Votre assemblée générale de copropriété s’est tenue en septembre ou se tiendra en octobre, et le procès-verbal vient d’arriver en lettre recommandée : ravalement voté à 80 000 euros, changement de syndic imposé, répartition des charges modifiée, autorisation de travaux pour un voisin. Vous estimez la décision illégale ou le vote irrégulier, et vous vous demandez comment la contester, dans quel délai et devant quel juge. La réponse tient en une règle stricte : seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Et ce délai vient d’être verrouillé par la Cour de cassation : dans un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile juge qu’il court dès le lendemain de la première présentation du recommandé, même si vous avez retiré le pli plus tard. Autrement dit, attendre d’avoir lu tranquillement le procès-verbal pour réagir peut déjà vous rendre forclos. Les assemblées d’automne concentrent les votes les plus coûteux de l’année, travaux d’hiver, budgets, contrats de syndic, et chaque résolution irrégulière peut être annulée par le tribunal judiciaire si vous agissez vite et avec les bonnes pièces. Ce guide explique qui peut agir, ce qu’il faut attaquer en priorité cet automne et comment obtenir l’annulation, avec les textes exacts, la jurisprudence la plus récente et la marche à suivre à Paris et en Île-de-France.

I. Qui peut contester une décision d’AG de copropriété et dans quel délai en 2026 ?

A. Êtes-vous copropriétaire opposant ou défaillant, seul cas pour agir ?

La loi réserve l’action aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants. Le texte est limpide : Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Ce deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis commande tout le contentieux. L’opposant est celui qui a voté contre la résolution attaquée ; le défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté au moment du vote. Si vous avez voté pour, même par erreur ou sous la pression de la séance, vous ne pouvez plus contester cette résolution : votre vote favorable vous prive de la qualité pour agir. Cette sélection explique pourquoi la préparation commence en séance : faire consigner son vote contre au procès-verbal, résolution par résolution, conditionne l’action future. Un copropriétaire arrivé en retard et absent lors d’un vote précis est défaillant pour cette résolution et peut l’attaquer, tandis qu’un copropriétaire présent qui s’est abstenu n’a ni voté contre ni été absent, situation fragile qu’il vaut mieux éviter en votant clairement contre tout projet contestable.

Le statut d’opposant ou de défaillant s’apprécie résolution par résolution, pas pour l’assemblée entière. Vous pouvez donc avoir voté pour le budget et contre les travaux de ravalement, puis attaquer uniquement la résolution sur les travaux. Le procès-verbal fait foi de votre vote : vérifiez dès réception que votre opposition y figure exactement, car une mention erronée ou absente complique la preuve de votre qualité. Si le procès-verbal ne mentionne pas votre vote contre alors que vous l’avez exprimé, écrivez aussitôt au syndic en recommandé pour exiger la rectification et conservez la preuve de votre courrier, sans pour autant laisser courir le délai de deux mois. Le syndicat des copropriétaires, défendeur à l’action, ne manque jamais de soulever le défaut de qualité pour agir quand le procès-verbal est ambigu : l’arrêt rendu le 16 avril 2026 par la troisième chambre civile, sur le pourvoi n° 24-18.842, montre d’ailleurs un syndicat qui a obtenu l’irrecevabilité de la demande du copropriétaire, avec condamnation aux dépens et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enjeu de la qualité pour agir est donc financier autant que procédural. La même loi nimpose aucune condition de tantièmes : un petit porteur de millièmes conteste dans les mêmes conditions qu’un gros copropriétaire, et plusieurs opposants peuvent agir ensemble ou séparément contre la même résolution.

Le défendeur à l’action est toujours le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, jamais le syndic à titre personnel ni les voisins qui ont voté pour. L’assignation vise donc le syndicat, et c’est lui qui supporte les conséquences de l’annulation. Cette architecture explique aussi pourquoi l’action profite à toute la copropriété quand elle aboutit : la résolution annulée disparaît pour tout le monde, y compris pour ceux qui avaient voté pour. Inversement, si votre action est déclarée irrecevable ou rejetée, les autres opposants qui n’ont pas agi dans leur propre délai ne peuvent pas se greffer sur votre instance après l’expiration des deux mois. Chacun doit donc surveiller son propre délai, même quand un voisin a déjà assigné. Pour les couples et les indivisaires, chaque copropriétaire dispose de sa propre qualité : en indivision, chaque indivisaire copropriétaire peut agir. Pour les sociétés civiles immobilières porteuses de lots, c’est la société, représentée par son gérant, qui assigne. Enfin, l’acquéreur d’un lot vendu après l’assemblée peut contester les décisions antérieures à son acquisition dès lors qu’il est devenu copropriétaire opposant ou défaillant au sens du texte, situation fréquente à l’automne quand les ventes conclues pendant l’été se combinent avec des assemblées de septembre : le nouveau propriétaire reçoit le procès-verbal et découvre des travaux votés avant son arrivée.

B. Quand court vraiment le délai de deux mois pour assigner ?

Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 16 avril 2026 : Il résulte des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, 18 du décret du 17 mars 1967 et 64, alinéa 1er, du même décret dans sa version antérieure à celle issue du décret du 22 décembre 2025, que les actions en contestation des décisions des assemblées générales des copropriétaires doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois qui court à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée, et que, lorsque cette notification est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce délai a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Cet arrêt, Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 avril 2026, pourvoi n° 24-18.842, arrêt n° 260 FS-B, rejet, tranche un débat qui empoisonnait les copropriétaires : le demandeur soutenait que le délai ne devait courir qu’à compter du retrait effectif du pli, puisqu’il l’avait retiré et agi dans les deux mois de cette réception. La Cour répond que le texte ne distingue pas selon que le pli est ou non retiré : première présentation au domicile, lendemain, le compteur tourne, que vous soyez allé chercher le pli ou non.

Concrètement, si le facteur présente le recommandé le 6 octobre 2026 et que vous le retirez le 20 octobre, votre délai de deux mois a commencé le 7 octobre, pas le 20. Le copropriétaire qui attend la fin des vacances de la Toussaint, qui laisse l’avis de passage sur la porte ou qui confond date de retrait et point de départ perd des semaines décisives et risque la forclusion. La Cour admet la sévérité du mécanisme mais le valide au regard du droit d’accès au juge : le copropriétaire, qui dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée, conserve un délai pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué. Les juges ajoutent que ces règles poursuivent un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et, notamment, dans la mise à exécution des décisions collectives, et qu’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé. La tentative du demandeur, qui invoquait l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme pour dénoncer une atteinte disproportionnée au droit d’agir, est donc rejetée. Retenez la méthode de calcul : repérez sur l’avis de réception ou l’enveloppe la date de première présentation, ajoutez un jour, comptez deux mois de date à date, et faites délivrer l’assignation avant cette échéance, avec une marge de sécurité d’au moins une semaine.

Le mode de notification détermine le point de départ, d’où l’importance de vérifier comment le syndic vous a notifié. Par lettre recommandée avec accusé de réception, la règle rappelée ci-dessus s’applique : le texte réglementaire prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. C’est l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige jugé en avril 2026. Depuis, le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 a modifié ce décret, et la version actuelle de l’article 64 organise aussi la notification électronique : Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique. Si votre syndic notifie par voie électronique, le délai court donc dès le lendemain de l’avis électronique, encore plus vite qu’avec le papier. Vérifiez dans le procès-verbal et dans votre contrat de syndic quel mode de notification vous avez accepté, conservez chaque avis de passage et chaque courriel d’avis électronique, et ne comptez jamais à partir de la date où vous avez effectivement pris connaissance du contenu : seule la première présentation compte.

II. Quelles décisions attaquer et comment obtenir l’annulation du juge ?

A. Travaux, charges et syndic : les résolutions d’automne qui tombent

Les assemblées d’automne votent le plus lourd de l’année : ravalement et étanchéité avant l’hiver, chaufferie et contrats d’énergie, réfection des toitures, budgets et appels de fonds, renouvellement ou changement de syndic, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes. Chaque famille de résolutions possède ses causes d’annulation propres, et la première vérification porte toujours sur la majorité requise. Les décisions courantes se prennent à la majorité des présents et représentés, mais les décisions sensibles exigent la majorité de tous les copropriétaires, prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ; b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté. Quand le syndic fait voter la désignation d’un nouveau syndic, une délégation de pouvoir pour signer un gros marché ou l’autorisation donnée à un voisin de percer un mur porteur à la simple majorité des présents, la résolution est annulable pour violation de la majorité légale.

La Cour de cassation contrôle finement ces qualifications de majorité. Dans un arrêt de cassation partielle du 14 juin 2018, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu, pour un escalier de secours métallique empiétant faiblement sur une voie commune de circulation, sans fondations et facilement démontable, que l’autorisation pouvait être accordée à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : voir Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 juin 2018, pourvoi n° 17-18.613, cassation partielle. Le même arrêt annule en revanche le rejet de la demande d’annulation de résolutions faute de réponse aux conclusions qui soutenaient que l’assemblée n’avait pas été informée des conditions matérielles, juridiques et financières d’une scission, au visa de l’article 455 du code de procédure civile. Deux leçons pour votre automne 2026 : d’une part, un syndic ne peut pas faire passer en force à une majorité insuffisante des travaux lourds ou des actes de disposition en les présentant comme de simples décisions courantes ; d’autre part, le défaut d’information préalable des copropriétaires, documents incomplets joints à la convocation, devis manquants, absence d’information sur les conséquences financières, constitue un grief autonome d’annulation. Conservez donc la convocation et toutes ses pièces jointes : la convocation doit en principe être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence, et un dossier de convocation indigent ou tardif fait tomber les résolutions les plus solides en apparence. Les modifications de répartition des charges, très fréquentes quand l’assemblée crée de nouveaux équipements ou modifie les tantièmes, se contestent sur le même terrain, avec un atout supplémentaire prévu par la loi.

Cet atout, c’est la suspension légale de l’exécution et la nouvelle répartition par le juge. La loi prévoit que Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. Autrement dit, pour les gros travaux votés à la majorité de l’article 25 ou à la double majorité de l’article 26, le syndic ne peut pas lancer le chantier pendant votre délai de recours, sauf urgence avérée. Si le syndic passe outre et signe l’ordre de service pendant le délai de deux mois, cette précipitation constitue un argument supplémentaire devant le tribunal et peut fonder une demande d’interruption des travaux. Agissez donc dès la notification : une mise en demeure au syndic de suspendre l’exécution, envoyée en recommandé dans la première semaine, fige la situation et évite le fait accompli du chantier commencé. Pour les charges, la loi ajoute que S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30. Le juge ne se contente pas d’annuler : il refait lui-même la répartition, ce qui donne à votre action un effet directement chiffrable sur vos appels de fonds. Les résolutions sur le syndic, désignation, révocation, contrat et honoraires, se contestent sur la majorité de l’article 25 rappelée ci-dessus et sur la régularité de la mise en concurrence et de l’information préalable. À l’automne, quand les syndics proposent le renouvellement de leur contrat avec augmentation des honoraires, exigez les projets de contrat joints à la convocation et comparez : un contrat voté sans information complète tombe.

B. Assignation devant le tribunal judiciaire : pièces, délais et issue, à Paris et en Île-de-France

L’action en contestation s’introduit par assignation délivrée au syndicat des copropriétaires, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire, et l’assignation est délivrée par commissaire de justice : intégrez ces deux coûts et ces deux délais dans votre calendrier dès la réception du procès-verbal. L’assignation doit être délivrée avant l’expiration du délai de deux mois calculé comme indiqué plus haut, première présentation plus un jour plus deux mois, et non simplement envoyée ou signée : c’est la date de délivrance qui compte. Votre avocat fera viser dans l’assignation votre qualité d’opposant ou de défaillant, la résolution attaquée, les moyens d’annulation et les pièces. Les moyens se combinent utilement : irrégularité de la convocation ou de l’information préalable, violation de la majorité requise, résolution contraire à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires, procès-verbal incomplet ou mensonger. Chaque moyen doit être étayé par une pièce : convocation et ordre du jour, pouvoir donné ou non, feuille de présence, procès-verbal complet, devis et contrats joints ou absents, échanges avec le syndic, avis de réception du recommandé de notification avec la date de première présentation. Photographiez l’enveloppe et l’avis de passage, conservez les courriels d’avis électronique : la preuve du point de départ du délai vous appartient si le syndicat soulève la forclusion.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des particularités pratiques. L’immeuble parisien relève du tribunal judiciaire de Paris, qui traite un volume considérable d’affaires de copropriété : l’assignation doit être précise et chiffrée, car le juge parisien sanctionne les demandes vagues et les dossiers incomplets. Les copropriétés parisiennes votent à l’automne des travaux particulièrement lourds, ravalement avec échafaudages, réfection des toitures en zinc, remplacement des chaudières collectives, mise aux normes des ascenseurs, et les montants par lot atteignent vite plusieurs milliers d’euros : chiffrez votre préjudice dans l’assignation, quote-part indue, surcoût du marché attribué sans mise en concurrence, perte de jouissance. En petite et grande couronne, vérifiez le tribunal compétent du lieu de l’immeuble, Nanterre, Bobigny, Créteil, Évry, Versailles, Pontoise, Melun, et adaptez les délais de déplacement de votre commissaire de justice. Les assemblées d’automne des grandes copropriétés franciliennes votent souvent des budgets de chauffage collectif et des contrats d’énergie pluriannuels : contester la résolution sur le contrat d’énergie exige de produire le contrat comparé et les offres concurrentes, pièces que le conseil syndical peut vous aider à réunir. Quand l’immeuble est en péril ou fait l’objet d’arrêtés, l’urgence permet au syndic d’exécuter malgré le délai de deux mois : dans ce cas, demandez à votre avocat d’assortir l’assignation d’une demande de suspension ou de mesures provisoires devant le juge, en démontrant que les travaux contestés dépassent la stricte urgence.

L’issue de l’action justifie l’investissement quand la résolution est vraiment illégale. Si le tribunal annule la résolution, elle disparaît rétroactivement pour toute la copropriété : les appels de fonds émis sur son fondement deviennent indus, les travaux doivent cesser ou être remis en cause, et le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée s’il veut faire voter un projet régulier. Pour les charges, le juge refait lui-même la répartition, avec effet direct sur vos appels de fonds passés et futurs. Le syndicat qui succombe supporte les dépens et peut être condamné à vous verser une indemnité pour vos frais d’avocat, comme les 3 000 euros mis à la charge du copropriétaire perdant dans l’arrêt du 16 avril 2026 le montrent en miroir : le perdant paie. À l’inverse, si vous agissez hors délai ou sans qualité, votre action est déclarée irrecevable sans examen du fond, et vous supportez vos frais et ceux du syndicat : d’où l’importance du calcul du délai et de la mention de votre vote au procès-verbal. Après le jugement, le syndic doit en tirer les conséquences et informer la copropriété ; s’il persiste à exécuter une résolution annulée, une nouvelle action en responsabilité contre le syndicat et une demande d’injonction s’imposent. Et si vous avez manqué le délai de deux mois, tout n’est pas toujours perdu : d’autres voies existent selon les cas, action en responsabilité contre le syndic pour manquement à ses obligations, contestation des appels de fonds individuels, signalement au conseil syndical pour la prochaine assemblée, mais aucune ne remplace l’annulation directe, qui seule fait tomber la résolution. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 forment un ensemble que votre avocat mobilisera article par article : ne laissez pas passer l’automne sans vérifier chaque résolution qui vous coûte de l’argent.

Conclusion

Contester une décision d’assemblée générale de copropriété à l’automne 2026 obéit à une mécanique implacable : vérifier que vous êtes opposant ou défaillant pour la résolution visée, calculer le délai de deux mois à partir du lendemain de la première présentation du recommandé, et assigner le syndicat devant le tribunal judiciaire avant l’échéance. L’arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026 ne laisse plus aucune place à l’approximation sur le point de départ : le pli présenté fait courir le délai, retiré ou non. Les résolutions d’automne, travaux, charges, contrats de syndic et d’énergie, offrent les plus beaux gisements d’annulation quand la majorité requise n’a pas été respectée, quand l’information préalable était indigente ou quand le syndic a exécuté pendant le délai de suspension. La suspension légale des travaux, la nouvelle répartition des charges par le juge et l’effet collectif de l’annulation donnent à une action bien construite un rendement direct sur vos appels de fonds. Constituez dès aujourd’hui le dossier, convocation, procès-verbal, avis de réception, devis, et faites calculer votre délai par un avocat : en copropriété, les semaines qui suivent la notification valent souvent plusieurs milliers d’euros.

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