avec un suivi des travaux par un cabinet d’architecture (Cour d’appel de Nîmes, 2e chambre section A, 26 mars 2026, RG n° 24/01462). Les ingrédients du succès sont lisibles : aucune perforation nouvelle, réutilisation de la conduite existante, étude de faisabilité, contrôle d’un architecte et réserve de l’avis de l’architecte des bâtiments de France. Et le gagnant ne paie pas les frais du procès collectif : en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée par le juge à l’issue d’une instance contre le syndicat est dispensé, même sans l’avoir demandé, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires (Cour d’appel de Nîmes, 2e chambre section A, 26 mars 2026, RG n° 24/01462).
Le mode d’emploi qui se dégage tient en quatre temps : faire établir une étude technique précise avant l’assemblée, solliciter le vote, ne rien installer en cas de refus, puis saisir le tribunal avec les pièces techniques et, le cas échéant, l’avis de l’architecte des bâtiments de France. Pour vérifier l’étude technique, le règlement de copropriété et la stratégie entre autorisation judiciaire et négociation avec le syndic, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de ne pas transformer un projet d’équipement en contentieux perdu d’avance.
B. Locataire sans chauffage, voisin incommodé, mairie et assurance : qui répond de quoi
Le nouvel équipement n’épuise pas le sujet : l’usage quotidien du chauffage et du refroidissement crée ses propres responsabilités. Côté location, l’obligation du bailleur est ancienne et les juges l’appliquent sans indulgence. Le 17 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy dit que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer au locataire un logement disposant des éléments permettant d’assurer un chauffage normal, dit que sa responsabilité est engagée à ce titre et condamne le bailleur à payer au locataire 500 euros à titre de dommages et intérêts, plus 1 000 euros de frais de procédure (Tribunal judiciaire d’Annecy, juge des contentieux de la protection, 17 décembre 2025, RG n° 24/01919). Un locataire qui affronte l’hiver sans chauffage normal doit donc écrire au bailleur en décrivant précisément la défaillance, relever les températures et les périodes sans chauffage, faire établir un constat par commissaire de justice si le bailleur ne réagit pas, puis saisir le juge des contentieux de la protection : 500 euros de dommages et intérêts dans cette affaire d’Annecy, ni plus ni moins, sans barème général. La mise en demeure mentionne expressément l’obligation de délivrer un logement permettant un chauffage normal et impartit un délai raisonnable de remise en état ; à défaut, le juge peut aussi ordonner les travaux sous astreinte, ce qui suppose un dossier chiffré avec devis.
Côté voisinage, la pompe à chaleur et la climatisation ajoutent un risque de bruit : groupe extérieur vibrant, fonctionnement nocturne, proximité des fenêtres voisines. Le fondement de la responsabilité est l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (Code civil, art. 1240). Le voisin qui subit un trouble anormal doit le prouver par constat de commissaire de justice, mesures et attestations, puis exiger la mise en conformité ou le déplacement de l’unité, et à défaut des dommages et intérêts. Anticiper vaut mieux que réparer : étude acoustique avant l’installation, choix de l’emplacement le plus éloigné des chambres voisines et respect des préconisations du fabricant réduisent fortement le risque de condamnation.
Côté administration, deux guichets se cumulent avec la copropriété : l’autorisation d’urbanisme pour les constructions neuves et les extensions, avec les dates d’application du décret selon les permis et déclarations déposés à compter de 2027, 2028 ou 2030, et la mairie pour les troubles de voisinage et les éventuels arrêtés. Côté assurance, l’orage qui arrache une toiture ou inonde une chaufferie relève d’un autre régime : les contrats garantissant les dommages aux biens « ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles » et l’état de catastrophe naturelle « est constaté par arrêté interministériel » (Code des assurances, art. L. 125-1). Déclarer vite à l’assureur, photographier les dégâts avant tout nettoyage, conserver les factures de l’équipement et de sa note de conformité : en cas de sinistre sur une installation neuve, c’est ce dossier qui déterminera si l’assureur paie et si le vendeur ou l’installateur doit répondre du défaut. Si la commune demande la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, suivre la publication de l’arrêté interministériel, car la garantie catastrophe naturelle ne joue que dans les zones et périodes qu’il délimite ; en dehors de ce cadre, le litige relèvera du contrat d’assurance classique, voire de la responsabilité du voisin dont l’arbre, les tuiles ou les eaux ont causé le dommage, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
À la réception des travaux, le propriétaire vérifie que l’équipement posé correspond à celui du devis et de la note de conformité, fait mentionner la date de mise en service sur le procès-verbal et conserve l’ensemble du dossier, car toute contestation ultérieure sur le respect du seuil ou sur les autorisations se jouera sur ces pièces. Un installateur qui met en service en 2027 un équipement non conforme ou installé sans l’autorisation de la copropriété expose le maître de l’ouvrage à une dépose, et s’expose lui-même à une action en responsabilité : le prix attractif ne compense jamais un équipement qu’il faudra démonter.
En conclusion, le décret du 12 septembre 2026 ne décide pas à votre place, mais il change l’ordre des vérifications : d’abord le seuil carbone applicable à la date d’engagement des travaux, ensuite les autorisations de la copropriété et de l’administration, enfin le contrat avec le professionnel, conditionné aux autorisations obtenues. Martine exigera le coefficient de transformation par écrit avant de signer le remplacement de sa chaudière ; Karim fera voter son projet de pompe à chaleur avec une étude technique complète et n’installera rien sans autorisation. L’équipement qui promet des économies ne vaut que s’il peut être installé, autorisé et assuré : c’est cette chaîne entière qu’il faut vérifier, dès l’automne 2026, avant que le seuil ne devienne obligatoire.
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