Votre bailleur est mort au cours du bail, et le courrier qui suit vous inquiète : un héritier vous demande de quitter les terres à la fin de l’année, un autre réclame le fermage sur son compte personnel, un troisième annonce qu’il veut reprendre les parcelles pour les exploiter avec son fils. Parfois les trois lettres se contredisent, et chacune menace d’une action devant le tribunal. Cette cacophonie est fréquente dans les successions agricoles, surtout quand le défunt louait plusieurs parcelles à un même fermier depuis des années sans que la famille se soit organisée.
Le réflexe à avoir tient en une phrase : le décès du bailleur ne met pas fin au bail rural, et aucun héritier ne peut agir seul contre vous. Le bail continue avec l’ensemble des héritiers, devenus ensemble vos bailleurs dans l’indivision successorale, et les décisions graves comme le congé, la résiliation ou la reprise exigent l’accord de tous. Un héritier isolé qui vous notifie un congé ou vous assigne en résiliation s’expose à voir son acte annulé, comme vient de le juger la cour d’appel de Riom le 23 septembre 2025 en annulant le congé délivré par une seule indivisaire et en renouvelant le bail du fermier pour neuf ans.
Ce contentieux mérite d’être compris dans les deux sens, car le décès peut frapper l’une ou l’autre des parties au bail, et les règles ne sont pas symétriques. Quand le bailleur meurt, le bail se poursuit sans formalité particulière, avec des héritiers qui doivent s’entendre pour agir. Quand le fermier meurt, la loi organise la continuation du bail au profit de certains proches et donne au tribunal paritaire le pouvoir de trancher entre plusieurs candidats. Cet article expose les deux situations, les conditions que les héritiers du bailleur doivent réunir pour délivrer un congé valable, et la conduite à tenir devant le tribunal paritaire des baux ruraux, que vous soyez le fermier sommé de partir ou l’héritier qui veut reprendre les terres dans les règles.
I. Le décès du bailleur laisse le bail rural intact et place les héritiers en indivision
A. Le fermier garde les terres et règle le fermage à l’indivision, sans signer un nouveau bail
Le point de départ ne change pas, même quand la succession est conflictuelle. Aux termes de l’article 1742 du code civil : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. » Le bail rural n’échappe pas à cette règle : il se poursuit aux mêmes conditions, pour la même durée et avec les mêmes droits, mais avec un ou plusieurs nouveaux bailleurs auxquels le preneur devra désormais verser le fermage. Il n’est donc pas nécessaire de conclure un nouveau bail avec les héritiers, et le fermier qui se verrait proposer un « nouveau contrat » avec un loyer réévalué ou une durée raccourcie peut le refuser : le bail en cours s’impose aux héritiers comme il s’imposait au défunt.
À l’ouverture de la succession, et tant que le partage n’est pas intervenu, les biens loués appartiennent ensemble aux héritiers dans l’indivision successorale. C’est cette indivision qui se trouve aux droits du bailleur décédé. Concrètement, le fermage devient une créance de l’indivision, et chaque héritier n’en est créancier que pour sa part. Le fermier avisé demande aux héritiers de lui désigner par écrit un destinataire unique des paiements, par exemple le notaire chargé de la succession ou l’un d’entre eux muni d’un mandat écrit des autres, et il conserve les preuves de chaque versement. Payer entre les mains d’un seul héritier qui se présente spontanément n’éteint la dette qu’à hauteur de la part de celui-ci, sauf s’il est établi que ce règlement a été fait pour le compte de tous. En cas de désaccord persistant entre les héritiers sur le destinataire du fermage, le preneur qui continue d’offrir et de verser le loyer entre des mains identifiables et qui conserve ses quittances se place à l’abri d’une action en résiliation pour défaut de paiement : l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime rappelle que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », dont deux défauts de paiement persistants après mise en demeure, et un fermier qui paie régulièrement, même dans un contexte successoral embrouillé, ne présente pas ce grief.
La difficulté survient souvent en cas d’absence d’écrit, quand le bail rural est verbal ou résulte d’accords anciens dont les héritiers disent tout ignorer. Le nouveau bailleur peut alors soutenir qu’il n’existe aucun bail et exiger la libération des lieux ou un loyer librement fixé. Il appartient dans ce cas au preneur de prouver l’existence du bail rural par tous moyens : exploitation effective et continue des parcelles, versement régulier d’un fermage, déclarations de surfaces, factures de travaux culturaux, attestations de voisins ou de la coopérative. Les héritiers, de leur côté, ne peuvent pas se contenter d’invoquer leur ignorance : dès lors que les parcelles sont mises à disposition à titre onéreux en vue d’une activité agricole, le statut du fermage s’applique de plein droit, avec sa durée minimale de neuf ans et son droit au renouvellement.
Le partage ultérieur de la succession ne change rien à cette protection. Si plusieurs parcelles objet d’un seul et même bail sont réparties entre plusieurs héritiers, le bail rural conserve son unité : chaque héritier devient bailleur des parcelles qu’il reçoit, mais aucun ne peut remettre en cause le bail en cours à cette occasion. De même, la vente ou la licitation d’une parcelle louée pendant l’indivision ne met pas fin au bail : l’acquéreur prend la place du bailleur pour la suite du bail et devra, s’il veut reprendre le bien, respecter les formes et les délais du congé. Le fermier qui apprend que « ses » terres ont été partagées ou vendues entre héritiers n’a donc aucune démarche à accomplir pour conserver son droit : il continue d’exploiter et de payer, en demandant simplement à connaître l’identité exacte de ses nouveaux bailleurs et les références du partage ou de l’acte de vente.
Du côté des héritiers, l’indivision impose une discipline que beaucoup découvrent trop tard. Tant que les biens sont indivis, chacun peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens, même sans urgence : l’article 815-2 du code civil dispose que « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. » Encaisser le fermage et entretenir les bâtiments loués relèvent de cette conservation. En revanche, tout ce qui modifie la situation du fermier — donner congé, demander la résiliation, autoriser une reprise, vendre avec l’objectif d’évincer le preneur — dépasse la simple conservation et obéit à des règles de majorité ou d’unanimité strictes, détaillées dans la seconde partie de cet article. L’héritier qui l’ignore et agit seul perd son procès avant même tout débat sur le fond, et fait supporter à l’indivision des frais irrépétibles et des dépens.
B. Le cas inverse, quand c’est le fermier qui décède : une continuation organisée par la loi et arbitrée par le tribunal
La mort du preneur obéit à une logique différente, que le fermier en place et sa famille doivent connaître pour éviter les quiproquos avec les héritiers du bailleur. Aux termes de l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime : « En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. » La continuation n’est donc pas automatique au profit de n’importe quel héritier : elle suppose un lien de parenté ou d’alliance précis et une participation réelle à l’exploitation, passée ou présente. Le texte ajoute que « Le droit au bail peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire au conjoint, au partenaire d’un pacte civil de solidarité ou à l’un des ayants droit réunissant les conditions précitées », et qu’« En cas de demandes multiples, le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir. »
La Cour de cassation vient d’illustrer ce pouvoir d’attribution dans son arrêt du 9 janvier 2025 (pourvoi n° 23-13.878). Dans cette affaire corse, le preneur d’un bail rural consenti en 1993 était décédé en 2016 en laissant deux fils, et chacun revendiquait le bail sur des parcelles devenues elles-mêmes indivises entre de nombreux héritiers du bailleur d’origine. La cour d’appel de Bastia avait désigné l’un des deux frères comme repreneur du bail après comparaison de leurs situations, et le frère évincé s’était pourvu en cassation en contestant cette désignation. La troisième chambre civile a rejeté son pourvoi : « PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ». L’attribution faite par les juges du fond en fonction des intérêts en présence et de l’aptitude à gérer l’exploitation est ainsi définitivement maintenue. La leçon est double : entre plusieurs descendants, c’est l’exploitation effective qui départage les candidats, et la décision du tribunal paritaire, confirmée en appel, résiste à la cassation quand elle est motivée par ces critères.
La cour d’appel d’Amiens a appliqué la même exigence de participation effective dans son arrêt du 25 mars 2025 (n° RG 23/00372), rendu par sa chambre des baux ruraux. Deux membres de la famille du preneur décédé réclamaient la transmission des droits au bail, mais la cour a constaté qu’ils ne démontraient pas leur participation aux travaux agricoles : l’un se contentait de produire deux bons de livraison et aucune déclaration de surfaces sur les cinq années précédant le décès, l’autre ne rapportait pas davantage la preuve d’une activité sur les parcelles de l’indivision. La cour « déboute M. [F] [P] de sa demande de transmission pour cause de mort des droits au bail de sa mère » et rejette également la demande formée du chef de l’épouse décédée, tout en précisant que « les droits au bail de 1986 de M. [E] [P] copreneur ne sont pas résiliés de plein droit du fait du décès de son épouse ». Autrement dit, le décès d’un copreneur n’éteint pas les droits du copreneur survivant, mais aucun autre membre de la famille ne peut s’installer sur les terres sans prouver sa participation à l’exploitation. Les héritiers du bailleur qui contestent l’installation d’un descendant après le décès du fermier disposent donc d’un levier réel : exiger la preuve de la participation effective au cours des cinq années antérieures.
La loi ménage enfin une porte de sortie des deux côtés dans les six mois du décès du preneur : le texte prévoit, à l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime, que « Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur. » La famille qui ne veut ou ne peut pas poursuivre l’exploitation peut ainsi rendre les terres proprement, au lieu de laisser le bail à l’abandon et de s’exposer à une action en résiliation pour défaut d’exploitation. Symétriquement, le bailleur qui découvre que personne ne remplit les conditions de continuation peut agir dans un délai bref devant le tribunal paritaire. Ces délais courts expliquent pourquoi, après le décès d’un fermier, chaque mois compte : faire inventorier les preuves de participation, saisir le tribunal paritaire en attribution ou en résiliation, et éviter que l’exploitation ne reste sans responsable pendant une campagne entière.
II. Face à des héritiers en indivision, aucun d’entre eux ne peut agir seul contre le fermier
A. Le congé notifié par un seul héritier est nul : un congé annulé en 2025 et un bail reconduit pour neuf ans
C’est ici que les successions agricoles se perdent le plus souvent. Beaucoup d’héritiers raisonnent comme des propriétaires ordinaires : l’un d’eux, parfois celui qui habite sur place ou qui a conservé les meilleures relations avec le notaire, prend l’initiative de notifier seul un congé au fermier, avec ou sans l’aval tacite des autres. En bail rural, cet acte isolé est nul. La raison tient à l’article 815-3 du code civil, qui organise la gestion de l’indivision : « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ; 2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ; 3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ; 4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. » Les baux agricoles sont donc expressément exclus du régime de la majorité des deux tiers : donner congé, s’opposer au renouvellement ou demander la résiliation d’un bail rural exige le consentement de tous les indivisaires, sauf mandat régulier donné par les autres. Le même texte verrouille la question du mandat tacite : « Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. » Gérer les terres au quotidien pendant des années sans être contredit ne donne donc jamais, à soi seul, le pouvoir de congédier le fermier.
La cour d’appel de Riom vient d’en faire une application nette dans son arrêt du 23 septembre 2025 (n° RG 24/00858), qui confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Flour. Une femme, devenue propriétaire avec ses deux frères à la mort de leur père avant de recueillir seule les parcelles par un acte notarié de 2025, avait fait délivrer seule au fermier, le 24 juin 2022, un congé pour le 31 janvier 2024. Or à la date du congé comme à la date de son effet, les parcelles étaient toujours indivises entre les trois enfants. La cour relève : « Par conséquent, Mme [L] [P] n’est pas en capacité de démontrer qu’elle disposait, soit d’un pouvoir donné par ses coindivisaires, soit de la majorité des deux tiers des droits indivis sur les parcelles louées pour agir seule lorsqu’elle a fait délivrer ce congé. Il apparaît dès lors que ce congé n’a pas été délivré valablement. » Le fait d’être devenue seule propriétaire trois ans plus tard n’y change rien : la validité du congé s’apprécie à la date où il est délivré et à la date de son effet. En conséquence, le bail du fermier « a donc été renouvelé à compter du 1er février 2024 pour une durée de neuf ans jusqu’à échéance du 31 janvier 2033 », et l’héritière a été condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Un congé prématuré et solitaire se paie donc deux fois : le fermier reste pour neuf ans, et l’indivision supporte le coût du procès perdu.
La cour d’appel de Paris avait déjà rappelé le même cadre dans son arrêt du 9 novembre 2023 (n° RG 23/07210), en reproduisant l’article 815-3 et en soulignant que le mandat tacite ne couvre ni les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux, avant d’examiner la validité du congé litigieux au regard de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime. Car l’unanimité des indivisaires n’est que la première condition : le congé doit en outre respecter les formes légales. Aux termes de ce texte : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Et le texte ajoute : « A peine de nullité, le congé doit : -mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur », avec l’indication détaillée du bénéficiaire en cas de reprise et la reproduction des voies de recours. Un congé signé par tous les héritiers mais notifié seize mois avant l’échéance, ou muet sur les motifs, encourt la même annulation qu’un congé signé par un seul d’entre eux.
Le fermier qui reçoit un congé dans un contexte successoral doit donc vérifier trois points avant tout débat sur le fond : qui a signé et au nom de qui, en exigeant la production du mandat écrit des coïndivisaires ou de l’acte de partage attributif ; si le délai de dix-huit mois est respecté à compter de la fin du bail en cours ; et si les mentions obligatoires figurent dans l’acte. L’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime lui ouvre ensuite le recours : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Ce délai de saisine est bref et son inobservation fait perdre le droit de contester, sauf si le congé est tardif ou privé de ses mentions obligatoires. En pratique, le fermier contestant un congé d’héritiers saisit le tribunal paritaire sans attendre, soulève d’abord l’irrégularité tirée de l’indivision, puis discute subsidiairement le motif de reprise ou de non-renouvellement. Les juges examinent les moyens dans cet ordre, et l’annulation pour défaut de pouvoir rend inutile tout débat sur le fond, comme l’a fait la cour de Riom en déclarant sans objet la contestation subsidiaire du motif.
B. Reprendre les terres ou les vendre pendant l’indivision : des conditions de fond strictes et des formes à respecter par tous
Quand les héritiers sont d’accord entre eux, la reprise reste possible, mais elle obéit à des conditions de fond que l’indivision ne fait pas disparaître. Le principe demeure le droit au renouvellement : l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 » La reprise suppose donc un bénéficiaire déterminé et des conditions vérifiées par le tribunal. Aux termes de l’article L. 411-58 du même code : « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. » Un héritier ne peut donc pas faire reprendre les terres par un neveu éloigné, un ami ou une société tierce : le bénéficiaire doit appartenir au cercle familial prévu par la loi.
Ce bénéficiaire doit en outre présenter des garanties sérieuses d’exploitation personnelle. L’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime exige du bénéficiaire de « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », et précise : « Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » Le texte ajoute qu’il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou les moyens de les acquérir, et occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation proche permettant l’exploitation directe. Le tribunal paritaire vérifie ces points concrètement : âge et capacité professionnelle du repreneur, présence sur place, matériel disponible, cohérence entre la surface reprise et le projet d’exploitation. L’héritier qui travaille et habite à des centaines de kilomètres, sans matériel ni expérience, obtient rarement la validation du congé, et le fermier contestant la reprise a intérêt à documenter précisément la situation du bénéficiaire désigné dans l’acte.
L’âge du repreneur et celui du fermier compliquent parfois les reprises décidées en famille après un décès. La loi interdit en principe d’exercer la reprise au profit d’une personne ayant atteint l’âge de la retraite des exploitants agricoles, et elle protège symétriquement le fermier proche de la retraite en prorogeant son bail jusqu’à cet âge. Sans entrer dans le détail de ces régimes d’âge, précisons le point qui concerne directement les indivisions : ces conditions s’apprécient à la date prévue pour la reprise et pour chaque bénéficiaire désigné, de sorte qu’un congé indivisaire qui vise plusieurs repreneurs de substitution doit être régulier pour chacun d’eux. Un bénéficiaire subsidiaire mentionné « pour le cas d’empêchement » dans le congé doit satisfaire aux mêmes conditions que le bénéficiaire principal, faute de quoi cette partie du congé tombe.
La vente des terres louées pendant l’indivision appelle la même vigilance. Ni le décès du bailleur, ni le partage, ni la vente sur licitation ne résilient le bail : l’acquéreur, même membre de la famille, recueille le bien avec le fermier en place et devient son nouveau bailleur jusqu’à l’échéance. Les héritiers qui envisagent de vendre pour « régler la succession » doivent donc informer les candidats acquéreurs de l’existence du bail rural, de sa date d’échéance et du droit au renouvellement du preneur, sous peine de tromper l’acheteur et de nourrir un contentieux ultérieur sur le prix. Quant au fermier, il n’a pas à s’inquiéter d’un changement de propriétaire en cours de bail : il continue d’exploiter, fait constater au besoin l’opposabilité de son bail au nouveau propriétaire, et conserve l’intégralité de ses recours contre tout congé qui ne respecterait pas les règles de fond et de forme rappelées plus haut.
Reste la question que posent presque toutes les familles : faut-il attendre la fin de l’indivision pour agir ? Juridiquement, non, à condition d’agir ensemble. Tous les indivisaires peuvent signer ensemble le congé, ou donner par écrit à l’un d’eux un mandat exprès et spécial de délivrer tel congé, pour tel motif, à telle échéance. Ce mandat doit être antérieur ou au moins concomitant au congé, précis dans son objet, et produit en justice en cas de contestation. Le notaire chargé de la succession peut préparer cet acte et vérifier que tous les héritiers, y compris ceux qui ont accepté sous bénéfice d’inventaire ou qui sont représentés, y ont consenti. Ce formalisme rebute parfois les familles pressées, mais l’arrêt de Riom en montre le prix : un congé délivré seul, même par celle qui deviendra trois ans plus tard seule propriétaire, ne vaut rien et reconduit le fermier pour neuf ans. En indivision successorale, la rapidité sans l’unanimité fait perdre plus de temps qu’elle n’en fait gagner.
Conclusion
Le décès du bailleur ne fragilise pas le fermier : il fige la situation. Le bail continue, l’indivision prend la place du défunt, et personne ne peut modifier unilatéralement les droits du preneur. Le fermier qui reçoit des courriers contradictoires d’héritiers doit garder son calme et sa méthode : continuer d’exploiter et de payer le fermage en exigeant un destinataire unique désigné par écrit, demander à chaque auteur de congé la justification de ses pouvoirs, vérifier le délai de dix-huit mois et les mentions obligatoires, puis saisir rapidement le tribunal paritaire en soulevant d’abord le défaut de pouvoir. Les décisions de 2025 montrent que les juges sanctionnent sans hésiter les congés solitaires et les transmissions sans preuve de participation, dans un sens comme dans l’autre.
Du côté des héritiers, la règle d’or est inverse mais tout aussi simple : ne jamais agir seul. Désigner par écrit le destinataire du fermage, ne signer un congé qu’à l’unanimité ou avec un mandat exprès de tous, respecter le délai et les mentions légales, choisir un bénéficiaire de reprise qui remplit les conditions d’âge, de capacité et de présence sur l’exploitation, et informer tout acquéreur de l’existence du bail. Une succession agricole bien gérée préserve la valeur des terres, qui vaut toujours mieux louées à un fermier en règle que disputées dans un procès perdu d’avance. Et quand le doute persiste sur les pouvoirs de chacun ou sur la régularité d’un congé déjà notifié, l’examen du dossier par un avocat avant l’échéance du bail coûte toujours moins cher qu’une annulation neuf ans plus tard.
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