Vous poussez la porte de votre appartement après plusieurs semaines d’absence et des inconnus occupent les lieux. La serrure a été changée, des meubles ne vous appartiennent pas encombrent le séjour, et la personne qui vous ouvre brandit parfois un prétendu bail ou une fausse quittance. Chaque année, des milliers de propriétaires vivent cette scène en France, et la sidération conduit aux pires réflexes : faire changer les serrures en l’absence des occupants, couper l’eau ou l’électricité, tenter de reprendre le bien par la force. Ces gestes de justice privée exposent leur auteur à des poursuites pénales et compliquent la suite, alors que la loi organise des voies d’action rapides et efficaces. Depuis la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, précisée par la circulaire du 4 mai 2024 qui impose au préfet d’instruire la demande en 48 heures, le propriétaire d’un logement squatté peut obtenir une évacuation forcée par l’administration sans passer par le juge, à côté du référé expulsion devant le tribunal judiciaire. Encore faut-il distinguer le squat du domicile et l’occupation d’un local vacant, réunir les bonnes preuves dès les premières heures et choisir la voie adaptée à sa situation. Cet article expose la marche à suivre, pièce par pièce, pour faire partir les occupants, récupérer votre bien et obtenir réparation de votre préjudice.
I. Que faire quand on découvre son logement squatté : constats, plainte et preuves
A. Porter plainte, faire constater l’occupation illicite et prouver son droit dans les premières heures
Le premier réflexe détermine souvent l’issue du dossier. Avant toute démarche, vous devez établir trois éléments : votre droit sur le logement, la réalité de l’occupation par des tiers et le caractère frauduleux de leur entrée dans les lieux. Rassemblez votre titre de propriété ou votre bail si vous êtes locataire, vos factures d’énergie, votre taxe d’habitation ou vos avis d’imposition, et tout document établissant que le logement constitue votre domicile ou votre bien : acte notarié, attestation d’assurance habitation, relevés de compteur. Si les squatteurs vous empêchent d’accéder au logement et que vous ne pouvez pas récupérer ces pièces, la loi prévoit que le préfet saisisse lui-même l’administration fiscale dans un délai de 72 heures pour établir votre droit, et le délai d’instruction de 48 heures court à compter de cette réponse. Cette soupape existe précisément pour les propriétaires bloqués hors de chez eux.
Faites ensuite constater l’occupation sans attendre. Déposez plainte au commissariat ou à la gendarmerie pour introduction et maintien sans droit ni titre, et demandez qu’un officier de police judiciaire se déplace pour constater l’occupation illicite : ce constat conditionne la procédure administrative d’évacuation. Faites également établir un constat par un commissaire de justice, qui décrira l’état des serrures, les traces d’effraction, les personnes présentes et leurs déclarations. Photographiez la porte, les boîtes aux lettres, les compteurs, et conservez les échanges écrits avec les occupants. Si les occupants présentent un contrat de bail, ne le déchirez pas et ne le leur arrachez pas : transmettez-le aux enquêteurs, car un faux bail constitue une manoeuvre au sens de la loi pénale et renforce votre dossier au lieu de l’affaiblir.
Le fondement pénal doit être compris avec précision. Aux termes de l’article 226-4 du code pénal, « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Le même article précise que « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Votre résidence secondaire ou le logement que vous laissez vacant entre deux locations, dès lors qu’il contient vos meubles, entre donc dans la protection pénale, et la peine a été portée à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende par la loi du 27 juillet 2023.
Une nuance posée par la Cour de cassation mérite toute votre attention avant de qualifier les faits. Dans un arrêt du 3 juin 2025, la chambre criminelle rappelle que « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » (Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916). Autrement dit, le volet pénal protège le domicile de celui qui a le droit de s’y dire chez lui, tandis qu’un local vide sans meubles ni occupation régulière relève d’abord des voies civiles et administratives d’expulsion. Cette distinction ne vous prive d’aucun recours, mais elle commande de viser le bon fondement : plainte pour violation de domicile quand le bien occupé est bien votre domicile au sens de la loi, action en expulsion des occupants sans droit ni titre dans tous les cas.
Ne cédez jamais à la tentation de reprendre le logement par vos propres moyens. Changer les serrures pendant une absence des occupants, faire enlever leurs affaires, couper l’eau, le gaz ou l’électricité pour les « pousser dehors » : ces comportements peuvent être poursuivis comme des violences, des menaces ou des dégradations, et retournent la procédure contre vous. Le propriétaire qui se fait justice lui-même perd la position de victime et offre aux occupants un moyen de défense, parfois une plainte en retour qui retarde l’évacuation de plusieurs mois. La rapidité légale existe : utilisez-la au lieu de la force.
B. Saisir le préfet pour obtenir la mise en demeure et l’évacuation forcée sans passer par le juge
La voie la plus rapide ne passe pas par le tribunal. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007, profondément remanié par la loi du 27 juillet 2023, permet au propriétaire ou au locataire d’un domicile occupé à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte de demander au préfet l’évacuation forcée des occupants, sans décision de justice préalable. Cette procédure dérogatoire se justifie par l’urgence : le législateur a voulu que la victime d’un délit retrouve la jouissance de son domicile plus vite que dans un litige locatif ordinaire, où l’expulsion suppose un jugement puis un commandement. La fiche détaillée de l’Agence nationale pour l’information sur le logement décrit pas à pas cette la circulaire du 4 mai 2024 relative à la procédure administrative d’évacuation en cas d’occupation illicite, et les préfectures appliquent désormais des formulaires standardisés.
Trois conditions doivent être réunies pour que le préfet puisse agir. Premièrement, vous devez avoir déposé plainte. Deuxièmement, vous devez prouver que le logement constitue votre domicile ou, depuis la loi de 2023, votre propriété : la demande émanant du propriétaire du local occupé est recevable même quand il n’y habite pas, et lorsqu’il s’agit d’un local à usage d’habitation qui n’est pas le domicile, seule la demande du propriétaire est recevable. Troisièmement, l’occupation illicite doit avoir été constatée par un officier de police judiciaire. La circulaire du 4 mai 2024 ajoute une exigence de lecture stricte : l’introduction et le maintien dans les lieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte sont deux conditions cumulatives, et les préfets doivent vérifier l’une et l’autre avant de mettre en demeure.
Une fois votre dossier complet déposé, le représentant de l’État dans le département doit statuer dans un délai de 48 heures. Il ne peut refuser que dans deux cas : la méconnaissance des conditions légales ou un motif impérieux d’intérêt général, interprété strictement, et tout refus doit être motivé et notifié sans délai au demandeur. Avant de décider, le préfet prend en compte la situation personnelle et familiale des occupants, et les instructions invitent à évaluer les possibilités d’hébergement ou de relogement des publics vulnérables, notamment en présence d’enfants mineurs. Cette prise en compte peut conduire à moduler le délai d’exécution fixé dans la mise en demeure, sans faire obstacle à l’évacuation effective dans un délai raisonnable.
La mise en demeure de quitter les lieux obéit ensuite à des délais d’exécution précis, qui diffèrent selon la nature du local. Lorsque le local occupé constitue votre domicile, le délai d’exécution ne peut pas être inférieur à 24 heures. Lorsque le local occupé ne constitue pas votre domicile, par exemple un logement vacant dont vous êtes propriétaire sans y résider, le délai d’exécution est porté à sept jours, et l’introduction d’un référé devant le juge administratif suspend l’exécution de la décision du préfet. La mise en demeure est notifiée aux occupants et au demandeur, affichée en mairie et sur les lieux. Si elle reste sans effet à l’expiration du délai, le préfet procède à l’évacuation forcée avec le concours de la force publique, sauf si vous vous y opposez vous-même dans le délai fixé.
En pratique, adressez votre demande par écrit au préfet du département où se situe le bien, en joignant la copie de votre plainte, vos preuves de propriété ou de domicile, le constat de l’officier de police judiciaire et le constat du commissaire de justice. Conservez la preuve du dépôt et relancez par écrit à l’expiration du délai de 48 heures si aucune décision n’est intervenue : le silence prolongé doit être documenté, car il conditionne vos recours ultérieurs, notamment le référé devant le juge administratif contre une décision de refus ou, dans certains cas, contre une carence. Si le préfet refuse en invoquant un motif d’intérêt général, exigez la motivation écrite et faites-la examiner rapidement : une motivation vague ou stéréotypée se conteste utilement.
Attention à ne pas confondre le squatteur avec le locataire qui se maintient dans les lieux. Le locataire dont le bail est arrivé à son terme, celui dont le bail a été résilié par clause résolutoire ou par jugement, ou l’ancien occupant qui refuse de partir après un congé, n’est pas un occupant entré par voies de fait : la procédure préfectorale de l’article 38 ne s’applique pas à lui. Son expulsion relève de la voie judiciaire classique, avec le délai de deux mois après commandement, les délais gracieux du juge et la trêve hivernale. Qualifier un locataire de squatteur pour tenter la voie préfectorale expose votre demande au rejet et retarde l’ensemble. La rapidité de la procédure administrative est réservée à l’occupation frauduleuse initiale, et c’est cette fraude d’entrée qu’il faut établir.
II. Comment le juge expulse les occupants sans droit ni titre quand la voie préfectorale ne suffit pas
A. Le référé devant le tribunal judiciaire : trouble manifestement illicite, délais supprimés et trêve inapplicable
Quand la procédure préfectorale est impossible ou a échoué, le juge des référés du tribunal judiciaire ordonne l’expulsion dans des délais courts. Le fondement tient en une phrase que la Cour de cassation a érigée en principe : « toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants » (Cass. civ. 3e, 4 juillet 2019, n° 18-17.119). Dans cet arrêt, rendu en référé contre des occupants installés sur une parcelle privée, la Cour ajoute que « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant […] ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ». L’atteinte au droit de propriété, rappelé par l’article 544 du code civil selon lequel « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », justifie à elle seule la mesure d’expulsion, sans que le juge ait à mettre en balance le droit de propriété et le droit au domicile des occupants.
Concrètement, votre avocat fait délivrer par un commissaire de justice une assignation en référé visant les occupants nommément désignés et « tous occupants de leur chef », afin que la décision soit exécutable contre les personnes arrivées en cours de procédure. Le juge compétent est le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, qui peuvent, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et aux termes de l’article 834 du même code, « ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » en cas d’urgence. L’urgence se déduit de l’occupation illicite elle-même et de l’impossibilité pour le propriétaire d’user de son bien. Demandez l’exécution provisoire, une astreinte par jour de retard et la condamnation des occupants aux dépens ainsi qu’à une indemnité au titre des frais de procédure.
La force du référé squat tient surtout à l’éviction des délais protecteurs du droit commun de l’expulsion. En principe, l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution impose que « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux », et l’article L. 412-1 du même code accorde un délai de deux mois après ce commandement. Mais ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». De la même façon, l’article L. 412-3 du même code permet au juge d’accorder des délais aux occupants expulsés, sauf « lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Demandez donc expressément au juge de constater dans sa décision l’entrée par voies de fait ou la mauvaise foi : cette mention supprime le délai de deux mois comme les délais gracieux, et l’expulsion peut être poursuivie dès la signification du commandement.
Le même raisonnement neutralise la trêve hivernale pour le squat du domicile. L’article L. 412-6 du même code sursoit à toute expulsion du 1er novembre au 31 mars, mais prévoit que « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Un squatteur entré par effraction dans votre domicile peut donc être expulsé en plein mois de janvier, sans attendre le printemps. Pour les autres locaux, le juge conserve la faculté de supprimer ou de réduire le sursis, ce qu’il faut solliciter et motiver : dégradations en cours, comportement des occupants, nécessité de relouer. La jurisprudence récente des juges des référés applique ces textes sans hésitation quand les voies de fait sont établies par constat.
Une ordonnance rendue le 19 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Bordeaux illustre la méthode des juges. Saisi par une commune propriétaire d’un immeuble occupé sans autorisation, le juge relève que « l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, contre la volonté de son propriétaire, caractérise une atteinte au principe à valeur constitutionnel du droit de propriété » et que « cette atteinte constitue un trouble manifestement illicite », au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Constatant par procès-verbal que les occupants avaient pénétré dans les lieux « au moyen de voies de fait en ce que l’accès au terrain en cause avait été condamné par l’installation d’un remblai devant le portail, que les défendeurs ont nécessairement dû escalader », il ordonne que « les lieux loués devront être libérés corps et biens dès la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux sans bénéfice des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution », tout en maintenant le sursis hivernal parce que l’immeuble ne constituait pas le domicile de la commune (TJ Bordeaux, ord. réf., 19 septembre 2025, RG n° 25/00930). Retenez la leçon : prouver les voies de fait par un constat précis fait tomber le délai de deux mois, mais le sort de la trêve dépend de la qualification exacte du local, domicile ou non.
B. Dégâts, occupation prolongée et préjudice financier : obtenir réparation et sécuriser son bien
Récupérer les clés ne solde pas le dossier. Faites établir dès la libération des lieux un constat de sortie par un commissaire de justice, avec photographies pièce par pièce : serrures forcées, portes fracturées, sanitaires et cuisine dégradés, graffitis, encombrants abandonnés, compteurs ouverts ou détournés. Faites chiffrer la remise en état par au moins deux entreprises et conservez toutes les factures. Déclarez le sinistre à votre assurance multirisque habitation et à votre protection juridique : selon les contrats, les dégradations par effraction, le vandalisme et les frais de procédure peuvent être partiellement couverts, et la protection juridique prend en charge les honoraires dans la limite des plafonds. Si vous aviez confié le bien à un gestionnaire ou à une conciergerie, réunissez les échanges qui établissent qui surveillait le logement et depuis quand l’occupation dure, car la durée de l’occupation fonde le calcul de l’indemnité.
Le préjudice se réclame sur deux terrains. Au civil, l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Demandez au juge une indemnité d’occupation pour toute la période d’occupation illicite, calculée sur la valeur locative du bien, augmentée du coût des réparations, des loyers perdus si le bien était loué ou proposé à la location, des frais de relogement que vous avez exposés et des frais de procédure. L’indemnité d’occupation sanctionne la privation de jouissance et n’a pas à être confondue avec un loyer : elle court jusqu’à la libération effective, constats à l’appui. Au pénal, constituez-vous partie civile dans la procédure ouverte sur votre plainte pour violation de domicile ou pour dégradations, afin d’obtenir des dommages et intérêts devant le tribunal correctionnel et de faire inscrire la condamnation au casier des auteurs, ce qui facilite l’exécution.
L’exécution contre des occupants souvent insolvables mérite une stratégie réaliste. Un jugement de condamnation se prescrit par dix ans et porte intérêt : faites-le signifier, faites pratiquer des saisies quand des biens ou des revenus sont identifiables, et explorez les garanties collectives, comme l’indemnisation en cas de refus du concours de la force publique lorsque l’administration a fait obstacle à l’exécution d’une décision d’expulsion. La fiche de l’Agence nationale pour l’information sur le logement sur les voies d’évacuation des logements occupés illicitement et les fiches officielles du ministère de l’intérieur sur la conduite à tenir quand le logement est squatté rappellent les démarches et les délais applicables. Même quand le recouvrement immédiat est illusoire, ces titres conservent une valeur : ils fondent vos déclarations fiscales de charges et de pertes, et votre assureur peut les exiger avant toute prise en charge.
À Paris et en Île-de-France, quelques particularités pratiques changent la donne. À Paris, la demande d’évacuation administrative se porte devant le préfet de police, et l’engorgement des services impose un dossier complet dès le premier dépôt, sous peine de perdre des semaines en allers-retours. Le tribunal judiciaire de Paris concentre les référés d’expulsion, et les commissaires de justice parisiens connaissent les assignations visant des occupants inconnus ou mobiles : exigez la formule « tous occupants de leur chef » et la description précise du bien, étage, porte et références cadastrales quand elles existent. Les logements vacants entre deux locations sont particulièrement visés dans la capitale, où la vacance attire les occupations : si vous laissez un bien inoccupé, maintenez une présence visible, relevés de compteur, visites régulières, alarme ou gardiennage, et souscrivez une assurance couvrant la vacance prolongée, car certains contrats réduisent les garanties au-delà de trente ou soixante jours d’inoccupation. L’Agence départementale d’information sur le logement de Paris peut orienter gratuitement les propriétaires sur les démarches, et les délais d’audiencement comme d’obtention du concours de la force publique varient fortement selon les départements franciliens : anticipez cette géographie administrative au lieu de la subir.
Prévenez enfin la récidive dès la récupération. Faites changer les serrures pour des cylindres de haute sécurité, sécurisez les accès secondaires, caves et fenêtres de rez-de-chaussée, et remettez le bien en location ou en vente rapidement : un logement vide et silencieux attire les occupations, un logement vivant les dissuade. Si des occupants expulsés tentaient de revenir, chaque nouvelle introduction constitue des faits nouveaux justifiant une nouvelle plainte et une nouvelle demande, et la répétition des condamnations aggrave leur situation pénale. Conservez l’ensemble du dossier, jugements, constats, factures et correspondances avec la préfecture, pendant au moins dix ans : il servira en cas de récidive comme devant l’assureur et l’administration fiscale.
Conclusion
Face à un logement squatté, la méthode l’emporte sur la colère. Constatez et portez plainte dans les premières heures, faites établir votre droit et l’occupation par des procès-verbaux solides, puis actionnez la procédure la plus rapide adaptée à votre cas : la demande d’évacuation au préfet quand le bien occupé est votre domicile ou votre propriété et que les conditions de l’article 38 sont réunies, avec une décision attendue en 48 heures, ou le référé devant le tribunal judiciaire quand la voie administrative est fermée, avec l’expulsion pour trouble manifestement illicite et la suppression des délais protecteurs quand les voies de fait sont prouvées. La loi du 27 juillet 2023 a durci les peines et élargi les voies d’action, la circulaire du 4 mai 2024 a resserré les délais des préfets, et les juges expulsent sans ménagement les occupants entrés par effraction, y compris en hiver pour le squat du domicile. Ne vous faites jamais justice vous-même, ne laissez jamais un faux bail sans réponse judiciaire, et chiffrez votre préjudice pour obtenir réparation. Un dossier complet, déposé vite et suivi avec obstination, récupère presque toujours le bien : c’est la constance procédurale, bien plus que la force, qui ouvre à nouveau votre porte.
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