Votre syndic vous réclame 4 000, 8 000 ou 15 000 euros de charges de copropriété impayées, la mise en demeure vient d’arriver en recommandé et un commissaire de justice — l’ancien huissier — menace de saisir vos meubles, votre compte ou même de faire vendre votre appartement. Vous avez déposé un dossier de surendettement à la Banque de France, ou vous vous apprêtez à le faire, et vous vous demandez si cette ardoise peut vraiment y entrer, si les poursuites vont s’arrêter et si vous risquez de perdre votre logement. La réponse est oui, les charges de copropriété se déclarent dans le dossier comme les autres dettes de la vie courante, et la recevabilité bloque les voies d’exécution du syndic. Mais tout se joue dans les détails : déclarer le bon montant avec les bons justificatifs, continuer à payer les charges courantes après le dépôt, vérifier le décompte du syndic ligne par ligne et contester devant le juge des contentieux de la protection quand les chiffres sont gonflés. Cet article vous explique pas à pas comment déclarer, suspendre, rééchelonner ou effacer ces charges, et quels recours exercer quand le syndic conteste ou quand la commission se trompe.
I. Dossier de surendettement et charges de copropriété impayées : déclarer la dette du syndic et suspendre l’huissier, que faire ?
A. Le syndic vous réclame des charges impayées : déclarer, payer le courant et garder les preuves, comment faire ?
Les charges de copropriété impayées sont des dettes comme les autres au regard du surendettement. Le texte qui ouvre la procédure ne les exclut pas : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Et la loi précise que « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Les appels de fonds du syndic, les régularisations annuelles, les travaux votés en assemblée générale et les frais de recouvrement mis à votre charge entrent dans cet ensemble, dès lors que vous ne pouvez manifestement plus y faire face avec vos ressources. La liste des dettes exclues de tout effacement et de tout rééchelonnement, elle, ne mentionne pas les charges de copropriété : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires », suivies des réparations pénales, des dettes frauduleuses envers les organismes sociaux et de certaines dettes fiscales. Vos charges de copropriété ne figurent dans aucune de ces catégories : elles peuvent donc être rééchelonnées, suspendues puis effacées en tout ou partie, selon la solution retenue pour votre dossier.
Concrètement, la première étape consiste à reconstituer l’ardoise exacte. Réclamez au syndic le relevé complet de votre compte copropriétaire : chaque appel de fonds trimestriel, chaque régularisation de charges, chaque appel pour travaux avec la décision d’assemblée générale correspondante, et le détail des frais de mise en demeure et de recouvrement. Comparez ce relevé avec vos propres relevés bancaires et avec les procès-verbaux d’assemblée générale que le syndic doit tenir à votre disposition. Les erreurs sont fréquentes : appel de fonds réclamé deux fois, quote-part calculée sur des tantièmes inexacts après une division de lot, travaux facturés avant le vote, pénalités appliquées sans fondement, frais de contentieux ajoutés alors qu’aucune décision de justice ne les a mis à votre charge. Notez chaque anomalie dans un tableau simple, avec la date, le montant réclamé, le montant que vous estimez justifié et la pièce qui le prouve. Ce tableau servira deux fois : d’abord pour remplir le dossier de surendettement avec un montant déclaré fiable, ensuite pour contester l’état du passif si le syndic gonfle sa créance devant la commission.
Dans le dossier de dépôt, déclarez le syndic comme créancier avec son nom exact, l’adresse de la copropriété et celle du cabinet de syndic, le montant total réclamé et la nature de chaque poste. Joignez la dernière mise en demeure, le dernier décompte, les procès-verbaux d’assemblée générale votant les travaux réclamés et, si une procédure est déjà lancée, l’assignation ou le commandement reçu du commissaire de justice. Déclarez le montant réclamé même si vous le contestez : la contestation se fera après, devant la commission puis devant le juge, et un montant sous-évalué au dépôt complique la suite. Surtout, jouez franc jeu sur l’ensemble du dossier. La loi est sans détour : « Est déchue du bénéfice des dispositions du présent livre : 1° Toute personne qui a sciemment fait de fausses déclarations ou remis des documents inexacts », et la déchéance frappe aussi « Toute personne qui, sans l’accord de ses créanciers, de la commission ou du juge, a aggravé son endettement en souscrivant de nouveaux emprunts ou aura procédé à des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure de traitement de la situation de surendettement ». Oublier volontairement une dette, minorer vos revenus ou vendre discrètement un bien pendant la procédure peut donc vous faire perdre tout le bénéfice du dossier, y compris pour les autres dettes.
La bonne foi, condition d’accès à la procédure, s’apprécie globalement et reste soumise au regard du juge. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » (Cass. 2e civ., 2 juillet 2020, n° 18-26.213). Dans cette affaire, le juge avait relevé que la débitrice « ne justifiait d’aucun revenu et d’aucune recherche d’emploi, stage ou reconversion » et que ses actes délictueux étaient directement à l’origine de son endettement : la Cour a validé le constat d’absence de bonne foi. Retenez la leçon inverse pour votre dossier : des charges de copropriété accumulées parce que vos revenus ont chuté, parce qu’une régularisation massive est tombée au mauvais moment ou parce que des travaux votés ont doublé vos appels de fonds, ce sont des difficultés subies, pas une stratégie. Joignez bulletins de salaire, attestations d’employeur, avis d’imposition et relevés bancaires qui racontent cette histoire simplement. Et si vous êtes copropriétaire de votre résidence principale, sachez que la valeur du logement n’exclut pas la procédure : la loi prévoit que le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale, même si sa valeur couvre les dettes, ne fait pas obstacle à la caractérisation du surendettement.
Autre réflexe décisif : après le dépôt du dossier, continuez à payer les charges courantes. Le dossier photographie vos dettes à une date donnée ; les appels de fonds qui deviennent exigibles après le dépôt restent dus et doivent être réglés normalement, faute de quoi le syndic accumulera une nouvelle ardoise parallèle qui compliquera le plan. Prévoyez donc dans votre budget mensuel le montant d’un trimestre de charges divisé par trois, et signalez à la commission que vous assumez ce courant. À Paris et en Île-de-France, où les charges atteignent couramment 300 à 600 euros par mois avec le chauffage collectif et le gardiennage, ce poste pèse lourd dans la capacité de remboursement : le mentionner avec précision rend votre dossier crédible et aide la commission à calibrer les mensualités du plan. Gardez chaque preuve de paiement, chaque avis d’appel de fonds et chaque échange écrit avec le syndic dans un classeur dédié, car le syndic qui constate que vous payez le courant conteste rarement votre sérieux, et le juge y sera sensible si un recours survient.
B. Recevabilité obtenue : comment la suspension bloque les saisies et comment contester le décompte du syndic devant le juge ?
Le jour où la commission déclare votre dossier recevable, un bouclier se lève. La loi dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, le commissaire de justice mandaté par le syndic ne peut plus engager ni poursuivre une saisie de vos meubles, une saisie de votre compte bancaire ou une saisie de votre appartement pour les charges impayées nées avant la recevabilité. S’il passe outre, l’acte est contestable et vous pouvez saisir le juge de l’exécution pour faire constater la violation de la suspension. Adressez immédiatement une copie de la décision de recevabilité au syndic et au commissaire de justice par lettre recommandée avec accusé de réception, en demandant l’arrêt de toute mesure d’exécution, et conservez les accusés. Cette suspension dure jusqu’à l’aboutissement de la procédure : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas », et ce jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement, jusqu’à la décision imposant les mesures de traitement, jusqu’au jugement de rétablissement personnel sans liquidation ou jusqu’au jugement d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation. Et la loi borne cette protection dans le temps : « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » Deux ans, c’est le délai normalement suffisant pour qu’un plan soit adopté ou qu’un effacement soit prononcé, mais cela signifie aussi que vous ne devez jamais laisser votre dossier s’enliser sans réponse de votre part.
La suspension profite aussi indirectement à la prescription. La Cour de cassation juge, au visa notamment de l’article L. 722-2 du code de la consommation, que « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » (Cass. 2e civ., 23 octobre 2025, n° 23-12.623), et elle rappelle le principe général selon lequel « la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. » Autrement dit, pendant la procédure, le temps de la prescription ne court pas contre celui qui est empêché d’agir, mais le délai déjà écoulé reste acquis. Pour vous, l’enseignement pratique est double : d’un côté, le syndic ne peut pas vous reprocher de ne pas avoir payé pendant la suspension ; de l’autre, si le syndic détenait une créance ancienne et fragile, vérifiez avec votre avocat si la prescription ou la forclusion ne l’a pas déjà éteinte avant le dépôt, car une créance prescrite ne doit pas entrer dans le plan.
Si le syndic conteste votre recevabilité, parce qu’il vous accuse de mauvaise foi ou soutient que vous pourriez payer, la procédure suit une voie balisée. Le texte réglementaire prévoit que « La décision rendue par la commission sur la recevabilité du dossier est susceptible de recours devant le juge des contentieux de la protection. » Ce recours se forme par déclaration au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire dans les quinze jours de la notification, et le juge réexamine l’ensemble de votre situation. Préparez ce recours comme un dossier à part entière : revenus actualisés, preuves du paiement des charges courantes depuis le dépôt, tableau des appels de fonds contestés, attestations sur la baisse de vos ressources. À l’inverse, si c’est la commission qui déclare votre dossier irrecevable, vous disposez du même recours dans le même délai : ne laissez jamais passer ce délai en espérant un arrangement amiable avec le syndic, car l’irrecevabilité définitive rouvre immédiatement toutes les voies d’exécution.
Vient ensuite l’étape de la vérification des créances, décisive face à un syndic dont le décompte est contestable. La commission dresse un état du passif à partir de vos déclarations puis le soumet aux créanciers. Le règlement donne trente jours au syndic pour justifier sa créance : « les créanciers disposent d’un délai de trente jours pour fournir, en cas de désaccord sur cet état, les justifications de leurs créances en principal, intérêts et accessoires. » Si le syndic ne répond pas, sa créance est retenue d’après vos seuls éléments. Et si vous contestez le montant retenu — intérêts abusifs, travaux non votés, frais de recouvrement injustifiés — la loi vous donne un levier puissant : « Le débiteur peut, dans un délai fixé par décret, contester l’état du passif dressé par la commission et demander à celle-ci de saisir le juge des contentieux de la protection, aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées. » Mieux encore, « La commission est tenue de faire droit à cette demande. » Formulez cette contestation par écrit, poste par poste, en joignant vos preuves : procès-verbaux d’assemblée générale, décomptes bancaires, calcul de vos tantièmes, décisions de justice antérieures. Le juge vérifiera alors la validité des titres du syndic et le montant exact réclamé, et pourra écarter tout ou partie d’une créance mal justifiée. C’est souvent à ce stade que l’ardoise fond de plusieurs milliers d’euros, quand le syndic additionnait depuis des années des frais et des intérêts sans titre suffisant.
Pour approfondir le cadre général de la procédure, vous pouvez consulter notre dossier de référence sur les dettes éligibles, la suspension des poursuites et l’effacement légal, qui détaille les grandes étapes communes à toutes les dettes déclarées.
II. Charges de copropriété : obtenir le rééchelonnement, l’effacement ou le rétablissement personnel sans perdre le logement, quels recours ?
A. Plan conventionnel et mesures imposées : rééchelonner, suspendre ou effacer les charges, que peut décider la commission ?
Une fois le passif vérifié, la commission cherche d’abord un plan conventionnel négocié avec vos créanciers, syndic compris. Le plan peut étaler la dette de charges sur plusieurs années avec des mensualités compatibles avec vos ressources et le paiement des charges courantes. Si le syndic refuse le plan ou si la conciliation échoue, la commission peut imposer des mesures sans son accord, à votre demande et après avoir recueilli les observations de chacun. La loi l’autorise à « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles », dans la limite de sept ans ou de la moitié de la durée restant à courir des emprunts en cours. Concrètement, une ardoise de 12 000 euros de charges peut être lissée sur 84 mois, avec un taux d’intérêt réduit sur décision motivée, et les paiements imputés d’abord sur le capital. La commission peut aussi « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. » Cette suspension de deux ans maximum, renouvelable dans le cadre des mesures, vous donne de l’air quand vos revenus vont remonter — reprise d’emploi, fin d’un crédit en cours, départ d’un enfant à charge — mais elle ne doit jamais servir à accumuler de nouvelles charges impayées pendant ce temps.
Quand vos ressources ne permettront manifestement pas de tout rembourser, même en sept ans, la commission peut recommander un effacement partiel combiné au rééchelonnement, ou orienter le dossier vers le rétablissement personnel. L’effacement partiel des charges de copropriété est possible puisque ces dettes ne sont pas exclues par l’article L. 711-4 : la commission peut proposer d’effacer une fraction de l’ardoise et d’étaler le solde. Chaque mesure imposée vous est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, avec l’indication des voies de recours. Si le syndic conteste les mesures, il saisit le juge des contentieux de la protection dans le délai indiqué sur la notification, et le juge tranche après débat contradictoire. Préparez-vous à cette audience comme à un procès : dossier de revenus à jour, preuves du paiement des charges courantes depuis le dépôt, tableau comparant l’ancien décompte du syndic et le passif vérifié, simulation montrant que la mensualité proposée correspond à votre reste à vivre réel. Les juges écartent régulièrement les contestations de créanciers qui réclament plus que le passif vérifié ou qui refusent un plan manifestement raisonnable, mais ils sanctionnent aussi les débiteurs qui ont cessé de payer le courant ou dissimulé une rentrée d’argent.
Le sort du logement mérite une attention particulière, car beaucoup de copropriétaires en difficulté craignent que le plan n’impose la vente de l’appartement. La vente n’est jamais automatique : la commission compare le coût du maintien dans les lieux — mensualités du plan plus charges courantes — avec vos ressources réelles, et elle tient compte de votre âge, de votre état de santé, de la composition du foyer et des possibilités de relogement. À Paris et en petite couronne, où un relogement en location coûterait souvent plus cher que les mensualités du plan, le maintien se justifie chiffres à l’appui : apportez des estimations de loyers pour un logement équivalent dans votre secteur, votre avis de taxe foncière et le tableau de vos charges moyennes sur trois ans. Si la commission préconise néanmoins la vente, vous pouvez contester cette orientation devant le juge, qui appréciera souverainement si la vente est vraiment nécessaire ou si un rééchelonnement suffit. Et si une saisie immobilière du syndic ou d’un autre créancier était déjà engagée avant la recevabilité, la suspension des poursuites l’arrête, puis le plan ou l’effacement s’y substitue : la jurisprudence récente confirme que le créancier empêché d’agir par la procédure voit seulement son délai suspendu, sans pouvoir passer outre, comme l’a jugé la Cour de cassation dans l’arrêt du 23 octobre 2025 précité.
B. Rétablissement personnel et déchéance : quand tout effacer et comment garder le bénéfice de la procédure ?
Quand votre situation est irrémédiablement compromise — revenus durablement insuffisants, aucune capacité de remboursement même partielle, patrimoine réalisable inexistant ou insuffisant — la commission peut recommander le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui efface vos dettes. La formule légale est spectaculaire mais précise : « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 ». Les charges de copropriété arrêtées à cette date sont donc effacées, puisqu’elles n’entrent dans aucune exception. Attention à la date butoir : seules les dettes nées avant la décision de la commission sont effacées. Les appels de fonds devenus exigibles après cette date restent dus, et le syndic pourra les recouvrer normalement. C’est pourquoi le paiement du courant, rappelé plus haut, conditionne l’utilité réelle de l’effacement : un débiteur effacé de 15 000 euros d’arriérés mais retombé dans 5 000 euros de nouvelles charges impayées se retrouvera vite sous la menace d’un nouveau commandement de payer.
Si vous possédez un patrimoine réalisable — typiquement l’appartement lui-même, quand sa vente laisserait un reliquat après désintéressement du prêteur immobilier — la commission peut orienter vers le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire : un liquidateur vend le bien et répartit le prix entre les créanciers, le solde des dettes étant effacé. Cette solution fait peur et elle doit rester l’exception pour une résidence principale, mais elle peut s’imposer quand l’appartement est devenu manifestement trop lourd : charges structurellement supérieures à vos revenus, travaux votés colossaux, copropriété en difficulté avec appels de fonds exceptionnels répétés. Avant d’en arriver là, faites chiffrer les deux scénarios par écrit : coût annuel du maintien avec plan contre produit net d’une vente amiable, déduction faite du prêt restant dû, des frais et des diagnostics. Présentez ces chiffres à la commission et, le cas échéant, au juge : une décision éclairée sur pièces vaut toujours mieux qu’une orientation subie. Et si le syndic a inscrit une hypothèque sur votre lot pour garantir les charges impayées, signalez-le dès le dépôt avec la date d’inscription et le montant garanti, car cette sûreté suit le bien en cas de vente et doit être intégrée au raisonnement.
Enfin, gardez le bénéfice de la procédure jusqu’au bout en respectant trois disciplines simples. D’abord, payez chaque mensualité du plan à date exacte et chaque appel de charges courantes dès réception, par virement identifié, sans jamais privilégier un créancier au détriment des autres. Ensuite, déclarez sans délai à la commission tout changement de situation : héritage, retour à l’emploi, augmentation de loyer perçu, vente d’un bien, indemnité reçue. Un héritage non déclaré découvert par un créancier, c’est le scénario classique de la déchéance pour dissimulation, avec reprise de toutes les poursuites. Enfin, ne contractez aucune dette nouvelle sans l’accord de la commission ou du juge pendant la procédure et pendant l’exécution du plan, car l’aggravation volontaire de l’endettement figure parmi les causes légales de déchéance rappelées plus haut. Si malgré ces précautions un incident survient — mensualité manquée après une dépense de santé imprévue, appel de fonds exceptionnel voté en assemblée générale en cours de plan — saisissez immédiatement la commission pour demander l’adaptation des mesures plutôt que de laisser les impayés s’accumuler. Les commissions et les juges savent distinguer l’accident de la fraude, à condition d’être prévenus vite et preuves à l’appui.
Conclusion
Les charges de copropriété impayées ont toute leur place dans un dossier de surendettement : elles se déclarent comme les autres dettes, la recevabilité suspend les poursuites du syndic et du commissaire de justice, la vérification du passif permet d’écarter les montants gonflés, puis le plan, les mesures imposées ou le rétablissement personnel traitent l’ardoise par le rééchelonnement, la suspension ou l’effacement. Votre réussite tient à quatre gestes : reconstituer le décompte exact avec les procès-verbaux d’assemblée générale, payer les charges courantes dès le dépôt, contester poste par poste devant le juge des contentieux de la protection quand le syndic surévalue sa créance, et respecter le plan sans dette nouvelle ni dissimulation. À Paris et en Île-de-France, où les charges et les travaux pèsent particulièrement lourd, un dossier chiffré avec des loyers de relogement comparables et trois ans d’appels de fonds fait souvent la différence devant la commission comme devant le juge. Si le syndic menace de saisir ou si la commission s’oriente vers une solution qui vous ferait perdre votre logement, faites vérifier sans attendre le décompte, les délais de recours et la solution la mieux adaptée à vos ressources réelles.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous pouvez obtenir une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier votre décompte, vos délais et la meilleure solution pour votre dossier. Appelez directement Maître Reda Kohen au 06 46 60 58 22, ou écrivez via la page contact du cabinet. Intervention à Paris et dans toute l’Île-de-France.