Dans treize jours, le bail d’habitation change de visage. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit les contrats types de location : à compter du 1er octobre 2026, tout bail conclu ou renouvelé devra reprendre une clause résolutoire conforme au délai légal de six semaines, viser le non-versement du dépôt de garantie et proposer de nouvelles clauses facultatives sur l’assurance, les troubles de voisinage et la résidence principale. L’enjeu est concret et immédiat : un commandement de payer qui vise le mauvais délai, un bail qui mentionne encore deux mois alors que la loi impose six semaines, et c’est une procédure de résiliation qui s’effondre devant le juge des contentieux de la protection. Bailleur à Paris ou en Île-de-France, locataire qui vient de recevoir un commandement, gestionnaire qui administre des centaines de lots : voici ce que le nouveau contrat vous impose, quel délai viser selon la date exacte de votre bail, et comment sécuriser chaque étape jusqu’à l’audience.
I. Nouveau contrat de location au 1er octobre 2026 : ce qui change vraiment pour votre bail
La notice officielle du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, est limpide sur le calendrier : l’article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. Le texte modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et concerne les locations nues, les locations meublées et les colocations à bail unique soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les baux en cours n’ont pas à être refaits, mais chaque nouveau bail signé à partir d’octobre, chaque renouvellement exprès, devra reprendre le nouveau modèle. Pour un bailleur parisien qui remet un logement en location à la rentrée, pour une agence qui fait signer des baux chaque semaine, la mise à jour des modèles est urgente : faire signer après le 1er octobre un contrat type périmé, c’est installer dès l’origine une faille que le locataire et son avocat exploiteront au premier impayé.
A. Clause résolutoire à six semaines et dépôt de garantie non versé : le nouveau bail écrit noir sur blanc
Pendant trois ans, le droit des baux a vécu avec un paradoxe dangereux. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite avait rendu la clause résolutoire obligatoire dans tout bail d’habitation, étendue au non-versement du dépôt de garantie, et réduit de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire après commandement de payer. Mais le contrat type annexé au décret de 2015 continuait de mentionner deux mois. Des centaines de commandements et de procédures se sont retrouvés fragilisés par ce décalage entre le modèle officiel et la loi. Le décret du 6 juillet 2026 referme enfin cette faille : le nouveau contrat type prévoit la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, avec effet six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Concrètement, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose désormais dans tout bail d’habitation une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Deux semaines de gagnées par rapport à l’ancien délai de deux mois : dans un dossier où la dette grossit chaque mois, cela représente souvent un terme de loyer supplémentaire évité. Mais attention au contresens le plus fréquent : la résiliation de plein droit ne signifie jamais que le bailleur reprend les clés ou fait sortir le locataire six semaines après le commandement. L’expulsion d’un lieu habité suppose toujours une décision du juge des contentieux de la protection qui constate l’acquisition de la clause, puis la signification d’un commandement de quitter les lieux, et le respect des délais légaux. Le bailleur qui changerait les serrures ou couperait les fluides s’exposerait à des poursuites pénales pour violation de domicile et à des dommages-intérêts, quelle que soit la dette.
La seconde nouveauté mérite une vigilance particulière : le non-versement du dépôt de garantie devient une cause autonome de résiliation. Il ne s’agit pas de la restitution en fin de bail, litige classique de la rentrée étudiante, mais du locataire qui n’a jamais réglé la somme convenue à son entrée dans les lieux. Ce contentieux est entièrement nouveau et la preuve sera le nerf de la guerre : le bailleur devra démontrer l’absence de versement alors que le locataire affirmera parfois avoir payé en espèces, qu’un tiers aura effectué un virement sans référence claire ou que les documents d’entrée se contrediront. Avant d’engager une procédure sur ce fondement, le bailleur avisé constitue son dossier : relevé bancaire, reçu, quittance, comptabilité du gestionnaire, échanges écrits au moment de l’état des lieux d’entrée. À Paris, où les dépôts de garantie d’un deux-pièces dépassent couramment 2 000 euros, ce nouveau levier servira surtout aux bailleurs confrontés à des entrées dans les lieux arrangées sans paiement réel, mais il ne dispensera jamais du commandement de payer ni du passage devant le juge.
Le nouveau contrat type ajoute enfin une mention facultative mais utile : le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. L’objectif affiché est de joindre rapidement un locataire en difficulté avant que la dette ne s’installe, car un premier retard résulte souvent d’un changement de coordonnées bancaires, d’un décalage d’aide au logement ou d’un accident de la vie. Le téléphone ne remplace toutefois jamais l’écrit : relances, propositions d’échéancier et mises en demeure doivent rester sur un support conservable, car ce sont ces pièces que le juge réclamera. À chaque étape, la règle d’or demeure celle de l’article 1225 du code civil : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un commandement qui oublie de viser la clause, ou qui vise un délai erroné, est un acte nul qui fait repartir tout le compteur à zéro.
B. Assurance habitation, troubles de voisinage et location Airbnb : les nouvelles clauses résolutoires facultatives à manier avec précision
À côté de la clause obligatoire pour impayés, le décret complète les cas facultatifs de résiliation de plein droit, et chacun obéit à son propre régime. Le nouveau contrat type prévoit ainsi une clause de résiliation de plein droit pour la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, qui ne produit effet qu’un mois après commandement demeuré infructueux. Le délai n’est donc pas de six semaines mais d’un mois, et le commandement doit viser expressément ce fondement. En pratique parisienne, le défaut d’assurance se découvre souvent à l’occasion d’un dégât des eaux : le bailleur qui adresse chaque année une demande d’attestation et conserve les relances écrites se constitue une preuve décisive. Le locataire, de son côté, doit savoir qu’une simple attestation annuelle suffit à paralyser la clause, et que le bailleur ne peut pas exiger une compagnie particulière ni un niveau de garantie supérieur aux risques locatifs. La sanction est proportionnée : un mois pour régulariser, contre six semaines pour la dette de loyer.
Le texte vise ensuite le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. La condition est redoutable de précision : une plainte, une main courante, des courriers du syndic ou une pétition des voisins ne suffisent pas à faire jouer la clause. Il faut une décision de justice définitive qui constate les troubles, c’est-à-dire un jugement passé en force de chose jugée. Concrètement, le bailleur excédé par un locataire bruyant devra d’abord agir ou faire agir en cessation des troubles et obtenir une condamnation définitive, avant de pouvoir invoquer la résiliation de plein droit sur ce fondement. Pour les copropriétés parisiennes où les conflits de voisinage s’enveniment vite, ce rappel est salutaire : la voie rapide de la clause résolutoire reste fermée tant que le trouble n’a pas été judiciairement constaté. Les victimes de nuisances, elles, conservent leurs recours propres, notamment l’action en cessation et en indemnisation contre l’auteur des troubles, indépendamment du bail.
Troisième innovation, la plus commentée : lorsque le logement est soumis à la servitude de résidence principale prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, créée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, le bail peut imposer l’occupation exclusive à titre de résidence principale, assortie d’une clause résolutoire. Mais les conditions cumulatives sont strictes : la commune doit avoir délibéré, le plan local d’urbanisme modifié en ce sens, et le logement être une construction nouvelle dans le secteur délimité. Surtout, la clause ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. La découverte d’une annonce Airbnb ne déclenche donc aucune résiliation automatique. Cet article L. 481-4 précise que « Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation et des moyens à la disposition de l’intéressé pour y remédier. » Le maire peut assortir la mise en demeure d’une astreinte « d’un montant qu’il fixe et qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard », le total ne pouvant excéder 100 000 euros. Le propriétaire parisien qui découvre son appartement sous-loué à la nuitée ne doit donc pas miser sur cette clause naissante : ses armes restent l’interdiction de sous-louer sans accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du sous-loyer, avec résiliation et restitution des sous-loyers indûment perçus, ainsi que les règles de changement d’usage et les sanctions administratives de la Ville de Paris, particulièrement actives dans la capitale. Rappelons que l’article L. 324-1-1 du code du tourisme définit les meublés de tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois », et impose une déclaration préalable avec numéro d’enregistrement : autant d’obligations dont la violation alimente les sanctions, mais sur des fondements distincts de la nouvelle clause du bail.
En synthèse, le nouveau contrat type offre au bailleur une boîte à outils plus complète mais plus technique : six semaines pour les impayés et le dépôt non versé, un mois pour l’assurance, décision définitive préalable pour les troubles de voisinage, mise en demeure du maire pour la résidence principale. Chaque fondement exige son propre commandement, son propre délai, sa propre preuve. Le bailleur qui mélange les délais dans un commandement unique prend le risque d’une nullité qui anéantira des mois de procédure. Le locataire qui reçoit un tel acte doit le faire vérifier ligne par ligne : un vice de forme, et la clause ne joue pas.
II. Commandement de payer : viser le bon délai selon la date exacte de votre bail
C’est la question que les bailleurs et les gestionnaires posent chaque jour aux avocats : faut-il viser six semaines ou deux mois dans le commandement de payer ? La réponse ne dépend pas de la date à laquelle l’acte est délivré, mais de la date du bail et de la rédaction exacte de sa clause. Se tromper, c’est offrir au locataire une nullité qui efface des mois de procédure et des milliers d’euros de dette. À treize jours de l’entrée en vigueur du nouveau contrat type, voici la méthode complète pour viser juste, bail par bail.
A. Bail signé avant octobre 2026 : pourquoi votre commandement de payer peut être nul
Le principe fondateur tient en une phrase de l’article 2 du code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » Saisie pour avis sur ce point précis, la Cour de cassation a tranché le 13 juin 2024 par un avis publié au Bulletin : la réduction du délai à six semaines ne modifie pas les délais stipulés dans les clauses des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ces contrats restent régis par les stipulations convenues entre les parties, dans le cadre de la loi applicable au jour de la conclusion du bail, et le juge ne peut en réécrire les termes. Autrement dit, le juge ne réécrit pas votre bail : c’est la clause signée qui commande.
En pratique, quatre situations doivent être distinguées avec rigueur. Premièrement, le bail conclu avant le 29 juillet 2023 avec une clause prévoyant deux mois : ce délai contractuel reste applicable et le commandement doit être préparé à partir du contrat réel, non du texte actuel de l’article 24. Deuxièmement, le bail conclu ou renouvelé entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026 : la loi prévoyait déjà six semaines, mais la plupart des modèles mentionnaient encore deux mois. C’est la période la plus dangereuse : il faut lire la clause effectivement signée. Si elle stipule deux mois, la prudence commande de viser deux mois, car la jurisprudence protège la stipulation contractuelle ; viser six semaines contre la lettre du contrat, c’est prendre le risque d’une nullité plaidée avec succès par la défense. Troisièmement, le bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 : le nouveau contrat type impose six semaines et tout commandement doit viser ce délai. Quatrièmement, les baux tacitement reconduits après l’entrée en vigueur de la loi : c’est aujourd’hui une zone d’incertitude, la reconduction tacite n’étant ni une conclusion ni un renouvellement exprès. En cas de doute, la règle d’or du praticien s’applique : retenir le délai le plus long. Quinze jours d’attente coûtent toujours moins cher qu’une procédure à recommencer depuis zéro, avec une dette qui continue de courir.
Le formalisme du commandement est tout aussi vital que le délai. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exige que le commandement de payer contienne, à peine de nullité, six mentions : le délai de six semaines laissé au locataire pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte détaillé de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais le locataire s’expose à une résiliation judiciaire suivie d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département avec son adresse exacte, et la possibilité de demander à tout moment un délai de grâce au juge sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Chaque mention manquante est une cause de nullité. À Paris, l’adresse du Fonds de solidarité pour le logement de Paris doit être exacte et à jour ; un copier-coller d’un modèle de province invalide l’acte. Lorsque le bail est garanti par une caution, l’exigence redouble : le commandement doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Le commissaire de justice parisien qui signifie le commandement au locataire doit donc, dans la foulée, signifier à la caution : deux actes, deux délais, zéro approximation.
Deux mécanismes de signalement automatique complètent le dispositif et piègent les bailleurs distraits. D’une part, lorsque le locataire accumule un impayé continu de deux mois ou une dette équivalente à deux fois le loyer mensuel hors charges, et que le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, le commandement déclenche une procédure de signalement aux organismes sociaux avec diagnostic social et financier. D’autre part, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales ne peuvent assigner avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, sous peine d’irrecevabilité. Et dans tous les cas, l’assignation doit être notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Manquer cette notification au préfet, c’est voir son assignation déclarée irrecevable le jour de l’audience, après des mois d’attente. Le contentieux parisien, engorgé, ne pardonne pas : une irrecevabilité en 2026 repousse l’affaire utile de six à neuf mois.
B. Après le commandement : juge, délais de paiement et expulsion à Paris et en Île-de-France
Le délai écoulé sans paiement intégral, le bailleur fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, à Paris le tribunal judiciaire de Paris. L’assignation tend au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à la condamnation au paiement de la dette et, le plus souvent, à l’expulsion. Mais le juge n’est pas une chambre d’enregistrement : la loi lui permet d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Deux conditions cumulatives, donc : capacité à régler la dette et reprise du loyer courant avant l’audience. Le locataire qui a repris ses paiements et propose un échéancier sérieux obtient très souvent des délais ; s’il s’y tient, la clause est réputée n’avoir jamais joué. Le bailleur doit intégrer cette réalité : un dossier où le locataire paie de nouveau le loyer courant a peu de chances d’aboutir à une expulsion, et une négociation d’échéancier homologuée vaut souvent mieux qu’un jugement incertain.
Ce régime spécial déroge au droit commun des délais de grâce : l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En matière de bail d’habitation, le délai peut atteindre trois ans, et le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette et le respect des obligations du bailleur, notamment l’obligation de délivrance et d’entretien. Le locataire parisien qui conteste des charges abusives, un complément de loyer illicite au regard de l’encadrement des loyers ou des travaux incombant au bailleur a donc intérêt à produire ces pièces devant le juge : la dette peut fondre, et avec elle le fondement de la résiliation. Lorsque le locataire relève d’une procédure de surendettement, l’articulation est encore plus protectrice : le juge accorde des délais alignés sur le plan conventionnel ou les mesures imposées par la commission, dès lors que le loyer courant est repris. Le bailleur confronté à un locataire surendetté doit suivre la procédure collective de près et déclarer sa créance : ignorer le surendettement, c’est plaider dans le vide.
Si le juge constate l’acquisition de la clause et ordonne l’expulsion, la procédure d’expulsion du locataire reste strictement encadrée par le code des procédures civiles d’exécution. D’abord, l’article L. 412-1 de ce code prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » Le juge peut en outre accorder des délais renouvelables : l’article L. 412-3 du même code dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Ensuite, la trêve hivernale suspend toute exécution : l’article L. 412-6 du même code dispose que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Un jugement obtenu en octobre 2026 ne s’exécutera donc, sans relogement, qu’à compter du 1er avril 2027. Enfin, l’expulsion matérielle suppose le concours de la force publique lorsque l’occupant refuse de partir, avec instruction du dossier par la préfecture : à Paris, ces délais administratifs allongent encore le calendrier. Le bailleur parisien doit raisonner en dix-huit à vingt-quatre mois entre le premier impayé et la reprise effective des lieux, et provisionner la perte : c’est ce réalisme financier qui commande d’agir dès le premier retard, de relancer par écrit, de faire délivrer le commandement sans tarder et de ne jamais laisser la dette atteindre un niveau irrécouvrable.
Pour le locataire parisien ou francilien qui reçoit un commandement, la conduite à tenir est méthodique : vérifier le délai visé au regard de la date du bail et de la clause signée, contrôler chacune des six mentions obligatoires et l’adresse du Fonds de solidarité pour le logement, saisir ce fonds sans attendre pour solliciter une aide financière, reprendre si possible le paiement du loyer courant, et demander au juge des délais de paiement en produisant un budget précis et un échéancier réaliste. Chaque erreur du bailleur — mauvais délai, mention manquante, caution non avisée dans les quinze jours, préfet non notifié six semaines avant l’audience — est un moyen de nullité ou d’irrecevabilité à soulever. Et lorsque le logement présente des désordres ou que le loyer paraît excessif au regard de l’encadrement applicable à Paris, ces contestations, preuves à l’appui, peuvent réduire la dette et faire échec à la résiliation. Dans ce contentieux technique où chaque date compte, l’assistance d’un avocat dès la réception du commandement change l’issue bien plus souvent qu’on ne l’imagine.
Conclusion
Le 1er octobre 2026 n’est pas une simple date administrative : c’est le jour où le contrat type rattrape enfin la loi, où la clause de six semaines et le dépôt de garantie non versé entrent dans chaque nouveau bail, où l’assurance, les troubles de voisinage et la résidence principale obtiennent leur propre régime de résiliation. Pour le bailleur, la marche à suivre tient en trois réflexes : mettre à jour ses modèles avant octobre, lire la clause exacte de chaque bail avant de faire délivrer un commandement, et viser le délai que le contrat signé impose — deux mois pour les baux anciens qui le stipulent, six semaines pour les nouveaux. Pour le locataire, la vigilance porte sur chaque mention du commandement et sur la reprise du loyer courant avant l’audience, condition des délais de paiement. Et pour tous, à Paris comme en Île-de-France, le calendrier judiciaire et la trêve hivernale commandent d’agir vite et par écrit. La réforme donne aux bailleurs des outils plus rapides ; elle ne leur épargne ni le juge, ni les formes, ni la preuve. Ceux qui maîtriseront ces trois exigences gagneront leurs procédures ; les autres les recommenceront.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous êtes bailleur et un loyer reste impayé, ou locataire et vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire ? Le cabinet vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, pour vérifier votre bail, votre délai et vos pièces. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. Intervention à Paris et dans toute l’Île-de-France, devant le juge des contentieux de la protection et à chaque étape de la procédure d’expulsion.