Votre loyer a augmenté alors que votre logement est classé F ou G, l’hiver approche et le chauffage consomme des sommes folles, le bailleur repousse les travaux à plus tard : cette situation, très fréquente à Paris à la rentrée 2026, n’est pas une fatalité. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, les loyers des logements F et G sont gelés, et le juge des contentieux de la protection sanctionne lourdement les bailleurs qui ignorent ces règles. Le 7 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné un bailleur à restituer 15 484,32 euros d’augmentations indues à son locataire, et le 8 septembre 2026, le même tribunal a condamné une SCI à payer plus de 9 000 euros et à transmettre son jugement au préfet pour un logement indécent. Voici, point par point, ce que votre bailleur ne peut plus faire et ce que vous pouvez exiger, avec les textes, les décisions et la marche à suivre à Paris.
I. Loyer gelé et relocation interdite : ce que le bailleur ne peut plus faire dans un logement F ou G
A. Comment contester une augmentation de loyer interdite et récupérer le trop-perçu depuis 2022
La première vérification porte sur votre loyer. Lorsqu’un logement classé F ou G fait l’objet d’une nouvelle location, la loi verrouille le montant : « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » (tribunal judiciaire de Paris, 7 juillet 2026, RG 25/09061) Autrement dit, à l’entrée dans les lieux, le bailleur ne peut pas fixer le loyer au-dessus de celui payé par l’occupant précédent, dès lors que le logement relève des classes F ou G. Conservez donc tout document qui mentionne l’ancien loyer : précédent bail, quittances, annonce d’époque, courrier de l’agence. Sans cette preuve, la contestation reste possible mais plus difficile.
Le verrouillage se prolonge pendant toute la durée du bail. La loi dispose que « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » (tribunal judiciaire de Paris, 7 juillet 2026, RG 25/09061). Concrètement, l’indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers est interdite, et toute clause du bail qui prévoirait une majoration programmée est inapplicable. Si votre avis d’échéance mentionne une révision annuelle, exigez le diagnostic de performance énergétique : sans DPE de classe A à E opposable, la révision ne peut pas vous être imposée.
Le tribunal judiciaire de Paris applique ces textes à la lettre. Dans un jugement du 7 juillet 2026 (RG 25/09061, décision du tribunal judiciaire de Paris), le juge des contentieux de la protection a constaté que le bail du 27 octobre 2022 ne comportait pas de diagnostic de performance énergétique et que le bailleur expliquait l’augmentation par le déconventionnement de l’immeuble « mais n’en justifie pas ». Le tribunal en a déduit que « l’augmentation de loyer appliquée est injustifiée » et que le loyer aurait dû rester fixé au montant payé par le précédent locataire, soit 449,47 euros. Le bailleur n’a sauvé les révisions postérieures qu’en produisant un DPE du 26 avril 2024, d’abord annoncé en catégorie E puis corrigé en catégorie D, ce qui montre l’importance de dater et de classer chaque diagnostic : tant que le logement n’est pas prouvé en classe A à E, le gel s’applique.
Le résultat chiffré donne la mesure de l’enjeu : le tribunal a condamné le bailleur à payer au locataire « la somme de 15.484,32 euros correspondant aux augmentations indues de novembre 2022 à janvier 2025 » (tribunal judiciaire de Paris, 7 juillet 2026, RG 25/09061), puis a fixé le loyer hors charges à 468,94 euros par mois à compter du 1er juin 2026, avec condamnation aux dépens et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire étant de droit en la matière, le locataire n’a pas eu à attendre l’épuisement des recours pour être payé. Si vous êtes dans ce cas, agissez vite : chaque mois qui passe ajoute une échéance indue à réclamer, et la prescription de trois ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 court sur les sommes à restituer. La demande se forme d’abord par lettre recommandée avec accusé de réception détaillant les mois et les montants, puis devant la commission départementale de conciliation et enfin devant le juge des contentieux de la protection.
Attention au piège du DPE de complaisance. Dans cette même affaire parisienne, le DPE produit par le bailleur était « affecté d’une erreur matérielle quant à l’adresse des lieux loués » (tribunal judiciaire de Paris, 7 juillet 2026, RG 25/09061) et sa classe avait varié au gré des corrections. Un DPE erroné sur l’adresse, la surface ou le mode de chauffage ne permet pas au bailleur de sortir du gel : le locataire peut le faire vérifier par un diagnostiqueur indépendant et, en cas d’écart significatif, demander au juge d’écarter le document. Le contenu officiel du diagnostic est défini par l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Toute anomalie de méthode se démontre en comparant ces mentions avec la réalité du logement.
B. Pourquoi un logement classé G ne peut plus être reloué et quel calendrier s’applique jusqu’en 2034
Le second verrou porte sur la mise en location elle-même. Les logements sont classés, par niveau de performance décroissant, de la classe A « extrêmement performant » à la classe G « extrêmement peu performant », selon les seuils fixés par arrêté à partir de la consommation en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an et des émissions en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation). Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne satisfont plus au niveau de performance minimal exigé pour la décence et ne peuvent donc plus être proposés à la location lors d’un changement de locataire. Le calendrier se durcit ensuite : « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1 » (article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation), ce qui interdira la relocation des logements classés F, avant l’extension aux logements classés E à l’horizon 2034. Des exonérations existent pour les bâtiments soumis à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales et pour les travaux au coût manifestement disproportionné, mais c’est au bailleur de les établir, pas au locataire de les subir.
Pour le bail en cours, l’interdiction de relouer ne met pas fin au contrat : elle transforme le logement en logement indécent au sens énergétique et ouvre au locataire en place le droit d’exiger la mise en conformité, comme on le verra en seconde partie. Le bailleur ne peut ni donner congé au motif que le logement serait devenu inlouable, ni exiger le départ du locataire pour contourner l’obligation de travaux. Toute pression en ce sens, menace de non-renouvellement ou proposition de départ contre indemnité dérisoire, doit être conservée par écrit : elle caractérisera la mauvaise foi du bailleur devant le juge et la commission de conciliation.
Le bailleur reste tenu de fournir un DPE valable et de mentionner la classe énergétique dans l’annonce comme dans le bail. L’absence de DPE annexé au contrat, comme dans l’affaire parisienne du 7 juillet 2026, joue contre lui : le juge a retenu cette absence pour écarter l’augmentation contestée. À la reconduction tacite comme au renouvellement, le locataire peut exiger la remise d’un diagnostic en cours de validité ; un DPE périmé ou établi avant les réformes de méthode ne suffit pas. Si le bailleur refuse, ce refus alimente le dossier de manquement à l’obligation de décence et justifie la saisine du juge.
Enfin, gardez en tête le miroir du côté acquéreur : si vous envisagez d’acheter plutôt que de rester locataire d’une passoire, les règles du diagnostic vendeur et les recours en cas de DPE faux relèvent d’un régime distinct, présenté dans notre dossier sur l’achat d’une passoire thermique (acheter une passoire thermique : DPE opposable et recours si le DPE est faux). Pour le locataire en place, l’arme principale reste la mise en conformité du logement loué, avec réduction de loyer et indemnisation à la clé.
II. Travaux, baisse de loyer et juge à Paris : comment obtenir la mise en conformité de votre logement
A. Mise en demeure, conciliation puis juge : contraindre le bailleur à rénover et chiffrer chaque préjudice
Le fondement de l’action est l’obligation de décence. La loi impose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (tribunal judiciaire de Paris, 8 septembre 2026, RG 26/01632), avec un calendrier de mise en œuvre échelonnée fixé par décret en Conseil d’État. Un logement classé G, et demain un logement classé F, manque donc à cette définition par sa seule étiquette énergétique, sans que le locataire ait à démontrer en plus des infiltrations ou un chauffage en panne. Joignez à votre dossier le DPE, vos factures d’énergie sur douze mois, des relevés de température pièce par pièce en période de chauffe, des photographies de moisissures ou de condensation et, si possible, les attestations de voisins ou du gardien.
La procédure commence toujours par une mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier décrit les désordres, vise l’obligation de décence énergétique, liste les travaux attendus avec un délai raisonnable d’exécution et annonce la saisine de la commission départementale de conciliation puis du juge en cas de silence. La mise en demeure fait courir les intérêts et fixe le point de départ de la résistance abusive du bailleur, ce qui compte pour les dommages et intérêts. Conservez-en une copie avec l’accusé de réception, ainsi que tous les échanges postérieurs : chaque promesse non tenue et chaque refus écrit renforce le dossier.
En cas d’échec, la commission départementale de conciliation de Paris constitue le passage obligé et gratuit avant le juge pour la plupart des litiges de mise en conformité. La saisine se fait par lettre exposant l’objet du litige, l’identité des parties et les pièces essentielles. La commission convoque les deux parties, tente de les rapprocher et propose une solution : accord sur un calendrier de travaux, réduction temporaire de loyer, prise en charge d’un relogement pendant les travaux les plus lourds. L’avis de la commission ne s’impose pas, mais un bailleur qui refuse un accord raisonnable puis perd devant le juge s’expose à des condamnations plus lourdes, et le juge parisien tient compte de l’attitude des parties pendant la conciliation.
Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, les demandes se cumulent : injonction de réaliser les travaux sous astreinte, réduction du loyer jusqu’à la fin des travaux, remboursement des suppléments de charges de chauffage exposés du fait de la mauvaise performance, indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral, frais d’expertise et article 700. Le jugement du 8 septembre 2026 (RG 26/01632, décision du tribunal judiciaire de Paris) illustre l’ampleur des condamnations : outre l’injonction de travaux, la SCI bailleresse a été condamnée à verser aux locataires 1 000 euros au titre du préjudice moral et 5 107,72 euros au titre du préjudice financier, plus 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire de plein droit. Surtout, le tribunal a ordonné que le jugement soit « transmis par le greffe au représentant de l’État dans le département, conformément à l’article 20-1, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » : la condamnation judiciaire pour indécence remonte donc au préfet, ce qui expose le bailleur à des poursuites administratives complémentaires et donne au dossier une portée qui dépasse le seul litige privé.
La Cour de cassation protège en outre le locataire d’un logement indécent contre les actions en paiement abusives du bailleur. Dans un arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-23.267, arrêt de la Cour de cassation), la troisième chambre civile juge que « le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement » lorsque l’organisme payeur applique la procédure de conservation des allocations pour non-décence du logement. Le mécanisme est le suivant : quand la caisse d’allocations familiales constate que le logement ne remplit pas les conditions de décence, « l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire » (article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation), et le bailleur ne peut ni réclamer au locataire la part conservée, ni s’en servir pour faire résilier le bail. Rappelons que « pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » (article L. 822-9 du code de la construction et de l’habitation). Si votre aide au logement est suspendue ou conservée pour indécence, signalez-le immédiatement à votre conseil : c’est à la fois une preuve de l’état du logement et un bouclier contre une procédure en résiliation.
À Paris et en Île-de-France, trois réflexes pratiques font la différence. D’abord, faites constater tôt : un constat de commissaire de justice établi en période de chauffe, avec relevés de température et photographies, pèse lourd devant le juge parisien, surtout quand le bailleur prétend que le logement serait correctement chauffé. Ensuite, saisissez la commission départementale de conciliation de Paris avant l’hiver : les délais d’audiencement s’allongent à l’automne et un dossier déposé en septembre a plus de chances d’aboutir à un calendrier de travaux avant les grands froids. Enfin, documentez vos dépenses : factures d’électricité et de gaz, achats de chauffages d’appoint, arrêts maladie liés à l’humidité, nuits d’hôtel pendant les pannes de chaudière. Le préjudice financier de 5 107,72 euros retenu le 8 septembre 2026 montre que le juge indemnise au plus près des justificatifs, à l’euro près, quand le dossier est chiffré et ordonné.
B. DPE faux, absent ou trompeur : annuler les effets du diagnostic et faire payer le responsable
Le diagnostic de performance énergétique conditionne tout l’édifice : gel du loyer, interdiction de relouer, obligation de travaux. Lorsqu’il est faux, chaque partie au contrat peut s’en prévaloir. Côté vente, le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte comprend le DPE parmi les documents énumérés par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, et ces documents « sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés », tenue de souscrire « une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions » (article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation). L’existence obligatoire de cette assurance est une bonne nouvelle pour la victime d’un DPE erroné : il y a un responsable solvable en face, le diagnostiqueur et son assureur.
La Cour de cassation a fixé le régime d’indemnisation dans un arrêt de principe du 21 novembre 2019 (pourvoi n° 18-23.251, arrêt de la Cour de cassation). Dans cette affaire, le DPE remis aux acquéreurs classait la maison en haut de la catégorie D pour la consommation et en bas de la même catégorie pour les émissions, alors que l’expert judiciaire concluait à une consommation « au bas de la catégorie F ». La Cour approuve les juges du fond : « le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative », mais la faute du diagnostiqueur, à l’origine « d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien », ouvre droit à réparation. Et la Cour précise l’assiette du préjudice : « le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ». Les acquéreurs ont ainsi obtenu 15 000 euros de dommages et intérêts contre le diagnostiqueur et son assureur, sans pouvoir exiger le financement des travaux d’isolation.
La cour d’appel de Pau a confirmé cette logique le 18 mars 2025 (RG 23/01760, arrêt de la cour d’appel de Pau) en condamnant la société de diagnostic à payer 6 500 euros « en réparation de leur perte de chance de négocier à un prix moindre » aux acquéreurs d’une maison vendue en 2015, tout en rejetant l’appel en garantie du diagnostiqueur contre le vendeur. Deux enseignements pour votre dossier : d’une part, l’action contre le diagnostiqueur prospère même des années après la transaction, dès lors qu’une expertise démontre l’écart de classement ; d’autre part, le vendeur n’est pas systématiquement entraîné dans la condamnation, ce qui permet de cibler l’action et d’éviter un procès à fronts multiples quand le vendeur est de bonne foi.
Côté location, transposez la méthode : si le DPE annexé à votre bail vous paraît fantaisiste au regard de vos factures, faites établir un contre-diagnostic par un professionnel certifié et indépendant du précédent. Un écart de deux classes, comme dans l’affaire de 2019 entre le haut du D et le bas du F, caractérise la faute. Selon le sens de l’erreur, les conséquences diffèrent : si le vrai classement est F ou G alors que le bail affichait E, toutes les augmentations et révisions appliquées depuis l’entrée deviennent indues et doivent être restituées, sur le modèle des 15 484,32 euros obtenus à Paris le 7 juillet 2026 ; si le vrai classement est meilleur que l’affichage, le bailleur ne peut pas s’en servir rétroactivement pour justifier des augmentations passées, car le gel s’appréciait au regard du document contractuel. Dans les deux cas, écrivez au bailleur en lui communiquant le contre-diagnostic et exigez la régularisation, puis portez le différend devant la commission de conciliation avec les deux diagnostics en mains.
Ne confondez pas les terrains d’action. L’acquéreur trompé agit contre le diagnostiqueur et son assureur en perte de chance de négocier le prix, sans résolution automatique de la vente ; le locataire d’un logement F ou G agit contre le bailleur en restitution des loyers indus, en mise en conformité et en indemnisation des préjudices de jouissance. Les deux actions peuvent coexister quand un investisseur a acheté sur la foi d’un DPE flatteur puis loue le bien : il se retourne contre son diagnostiqueur pendant que son locataire l’assigne en gel de loyer. Coordonner les deux procédures évite les décisions contradictoires sur la vraie classe du logement et permet de partager le coût de l’expertise, qui reste la pièce maîtresse dans les deux cas.
Conclusion
À la rentrée 2026, le locataire parisien d’un logement classé F ou G dispose d’un arsenal complet : restitution des augmentations et révisions appliquées en violation du gel, interdiction faite au bailleur de relouer un G sans travaux, injonction de mise en conformité sous astreinte, réduction de loyer, indemnisation chiffrée des préjudices financier, moral et de jouissance, et protection contre les poursuites en paiement quand l’aide au logement est conservée pour indécence. Les jugements parisiens des 7 juillet et 8 septembre 2026 prouvent que ces armes portent, avec des condamnations à cinq chiffres et une transmission systématique au préfet. La clé du succès tient à la méthode : DPE et ancien loyer vérifiés, mise en demeure précise, conciliation tentée, préjudices chiffrés au justificatif près. Constituez ce dossier dès maintenant, avant que l’hiver ne rende chaque semaine de retard plus coûteuse en chauffage comme en santé.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous louez un logement classé F ou G à Paris ou en Île-de-France et votre bailleur augmente le loyer ou refuse les travaux ? Le cabinet étudie votre bail, votre DPE et vos échéances, chiffre les sommes à récupérer et engage la mise en demeure puis la procédure devant la commission de conciliation et le juge. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet : appelez le +33 6 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. Intervention à Paris et dans toute l’Île-de-France.