Le bail de vos terres s’achève et la discussion tourne mal. Le bailleur découvre des herbages retournés en labour, une excavation creusée sur la parcelle, des clôtures arrachées ou un bâtiment d’exploitation dégradé, et réclame plusieurs milliers d’euros de remise en état. Le fermier sortant répond que les lieux étaient déjà en mauvais état à son arrivée, et réclame de son côté une indemnité pour les travaux qu’il a réalisés pendant neuf ans ou plus. Aucun état des lieux n’avait été dressé à l’entrée. Qui doit prouver quoi, et devant quel juge ? La réponse décide de l’issue du litige : en bail rural, l’état des lieux d’entrée est la pièce qui permet de comparer l’état du fonds au début et à la fin, donc de séparer les dégradations imputables au preneur des améliorations qui lui ouvrent droit à indemnité. Sans ce document, chaque partie plaide sur des souvenirs, des photographies partielles et des constats établis seul, et le tribunal paritaire tranche au vu de la charge de la preuve. Ce point mérite d’être exposé avec précision, car les règles applicables aux terres nues ne sont pas celles des bâtiments, et la jurisprudence récente des tribunaux paritaires et des cours d’appel éclaire la manière dont les juges comparent les états successifs du fonds. La première partie décrit la procédure d’établissement de l’état des lieux et le sort d’un bail conclu sans ce document. La seconde distingue, à la sortie, les dégradations que le bailleur peut facturer, l’indemnité due au preneur sortant pour ses améliorations, et le recours devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Établir l’état des lieux d’entrée, ou assumer l’absence de preuve écrite
A. Comment dresser un état des lieux d’entrée qui résiste à la contestation
Le Code rural et de la pêche maritime impose une méthode précise : « Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci » (article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime). Trois exigences se cumulent donc dès le départ : le document est contradictoire, ce qui suppose la présence des deux parties ou de leurs représentants et la signature du document par chacun ; son coût est partagé par moitié entre bailleur et preneur ; et il est dressé dans un délai d’un mois avant ou après la prise de possession. Un inventaire établi seul, plusieurs mois après l’entrée, ou refusé par l’autre partie, ne remplit pas ces conditions et expose son auteur à une contestation directe sur sa valeur probante.
Lorsque le délai d’un mois est dépassé sans accord, la loi organise une procédure de rattrapage unilatérale encadrée : « Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. » La sanction du silence est lourde : « Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement » (article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime). Concrètement, le bailleur ou le fermier qui constate l’absence d’état des lieux contradictoire a intérêt à faire dresser un projet détaillé, à le notifier en recommandé avec accusé de réception, puis à conserver la preuve de la notification et du silence de l’autre partie pendant deux mois. Ce formalisme protège les deux côtés : il évite au bailleur de se retrouver démuni à la sortie, et il évite au preneur de se voir opposer un document qu’il n’a jamais accepté.
Le contenu de l’état des lieux est lui aussi défini par le texte, et c’est ce contenu qui servira des années plus tard : « L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures » (article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime). Le document doit donc couvrir les trois objets du bail rural : les constructions, c’est-à-dire les bâtiments d’exploitation et d’habitation loués avec les terres ; le fonds lui-même, avec la nature des parcelles, leur assolement, l’état des clôtures, des fossés, des chemins et des haies ; et les cultures en place. La loi ajoute une exigence de précision souvent négligée : « Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années » (article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime). Mentionner le degré d’entretien et les rendements moyens n’est pas une formalité : ces indications permettront, à la sortie, de mesurer si le preneur a maintenu ou amélioré la fertilité, et de chiffrer l’indemnité d’améliorations prévue par les articles L. 411-69 et suivants du même code.
En pratique, un état des lieux solide comporte la désignation cadastrale exacte de chaque parcelle, la nature d’occupation du sol parcelle par parcelle, herbage, labour, vigne, verger ou friche, l’état des bâtiments pièce par pièce avec les défauts visibles, l’état des clôtures, fossés, drains et points d’eau, et des photographies datées annexées au document et paraphées. Le recours à un commissaire de justice, anciennement huissier, pour dresser ou signifier le constat renforce la force probante, mais ne remplace pas le contradictoire : un constat établi à la demande d’une seule partie, sans convocation de l’autre, reste un élément soumis à l’appréciation du juge. La preuve des améliorations ultérieures dépendra directement de ce point de départ, puisque le texte admet qu’elle résulte « soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun », et qu’en cas d’expertise celle-ci suit le plan d’inventaire fixé par l’arrêté ministériel du 31 octobre 1978 (article R. 411-15 du Code rural et de la pêche maritime). Autrement dit, l’état des lieux d’entrée est le socle de tout chiffrage de sortie, dans un sens comme dans l’autre.
B. Sans état des lieux d’entrée, la preuve se déplace et les présomptions se distinguent
Lorsque les parties n’ont dressé aucun état des lieux, le réflexe consiste à invoquer l’article 1731 du Code civil : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du Code civil). Cette présomption joue pleinement pour les locaux et les réparations locatives, c’est-à-dire pour les bâtiments. Le preneur entré sans état des lieux est donc présumé avoir reçu les bâtiments en bon état de réparations locatives, et il lui appartient de démontrer, par tout moyen, qu’un désordre préexistait à son entrée. La cour d’appel de Rennes l’a rappelé dans un arrêt du 6 février 2025 : aucun état des lieux n’avait été dressé lors de l’entrée en jouissance du preneur par acte sous seing privé du 1er janvier 2014, de sorte que le preneur « est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives » en application de l’article 1731 du Code civil (arrêt de la cour d’appel de Rennes du 6 février 2025). Pour les bâtiments d’élevage litigieux, cette présomption pesait donc sur le preneur, qui devait rapporter la preuve contraire au lieu d’exiger du bailleur la démonstration d’un bon état initial.
Pour les terres nues, en revanche, la solution est inverse et mérite d’être connue des deux parties. Dans un jugement du 23 juillet 2026, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux juge qu’aucune disposition du statut du fermage n’institue, en l’absence d’état des lieux d’entrée, une présomption de bon état de la chose louée lors de la prise à bail, l’article L. 411-72 dérogeant sur ce point à la présomption de l’article 1731 du Code civil, et que cette présomption ne s’applique pas aux terres louées (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux du 23 juillet 2026). Il appartient dans cette hypothèse au bailleur de rapporter la preuve des détériorations qu’il invoque, preuve qu’il peut rapporter par tout moyen, à charge pour la juridiction d’apprécier la valeur probante des éléments produits. Cette distinction entre les terres et les bâtiments structure tout le contentieux : le bailleur qui réclame une indemnité pour des terres retournées, excavées ou enfrichées doit démontrer l’état initial et la dégradation, tandis que le preneur qui conteste l’état d’un bâtiment doit démontrer la préexistence du désordre.
Cette répartition de la preuve a des conséquences directes sur la stratégie probatoire. Le bailleur dépourvu d’état des lieux d’entrée doit reconstituer l’état initial des terres par tout moyen : photographies anciennes datées, attestations de voisins ou d’anciens exploitants, documents d’exploitation, déclarations de surface, constats postérieurs rapprochés de l’entrée, ou expertise judiciaire. Mais les éléments établis seul ont une valeur limitée. Dans une affaire jugée par la cour d’appel d’Amiens le 28 janvier 2025, le bailleur d’une pâture de l’Aisne invoquait l’article 1731 et produisait des constats de commissaire de justice de 2016 et 2021, des témoignages, un devis et une facture de remise en état pour démontrer un abandon total d’entretien, arbres poussant dans la clôture et mauvaises herbes envahissant la pâture. Le preneur répliquait qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la dégradation n’était pas démontrée, que le constat produit était non contradictoire et partiel, et qu’une photographie d’ensemble montrait au contraire une prairie arborée présentant les qualités d’une pâture normalement garnie en bêtes selon sa destination. La cour rappelle le fondement applicable, « s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi » (article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime), puis confirme le jugement entrepris et condamne le bailleur appelant à verser 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens d’appel (arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 28 janvier 2025). L’enseignement est net : un constat unilatéral, même dressé par un commissaire de justice, ne suffit pas toujours à emporter la conviction lorsqu’il est contredit par d’autres éléments et que l’état initial n’est pas établi.
Symétriquement, le preneur ne peut pas exiger une expertise pour pallier l’absence totale de preuve de ses affirmations. Le Code de procédure civile pose une limite claire : « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve » (article 146 du Code de procédure civile). Dans l’affaire rennaise déjà citée, le preneur demandait une expertise générale pour dresser l’état des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et la liste de ses propres améliorations, en affirmant que les fosses et les bâtiments d’élevage ne lui avaient pas été délivrés en état conforme. La cour d’appel de Rennes confirme le jugement du tribunal paritaire de Fougères du 9 janvier 2024, déboute le bailleur de sa demande de dommages-intérêts et laisse les dépens d’appel à la charge du preneur, retenant que celui-ci se contentait d’affirmer sans rapporter la preuve d’améliorations, et qu’une mesure d’expertise n’a pas vocation à pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve (arrêt de la cour d’appel de Rennes du 6 février 2025). Le preneur qui n’a conservé ni factures, ni photographies, ni autorisations de travaux ne peut donc pas attendre de l’expert qu’il reconstitue son dossier à sa place.
La charge de la preuve pèse également sur les débats relatifs à la résiliation pour défaut d’entretien. Dans un arrêt du 5 février 2026, la cour d’appel de Rennes devait statuer sur la résiliation d’un bail rural pour défaut d’entretien de parcelles, les preneurs soutenant que le tribunal avait renversé la charge de la preuve en leur reprochant de ne pas démontrer le mauvais état initial, alors que l’absence d’état des lieux imposait au bailleur de prouver la détérioration alléguée. La cour rappelle d’abord le texte applicable, puis confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire de Saint-Nazaire du 23 juin 2023, refuse d’évoquer l’indemnisation réclamée par les bailleurs, renvoie cette question devant le tribunal paritaire et condamne les preneurs aux dépens d’appel ainsi qu’à 2 000 euros au titre de l’article 700 (arrêt de la cour d’appel de Rennes du 5 février 2026). L’absence d’état des lieux ne fait donc pas échec par principe à une résiliation pour défaut d’entretien : elle oblige seulement le juge à vérifier qui devait prouver quoi, au vu de rapports d’expertise contradictoires et d’éléments traçables, et à distinguer la résiliation elle-même, qui peut être confirmée, de l’indemnisation chiffrée, qui peut être renvoyée devant le tribunal paritaire pour être évaluée séparément.
II. À la sortie, faire payer les dégradations sans confondre avec les améliorations dues
A. Quelles dégradations le bailleur peut faire indemniser, et lesquelles lui échappent
Le fondement de l’action du bailleur est l’article L. 411-72 : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi » (article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime). Trois conditions se dégagent : une dégradation constatée par comparaison entre l’entrée et la sortie, une imputabilité au preneur, et un préjudice chiffré dont l’indemnité égale le montant, sans forfait ni pénalité. Le droit commun du louage complète ce régime : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du Code civil). Le preneur peut donc s’exonérer en démontrant que la dégradation résulte de la vétusté, d’un vice de construction, d’un cas de force majeure ou du fait d’un tiers, et non de son exploitation.
Le jugement de Lisieux du 23 juillet 2026 illustre la manière dont le tribunal trie les réclamations. Les bailleurs demandaient 26 287,58 euros au titre de dégradations, dont la transformation d’herbages en labour, une excavation de 370 mètres cubes, des indemnités d’occupation pour des terres non libérées et des fermages non perçus. Le tribunal condamne les preneurs à payer 2 742,77 euros au titre des frais de remise en état d’une parcelle, avec intérêts au taux légal, et 2 584,51 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation judiciaire du 25 mai 2022, mais déboute les bailleurs du surplus de leurs demandes de remise en état et de fermages non perçus, déboute les preneurs de leur demande de dommages-intérêts et alloue 2 500 euros aux bailleurs au titre de l’article 700 (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux du 23 juillet 2026). Plusieurs leçons se dégagent de ce départage. La transformation d’herbages en labour n’est indemnisable que si le bailleur démontre qu’elle compromet la bonne exploitation du fonds et qu’elle est imputable au preneur pendant le bail : des parcelles déclarées en labour depuis plusieurs années avant la fin du bail et un retournement dont la date et l’auteur restent incertains ne suffisent pas. L’excavation réalisée après la résiliation judiciaire du bail, soit plus d’un an après la fin du droit du preneur, ne peut pas être mise à sa charge au titre des dégradations locatives. Et la vente des parcelles en l’état par les bailleurs pèse sur l’évaluation du préjudice, puisque le coût des dégradations alléguées a pu être répercuté sur le prix de vente.
D’autres dégradations échappent au bailleur pour des raisons de fond. L’usure normale des terres et des bâtiments, la vétusté des toitures ou des installations, et les conséquences d’événements climatiques ou sanitaires ne sont pas des dégradations imputables au preneur. Le bailleur ne peut pas non plus exiger la restitution des terres dans un meilleur état que celui de la mise à disposition : dans l’affaire de l’Aisne, le preneur faisait valoir que la pâture était garnie en bêtes selon sa destination normale et que le bailleur voulait en faire un jardin d’agrément ou un terrain à construire, ce qui excède l’état d’une prairie agricole. Les contraintes environnementales entrent également dans l’appréciation du juge : interdictions de taille des haies pendant la nidification, bandes non traitées le long des habitations, retard de fauche favorable à la biodiversité. Un défaut d’entretien apparent peut ainsi s’expliquer par le respect de la réglementation, et le tribunal compare l’état réel à l’usage normal d’une exploitation, non à un idéal d’entretien.
Le bailleur doit enfin tenir compte de ses propres obligations, qui réduisent d’autant ses réclamations. Le Code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 du Code civil). Les grosses réparations des bâtiments loués, la mise aux normes des installations d’élevage et l’entretien des ouvrages structurels incombent au bailleur, et le preneur peut opposer à une demande de remise en état le manquement du bailleur à cette obligation de délivrance et d’entretien. Lorsque le défaut d’entretien du preneur compromet gravement l’exploitation, le bailleur dispose en outre de l’action en résiliation : la loi vise « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » (article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime), et le droit commun ajoute le cas du preneur qui abandonne la culture, qui « ne cultive pas raisonnablement », ou qui « n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur » (article 1766 du Code civil). La résiliation sanctionne alors le comportement en cours de bail, tandis que l’indemnité de l’article L. 411-72 répare le préjudice constaté à l’expiration : les deux actions se cumulent lorsque les conditions de chacune sont remplies, mais chacune exige sa preuve propre.
B. L’indemnité du preneur sortant et le juge compétent pour trancher les comptes de sortie
La sortie du bail n’est pas à sens unique : le preneur qui a enrichi le fonds a droit à une indemnité, et ce droit survit à toutes les causes de fin du bail. La loi dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail » (article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime). Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation, effectuées avec l’accord du bailleur au-delà des obligations légales du preneur, ainsi que les travaux de mise en conformité avec la législation. Le fermier expulsé, dont le bail est résilié ou qui part à la retraite conserve donc son droit à indemnité pour les drains posés, les clôtures refaites, les bâtiments améliorés ou les plantations réalisées, à condition de prouver la réalité, la date et le coût des travaux.
Le calcul de cette indemnité suit des règles propres, distinctes du simple remboursement des factures. Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », l’indemnité n’étant due que dans la mesure où les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation (article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime). Des tables d’amortissement fixées par décision administrative à partir d’un barème national peuvent s’appliquer aux bâtiments d’exploitation, aux bâtiments d’habitation et aux ouvrages incorporés au sol. Pour les plantations, l’indemnité correspond aux dépenses engagées, main-d’oeuvre comprise, évaluées à la date d’expiration. La preuve de ces améliorations repose prioritairement sur la comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie, et à défaut sur tout autre moyen de preuve de droit commun, avec une expertise établie conformément au plan d’inventaire de l’arrêté du 31 octobre 1978 (article R. 411-15 du Code rural et de la pêche maritime). Le preneur avisé conserve donc, année après année, les factures, les autorisations écrites du bailleur, les photographies avant et après travaux, et les déclarations administratives liées aux plantations ou aux ouvrages.
Devant le juge, les comptes de sortie se règlent devant le tribunal paritaire des baux ruraux, formation spécialisée du tribunal judiciaire composée d’un magistrat et d’assesseurs bailleurs et preneurs. Les décisions citées dans cet article montrent la méthode des juges : comparaison des états d’entrée et de sortie, examen contradictoire des rapports d’expertise, départage poste par poste entre la remise en état justifiée et le surplus rejeté, fixation distincte des indemnités d’occupation dues après la fin du bail, et application de l’article 700 pour les frais irrépétibles. Pour situer ces litiges de sortie dans l’ensemble du contentieux du fermage, les lecteurs peuvent se reporter à l’analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, du préavis au droit de préemption, qui présente les décisions récentes de la Cour de cassation sur le statut, le fermage et la préemption. En pratique, la partie qui agit adresse d’abord une mise en demeure ou une sommation chiffrée et détaillée, fait dresser un constat contradictoire ou par commissaire de justice avec convocation de l’adversaire, tente si possible une conciliation, puis saisit le tribunal paritaire par assignation en joignant le bail, l’état des lieux d’entrée, l’état de sortie, les constats, les factures, les correspondances et, le cas échéant, le rapport d’expertise. Chaque demande, remise en état, indemnité d’occupation, fermages impayés, indemnité d’améliorations, doit être chiffrée et justifiée séparément : le tribunal, comme à Lisieux, accorde certains postes et rejette les autres.
Conclusion
L’état des lieux d’entrée est l’acte le plus rentable du bail rural : dressé contradictoirement dans le mois qui précède ou suit l’entrée, notifié en recommandé avec accusé de réception en cas de désaccord, précis sur les bâtiments, les terres, l’entretien et les rendements, il fige la référence qui servira dix ou dix-huit ans plus tard. Sans lui, le bailleur devra prouver par tout moyen la dégradation des terres, le preneur devra prouver la préexistence des désordres des bâtiments, et tous deux s’exposeront à l’aléa de l’appréciation judiciaire, sans pouvoir attendre de l’expert qu’il comble le vide de leur dossier. À la sortie, le départage suit une logique constante : indemnité égale au préjudice subi pour les dégradations prouvées et imputables, indemnité d’améliorations calculée selon le barème légal pour les travaux utiles qui subsistent, résiliation pour les agissements qui compromettent l’exploitation. Faire dresser un état des lieux précis, conserver chaque autorisation et chaque facture, et faire constater contradictoirement l’état de sortie : ces trois réflexes décident, devant le tribunal paritaire, de qui paie et de qui reçoit.
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