Votre chaudière ne redémarre pas et le logement se refroidit : le bailleur doit remettre en route un chauffage qui fonctionne, et ce n’est pas une faveur qu’il vous fait. Quand la panne dure tout l’hiver, le juge indemnise le trouble de jouissance, parfois plusieurs milliers d’euros, et fait payer au bailleur les frais du procès. Réserves d’emblée : chaque panne a sa cause, et de cette cause dépend qui paie ; les montants cités viennent d’affaires précises, pas d’un barème ; et l’état du droit est apprécié au 19 septembre 2026, à la veille de la saison de chauffe.
La réponse tient en trois phrases. D’abord, le bailleur est tenu de délivrer un logement chauffé et de l’entretenir en état de servir : c’est une obligation de résultat, et ni la bonne volonté affichée ni les interventions ratées de son prestataire ne l’exonèrent. Ensuite, tout se joue dans les preuves et les délais : mise en demeure écrite, constat des températures, attestation d’entretien de la chaudière et, si le dialogue se bloque, conciliation puis juge. Enfin, le dépannage d’urgence obéit aux règles du dépannage à domicile : devis avant d’accepter, facture détaillée après, et pièces conservées pour faire trancher qui devait payer.
I. Ce que le bailleur doit vraiment quand le chauffage tombe en panne
A. Délivrer un logement chauffé : une obligation de résultat, pas de moyens
Le point de départ est l’article 1719 du code civil, qui dispose :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » (Code civil, art. 1719)
Pour les baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 complète ce socle : le bailleur doit remettre un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 20 mai 2025 dans une affaire de chauffage collectif défaillant, en visant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur le logement décent sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur les équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement, et l’obligation de délivrer logement et équipements en bon état. La phrase qui compte le plus pour le locataire sans chauffage est son analyse : ces obligations forment l’obligation de délivrance du bail, ce sont des obligations de résultat, et le locataire n’a pas à prouver une faute du bailleur ni un manque de diligences (tribunal judiciaire de Paris, 20 mai 2025, RG 24/06414).
Concrètement, le bailleur ne peut pas se retrancher derrière son chauffagiste : s’il a fait venir trois fois un technicien qui n’a rien réparé, le manquement subsiste. Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a dit autrement le 13 juillet 2026, dans une affaire où la chaudière était hors service dès l’entrée dans les lieux : le bailleur doit délivrer un logement en bon état, l’entretenir et en garantir la jouissance paisible en vertu des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le décret du 30 janvier 2002 imposant un système de chauffage en bon état de fonctionnement, et l’obligation de délivrance étant une obligation de résultat dont seul un cas de force majeure exonère le bailleur (tribunal judiciaire de Bordeaux, 13 juillet 2026, RG 25/01750). La force majeure, en pratique, c’est l’événement imprévisible et irrésistible, pas la vétusté de la chaudière ni l’encombrement du carnet de commandes du prestataire.
Quand la chaudière est hors service dès l’entrée dans les lieux, un second texte joue en faveur du locataire : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » (Code civil, art. 1721). Le bailleur qui ignorait la panne ne s’en sort donc pas mieux que celui qui la connaissait. Et si l’inexécution dure, les dommages-intérêts suivent : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » (Code civil, art. 1231-1). On retrouve ici la force majeure, seule porte de sortie déjà citée par le tribunal de Bordeaux.
Reste la question que tout locataire se pose à la remise en route : et l’entretien annuel, n’est-ce pas à moi ? La fiche officielle de service-public sur l’entretien annuel de la chaudière répond sans détour : En tant que locataire, vous devez faire appel à un chauffagiste qualifié de votre choix, sauf si le bail prévoit que c’est le bailleur qui s’en charge (Entretien annuel de la chaudière : quelles règles pour le locataire ?). Et la précision qui change tout en immeuble collectif : pour les chaudières collectives, c’est le propriétaire de l’immeuble ou le syndicat des copropriétaires qui doit faire appel au chauffagiste qualifié. Autrement dit, l’entretien courant pèse sur l’occupant pour une chaudière individuelle, mais la remise en état d’un équipement hors service, le remplacement d’une chaudière morte et la réparation du collectif relèvent du bailleur ou du propriétaire de l’immeuble. Quand le dépanneur annonce qu’il faut remplacer la chaudière entière, ce n’est pas une facture d’entretien : c’est le signe que l’obligation de délivrance du bailleur est en jeu, et l’analyse d’un avocat en droit immobilier à Paris permet alors de qualifier qui doit payer avant que les positions ne se figent.
B. Panne à la remise en route : les bons réflexes qui conditionnent tout le reste
La première semaine sans chauffage décide souvent de l’issue du litige, parce que le juge regardera qui a alerté, quand, et avec quelles preuves. L’ordre utile est le suivant : prévenir le bailleur par écrit en décrivant la panne et en fixant un délai raisonnable de remise en route ; faire établir l’attestation d’entretien annuel si elle existe, car son absence fragilise le locataire d’une chaudière individuelle ; faire constater les températures par tout moyen sérieux, idéalement un constat de commissaire de justice, à défaut des relevés datés complétés par des témoignages et, quand la situation l’exige, le passage des services municipaux d’hygiène ; puis saisir la commission départementale de conciliation avant d’aller au tribunal.
Le constat n’est pas une formalité de confort. Dans l’affaire bordelaise, ce sont les services municipaux qui ont constaté une température intérieure extrêmement basse, et le tribunal s’en est servi pour caractériser quinze mois de dysfonctionnements dont douze mois complets sans chauffage opérationnel. Dans l’affaire parisienne, les locataires avaient alerté dès le 11 décembre 2022 d’une absence de chauffage depuis novembre 2022, et le tribunal a retenu une privation à compter du 27 novembre 2022, en s’appuyant aussi sur une mesure isolée du 2 février 2024 relevant 18 degrés tout radiateur éteint. À l’inverse, le même jugement parisien montre la limite : faute de mesures objectives régulières et de pièces sur la présence d’un jeune enfant ou sur un arrêt de travail, le tribunal a refusé d’aller au-delà d’un trouble de jouissance de 25 %. Prouver le froid, c’est donc mesurer le froid, pas seulement le raconter.
Vient ensuite le dépannage d’urgence, avec son piège classique : le locataire qui paie cash un dépanneur trouvé en ligne, sans devis, puis découvre une facture de plusieurs milliers d’euros que le bailleur refuse de rembourser. La fiche officielle sur le dépannage à domicile est claire : Vous devez obtenir un devis avant un dépannage à domicile (Dépannage à domicile). Avant toute intervention, le professionnel doit fournir un devis détaillé avec la date, les coordonnées des deux parties, le lieu d’exécution, la nature et le prix de la prestation, le décompte détaillé en quantité et en prix de chaque prestation et produit, le taux horaire de main-d’œuvre et le montant total hors taxes et toutes taxes comprises. Après l’intervention, exigez la facture et conservez les pièces remplacées : la même fiche rappelle que le consommateur peut conserver les pièces ou appareils remplacés et bénéficie de garanties après le dépannage. Ces papiers feront la différence deux ans plus tard devant le juge, quand il faudra dire qui avait commandé quoi et à quel prix.
En chauffage collectif, la panne change d’interlocuteur mais pas de logique : le locataire s’adresse à son bailleur, et c’est au bailleur de se retourner vers le syndic ou le chauffagiste de l’immeuble. L’affaire parisienne le montre très concrètement : le problème venait du débit de la colonne d’alimentation de l’immeuble, et la solution est passée par l’augmentation de ce débit puis par le désembouage complet du réseau commandé en juin 2024 pour des interventions entre le 23 septembre et le 31 octobre 2024. Le locataire n’a pas à convoquer l’assemblée générale ni à interpeller lui-même le chauffagiste collectif : il doit mettre son bailleur face à ses responsabilités par écrit, et c’est ensuite au bailleur d’actionner la copropriété. Pour les chaudières collectives, la fiche officielle le confirme : l’entretien annuel incombe au propriétaire de l’immeuble ou au syndicat des copropriétaires, pas au locataire. Quand l’hiver approche et que les radiateurs restent tièdes, la question à poser par écrit au bailleur n’est donc pas une formule vague, mais une demande datée : date d’intervention du chauffagiste collectif et solution de chauffage en attendant, avec copie conservée. Les radiateurs d’appoint fournis en attendant sont un palliatif que le juge prend en compte : à Paris, trois radiateurs pour 118 mètres carrés n’ont pas effacé le trouble, mais ils ont évité qu’il soit total, et le tribunal a dosé à 25 %. Un bailleur qui fournit immédiatement un chauffage d’appoint sérieux et daté réduit donc sa future condamnation, tandis qu’un locataire qui refuse ce palliatif sans motif devra expliquer pourquoi au tribunal.
Quand le bailleur ne fait rien après la mise en demeure, le locataire n’est pas condamné à attendre dans le froid : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation », et « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » (Code civil, art. 1222). En pratique, cela veut dire : mise en demeure préalable, dépense raisonnable, factures conservées, puis demande de remboursement, au besoin devant le juge. C’est l’arme symétrique du devis exigé avant tout dépannage : payer soi-même ne fait pas perdre le droit d’être remboursé, à condition d’avoir mis en demeure et de rester raisonnable sur le coût.
Un avertissement s’impose sur les loyers : ne cessez jamais seul de payer pour faire pression. La consignation des loyers ne se décrète pas : elle s’autorise en justice, et la demande devient sans objet dès que les travaux ont été réalisés, comme l’a jugé le tribunal parisien pour les locataires qui réclamaient la fixation du loyer à 2 800 euros et l’autorisation de consigner alors que le désembouage du réseau avait eu lieu en 2024. Le bon circuit reste la mise en demeure, la conciliation départementale, puis le juge, en continuant de payer sauf décision contraire du tribunal.
II. Ce que le juge fait du froid : deux affaires récentes, deux leçons différentes
A. Quinze mois sans chauffage dès l’entrée dans les lieux : le manquement grave paie 6 500 euros
L’affaire jugée à Bordeaux le 13 juillet 2026 ressemble à un cauchemar de rentrée : un locataire entre dans les lieux le 6 septembre 2024, la chaudière est hors service dès le premier jour, les interventions du prestataire n’y changent rien, un ballon d’eau chaude provisoire installé en mars 2025 se révèle vétuste, déformé et fuyant, la chaudière neuve disponible fin juin 2025 n’est posée qu’en septembre et ne fonctionne vraiment que le 15 décembre 2025. Le tribunal retient que le locataire a vécu du 6 septembre 2024 au 15 décembre 2025 dans un logement sans chauffage fonctionnel et, une grande partie du temps, sans eau chaude, avec un hiver 2024-2025 passé dans un logement très froid. Verdict : cette durée exceptionnelle caractérise un manquement grave du bailleur.
L’indemnisation suit une méthode que tout locataire doit comprendre, car elle s’applique aussi aux dossiers moins extrêmes. Sur le trouble de jouissance, le tribunal exige une atteinte réelle à l’usage normal du logement, imputable au bailleur et persistante malgré les alertes du locataire. Il écarte le calcul maximaliste du demandeur : aucun élément produit ne permettait de retenir une privation de moitié du logement, et ici le tribunal note que le bailleur a relancé son prestataire dès janvier 2025 et installé un ballon en mars. Résultat : une indemnité de 5 000 euros, jugée juste et proportionnée, pour quinze mois de dysfonctionnements. Sur le préjudice moral, le tribunal distingue soigneusement : il faut une atteinte psychologique distincte du trouble de jouissance, établie ici par l’impossibilité d’accueillir son enfant pendant les vacances scolaires, la détresse exprimée dans les courriers, l’hébergement contraint et les constatations municipales, d’où une indemnité de 1 000 euros jugée adaptée. Sur la perte de temps enfin, les courriers recommandés répétés, la saisine des services municipaux et de la commission départementale de conciliation justifient une indemnité de 500 euros jugée proportionnée.
Le tribunal bordelais a aussi tranché une question que les locataires posent souvent : peut-on cumuler trouble de jouissance, préjudice moral et perte de temps ? Oui, à condition que chacun repose sur des faits distincts. Le trouble de jouissance répare la privation de chauffage et d’eau chaude ; le préjudice moral, ici 1 000 euros, a exigé la preuve d’une atteinte psychologique propre, avec l’enfant impossible à accueillir, les courriers de détresse et l’hébergement contraint ; la perte de temps, 500 euros, a rémunéré les démarches répétées rendues nécessaires par la carence, courriers recommandés, services municipaux et commission de conciliation. Trois postes, trois preuves, trois sommes : c’est cette discipline probatoire que le juge récompense, et c’est elle qui manquait aux demandes forfaitaires rejetées dans les deux affaires.
Le jugement parisien illustre aussi une règle de procédure que les plaideurs découvrent souvent trop tard : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. » (Code de procédure civile, art. 4), et les demandes de donner acte, de constater ou de dire et juger n’en sont pas : le tribunal parisien a refusé de statuer dessus. Ne faites pas juger des constats, faites trancher des condamnations chiffrées. Quant aux dépens, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » (Code de procédure civile, art. 696) : dans les deux affaires, le bailleur qui succombe paie les dépens en plus de l’article 700. Enfin, les décisions de première instance « sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement » (Code de procédure civile, art. 514), ce que le tribunal de Bordeaux a rappelé : une fois condamné, le bailleur doit payer sans attendre l’appel, sauf aménagement motivé.
Deux détails pratiques méritent l’attention. D’abord, le tribunal a condamné le bailleur, l’organisme DOMOFRANCE, à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la gravité des manquements, de la longueur de la procédure et des frais engagés par le locataire, plus les dépens. L’article 700 dispose en effet que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (Code de procédure civile, art. 700). Ensuite, le tribunal a nuancé : les relances de janvier 2025 et la chaudière posée en septembre ont nuancé l’intensité de la carence. Moralité que les bailleurs liront avec intérêt : réagir vite et par écrit, même imparfaitement, coûte toujours moins cher que l’inertie. Et moralité symétrique pour le locataire : chaque relance écrite compte, parce qu’elle prouve la persistance malgré les alertes.
B. Chauffage collectif poussif et radiateurs d’appoint : 25 % de trouble de jouissance et 8 960,80 euros
L’affaire parisienne du 20 mai 2025 change de décor : un appartement de 118,26 mètres carrés et quatre pièces, chauffé par un collectif dont la colonne d’alimentation débite mal. Les locataires signalent l’absence de chauffage dès novembre 2022, la bailleresse fait venir un technicien en décembre, installe trois radiateurs d’appoint en février 2023, puis fait augmenter le débit sur la colonne au printemps 2024 et commande le désembouage complet du réseau pour l’automne 2024. Le tribunal constate le manquement objectif du bailleur à son obligation de remettre un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, sans chercher de faute : l’obligation de résultat suffit.
Le chiffrage est instructif parce qu’il montre comment le juge dose. Périodes retenues : novembre 2022 à mars 2023, puis novembre 2023 à avril 2024, mai étant écarté car ce n’est pas un mois habituellement chauffé. Trois radiateurs d’appoint ne chauffent pas 118 mètres carrés : le tribunal retient un trouble de jouissance de 25 %, soit la somme de 8 960,80 euros, détaillée en 3 524,80 euros pour 4 mois de décembre 2022 à mars 2023 et 5 436 euros pour 6 mois de novembre 2023 à avril 2024. S’y ajoutent 99,98 euros justifiés pour l’achat d’un radiateur, au titre du préjudice matériel. En revanche, pas de préjudice moral autonome : faute d’argumentation spécifique distincte de celle du trouble de jouissance, il est inclus dans l’indemnisation allouée. Et pas de remboursement forfaitaire des charges : les locataires réclamaient 1 350 euros sans démontrer que cette somme correspondait à du chauffage collectif non fourni alors qu’ils se chauffaient à l’électricité. La règle qui s’en dégage est nette : le juge rembourse ce qui est prouvé au euro près et indemnise le trouble au pourcentage, mais ne transforme pas le procès en loterie.
Deux demandes ont été rejetées, et ces refus valent autant que les condamnations. La réfection des installations sous astreinte journalière est écartée parce que la bailleresse justifie de travaux réalisés durant l’année 2024 et que rien ne prouve la persistance du dysfonctionnement : le juge indemnise le passé, il n’ordonne sous astreinte que ce qui reste nécessaire. La consignation des loyers est déclarée sans objet pour la même raison. On mesure ici l’erreur à ne pas commettre : réclamer l’astreinte et la consignation quand le chauffage remarche, c’est plaider le passé au lieu de prouver le présent, et le tribunal suit les faits, pas la colère.
Conclusion : le froid se prouve, se chiffre et se fait payer quand on respecte l’ordre des choses
Une panne de chauffage à la remise en route n’est jamais seulement un problème technique : c’est une question de preuve, de délai et d’imputation. Le bailleur qui fait intervenir vite, par écrit, et remplace quand il faut remplacer, s’expose au pire à une indemnisation mesurée ; celui qui laisse un locataire passer l’hiver sans chauffage s’expose à des milliers d’euros de trouble de jouissance, à un préjudice moral distinct quand les conditions de vie se dégradent vraiment, et aux frais du procès. Le locataire qui alerte par écrit, fait constater les températures, conserve devis et factures, saisit la conciliation puis le juge en continuant de payer, se donne les moyens d’obtenir l’indemnisation vue dans les deux affaires de 2025 et 2026 ; celui qui cesse de payer seul ou commande un dépannage hors de prix sans devis affaiblit son propre dossier. Avant que les températures ne chutent durablement, vérifiez l’attestation d’entretien de votre chaudière individuelle, testez la remise en route dès les premiers froids, et écrivez au bailleur au premier signe de panne : en matière de chauffage, le papier daté vaut presque autant que le thermomètre.
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