Les valises à roulettes dans l’escalier à deux heures du matin, la boîte à clés vissée à côté de l’interphone, des voisins que vous ne croisez jamais deux fois : la location Airbnb du lot voisin pourrit la vie de nombreuses copropriétés parisiennes depuis la rentrée. Bonne nouvelle pour les copropriétaires excédés : le droit a basculé en votre faveur. Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé le dispositif qui permet à l’assemblée générale d’interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers au lieu de l’unanimité. Et le 3 septembre 2026, la Cour de cassation a rappelé avec fermeté que louer un appartement de manière répétée pour de courtes durées sans autorisation constitue un changement d’usage illégal, passible d’une amende civile et d’un retour forcé à l’habitation. Que vous vouliez faire cesser un Airbnb qui trouble votre immeuble ou sécuriser votre propre location saisonnière à Paris, voici les règles applicables en septembre 2026, les décisions de justice qui comptent et les démarches qui fonctionnent.
I. Faire interdire un Airbnb dans votre copropriété : la méthode qui fonctionne en 2026
A. Voter l’interdiction en assemblée générale à la majorité des deux tiers
Pendant des années, inscrire l’interdiction des locations saisonnières dans le règlement de copropriété relevait du parcours impossible : une telle modification exigeait l’unanimité des copropriétaires, donc le vote favorable du loueur lui-même. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé la donne avec son texte publié au Journal officiel : son article 6 a modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour permettre à l’assemblée générale de voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix, et non plus à l’unanimité. Concrètement, dans un immeuble de trente lots, vingt voix suffisent désormais là où il fallait trente accords.
Cette facilité reste encadrée par deux conditions cumulatives qu’il faut vérifier avant de convoquer l’assemblée. D’abord, l’interdiction ne peut viser que les lots qui ne constituent pas la résidence principale de leur occupant : la location de sa résidence principale, dans la limite annuelle applicable, reste hors du champ du vote. Ensuite, le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots d’habitation, autrement dit comporter une clause d’habitation dite bourgeoise, qui réserve l’immeuble à l’habitation et prohibe l’exercice d’un commerce. C’est cette clause qui conditionne l’accès au vote aux deux tiers : sans elle, l’unanimité reste la règle.
La solidité de ce dispositif vient d’être confirmée au plus haut niveau. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité transmise par la Cour de cassation le 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 25-40.030), qui avait estimé sérieux le grief tiré de l’atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, le Conseil constitutionnel a tranché le 19 mars 2026 : décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. La question posée était directe : « En édictant les dispositions de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, telles qu’issues de l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permettent à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, le législateur a-t-il porté atteinte aux droits et libertés que la Constitution protège, en l’occurrence au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 ? » La réponse valide le dispositif : le Conseil déclare le texte conforme à la Constitution pour l’encadrement de la mise en location des résidences secondaires en meublés touristiques dans les copropriétés concernées.
Pour parvenir à cette conformité, le Conseil a relevé trois garanties : le champ de la mesure reste circonscrit aux résidences secondaires des immeubles déjà soumis à une clause d’habitation bourgeoise, sa portée reste limitée puisqu’elle ne modifie que les règles de majorité sans toucher aux règles de fond de la jouissance privative et ne vise que les locations à la journée, à la semaine ou au mois, et l’interdiction reste réversible car la même majorité des deux tiers peut y mettre fin. Le Conseil en a déduit que la loi ne porte pas au droit de propriété ni aux autres droits et libertés garantis par la Constitution une atteinte disproportionnée au regard des objectifs poursuivis. Autrement dit, une interdiction votée dans ces conditions résiste au grief d’inconstitutionnalité, et le copropriétaire loueur ne peut plus brandir sa liberté d’entreprendre pour la faire tomber.
En pratique, l’automne est le bon moment pour agir : les assemblées générales annuelles se tiennent majoritairement entre octobre et décembre, et les troubles de l’été ont laissé des traces fraîches. Faites inscrire la résolution à l’ordre du jour par le syndic, en joignant un projet de clause rédigé avec précision : visez expressly l’interdiction de « la location en meublés de tourisme est interdite dans les locaux à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. », selon la formule du contentieux caennais à l’origine de la QPC (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 25-40.030). Rassemblez en amont les preuves des nuisances de l’été, car même avec la majorité des deux tiers, un vote documenté dissuade les contestations. Si votre règlement ne contient aucune clause d’habitation bourgeoise, commencez par faire auditer le règlement : l’ajout préalable d’une telle clause, lui aussi voté selon les majorités requises, conditionne l’usage du dispositif simplifié. Et si vous êtes le copropriétaire loueur visé par le vote, sachez que l’interdiction régulièrement adoptée s’impose à vous pour l’avenir : la seule voie de contestation consiste à démontrer que l’une des deux conditions faisait défaut ou que la majorité n’était pas réunie, ce qui suppose un examen attentif du procès-verbal et du règlement.
B. Agir contre le voisin qui loue malgré tout : preuves, mise en demeure et juge
Le vote de l’interdiction ne fait pas cesser du jour au lendemain les allées et venues. Quand le loueur maintient son annonce en ligne après le vote, ou quand aucune interdiction n’a encore été adoptée, les voisins disposent de plusieurs leviers qu’il faut actionner dans l’ordre. D’abord, constituez un dossier de preuves solide : captures datées de l’annonce sur la plateforme avec le calendrier des disponibilités, relevés des passages et des nuisances sonores, témoignages écrits des voisins et du gardien, dépôt de plainte pour tapage le cas échéant, et surtout constat d’un commissaire de justice qui décrit la boîte à clés, le va-et-vient et l’état des parties communes. Ce dossier servira aussi bien devant le syndic que devant le tribunal.
Ensuite, écrivez au syndic en recommandé avec copie de ces pièces : le syndic est tenu de faire respecter le règlement de copropriété et peut adresser au loueur une mise en demeure de cesser la location irrégulière. Relancez-le par écrit à chaque nouvel épisode et conservez chaque échange : l’inertie documentée du syndic engage sa responsabilité et justifie que les copropriétaires saisissent eux-mêmes le juge. Parallèlement, vérifiez si l’immeuble relève d’une clause d’habitation bourgeoise stricte : dans ce cas, la location touristique viole directement le règlement, et le syndicat des copropriétaires peut demander en justice la cessation de l’activité sous astreinte, indépendamment de toute procédure administrative de la commune.
Même sans clause ni vote, les troubles répétés ouvrent une action autonome. Des locations saisonnières qui génèrent bruit nocturne récurrent, insécurité dans les parties communes, dégradations et défilé d’inconnus caractérisent un trouble anormal du voisinage que le juge peut faire cesser en interdisant l’activité dans l’immeuble et en allouant des dommages et intérêts aux voisins. Cette voie présente un avantage tactique : elle ne dépend ni de la majorité en assemblée ni de la commune, et elle frappe le loueur là où cela compte, avec une astreinte par jour de retard qui rend la poursuite de l’activité ruineuse. Elle exige en revanche une démonstration rigoureuse : un simple désagrément occasionnel ne suffit pas, et le dossier de constats et de témoignages constitué en amont décide souvent de l’issue.
Enfin, signalez la location à la mairie : à Paris, l’exploitation sans autorisation de changement d’usage expose le loueur aux poursuites de la Ville décrites dans la seconde partie, et votre signalement documenté accélère le contrôle. Les copropriétaires parisiens disposent d’un atout supplémentaire : les agents assermentés de la Ville de Paris mènent des contrôles ciblés dans les immeubles signalés, et la jonction entre votre action en cessation devant le tribunal judiciaire et l’action de la commune pour changement d’usage sans autorisation place le loueur sous une double pression. Coordonnez les calendriers : assignez en cessation dès que le dossier est mûr, sans attendre l’issue du contrôle municipal, car chaque mois de location illicite supplémentaire complique la preuve et use les voisins.
II. Louer votre appartement en Airbnb à Paris : les autorisations et les sanctions de 2026
A. Changement d’usage, enregistrement et règle des 120 jours : le parcours parisien
Le réflexe le plus coûteux consiste à croire que quelques clics sur une plateforme suffisent. À Paris, commune où le changement d’usage est soumis à autorisation, louer un logement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage sans autorisation préalable constitue une infraction, même si le règlement de copropriété l’autorise. La Cour de cassation vient de le rappeler le 3 septembre 2026 dans un arrêt qui fera date : Cass. 3e civ., 3 sept. 2026, n° 25-16.157. Dans cette affaire, une propriétaire dont la demande d’autorisation avait été rejetée par le maire en 2022 avait maintenu sa location saisonnière, en soutenant que son activité, sans prestation hôtelière et autorisée par le règlement de copropriété, restait de nature civile. La cour d’appel d’Aix-en-Provence lui avait donné raison. Cassation : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. » La cour d’appel, qui avait constaté l’usage d’habitation et les locations répétées sans autorisation, avait donc « violé les textes » en rejetant les demandes de la commune « par des motifs inopérants ». Ni l’absence de services hôteliers ni la tolérance du règlement de copropriété ne protègent : seule l’autorisation administrative compte.
Cette sévérité s’appuie sur un socle ancien que la Cour de cassation n’a jamais desserré. Le article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable », et Paris a pris cette décision depuis longtemps. Dès 2021, la troisième chambre civile jugeait que « les articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation sont conformes à la directive 2006/123 du 12 décembre 2006 » (Cass. 3e civ., 18 fév. 2021, n° 19-13.191), validant au regard du droit européen le régime parisien d’autorisation préalable. Dans cette espèce, deux locations de quatre et six mois à une clientèle de passage avaient suffi à caractériser le changement d’usage : la brièveté s’apprécie au regard du caractère répété et de la clientèle de passage, pas d’un seuil magique. Retenez la formule : dès que le logement tourne avec des occupants qui n’y élisent pas domicile, vous êtes dans le champ de l’autorisation.
Deux confusions fréquentes coûtent très cher aux propriétaires. La première consiste à croire que le classement du logement en meublé de tourisme vaut autorisation : la Cour de cassation a tranché le 27 juin 2024 : « En statuant ainsi, alors qu’une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131). Étoiles et classement rassurent les voyageurs, jamais le juge. La seconde confusion touche le numéro d’enregistrement : Croire que l’obtention du numéro d’enregistrement vaut autorisation du logement est un raisonnement incorrect. L’enregistrement et l’autorisation de changement d’usage répondent à des obligations distinctes et cumulatives. Le article L. 324-1-1 du code du tourisme définit les meublés de tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois », et impose à tout loueur une déclaration préalable auprès du téléservice national qui délivre un numéro à faire figurer sur chaque annonce. Ce numéro prouve que vous êtes déclaré, pas que vous êtes autorisé à changer l’usage.
À Paris, le parcours complet comporte donc trois étages. Premier étage, le changement d’usage : l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation confie au maire de la commune la délivrance de l’autorisation préalable au changement d’usage, en précisant qu’elle peut être subordonnée à une compensation prenant la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux affectés à un autre usage. À Paris, pour une résidence secondaire exploitée en meublé touristique, cette compensation consiste à créer de la surface d’habitation ailleurs, selon des règles fixées par quartier : le coût de l’opération dépasse souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros et suppose un montage suivi par un professionnel, car l’autorisation accordée contre compensation est attachée au local et publiée au fichier immobilier. Les arrondissements centraux appliquent les conditions les plus strictes, et le projet doit être étudié au regard du plan local d’urbanisme avant tout dépôt. Deuxième étage, l’enregistrement : déclarez le meublé sur le téléservice, obtenez le numéro et affichez-le sur chaque annonce, sachant que le système national entré en vigueur en 2026 monte en puissance avec une période de transition pour les numéros communaux déjà délivrés. Troisième étage, la limite annuelle pour la résidence principale : à Paris, un logement qui constitue votre résidence principale ne peut être loué en meublé touristique au-delà de 120 jours par an, et les plateformes doivent bloquer les calendriers au-delà du plafond. Dépasser ce plafond avec votre résidence principale ou exploiter une résidence secondaire sans autorisation expose aux mêmes poursuites.
Les plateformes ne vous protégeront pas : le article L. 324-2-1 du code du tourisme leur impose d’informer le loueur de ses obligations, d’obtenir de lui « préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l’annonce de location, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations » ainsi que le numéro de déclaration, et de publier ce numéro dans chaque annonce. Les communes accèdent en outre aux données d’activité des locations. Autrement dit, l’annonce elle-même fournit à la Ville la preuve de l’exploitation : calendrier, tarifs, numéro manquant ou fantaisiste. Ne comptez ni sur l’anonymat ni sur l’argument du petit complément de revenu : les contrôles parisiens ciblent autant le studio loué 200 nuits par an que l’appartement familial, et les agents assermentés croisent les annonces avec les registres d’autorisation. Dernier point de vigilance pour les acheteurs : les meublés de tourisme sont désormais soumis à des exigences minimales de performance énergétique qui se rapprochent de celles des locations nues, et un logement mal classé complique à la fois l’autorisation et la rentabilité. Avant d’acheter pour louer en saisonnier, faites auditer le diagnostic de performance énergétique et ses recours possibles, comme nous l’expliquons dans notre dossier sur l’achat d’une passoire thermique et le recours contre un DPE faux.
B. Amende jusqu’à 100 000 euros et retour à l’habitation : comment se défendre
Quand la Ville de Paris assigne, l’addition est redoutable. Le article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » Le juge, statuant selon la procédure accélérée au fond, ordonne en outre le retour du local à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe, puis prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile. Pour un studio de 25 mètres carrés, l’astreinte théorique atteint 25 000 euros par jour : à ce stade, défendre le dossier en amont n’est plus une option, c’est une nécessité. Et les fausses déclarations aggravent encore la situation, puisque l’article L. 651-3 du même code punit d’un an d’emprisonnement et de 80 000 euros d’amende quiconque « a, pour l’une quelconque des déclarations prévues » par le livre VI, « sciemment fait de fausses déclarations » ou dissimulé des locaux soumis à déclaration.
La jurisprudence récente a fermé les dernières échappatoires. D’abord, l’amende se calcule par personne et par local : « Le montant de l’amende ainsi encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. » (Cass. 3e civ., 11 juil. 2024, n° 22-24.020). Les indivisaires et les époux copropriétaires ne partagent donc pas une seule amende : chacun encourt sa propre condamnation pour le même local, et la solidarité ne joue pas automatiquement. Ensuite, le sous-locataire n’est pas à l’abri derrière le bailleur : « Le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est passible d’une condamnation au paiement de l’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du même code » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 22-10.187). Le montage qui consiste à sous-louer en saisonnier un logement loué nu, en espérant que seul le propriétaire réponde, échoue : l’amende frappe l’exploitant réel. Enfin, l’arrêt du 3 septembre 2026 cité plus haut achève de verrouiller le contentieux : autorisation municipale rejetée puis passage outre, règlement de copropriété tolérant, activité présentée comme civile. Rien n’y fait, la cassation est prononcée et l’affaire renvoyée devant une cour d’appel autrement composée, avec 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge de la propriétaire.
Face à une assignation, quatre axes de défense restent sérieux et doivent être plaidés ensemble. Premier axe, l’usage du local : si le bien n’était pas à usage d’habitation à la date de référence et n’a jamais reçu d’autorisation de changement d’usage depuis, l’infraction manque de base. La charge de la preuve de l’usage illicite pèse sur la commune, et l’historique du local se démontre par tout mode de preuve : actes anciens, autorisations d’urbanisme, attestations. Attention toutefois au piège : un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage à n’importe quel moment au cours des trente dernières années, et une autorisation d’urbanisme qui change la destination ne vaut preuve que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage. Deuxième axe, la réalité de l’exploitation : local occupé par le propriétaire, séjours longs relevant du bail mobilité ou de la location étudiante de neuf mois, absence de répétition et de clientèle de passage. Les relevés de la plateforme, les contrats et les justificatifs d’occupation font la différence entre une location saisonnière et une jouissance privative. Troisième axe, la régularisation : déposez sans attendre une demande d’autorisation complète ou cessez l’exploitation et remettez le local en habitation avant l’audience. Le juge tient compte de la cessation et de la bonne foi pour moduler l’amende, alors que la poursuite de l’activité après assignation aggrave systématiquement la condamnation et précipite l’astreinte. Quatrième axe, la proportionnalité du montant : l’amende est un plafond, pas un tarif, et le juge la fixe au regard de la gravité, de la durée, des revenus tirés et de la situation personnelle. Un dossier chiffré avec précision, qui documente l’arrêt de l’activité et l’absence d’antécédent, obtient régulièrement des montants très inférieurs au plafond.
Deux situations parisiennes appellent une vigilance particulière. Les indivisions familiales et les sociétés civiles immobilières qui exploitent un ou plusieurs studios doivent auditer chaque local séparément : l’amende se prononçant par personne et par local, un portefeuille de trois studios détenus par deux associés expose à six condamnations potentielles, et la cessation doit porter sur tous les locaux avant l’audience pour peser sur la modulation. Les locataires qui sous-louent sur les plateformes pour payer leur loyer parisien encourent l’amende au même titre que le propriétaire, en plus de la résiliation de leur bail pour sous-location prohibée : avant de mettre en ligne la moindre annonce, relisez votre bail et renoncez si la sous-location est interdite, car le gain de quelques mois de loyer ne pèse rien face à une amende civile et une expulsion. Dans tous les cas, ne laissez pas passer les délais : l’assignation devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond impose un calendrier resserré, et chaque semaine d’exploitation supplémentaire après l’assignation renchérit le dossier. Faites constituer dès réception de l’acte un dossier complet avec un avocat : historique d’usage, preuves d’occupation, demande d’autorisation ou preuve de cessation, et chiffrage précis des revenus et des charges.
Conclusion
La rentrée 2026 a clarifié le match entre copropriétés et locations saisonnières. Côté copropriété, la validation constitutionnelle du 19 mars 2026 sécurise le vote d’interdiction à la majorité des deux tiers pour les résidences secondaires des immeubles à clause d’habitation bourgeoise, et les assemblées générales d’automne offrent la fenêtre idéale pour l’adopter avec un dossier de nuisances documenté. Côté exploitation, l’arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2026 rappelle que la location répétée de courte durée sans autorisation constitue un changement d’usage sanctionné par une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local et par personne, un retour forcé à l’habitation et une astreinte dissuasive, sans que le classement touristique, le numéro d’enregistrement ou la tolérance du règlement de copropriété ne protègent. À Paris, ajoutez la compensation pour les résidences secondaires, le plafond de 120 jours pour la résidence principale et les contrôles croisés entre annonces et registres municipaux. Voisins excédés comme propriétaires avisés ont donc intérêt à agir vite : les uns en faisant voter l’interdiction et en saisissant le juge de la cessation, les autres en déposant une demande d’autorisation complète ou en cessant l’activité avant l’assignation. Dans les deux camps, le dossier qui gagne est celui qui est constitué tôt, avec des preuves datées et les bons textes.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Un Airbnb trouble votre immeuble, votre assemblée générale doit voter l’interdiction, ou la Ville de Paris vous poursuit pour changement d’usage sans autorisation. Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour examiner votre règlement de copropriété, vos preuves de nuisances ou votre demande d’autorisation, et construire la stratégie adaptée. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. À Paris et en Île-de-France, nous intervenons devant le tribunal judiciaire de Paris, les assemblées générales du ressort et les services d’urbanisme des communes concernées.