Le mot « immobilier » s’est brutalement imposé parmi les recherches des Français, avec un volume supérieur à 5 000 requêtes et une progression de 1 000 % en vingt-quatre heures. La presse qui porte cette vague décrit un marché locatif sous tension extrême : à Nice, le stock d’annonces de location a fondu de 69 % depuis 2021 pendant que la demande progressait de 84 %, et à l’échelle du pays l’offre de longue durée reste inférieure de 16 % à son niveau de 2021 quand la demande lui est supérieure de 42 %. Le baromètre Manda du premier semestre 2025, construit sur 64 600 annonces, compte 12,5 candidats par annonce en France, avec un délai médian de publication de dix-sept jours ; à Paris, une annonce reçoit 33 candidatures, et le loyer d’un deux-pièces de 50 m² y atteint 1 662 € contre 858 € en moyenne nationale, tandis que les loyers progressent de 2,5 % sur un an, plus vite que l’inflation à 1,9 %. Au milieu de ces chiffres, un même sigle revient dans chaque explication : le DPE. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, et les logements classés F suivront le 1er janvier 2028. Des centaines de milliers de propriétaires et de locataires découvrent donc en même temps la même question, celle que Google suggère spontanément à qui tape « passoire thermique » : que faire ? Le présent article y répond des deux côtés du bail : ce qu’est exactement une passoire thermique en droit, depuis quand l’interdiction de louer s’applique, puis les démarches concrètes du locataire qui occupe un logement énergivore et celles du bailleur qui veut conserver son bien dans le circuit locatif.
I. Passoire thermique : définition, DPE et interdiction de louer en 2026
A. Passoire thermique : définition et rôle du diagnostic de performance énergétique
En droit français, une « passoire thermique » n’est pas une vague injure de l’immobilier : c’est un logement dont le diagnostic de performance énergétique, le DPE, affiche une étiquette F ou G, c’est-à-dire les deux plus mauvais niveaux de l’échelle. L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », niveau exprimé « en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an » pour la consommation et « en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an » pour les émissions. Un arrêté ministériel fixe les seuils des sept classes, de A, extrêmement performant, à G, extrêmement peu performant. Retenez l’essentiel : F signifie très peu performant, G extrêmement peu performant, et ce sont ces deux lettres qui déclenchent tout le régime juridique décrit ci-dessous.
Le DPE lui-même est défini par l’article L. 126-26 du même code comme « un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment », accompagné d’une classification, d’une information sur l’aération et la ventilation, de « recommandations destinées à améliorer ces performances » et du « montant des dépenses théoriques » des usages couverts. Deux précisions comptent énormément en pratique. D’abord, le diagnostic « est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6 » et « Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire », soit dix ans pour les DPE réalisés avec la méthode en vigueur : un DPE périmé ou « vierge », sans étiquette, ne prouve rien, et le tribunal judiciaire d’Amiens l’a posé nettement le 17 avril 2026, dans un jugement RG 26/00011 : l’absence de DPE ne vaut pas, à elle seule, classement F ou G du logement. Ensuite, en location, l’article L. 126-29 impose la jonction au bail : « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière », et « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative ». Autrement dit, le locataire peut exiger le DPE, s’appuyer sur l’étiquette, mais pas transformer une simple recommandation de travaux en obligation : seules l’étiquette et les seuils légaux produisent des effets de droit.
Le contentieux le plus récent montre que les juges prennent ces étiquettes au sérieux sans s’y réduire. Le 8 septembre 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement RG 26/01632, a jugé que le reclassement du DPE de la classe G vers la classe F ne dispensait pas la bailleresse de réaliser l’isolation thermique du logement, dès lors qu’un nouveau DPE d’avril 2026 concluait encore à une isolation insuffisante, notamment des murs, et préconisait une isolation des murs par l’intérieur. L’étiquette ouvre le droit, mais le juge regarde la réalité du bâti : humidité, moisissures, isolation des murs. C’est ce double registre, lettre du DPE et état réel du logement, qui commande toute la suite.
B. Interdiction de location des passoires thermiques : le calendrier applicable en 2026
Le calendrier résulte de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, réécrit par l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite climat et résilience, entré en vigueur le 1er janvier 2025 : « Le I du présent article entre en vigueur le 1er janvier 2025. » Le principe est posé sans détour : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Puis le texte verrouille les échéances : « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » En clair : en 2026, un logement classé G est indécent et ne peut plus être loué ; au 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F ; au 1er janvier 2034, celui des logements classés E. Un calendrier décalé s’applique en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, avec la sortie du G au 1er janvier 2028 et celle du F au 1er janvier 2031.
Ce calendrier s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque échéance : un bail signé avant le 1er janvier 2025 pour un logement G reste valable jusqu’à son terme, mais l’interdiction frappe au renouvellement ou à la reconduction tacite. En amont, un premier jalon avait déjà frappé les pires logements : depuis le 1er janvier 2023, en métropole, un logement dont la consommation d’énergie finale atteint ou dépasse 450 kWh par m² et par an est considéré comme indécent, en application de l’article 6 précité et du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, pris pour l’application du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Parallèlement, la loi climat et résilience a gelé les loyers des passoires : depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G du parc privé ne peut plus être augmenté, ni entre deux locataires, ni au renouvellement, ni par révision annuelle en cours de bail. Le juge d’Amiens, dans le jugement déjà cité du 17 avril 2026, en rappelle la base : la révision et la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquées dans les logements de classe F ou G, en vertu de l’article 159 de la loi climat et résilience codifié au III de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022. Enfin, pour l’avenir, l’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation impose qu’« A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance » des habitations « est compris entre les classes A et E », avec des exonérations étroites pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales et coûts manifestement disproportionnés, et prévoit que, dès 2022, « l’obligation définie au même I est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien ». Louer une passoire en 2026, c’est donc s’exposer sur trois fronts à la fois : décence, loyer et information.
II. Passoire thermique : que faire quand on est locataire ou bailleur
A. Passoire thermique et locataire : mise en demeure, juge, loyer et congé contesté
Le locataire qui découvre que son logement est classé F ou G, ou qui subit factures anormales, humidité et moisissures, dispose d’un parcours balisé par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. D’abord, il « peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » : le bail n’est pas annulé, il doit être réparé. La demande se fait par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception décrivant précisément les désordres et l’étiquette du DPE. Ensuite, « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie », étant précisé que « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties ». Le locataire peut donc saisir directement le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, à Paris comme ailleurs, sans passer par la conciliation, même si cette démarche gratuite reste souvent utile pour obtenir un accord écrit.
Devant le juge, l’article 20-1 ouvre une palette complète : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Le jugement parisien du 8 septembre 2026 illustre chaque branche de cette palette : le juge a ordonné l’isolation thermique des parois intérieures de l’appartement dans le mois de la signification, sous astreinte de 100 € par jour de retard, et condamné la bailleresse à 14.500 € pour le préjudice de jouissance lié à l’humidité et aux moisissures sur la période du 11 janvier 2024 au 11 juin 2026, plus 810 € pour des prises électriques inutilisables, 2 800 € de frais de relogement pendant les travaux, 1 000 € de préjudice moral et 5 107,72 € de préjudice financier, avec transmission du jugement au préfet en application de l’article 20-1. Dans cette espèce, le gel des loyers avait déjà joué : le loyer avait simplement été maintenu au niveau du dernier loyer de l’occupant précédent, toute augmentation étant interdite pour un DPE classé F ou G. Pour un locataire parisien qui paie 1 662 euros pour 50 m², l’enjeu financier d’une baisse judiciaire et du gel cumulés se chiffre vite en milliers d’euros par an.
Deux garde-fous doivent être connus avant d’agir. Le premier concerne la preuve : à Amiens, le locataire qui invoquait le gel des loyers a été débouté parce qu’il ne démontrait pas que le logement, classé E en 2008 puis D en 2025, aurait été classé F ou G entre 2018 et 2025, et le tribunal a rappelé que l’absence de DPE ne vaut pas classement F ou G. Faites établir un DPE valide avant de réclamer, conservez factures d’énergie, constats d’huissier, photographies datées et échanges avec le bailleur. Le second concerne l’indemnisation : la cour d’appel de Douai, le 3 avril 2025, dans un arrêt RG 23/03142, a refusé des dommages et intérêts mensuels à une locataire au motif que la locataire ne caractérisait pas son préjudice de jouissance, lequel ne résultait pas nécessairement du seul constat de travaux de décence restant à réaliser, en application de l’article 9 du code de procédure civile qui impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. Décrivez donc concrètement le trouble : pièces inutilisables, santé, surcoûts de chauffage, relogement, avec pièces à l’appui période par période. Enfin, si le bailleur riposte par un congé pour reprendre le logement afin d’y faire des travaux, sachez que la Cour de cassation vient de fermer cette porte : le 4 juin 2026, la troisième chambre civile, par un arrêt n° 24-16.993 publié au Bulletin, a jugé que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail », rappelant au passage que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Un congé délivré pour ce motif peut être annulé et l’expulsion refusée, sans préjudice des indemnités d’occupation déjà versées qui peuvent être remises en cause. Face à une procédure d’expulsion du locataire engagée sur un tel fondement, le locataire d’une passoire thermique dispose donc d’un moyen de défense direct tiré de la décence du logement.
B. DPE et location côté bailleur : rénover, informer et sécuriser le bail
Le bailleur d’une passoire thermique n’est pas sans moyens, mais chacune de ses marges est encadrée. Première obligation, le DPE joint au bail : en location vide comme meublée, le diagnostic doit être annexé au contrat à sa conclusion, et le locataire est en droit d’en exiger un exemplaire valide, y compris à l’occasion d’une reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2025 pour un logement G. Attention à une idée reçue tenace : informer le candidat locataire de la mauvaise étiquette et lui faire signer le bail en connaissance de cause n’exonère de rien. Le ministère chargé du logement l’affirme sans ambiguïté : informer le locataire et lui faire signer le bail en connaissance de cause n’exonère pas le bailleur, qui s’expose à se voir imposer par le juge des travaux de rénovation, une baisse ou une suspension du loyer et une suspension de la durée du bail. Une clause du bail par laquelle le locataire accepterait l’indécence serait privée d’effet face aux articles 6 et 20-1, qui sont d’ordre public dans le secteur libre comme dans le secteur aidé.
La seule sortie durable consiste à rénover pour sortir de l’indécence, ce qu’un DPE réalisé après travaux vient attester. Selon la configuration, les travaux portent sur les parties privatives, comme le remplacement des fenêtres ou l’isolation par l’intérieur ordonnée par le juge parisien, ou sur les parties communes, comme l’isolation des façades et des toitures ou le remplacement d’un chauffage collectif : dans ce second cas, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et le bailleur avisé fait voter une résolution en ce sens avant toute assignation, car le juge tient compte de ses diligences. L’article 20-1 lui-même refuse d’ordonner l’impossible : le juge « ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal » lorsque le logement relève d’une copropriété dont l’assemblée a rejeté les travaux malgré les diligences du copropriétaire, ou lorsqu’il est soumis à des « contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes ». C’est ce qu’a rappelé la cour d’appel de Douai dans son arrêt du 3 avril 2025 en citant ce texte, avant de moduler en conséquence : délai porté à trente mois sans astreinte pour les travaux restant dus. Conservez donc chaque preuve de diligence, votes d’assemblée, devis, refus d’autorisation d’urbanisme ou avis d’architecte des bâtiments de France : ce dossier conditionne l’astreinte, le délai et parfois l’étendue des travaux ordonnés.
Reste l’hypothèse du DPE erroné, fréquente quand un bailleur découvre après coup que l’étiquette ne reflète pas la réalité, dans un sens comme dans l’autre. Deux arrêts de la troisième chambre civile dessinent le régime applicable. Le 21 novembre 2019, par un arrêt n° 18-23.251, la Cour a approuvé une cour d’appel qui, après une expertise révélant un DPE « erroné », avait indemnisé les acquéreurs d’une maison, dont l’expertise judiciaire avait révélé un DPE erroné, non pas du coût de l’isolation, mais de la perte de chance d’obtenir un moindre prix, évaluée à 15 000 € dans cette espèce avant rejet du pourvoi : le DPE trompeur n’ouvre pas droit au remboursement des travaux, il ouvre droit à la valeur de la négociation perdue, ce qui suppose de démontrer ce que l’on aurait obtenu avec une information exacte. Le 25 septembre 2025, par un arrêt n° 24-12.596 rendu au visa de l’article 2224 du code civil, la même chambre a précisé le point de départ du délai de prescription de cinq ans de l’action contre le professionnel qui a fourni un DPE erroné : « le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur », et la cour d’appel avait privé sa décision de base légale en retenant la date de découverte des défauts d’isolation « sans rechercher, comme il le lui incombait, la date à laquelle les acquéreurs avaient eu ou auraient dû avoir connaissance du caractère erroné du diagnostic de performance énergétique ». Concrètement, bailleur ou acquéreur qui reçoit un DPE complaisant doit agir dès qu’une contre-expertise révèle l’erreur, faire établir cette date par écrit, et diriger son action contre le diagnostiqueur et son assureur dans le délai de cinq ans. À Paris et en Île-de-France, où les écarts de loyer et de prix rendent chaque lettre d’étiquette très coûteuse, ces actions se concentrent devant le juge des contentieux de la protection du lieu du logement pour les baux, et devant le tribunal judiciaire pour les ventes : la proximité des juridictions spécialisées et la densité du contentieux francilien rendent d’autant plus nécessaire un dossier complet, DPE initial, contre-expertise, devis et échanges datés, avant toute assignation.
Conclusion
La vague de recherches sur l’immobilier ne dit pas autre chose que le droit : se loger est devenu difficile, et le DPE est devenu l’arbitre d’une partie du marché. En 2026, la règle tient en trois dates, 2025 pour le G, 2028 pour le F, 2034 pour le E, adossées à un gel des loyers en vigueur depuis août 2022 et à une obligation de rénovation à horizon 2028. Le locataire d’une passoire thermique n’est pas démuni : mise en demeure, conciliation facultative, juge des contentieux de la protection, travaux ordonnés sous astreinte, loyer réduit ou suspendu, congé pour travaux de complaisance annulé. Le bailleur n’est pas condamné à subir : rénover et le prouver par un DPE post-travaux, faire voter la copropriété, documenter chaque diligence, et agir vite contre le diagnostiqueur en cas de DPE erroné. Dans les deux cas, la victoire appartient au dossier le mieux documenté, étiquette valide, désordres datés, échanges écrits, devis et expertises. C’est ce dossier qu’il faut constituer dès aujourd’hui, avant la prochaine échéance du calendrier.
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